Loi Pinel : la fin approche
Les bruits couraient déjà depuis quelques mois, pour ne pas dire années. En 2023, nous évoquions déjà la probabilité des dernières heures de la loi Pinel et de ses avantages fiscaux.
L’annonce est confirmée : la loi Pinel ne sera pas reconduite en 2025, et s’arrête définitivement au 31 décembre 2024.
Et bien que cette nouvelle ne soit pas si étonnante, de nombreuses questions se posent. Quels sont les enjeux de cette disparition ? Quelles en sont les alternatives ? Que va-t-il se passer pour les Pinel existants ? Autant de questions auxquelles la rédaction d’Ymanci va tenter de répondre.
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Dernières chances d’investir en loi Pinel
Nous aurions pu également titrer cette rubrique : « C’est maintenant ou jamais ! »
Dans le cadre du Conseil national de la refondation (CNR) consacré au logement, le gouvernement a indiqué sa volonté de supprimer purement et simplement la loi Pinel, l’un des dispositifs favoris des Français depuis sa création.
Pour rappel, cette loi permet aux propriétaires de biens immobiliers de bénéficier d’une réduction fiscale, en contrepartie de leur mise en location. Mais à l’heure où la France doit s’improviser fourmi, la décision est tombée de ne pas reconduire cette loi, qui selon Valérie Létard, actuelle ministre chargée du logement en France :
(…) A coûté 25 milliards d’euros à l’Etat en 10 ans.
Il vous reste donc deux mois pour profiter des avantages fiscaux que peuvent vous offrir Pinel ou Pinel +, lancé en 2023. Dès le 1er janvier 2025, ce ne sera plus possible. Certains promoteurs semblent d’ailleurs miser sur ces deux derniers mois en lançant quelques promotions pour liquider leurs stocks.
Si vous avez donc en tête un projet d’investissement locatif, c’est maintenant ou jamais !
Les impacts de l’arrêt du dispositif Pinel
Si la décision de supprimer le dispositif Pinel intervient dans le cadre du Budget 2025 pour lequel de nombreuses économies doivent être réalisées, cette mise à l’arrêt n’est pas sans conséquence, surtout dans des secteurs comme l’immobilier et le logement qui font déjà grise mine.
Principales répercussions de cette suppression sur le marché immobilier
Le président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, Pascal Boulanger, exhortait encore il y a un mois à ne « surtout pas supprimer le Pinel », afin de soutenir l’investissement locatif des particuliers dans le contexte d’une crise immobilière qui n’en finit pas.
Mais ce vœu pieux n’a pas suffi, face au gouvernement, qui a jugé ce dispositif :
Inefficace et coûteux.
L’abrogation de la loi Pinel impactera, de manière inexorable, le marché de l’immobilier locatif, avec certainement une réduction de l’offre locative, en particulier dans les zones où la demande est très élevée.
Nous pouvons aussi imaginer que la fin du Pinel entraînera une diminution de la demande pour les logements neufs. Cette évolution inciterait naturellement les investisseurs à se rediriger vers les logements anciens, leur offrant ainsi de nouvelles opportunités de placement immobilier.
Conséquences sur les logements existants Pinel
La loi n’étant pas rétroactive, les propriétaires ayant acquis un bien immobilier en Pinel avant le 1er janvier 2025 bénéficieront des avantages fiscaux jusqu’à son terme.
Autrement dit, la fin du dispositif n’aura pas d’incidence sur les engagements pris par les propriétaires dès lors que le bien ait été acquis au plus tard au 31 décembre 2024. Toute acquisition réalisée avant cette date bénéficiera des réductions d’impôts prévues par la loi durant toute la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans).
Les alternatives à la loi Pinel pour l’investissement locatif
Valérie Létard l’a précisé lors de l’annonce de la suppression du dispositif :
Il ne sera pas remplacé.
Toutefois, cela ne signifie pas pour autant la fin des autres dispositifs de défiscalisation dans leur ensemble. Il reste des alternatives vers lesquelles les investisseurs peuvent se tourner pour optimiser leur fiscalité :
Loi Denormandie
La loi Denormandie offre une réduction d’impôt similaire à celle de la loi Pinel aux investissements dans l’ancien avec des travaux de rénovation.
Loi Malraux
La loi Malraux concerne les investissements dans des biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les travaux de restauration.
SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Investir dans des SCPI permet de diversifier son patrimoine immobilier, tout en épargnant avec un risque maitrisé et le tout à un rendement souvent plus intéressant que l’immobilier classique. Certaines SCPI vous permettent en plus de bénéficier d’avantages fiscaux.
Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Le statut LMNP reste le seul dispositif pour continuer à investir dans le neuf. Mais pour combien de temps encore ? Remis en cause par le projet de loi des finances 2025, mais sans décision définitive connu pour l’heure, la LMNP permet aux loueurs en meublé de bénéficier soit d’un abattement de 50 % soit de déduire le montant des charges réelles.
Rappel des principales caractéristiques de Pinel
La loi Pinel a été créée en 2014. Cette loi a succédé à la loi Duflot, qui avait des objectifs similaires mais avec des conditions et des avantages fiscaux différents.
La loi Pinel a été conçue pour encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf ou réhabilité, en offrant des réductions d’impôts aux investisseurs qui s’engagent à louer leurs biens pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Les réductions d’impôts varient en fonction de la durée de location et peuvent aller jusqu’à 21 % du prix d’achat du bien.
Depuis sa création, la loi Pinel a été prolongée à plusieurs reprises en raison de son succès et de son impact positif sur le marché immobilier. Elle a également été ajustée pour mieux répondre aux besoins du marché et aux objectifs gouvernementaux en matière de logement.
Pour bénéficier de la loi Pinel et de ses avantages fiscaux, quelques règles avaient été mises en place. En voici les principales :
Zone géographique :
Le bien immobilier doit être situé dans une zone dite « tendue », où la demande locative est forte. Définies par le gouvernement, ces zones sont catégorisées en zones A, A bis et B1 principalement, qui couvrent des villes comme Paris, Lyon, Nancy ou encore Biarritz.
Type de bien :
Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Les logements anciens rénovés peuvent également être éligibles sous certaines conditions. Autre condition indispensable : le bien doit respecter des normes de performance énergétique, notamment la réglementation thermique RT 2012 ou la réglementation environnementale RE 2020 pour les constructions récentes.
Obligatoirement mis en location non meublée, le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
Durée de location :
L’investisseur s’engage à louer le bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. La durée de l’engagement de location détermine le montant de la réduction d’impôt.
Plafonds de loyer et des ressources des locataires :
Les loyers doivent respecter des plafonds fixés par décret, qui varient en fonction de la zone géographique et de la surface du logement. De même, les locataires doivent respecter des plafonds de ressources, également fixés par décret, qui varient en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer.
Depuis sa création, la loi Pinel a connu de nombreux ajustements. Au 1er janvier 2025, ce sera fini.
Ce qu’il faut retenir
- Le dispositif Pinel disparaît au 31 décembre 2024.
- Les acquisitions immobilières conclues avant cette date bénéficieront des avantages fiscaux établis par cette loi, jusqu’au terme du contrat.
- Il existe des alternatives pour investir dans l’immobilier.
