Guide des meilleures villes pour réussir un investissement locatif en 2026

Publié le 02 janvier 2026, mis à jour le 02 janvier 2026 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Le marché locatif est toujours sous pression alors que l’année 2026 vient de débuter. Selon l’observatoire Bien’ici, l’offre locative est extrêmement réduite. Entre les mois d’avril et juin 2025, la demande de logements à louer a progressé de 9,5 % en un an, alors que l’offre continue de chuter : 6,3 % en un an, son plus bas niveau depuis 2021. Dans certaines villes de l’Hexagone, comme Toulouse, Grenoble ou encore Lyon, la situation affiche un stade critique en douze mois seulement. Il va sans dire que la pression de la demande sur une offre trop réduite a un effet néfaste sur les loyers qui ont augmenté au niveau national et plus particulièrement dans les métropoles universitaires.

Alors que la demande locative continue de croître, les investisseurs ont l’opportunité de façonner l’avenir du marché immobilier. Car il est toujours possible d’acquérir des biens à des prix attractifs dans des villes où la recherche de location est élevée. Découvrez les destinations qui offrent le meilleur équilibre entre les prix à l’achat, encore modérés, et la rentabilité, prometteuse.

1-Saint-Étienne reste l’une des villes les plus accessibles pour un investissement locatif

Les prix moyens à l’achat sont entre 1 350 € et 1 500 €/m². Dans ce contexte, la ville forézienne est idéale aussi bien pour un investisseur qu’un locataire. La rentabilité brute est entre 8 à 10 % grâce à cette synergie entre les prix bas à l’achat et les loyers attractifs. Selon les professionnels de l’immobilier, Saint-Étienne attire de plus en plus de locataires, qui prennent notamment les traits d’étudiants, intéressés par les petites surfaces rénovées : les studios ou les T2. La présence de ces profils garantit une demande locative régulière et prévisible, permettant ainsi de sécuriser les revenus locatifs.

2-Limoges offre des prix immobiliers modérés

Les prix moyens sont à 1 651 €/m², selon le Figaro immobilier en décembre 2025. Les locataires, qui veulent s’installer sur le long terme, sont particulièrement friands de T2 ou de T3. Les futurs investisseurs connaissent désormais les typologies les plus convoitées dans la capitale de la Haute-Vienne. Ils ont aussi la garantie d’une occupation régulière qui réduit les risques de vacance locative. Enfin, l’acquisition d’un logement dans cette ville offre une rentabilité correcte grâce à des prix d’acquisition accessibles.

3-Troyes est souvent laissée-pour-compte par les investisseurs : à tort !

Les futurs acquéreurs d’un bien immobilier ne pensent pas forcément à Troyes. Pourtant, elle propose des prix très abordables. Le prix moyen est à 1 800 €/m² en 2025. Quant à la rentabilité brute¹, elle peut atteindre 7 %. Cette ville, offrant un marché fluide et un bon rendement, peut, par conséquent, faire le bonheur de ceux qui veulent débuter dans l’investissement locatif, même s’ils ne bénéficient pas d’une grosse enveloppe financière.

4-Tourcoing vaut le détour pour les futurs acheteurs

La ville de la métropole lilloise s’avère intéressante pour les investisseurs qui veulent acheter leur premier bien pour le mettre en location et, bien évidemment, obtenir un bon rendement. Tourcoing indique un prix moyen de 1 875 €/m² selon l’indice FNAIM. Les loyers médians tournent autour de 12 €/m².

5-Niort séduit les investisseurs grâce à des rendements locatifs élevés

Les spécialistes de l’immobilier estiment que la rentabilité brute moyenne avoisine 7 %. Connue pour son dynamisme économique dans le secteur des assurances, la cité niortaise est une ville intéressante pour un projet locatif. En effet, elle attire les jeunes actifs. Fin octobre 2025, le prix moyen à l’achat se chiffrait autour de 2 000 €/m². Niort combine une demande locative soutenue et une rentabilité solide. Un choix intéressant pour les investisseurs qui misent à la fois sur la sécurité et la performance.

6-Poitiers et son marché immobilier sont en plein essor

Cette ville de la préfecture de la Vienne propose des prix moyens à l’achat très abordables. Les derniers chiffres de Capital confirmaient un prix moyen autour de 2 206 €/m², en décembre 2025. Quant aux loyers moyens, ils se situaient autour de 12 €/m². Les quartiers les plus demandés dans la cité poitevine sont le centre-ville historique, les zones universitaires, mais aussi la gare. Concernant la rentabilité brute, elle se situe entre 4,8 et 6,2 %. Il va sans dire que Poitiers est une option intéressante pour diversifier un portefeuille ou encore pour se lancer dans l’achat d’un bien immobilier locatif.

7-Amiens affiche des prix encore très raisonnables

Les prix de l’immobilier sont encore très raisonnables dans cette agglomération qui connaît aussi une demande locative constante : 2 400 €/m². Quant à la rentabilité brute de cette ville étudiante, elle est de 6 %. Cette ville du nord de la France, traversée par la Somme, reste une opportunité intéressante pour les investisseurs à la recherche d’une certaine stabilité, mais aussi de rendement.

8-Nancy offre une bonne rentabilité

Capitale de la Lorraine, Nancy doit faire face chaque année à un flot continu de nouveaux habitants, surtout des universitaires. Par conséquent, la demande locative bat son plein. Une aubaine pour le marché immobilier qui connaît une certaine stabilité, par rapport à d’autres agglomérations françaises. Selon Meilleurs Agents, le prix moyen tourne autour de 2 400 €/m², au 1^er janvier 2026. Concernant le rendement brut estimé, il se situe entre 7 et 8 %. La vacance locative n’est pas un véritable fléau à Nancy. Les investisseurs, en quête d’une certaine sécurité, peuvent donc compter sur une bonne rentabilité et des prix à l’achat encore abordables.

9-Reims affiche des prix qui restent compétitifs

Ville très attractive pour les étudiants et les jeunes actifs, elle affiche un prix moyen à l’achat de 2 800 €/m². De son côté, la rentabilité brute peut aller de 5 à 6 %. Le marché locatif reste donc accessible dans cette agglomération française se trouvant environ à 45 minutes de Paris en TGV. Ses universités, le dynamisme du centre-ville, son tissu économique attractif et sa proximité avec la capitale française en font une destination prisée par les investisseurs, voulant allier la sécurité et le rendement, mais également les étudiants et les jeunes actifs. Le marché immobilier rémois garantit une demande locative régulière, limitant ainsi le risque de vacance.

10-Angers retrouve des prix plus modérés

Si la commune de l’ouest de la France a connu une hausse des prix de 70 % en cinq ans, le parc immobilier reste encore accessible. En effet, les prix moyens sont toujours modérés : environ 2 800 €/m². Le rendement brut peut atteindre 4,5 %. Le marché immobilier observe une croissance régulière dans la ville angevine où la demande locative est sous tension et la vacance très limitée. Ce dynamisme est dû à la présence de milliers d’étudiants et à l’arrivée de jeunes actifs.

11-Lille propose encore des prix abordables

L’agglomération lilloise, dont le marché est soutenu par une population étudiante dense, proposait en octobre 2025 des prix tournant autour de 3 000 €/m² et des rendements bruts de 5 %. Les endroits, qui pourraient plaire aux futurs investisseurs, sont le quartier du Vieux-Lille et les sites proches des universités. Les investisseurs doivent, par conséquent, garder à l’esprit que la location meublée, la colocation, voire le coliving pourraient être privilégiées par les locataires en 2026.

12-Clermont-Ferrand présente un marché locatif attractif

Le marché locatif est attractif surtout si les logements se trouvent à proximité des entreprises et des universités. Leur présence garantit une demande soutenue, portée notamment par les étudiants et les jeunes actifs. Pour ce type de profils, les investisseurs doivent plutôt préférer des logements T2 ou T3, bien placés, confortables et pratiques. Selon Le Figaro immobilier, en décembre 2025, le prix à l’achat s’élevait à 3 058 €/m². Nichée au cœur de l’Auvergne, cette agglomération est propice à un investissement sécurisé et rentable.

13-Nantes retrouve une phase de stabilisation

L’immobilier nantais a connu une période de hausse soutenue pendant plusieurs années. Mais il semble désormais en phase de stabilisation. Du moins pour les prochains mois. Les prix moyens à l’achat sont plus chers qu’à Tourcoing, à titre d’exemple, mais ils restent compétitifs par rapport à Paris, Lyon ou encore Marseille. Pour un appartement, certains prix affichaient à peine 3 400 €/m² en 2025. Pour une maison, la moyenne était autour de 4 000 €/m² l’année dernière. Les loyers allaient de 11 à 18 €/m², selon la typologie du logement. Enfin, la rentabilité brute était estimée entre 4 à 6 %. Une bonne affaire pour les investisseurs car la demande locative reste soutenue, particulièrement pour les studios et les deux-pièces.

14-Montpellier offre un marché locatif solide

En 2025, le prix d’achat au mètre carré avoisinait les 3 500 euros dans cette commune située dans le département de l’Hérault. Le rendement moyen est supérieur à 5 % dans cette ville où la demande locative croît d’année en année et reste, bien entendu, supérieure à l’offre. Cette commune dynamique propose des logements à proximité des universités et des infrastructures comme les transports. Les studios et les T2 de qualité sont très recherchés.

15-Marseille bénéficie d’un marché en évolution

Les habitations proches des transports et des pôles d’activité offrent rendement et sécurité. Les logements dans la cité phocéenne ne sont pas forcément les plus rentables à court terme. Toutefois, ils constituent des bases solides pour un patrimoine diversifié. En décembre, le prix médian pour un achat immobilier était de 3 604 €/m².

16-Toulouse peut intéresser un investisseur prudent

Le bassin d’emplois, très actif grâce à l’aéronautique et au spatial, attire continuellement de nouveaux habitants, et plus particulièrement des locataires. C’est pourquoi, la cité toulousaine connaît un marché locatif tendu. Ces nouveaux locataires sont plutôt intéressés par de petites surfaces, à proximité des universités ou du centre-ville. Les logements récents ou neufs auront également la cote en 2026. Le prix moyen pour acquérir une habitation dans la ville rose est de 3 700 €/m². La rentabilité se chiffre entre 4,5 et 5 %.

17-Rennes affiche des rendements locatifs intéressants

Les rendements locatifs de la capitale de la Bretagne sont autour de 5 %. Le prix moyen est de 3 900 €/m². Là aussi, la demande locative, due aux étudiants et aux jeunes cadres, est importante. Les studios et les deux-pièces, proches des pôles universitaires et des transports en commun, comme la gare SNCF, sont particulièrement prisés. Les quartiers, situés vers le centre-ville et proches des universités, assurent une bonne stabilité des loyers qui restent raisonnables. Pour résumer, l’investissement requiert un budget plus conséquent, mais la sécurité et la valorisation à long terme sont deux garanties pour l’investisseur.

18-Dijon connaît une forte demande locative

L’investisseur, en quête de stabilité, mais aussi de rendement, pourrait trouver son bonheur à Dijon en 2026. La demande locative y est particulièrement importante dans la capitale de la Bourgogne, grâce aux étudiants, aux familles et aux jeunes cadres. La démographie croissante garantit une occupation régulière. Le prix moyen est de 3 900 €/m². Le rendement est également intéressant : 7 à 8 %.

19-Toulon propose des prix encore raisonnables par rapport à Cannes ou Nice

Le prix moyen d’achat au mètre carré à Toulon est encore raisonnable si nous le comparons avec Cannes ou Nice. Dans la cité portuaire de la Côte d’Azur, le prix moyen d’une acquisition est de 4 200 €/m². Certes, le prix à l’achat est plus conséquent, mais il faut tenir compte du rendement brut se situant entre 6 et 7 %. Cette ville demeure compétitive surtout pour le sud de la France. Toulon reste donc une alternative très intéressante pour les investisseurs immobiliers qui recherchent un rendement locatif solide. Pas seulement pour les futurs acheteurs ! En effet, sa situation géographique, son port et son rôle stratégique en Méditerranée séduisent aussi les locataires, notamment les actifs et leurs familles.

Quelles sont les régions ayant un bon potentiel pour réussir son investissement locatif ?

Nous venons d’identifier les villes les plus prometteuses pour investir dans l’immobilier cette année. Passons maintenant à trois régions françaises qui, bien qu’elles ne figurent pas parmi les choix prioritaires des investisseurs, offrent un réel potentiel. Elles possèdent des atouts essentiels pour l’investisseur qui veut acquérir un bien locatif en 2026 : une rentabilité locative intéressante ; une dynamique démographique gage de stabilité ; un environnement économique favorable, des projets urbains bien structurés. Voici les régions :

• La Normandie: certaines villes y possèdent un marché locatif actif, entre autres, pour les jeunes ménages. Elles proposent des prix attractifs aussi bien à l’achat qu’à la location.
• L’Auvergne: ce territoire est idéal pour un investisseur qui vise le long terme et un rendement supérieur à la moyenne. Les logements bien situés sont très demandés.
• La Loire : ce département permet d’obtenir des prix moyens à l’achat assez bas et de bénéficier de loyers corrects. Ces deux points permettent d’acheter et de louer sans mobiliser un capital important.

Miser sur les grandes villes : est-ce une promesse de rentabilité ?

Nous venons d’établir un panorama des villes moyennes, qui garantissent un bon équilibre entre qualité de vie et rentabilité. Cependant, il faut rappeler qu’un investissement immobilier dans les métropoles, comme Paris, Bordeaux, Marseille ou Lyon, reste une stratégie intéressante pour un investisseur qui possède un budget plus important.

1-Paris sera toujours Paris, comme le chantait l’interprète français, Maurice Chevalier. Certes, les prix à l’achat sont élevés : 10 491 €/m² selon les chiffres publiés par Le Figaro immobilier en décembre dernier. Et selon les observateurs, ils auraient baissé ces dernières années. Acquérir un bien immobilier pour le louer, dans les arrondissements centraux ou très prisés, est toutefois synonyme de rentabilité stable et de valorisation à long terme. Quant aux petites surfaces dans les quartiers étudiants, elles offrent des opportunités intéressantes pour un investisseur.

2-Bordeaux, qui connaît une croissance démographique depuis des années, attire les investisseurs. Le prix moyen de l’immobilier se situe autour de 4 380 €/m² en décembre 2025. Cependant, l’attractivité de la ville bordelaise pour les étudiants et les familles est une des valeurs ajoutées pour un investisseur.

3-Lyon, surnommée la capitale des Gaules avant Jésus Christ, est une ville intéressante pour un propriétaire qui veut se lancer dans le locatif, même si les prix étaient autour de 4 900 €/m² en 2025. Comme la tension locative est forte, surtout pour les petites surfaces, l’investisseur limitera les périodes de vacance et profitera d’une rentabilité stable.

Bien que plus onéreux que dans certaines communes comme Toulouse, voire Marseille, l’achat d’un bien immobilier locatif dans une grande ville offre des opportunités uniques en matière de valorisation et de demande locative.

¹Concernant la rentabilité brute, elle est calculée sur une période de douze mois. Le risque total est mesuré par un score allant de 1 à 5 et est une moyenne du score de risque de vacance locative et le score de risque de dépréciation du bien. Le premier prend en considération la part de logements vacants, la part de ménages locataires du parc privé et la part de ménages locataires d’appartements du parc privé de deux pièces. Le deuxième se base sur la variation de la population entre 2014 et 2019, le taux de chômage de la zone d’emploi au 3^e trimestre 2023, des évolutions de prix des appartements et du pouvoir d’achat immobilier de la ville.

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