Les pièges à éviter pour un achat immobilier

Publié le 10 octobre 2020, mis à jour le 09 août 2024 par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

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Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais vous avez peur de faire de mauvais choix ? Pour faire des choix en toute conscience, nous avons listé 14 pièges à éviter dans l’immobilier. Suivez les conseils des experts Ymanci Crédit immobilier pour réussir votre investissement et profiter d’un bon rendement !

Investir et être rentable : 14 pièges à éviter dans l’immobilier

Tous les investisseurs émérites vous le diront, les pièges à éviter dans l’immobilier sont nombreux. Quel que soit votre projet : achat d’appartement ou de maison, pour votre résidence principale ou pour faire de la location, découvrez les 14 pièges à éviter avant de faire votre achat immobilier.

Piège n° 1 : négliger l’analyse du projet immobilier

Devenir propriétaire est une démarche engageante, pour laquelle il ne faut pas confondre vitesse et précipitation. En effet, il faut savoir réagir vite pour ne pas laisser passer le bien de ses rêves puisque le secteur immobilier est fortement concurrentiel. Néanmoins, il est essentiel de prendre son temps pour être sûr qu’il correspond à vos attentes et qu’il s’agit d’un bon investissement.

Pour cela, l’étude du bien immobilier doit se faire en profondeur. Par exemple, vous devez vous intéresser à l’entente au sein de la copropriété, à son état et aux futurs travaux, au quartier et à ses évolutions, etc. Nombreux sont les acquéreurs qui achètent trop rapidement un logement ou qui font appel à un seul artisan pour réaliser des travaux sans prendre le temps de comparer des devis. Des erreurs qui peuvent coûter cher. L’achat immobilier est un acte engageant qui doit donc être rationnel et réfléchi.

Piège n° 2 : investir dans le premier logement coup de cœur

Dès la première visite, votre cœur s’est emballé pour une superbe propriété au charme ancien en bord de ville. Pourtant, l’achat coup de cœur fait partie des premiers pièges à éviter dans l’immobilier.

Il est facile de succomber au charme d’un bien immobilier lors de la première visite, surtout si celui-ci correspond à de nombreux critères que vous vous étiez fixés. Cependant, il est important de visiter plusieurs biens avant de prendre une décision finale. Cela permet d’avoir une vision plus large du marché et d’éviter les désillusions. Une analyse comparative des biens visités peut révéler des avantages et des inconvénients que vous n’aviez pas perçus au premier abord.

Piège n° 3 : ne pas prendre en compte le rendement locatif

Pour que votre achat soit rentable, vous devez absolument prendre en compte le rendement locatif. Ce rendement, qui correspond au rapport entre les loyers perçus et le prix d’achat du bien, est un indicateur clé de la rentabilité de votre investissement.

En France, le rendement locatif brut varie généralement entre 2 et 7 %, en fonction de la localisation et du type de bien. Les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux affichent souvent des rendements plus bas, compris entre 2 et 4 %, en raison des prix d’achat élevés. En revanche, les villes de taille moyenne et les zones moins tendues offrent des rendements plus attractifs, pouvant atteindre 5 à 7 %.

Piège n° 4 : ne pas choisir le bon statut pour investir dans l’immobilier

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, le choix du statut fiscal et juridique est crucial. Il peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement, la gestion du bien, et la fiscalité applicable.

Voici les principaux statuts à considérer :

• Propriétaire en direct (indivision ou pleine propriété) : la gestion est simplifiée, mais vous êtes 100 % responsable en cas de problème et la fiscalité est élevée.
• Société Civile Immobilière (SCI) : vous avez la possibilité de gérer le patrimoine à plusieurs. Par contre, sa gestion est plus complexe et nécessite une comptabilité.
• Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : les avantages fiscaux sont significatifs, mais vous devez louer le logement meublé, ce qui peut augmenter votre budget.
• Loueur Meublé Professionnel (LMP) : statut difficile à obtenir, avec des conditions strictes. Par contre, vous bénéficiez d’une exonération de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sous certaines conditions.

N’hésitez pas à demander des conseils auprès des professionnels tels que des conseillers en gestion de patrimoine, des notaires ou les experts-comptables.

Piège n° 5 : se focaliser uniquement sur les avantages fiscaux

Si vous envisagez de faire du locatif, les dispositifs fiscaux, comme la loi Pinel ou le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), peuvent rendre un investissement immobilier particulièrement attractif.

La loi Pinel, par exemple, offre des avantages fiscaux considérables pour les investisseurs immobiliers. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôts proportionnelle à la durée de l’engagement de location, soit :

• 9 % du prix d’achat pour un engagement de 6 ans ;
• 12 % pour un engagement de 9 ans ;
• 14 % pour un engagement de 12 ans.

En contrepartie, les loyers doivent respecter des plafonds fixés par décret, qui varient selon la zone géographique du logement. Les locataires doivent également répondre à des conditions de ressources pour bénéficier de cette location.

Le statut LMNP permet également d’obtenir des avantages fiscaux intéressants. Pour tout achat d’un bien immobilier meublé, destiné à la location, les propriétaires peuvent bénéficier d’abattements fiscaux conséquents et d’une récupération de la TVA.

D’autres dispositifs, comme la loi Malraux pour les immeubles situés dans des secteurs sauvegardés, ou le dispositif Denormandie qui concerne le logement ancien à rénover, offrent également des incitations fiscales.

Cependant, il est essentiel de ne pas se focaliser uniquement sur ces avantages fiscaux. Un bien immobilier doit avant tout répondre à des critères de qualité, de localisation et de potentiel de valorisation. Les avantages fiscaux ne doivent être qu’un bonus, et non le principal moteur de votre décision d’achat.

Piège n° 6 : ne pas se mettre à la place de ses futurs locataires dans le cadre d’un investissement locatif

Si vous envisagez un achat immobilier dans le but de louer le bien, il est crucial de penser comme un locataire potentiel. Les critères de sélection des locataires peuvent différer des vôtres. Un bon emplacement, la proximité des transports en commun, des écoles, des commerces et des lieux de travail sont souvent des éléments déterminants pour les locataires. En outre, l’état général du bien et les équipements proposés joueront un rôle clé dans leur décision de louer.

Piège n° 7 : ne pas prêter attention à la localisation du logement

Dans le cadre d’un achat immobilier, la localisation du bien est un élément primordial. Nous vous conseillons de vous renseigner sur les différentes zones faisant partie de votre recherche pour savoir quelles sont celles qui correspondent à vos besoins et surtout à vos futurs projets. Certaines caractéristiques comme la localisation à proximité des grandes villes, des commerces, des moyens de transport ou encore des écoles augmenteront vos chances lorsque vous souhaiterez mettre votre bien à la location ou le revendre.

Piège n° 8 : ne pas vérifier si le prix du logement est en accord avec le marché immobilier

Si vous voulez acheter un logement, il est indispensable de s’assurer que le bien est au juste prix. Il se peut qu’à la suite notamment d’une mutation ou d’une séparation, vous ayez à le revendre rapidement. En effet, dans un contexte où le marché de l’immobilier serait en baisse ou stagnerait, vous risqueriez de perdre beaucoup d’argent si vous ne l’avez pas acheté au juste prix. Mais estimer le prix d’un bien n’est pas chose aisée. Le marché de l’immobilier est en constante évolution. Pour ce faire, nous vous conseillons de vous renseigner sur le prix des logements qui ont été vendus ces derniers temps dans votre secteur de recherche. Puis de prendre en compte les caractéristiques qui peuvent faire la différence tels que :

• la superficie de la propriété (maison ou appartement) ;
• la présence ou pas d’un jardin, d’une piscine ou d’un garage ;
• l’état du bien immobilier.

Pour cela, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels de l’immobilier pour vous accompagner. Sachez également que pour vous aider dans l’achat, l’État a mis à disposition des particuliers un listing des ventes immobilières réalisées. Vous pourrez ainsi vérifier si le bien que vous convoitez est au bon prix. Dans le cas contraire, ces données seront un levier pour négocier le prix de vente avec le vendeur. Pour y accéder, vous devrez d’accord vous connecter sur votre espace personnel du site des impôts. Ensuite, vous devrez cliquer sur les onglets Données publiques puis Rechercher des transactions immobilières.

Par ailleurs, nous vous invitons à être attentif à la durée depuis laquelle les biens immobiliers sont restés en vente. En effet, des logements, qui restent sur le marché pendant un certain temps, peuvent être le signe d’un prix de vente trop élevé ou bien d’un secteur peu dynamique.

Pour finir, nous vous conseillons de ne jamais acheter un bien au prix affiché, car celui-ci est souvent gonflé par les vendeurs dans l’objectif d’en tirer le meilleur prix. Par conséquent, il ne faut pas avoir peur de négocier.

Piège n° 9 : ne penser qu’à la rentabilité de votre investissement

La course à la rentabilité fait aussi partie des pièges à éviter dans l’immobilier. Que votre projet soit rentable est bien sûr un facteur clé dans tout investissement immobilier. Mais cela ne doit pas être votre unique préoccupation. Une analyse superficielle de la rentabilité peut vous faire ignorer des éléments essentiels comme la qualité du bien, l’évolution du quartier, et les charges imprévues. Un bien immobilier doit être un investissement durable, ce qui implique de prendre en compte sa valorisation à long terme, sa liquidité, et sa capacité à attirer et retenir des locataires de qualité.

Piège n° 10 : ne pas calculer le coût total de votre achat immobilier

Faire l’acquisition d’un bien immobilier, c’est réaliser un investissement à long terme et pas des moindres. Avant d’acheter, il est donc primordial de vous renseigner sur :

• le prix d’achat ;
• le montant des travaux, surtout si vous achetez dans l’ancien ;
• les frais de notaire ;
• les frais de prêts ;
• les frais de dossier, de courtage, de garantie, etc.

Pour un achat locatif, vous devrez enquêter sur :

• le montant du loyer ;
• la taxe foncière ;
• les charges liées à la copropriété : ascenseur, entretien, etc.

Une fois que vous aurez tous ces éléments à votre disposition, vous pourrez calculer le coût total de votre achat et sa rentabilité. En complément, nous vous invitons à consulter notre article : les questions à se poser avant mon premier achat immobilier.

Piège n° 11 : négliger l’éventualité d’une revente de la propriété immobilière

Lorsque vous achetez un appartement ou une maison, il est crucial de penser à la revente éventuelle de votre patrimoine. Même si vous avez l’intention de garder le bien pendant de nombreuses années, des imprévus peuvent survenir, vous obligeant à vendre plus tôt que prévu.

Il est donc important de choisir un bien qui sera facile à revendre. Un logement bien situé, bien entretenu et conforme aux attentes du marché aura plus de chances de trouver rapidement un acquéreur.

Attention toutefois, si vous avez profité de la loi Pinel pour votre logement locatif, vous êtes engagé sur 6, 9 ou 12 ans avant de pouvoir le revendre. Cet engagement fait aussi parti des pièges à éviter dans l’immobilier si vous compter faire de l’achat/revente.

Piège n° 12 : mettre toutes vos économies dans votre projet immobilier

Investir dans l’immobilier ne doit pas signifier investir toutes vos économies. Il est important de conserver une réserve de liquidités pour faire face aux imprévus, qu’il s’agisse de réparations urgentes, de périodes de vacance locative, ou d’autres dépenses inattendues. Une gestion financière prudente vous permettra de mieux gérer votre investissement et d’éviter les difficultés en cas de coup dur.

Piège n° 13 : ne pas passer par une agence immobilière pour investir

Faire appel à une agence immobilière peut représenter un coût supplémentaire, mais c’est souvent un investissement judicieux. Les professionnels de l’immobilier possèdent une connaissance approfondie du marché et peuvent vous aider à trouver des biens répondant à vos critères, à négocier le prix d’achat, et à éviter les pièges courants. Une agence peut également vous assister dans la gestion locative, ce qui vous permet de bénéficier de leur expertise et de gagner du temps.

Piège n° 14 : acheter votre bien immobilier locatif sans le visiter

Même si vous vivez à l’autre bout de la France, déplacez-vous pour visiter votre futur bien immobilier et éviter de nombreuses déconvenues. Une visite sur place permet de vérifier des aspects cruciaux que les photos ou les descriptions en ligne ne peuvent pas toujours révéler. Voici quelques conseils à suivre lors de votre visite :

• L’état général du bien : vérifiez bien les traces d’humidité et les finitions pour ne pas grever votre budget avec des travaux supplémentaires.
• Le quartier du bien : la qualité de vie dans le quartier est un facteur déterminant, ainsi que la proximité avec les commerces.
• Les nuisances potentielles : certains éléments perturbateurs, tels que le bruit, les odeurs ou une circulation dense, peuvent être difficilement perçus sans une visite physique.
• Les aménagements et équipements : vérifiez la qualité des équipements (cuisine, salle de bains, systèmes de chauffage et de climatisation) et des aménagements (espaces de rangement, disposition des pièces) pour vous assurer qu’ils répondent à vos attentes et à celles des futurs locataires.
• La copropriété et les parties communes : si le bien est situé dans une copropriété, il est important d’examiner l’état des parties communes (escaliers, ascenseurs, hall d’entrée, espaces verts). Prenez le temps de discuter avec le syndic de copropriété pour obtenir des informations sur la gestion et les éventuels travaux prévus.

Visiter le bien permet également de poser des questions précises au vendeur ou à l’agent immobilier, de négocier le prix en connaissance de cause et d’éviter les mauvaises surprises après l’achat.

Financement de votre projet : les pièges à éviter dans l’immobilier

Dans cette seconde partie, nous allons nous intéresser plus précisément aux pièges à éviter dans le cadre de votre prêt immobilier :

Ne pas faire jouer la concurrence des banques

Il est essentiel de faire jouer la concurrence des banques dès que vous souhaitez contracter un prêt immobilier. Les banques proposent des solutions très différentes en fonction de leur cible de clientèle, des produits proposés et de la stratégie adoptée. Cette stratégie dépend de deux critères :

• La volonté de captation de la clientèle : certaines banques mettent en avant des taux attractifs dans l’objectif de capter un volume de clients important alors que d’autres ne pratiquent pas cette politique.
• La politique de risque : en fonction de cette politique, les établissements bancaires proposent des conditions d’offres de prêt bien différentes, notamment sur la durée du prêt ou encore sur le montant de l’apport.

En fonction de l’établissement bancaire interrogé, il est tout à faitpossible que vous essuyiez un refus ou que l’offre faite par le prêteurne soit pas la mieux adaptée à votre situation personnelle.

Vous pouvez donc commencer par interroger votre banque, mais ne manquez pas de contacter votre courtier Ymanci Crédit Immobilier qui vous aidera à comparer et à obtenir l’offre la plus intéressante.

Ne pas se renseigner sur les aides auxquelles vous avez droit

De nombreuses aides sont disponibles et peuvent vous permettre de contribuer au financement de votre bien immobilier. Prenez le temps de vous renseigner sur les aides accordées par l’État comme :

• Le prêt à taux zéro, plus connu sous l’acronyme PTZ.
• Le prêt Accession Sociale.
• Le prêt du Compte Épargne Logement.
• Le prêt employeur.

Sachez que pour encourager l’accès à la propriété, certaines collectivités ont développé des aides principalement destinées aux primo-accédants ou aux familles avec des revenus modestes. Pour en savoir plus, renseignez-vous auprès de votre conseil départemental ou régional.

Des aides de la Caisse d’Allocations Familiales, connue sous l’acronyme CAF, peuvent également vous être accordées en fonction de certains critères : vos revenus, votre lieu de vie, le nombre de personnes dans le ménage. Ces aides, comme l’Aide personnalisée au Logement (APL), peuvent vous permettre d’alléger vos mensualités. Pour en savoir plus, nous vous invitons à vous rendre dans la rubrique Droits et Prestations du site www.caf.fr.

Dans le cadre de votre emploi, des aides peuvent également vous être proposées par l’intermédiaire du prêt employeur. Pour savoir si vous pouvez en bénéficier, il est préférable de contacter le service des ressources humaines de votre entreprise.

Ne pas prendre en considération toutes les conditions de l’offre de prêt

Vous ne devez pas uniquement vous intéresser au taux d’intérêt. Plusieurs conditions doivent être prises en considération, notamment :

• Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) : il correspond au taux global de votre prêt immobilier. C’est-à-dire qu’il prend en compte l’ensemble des frais occasionnés comme le taux d’intérêt, les frais de dossier, les frais de courtage si vous faites appel aux services d’un courtier, le coût de l’assurance emprunteur, le coût des garanties et les autres frais annexes tels que les frais de tenue de comptes de la banque vous accompagnant pour votre prêt immobilier.
• Le reste à vivre : il s’agit de l’argent restant une fois que l’ensemble des charges ont été payées.
• Le taux d’endettement : il est essentiel de le prendre en compte. Les banques sont attentives à l’ensemble des points de votre dossier, mais elles s’intéressent particulièrement à votre taux d’endettement. En effet, il va déterminer votre capacité d’emprunt. Généralement, celui-ci ne devra pas dépasser 33 % de vos revenus.
• La durée du prêt : elle a une importance non négligeable sur le coût total du prêt immobilier. Plus vous emprunterez sur une longue durée, plus les intérêts seront élevés et plus vous mettrez du temps à amortir votre capital. Cependant, il faut noter qu’enchoisissant d’allonger la durée de votre prêt, votre capacité d’empruntaugmentera.
• Les options du prêt : certains prêts proposent des reports ou des modularités d’échéances. Une de ces options peut être intéressante, notamment si vous avez besoin de suspendre une ou plusieurs mensualités de crédits en cas de coup dur. En revanche, sachezque cela rallongera automatiquement la durée du prêt et son coût. Dans le cas contraire, ces options vous offrent la possibilité de rembourser plus rapidement votre crédit et de réduire ainsi son coût.
• Les remboursements anticipés : certains prêts peuvent inclure des pénalités en cas de remboursement anticipé. Appelés également Indemnités de remboursement anticipé (IRA), ces frais représentent 3 % du capital restant dû, plafonnés à 6 mois d’intérêts à la date du remboursement, si celles-ci n’ont pas été négociées à la souscription de votre crédit.
• L’assurance emprunteur : le coût de votre assuranceemprunteur ainsi que les garanties correspondantes dépendront de plusieurs facteurs liés à votre situation : types de garanties, montant emprunté, durée du prêt, âge, état de santé, profession, activité physique, fumeur ou non, kilométrage pratiqué dans l’année. En fonction de votre situation, vous pourriez être tenté de mentir sur votre déclaration pour profiter d’une assurance de prêt à coût limité et présentant toutes les garanties attendues. Sachez qu’un mensonge peut avoir de lourdes conséquences, car votre assureur pourrait vous bannir et vous pourriez être poursuivi.

L‘étude d’une offre de prêt est un acte complexe, voilà pourquoi il est préférable de faire appel à un courtier. Cet expert prendra en compte votre situation ainsi que vos besoins pour vous proposer une solution personnalisée.

Ne pas porter attention à l’assurance de prêt

L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Cependant, la banque va la réclamer. L’établissement prêteur doit notamment se prémunir des risques liés à l’incapacité de travail, à l’invalidité ou au décès de l’emprunteur assuré. Le choix de votre assurance emprunteur apparaît donc comme essentiel. Sachez qu’aujourd’hui, avec les lois en vigueur, vous n’êtes plus obligé de prendre l’assurance proposée par l’établissement prêteur. Vous pouvez faire le choix de la délégation d’assurance vous permettant de sélectionner un autre contrat que l’assurance de groupe proposée par votre banque.

Ainsi, trois lois, mises en place par l’état pour favoriser la délégation d’assurance, vous permettent de profiter des meilleures conditions pour votre assurance de prêt. Ces textes de loi régissent les droits de l’emprunteur à une délégation d’assurance (loi Lagarde de 2010). La loi Hamon de 2014 vient renforcer la loi Lagarde en permettant à l’emprunteur de changer d’assurance durant la première année du prêt. Puis en 2017, l’amendement Bourquin autorise un droit de résiliation annuel à la date d’anniversaire.

Ne pas vous intéresser aux conditions de remboursement

Un crédit immobilier vous engage généralement sur de longues années. Aujourd’hui, vous êtes en mesure de rembourser vos mensualités, mais demain ? La vie peut vous réserver des surprises plus ou moins agréables.

Pour faire face aux aléas de la vie, vous pouvez opter pour la souscription à un crédit immobilier avec options d’échéances modulables.Ces options de prêt vous permettent donc de réduire ou d’augmenter vos mensualités en fonction de votre situation, sous réserve d’accord de votre banque et qu’aucun incident n’ait eu lieu sur les remboursements.

Minorer l’ensemble des frais

Parmi les pièges à éviter dans l’immobilier, la méconnaissance des différents frais peut très vite impacter votre budget. Quand vous effectuez un achat immobilier, il existe une différence significative entre le prix d’achat du bienet le coût réel de cette acquisition. En effet, un crédit immobilier comprend plusieurs types de frais qui ne vous sont pas toujours présentés comme les :

• frais de courtage ;
• frais de dossier de la banque ;
• frais de garantie ;
• frais de notaire ;
• frais d’agence immobilière ;
• prorata de charges de copropriété et de taxes foncières ;
• taxes locales (concernant principalement un achat neuf).

Ne pas exploiter votre délai de réflexion

Une offre de crédit est valable dans un délai de 30 jours minimum après sa réception. Vous avez la possibilité de l’accepter seulement à partir du 11e jour suivant sa date de réception. Il est donc fortement conseillé de profiter de ce délai pour relire l’offre de prêt qui vous aété faite. Une fois retournée à votre banque, vous n’aurez plus la possibilité de faire marche arrière.

Faites appel à un courtier Ymanci Crédit Immobilier, gagnez en sérénité.

Comme vous pouvez le constater, les erreurs peuvent être nombreuses lorsque vous contractez un crédit immobilier.Pour vous accompagner dans votre démarche et vous conseiller sur les pièges à éviter dans l’immobilier, il peut s’avérer très utile de faire appel à un courtier Ymanci Crédit immobilier. Riche de son réseau de partenaires et expert de son domaine, il connaît tous les rouages et pourra vous donner les clés nécessaires à la bonne compréhension des conditions de l’offre de prêt et de chacune des étapesqui la compose.

Attention : dans la majorité des cas, votre courtier ne pourra pas déposer votre dossier aux banques qui ont déjà étudié votre dossier. Il est donc conseillé de faire appel à un courtier dès les prémices de vos démarches.

Certes nous vous mettons en garde sur notre site au sujet des risqueset pièges à éviter dans l’immobilier, mais nous parlons aussi d’opportunités à saisir. Ces articles pourraient vous intéresser :

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