Immobilier ancien : les prix de vente ont enregistré une chute en 2023       

Publié le 04 mars 2024, mis à jour le 19 avril 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Certains propriétaires vendeurs installés sur l’ensemble du territoire français le subodoraient depuis plusieurs mois. Leur pressentiment s’est finalement transformé en certitude. Le prix de vente des logements anciens a effectivement chuté au quatrième trimestre 2023 après trois années marquées par des hausses consécutives, selon l’indice Notaires/Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). Cette baisse est-elle importante ? Quelles sont les régions les plus affectées ? Quel type de logement est touché par ce phénomène ? Cette chute va-t-elle être bénéfique aux candidats à l’achat ? Ymanci, société de courtage en regroupement de crédits, en prêt immobilier et en assurance emprunteur, se propose de nous éclairer sur la situation actuelle.

Immobilier ancien : est-ce une baisse insignifiante ou une dégringolade importante ?       

Depuis le 29 février 2024, les propriétaires d’un bien ancien, surtout ceux qui doivent vendre rapidement, font grise mine. Après l’immobilier neuf, le secteur des logements anciens est en berne. Les prix enregistrent une baisse de 4 % sur le quatrième et dernier trimestre de l’année passée. À quoi est due cette chute ? Aux taux d’intérêt particulièrement élevés en 2023 qui ont été un obstacle pour les futurs propriétaires. Beaucoup d’entre eux n’ont pas eu accès aux emprunts immobiliers.

Baisse dans l’immobilier ancien : quelles sont les régions les plus touchées ?        

Les ventes de logements anciens ont reculé de 25 % en Île-de-France l’année dernière par rapport à 2022, selon les Notaires du Grand Paris. Ce recul est particulièrement flagrant à Paris, mais aussi dans toute l’Île-de-France, où les prix de vente sont élevés. L’étude de l’Insee constate que la baisse est de 6,8 % pour les maisons et de 6,9 % pour les appartements franciliens. À Paris intra-muros, la chute atteint 6,8 %, en petite couronne 7,5 % et en grande couronne 6,2 %. Les Notaires du Grand Paris estiment que :

La baisse des prix est appelée à s’accentuer pour avoisiner 8 % en avril dans de nombreux secteurs d’Île-de-France.

Le point sur les 20 arrondissements parisiens 

Dans Paris intra-muros, le 6^e, qui est l’arrondissement le plus cher, est désormais sous la barre des 14 000 € le m². Quant au 19^e, qui est le moins cher, il est sous la barre des 8 000 € le m². Dans le 1^er, 2^e, 3^e, 4^e, 6^e, 7^e et 8^e arrondissements, les prix n’ont baissé que de 2 à 5 %. En revanche, ils ont chuté entre 8 et 12 % dans les 12^e, 13^e, 19^e et 20^e arrondissements. La raison de cette diminution serait due au crédit. Dans ces arrondissements parisiens, les ménages dépendent effectivement de l’évolution des taux. Les notaires du Grand Paris ont communiqué les prix au mètre carré, dans la capitale, arrondissement par arrondissement :

• Paris Centre : 12 630 €,
• 5^e : 12 000 €,
• 6^e : 13 840 €,
• 7^e : 13 190 €,
• 8^e : 11 230 €,
• 9^e : 10 120 €,
• 10^e : 9 330 €,
• 11^e : 9 740 €,
• 12^e : 8 670 €,
• 13^e : 8 340 €,
• 14^e : 9 140 €,
• 15^e : 9 170 €,
• 16^e : 10 440 €,
• 17^e : 9 570 €,
• 18^e : 9 880 €,
• 19^e : 7 930 €,
• 20^e : 8 190 €.

Dans le centre de Paris, les prix font de la résistance grâce au profil des acheteurs. Ces derniers sont étrangers et n’ont aucun problème de crédit, comme le fait remarquer le notaire, Olivier Clermont. Sur la plus haute marche du podium, nous trouvons les Américains qui devancent les Libanais puis les Italiens. Olivier Clermont confie que :

Les Américains préfèrent le quartier Notre-Dame qui est l’un des rares à avoir vu ses prix grimper en un an. Sans doute, anticipent-ils la fin des travaux de Notre-Dame.

Les Hauts-de-Seine ont également la cote auprès des étrangers. En dépit de ce succès, la ville de Neuilly-sur-Seine a vu ses prix dégringoler de près de 11 % en un an. Le prix au mètre carré tourne, à ce jour, autour de 11 000 €/m².

Les autres baisses constatées plus ou moins importantes en France

• Les Hauts-de-France : 4,4 %.
• L’Auvergne-Rhône-Alpes : 4,1 %. La baisse atteint 9 % à Lyon.
• La Provence-Alpes-Côte d’Azur : 0,6 %. La faible baisse enregistrée dans cette région pourrait s’expliquer par la forte proportion notamment des personnes à la retraite qui ont déjà payé leur bien immobilier.

Cette baisse tarifaire touche aussi bien les appartements, dont les prix baissent de 4,1 %, que les maisons individuelles qui essuient une chute de 3,8 %.

Pourquoi les prix de l’immobilier ancien chutent-ils ?

Certes, les signes de ces dernières semaines laissent à penser que le secteur de l’immobilier se remet doucement mais sûrement sur les bons rails. Mais n’oublions pas que 2023 a été une véritable annus horribilis pour les particuliers, mais aussi pour tous les corps de métier évoluant dans l’immobilier : promoteurs, agents immobiliers, courtiers, notaires et la liste n’est pas exhaustive. Cette année fut particulièrement catastrophique pour de multiples motifs pour les vendeurs et les acheteurs potentiels. En voici quelques-uns :

• La politique monétaire restrictive de la Banque centrale européenne (BCE) dont les taux directeurs ont subi dix hausses consécutives dans l’optique de freiner l’inflation.
• La hausse des taux d’intérêt qui n’ont pas permis aux acheteurs potentiels d’accéder au crédit immobilier.

De ce fait, ils ont disparu de la circulation, entraînant la chute du nombre de transactions. À la fin du mois de décembre 2023, le nombre de transactions réalisées sur un an était estimé à 869 000 contre 1 115 000 en décembre 2022 et 1 176 000 en décembre 2021, selon cette étude. Ceux qui ont pu devenir propriétaires en dépit de la crise immobilière étaient plus âgés que dans le passé et appartenaient à une catégorie socioprofessionnelle plus aisée, selon les professionnels de l’immobilier.

• Les établissements bancaires qui ne prêtaient plus.
• La baisse du pouvoir d’achat des ménages français.
• L’apport personnel réclamé par les prêteurs trop conséquent.
• …

Chute des prix dans l’immobilier ancien : 2024 et ça repart ?

L’espoir fait vivre comme nous avons l’habitude de l’entendre et de le répéter. Cependant, les spécialistes, gravitant dans le secteur de l’immobilier, sont assez pessimistes en ce qui concerne une remontée dans les prochains mois. Selon eux, il faudrait une baisse significative des taux immobiliers qui permettait aux futurs acheteurs d’accéder au crédit. Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), envisage :

Une baisse de l’ordre de 6 à 8 %.

Si les taux de crédit baissent légèrement en France en ce début d’année, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les écarts de prix restent trop importants entre ceux qui souhaitent vendre et ceux qui désirent devenir propriétaires. Chacun adopte une politique d’attente. Les acheteurs espèrent que les conditions d’accès au crédit seront moins restrictives. Quant aux vendeurs, ils attendent des conditions plus favorables pour vendre leur bien immobilier. Comme les Jeux olympiques, du 26 juillet au 11 août 2024, et paralympiques 28 août au 8 septembre 2024 ?

Paris mais aussi d’autres villes françaises espèrent qu’elles seront logées à la même enseigne que Tokyo (Japon), Londres (Royaume-Uni) et Athènes (Grèce) qui avaient pu compter sur l’effet JO. Après le passage de cet événement planétaire, le prix du mètre carré avait repris des couleurs.

Baisse des prix dans l’ancien : la position des acquéreurs est-elle renforcée ?   

Les vendeurs ne sont pas à la fête avec cette baisse des prix et une diminution des transactions. Et les acheteurs dans tout ça ! Est-ce que cette baisse des prix dans l’ancien pourrait s’avérer une opportunité pour les futurs acquéreurs d’autant que les professionnels du secteur estiment que cette baisse risque de se poursuivre en 2024 ?

Des signes encourageants pour les candidats à l’emprunt

Certains acheteurs pourraient tirer leur épingle du feu en négociant avec des propriétaires qui doivent se débarrasser de leur bien immobilier dans l’urgence après, par exemple, une mutation ou une séparation. Outre l’urgence, d’autres signes positifs pourraient amener les futurs acquéreurs à investir dans la pierre en 2024.

Le repli des taux des crédits immobiliers
Rappelons que ces derniers sont à la baisse depuis janvier 2024. Les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA le prouvent : 4,15 % à la fin du mois de janvier contre 4,24 % en décembre 2023. Quant à certains courtiers, ils misent sur 3 % d’ici à la fin de cette année.

La prochaine réunion de la BCE
Programmée le 7 mars prochain, elle est aussi très attendue. Beaucoup d’établissements financiers espèrent que la Banque centrale européenne confirmera la politique de stabilisation de ses taux directeurs. Cette confirmation serait un signal encourageant pour les organismes d’emprunt.

Les banques moins sévères 
Les prêteurs fournissent à nouveau des crédits parfois à des taux attractifs pour séduire les profils voulant devenir propriétaires.

Des dossiers étudiés plus rapidement
Les prêteurs ont aussi passé la vitesse supérieure concernant le délai de traitement des dossiers.

Des profils à nouveau étudiés
Certains dossiers d’acquéreurs, purement et simplement rejetés il y a quelques mois par les banques, seront réétudiés.

Certaines conditions d’octroi assouplies 
Si le taux d’endettement maximal reste à 35 % et quela durée d’un remboursement est fixée à 25 ans, voire 27 ans en cas de gros travaux de rénovation, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a assoupli certaines conditions d’octroi.

Une assurance emprunteur renégociée
Le candidat à l’emprunt peut aussi faire des économies non négligeables sur son assurance emprunteur. Grâce à la loi Lemoine, le souscripteur peut résilier dès qu’il le désire son assurance de prêt pour la remplacer par un autre contrat plus adapté et moins coûteux. Une seule condition : respecter le principe de l’équivalence des garanties.