Acheter une résidence secondaire : conseils pour réussir votre projet immobilier

Florence Carpentier journaliste de la presse écrite
Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

En France, 10 % des logements sont des résidences secondaires. L’achat d’un pied-à-terre est manifestement un type d’investissement immobilier prisé par les Français. Villa en bord de mer, maison de campagne, chalet à la montagne : derrière l’image de carte postale se cachent pourtant des éléments moins réjouissants, comme les frais ou encore la fiscalité. Suivez les conseils de nos experts pour transformer votre rêve en réalité, sans tomber dans les pièges les plus courants.

Résidence secondaire : définition fiscale

D’après l’Insee, une résidence secondaire est un logement utilisé pour des courts séjours. Par exemple, des week-ends, pour les loisirs ou les vacances. Les maisons ou appartements meublés loués à des touristes sont également considérés comme des résidences secondaires. À l’inverse, une résidence principale est un logement occupé de manière habituelle et effective, au minimum huit mois par an.

Les avantages d’investir dans une résidence secondaire

Découvrez les atouts des résidences secondaires.

Flexibilité et évasion au gré de vos envies

Grâce au développement du télétravail et à l’amélioration des infrastructures de transport, notamment l’arrivée de lignes ferroviaires à grande vitesse, posséder une résidence secondaire vous offre une liberté inégalée. Vous pouvez ainsi partager votre temps entre votre résidence principale et votre pied-à-terre, selon vos envies. Déposez-y vos valises pour des week-ends prolongés, des vacances plus longues ou même pour télétravailler dans un cadre idyllique.

Un cadre de vie sur mesure pour un bien-être absolu

Loin des contraintes d’un hôtel ou d’une location saisonnière, votre résidence secondaire vous offre un espace personnalisé, correspondant parfaitement à vos goûts et vos besoins. Aménagez-le à votre guise, créez une atmosphère chaleureuse et cocooning. Profitez pleinement de votre refuge pour vous ressourcer et vous détendre dès que vous en ressentez le besoin.

Des absences transformées en source potentielle de revenus locatifs

Lorsque vous n’occupez pas votre résidence secondaire, pourquoi ne pas la rentabiliser en la proposant à la location saisonnière ? Vous pouvez générer des revenus locatifs intéressants, notamment si elle se situe dans une région touristique prisée. De quoi compenser les frais d’entretien et, peut-être, dégager un revenu complémentaire. Pour avoir le droit de mettre en location votre appartement ou maison secondaire durant une courte période, vous devez demander une inscription au répertoire Sirène de l’Insee. En parallèle, selon la commune :

  • soit vous êtes contraint de demander, avant de déclarer votre meublé de tourisme, une autorisation de changement d’usage ;
  • soit vous sollicitez une autorisation de changement d’usage avant de procéder à la déclaration ;
  • soit vous effectuez seulement une déclaration auprès de la mairie.

Un investissement immobilier patrimonial pour un avenir serein

Plus qu’un simple lieu de villégiature, votre résidence secondaire représente un investissement immobilier sur le long terme. En effet, la valeur de votre bien est susceptible d’augmenter avec le temps, constituant ainsi un élément précieux de votre patrimoine. Lors de la retraite, elle peut devenir votre résidence principale en bord de mer ou à la montagne. En cas de placement en EHPAD, vous pouvez la revendre pour financer votre hébergement. Autre option envisageable, la transmettre ou la donner à vos héritiers.

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L’âge idéal pour acheter une résidence secondaire

En France, les personnes de 60 ans ou plus détiennent deux résidences secondaires sur trois. La majeure partie des acheteurs d’un pied-à-terre exercent en libéral ou sont des cadres supérieurs. Ils perçoivent des revenus quatre fois supérieurs au SMIC. Leur rémunération confortable leur permet d’investir plus tôt, aux alentours de 45 ans. Si votre rémunération est plus modeste, l’achat peut être envisagé à l’approche de la retraite, vers 60 ans. Les jeunes actifs représentent une faible proportion des acquéreurs de résidences secondaires (5 %).

Bien choisir sa résidence secondaire : les critères à vérifier avant de l’acheter

Privilégiez les régions touristiques si vous envisagez une mise en location et pour générer une éventuelle plus-value en cas de revente. Si possible, limitez votre recherche dans un rayon de moins de deux heures de route de votre résidence principale. Étudiez les prix immobiliers locaux et la proximité des commodités. Adaptez le type de bien à vos besoins. Par exemple, un studio pour passer des week-ends sur la côte, un chalet pour des vacances au ski ou une villa à la campagne pour profiter du calme. Réfléchissez également à sa superficie pour les usages variés (famille nombreuse, couple, célibataire, etc.)

Les frais à prendre en compte pour l’achat immobilier d’une résidence secondaire

Posséder une résidence secondaire est synonyme de plaisir, vacances, moments de détente en famille ou entre amis. Mais ce rêve a un prix.

Les dépenses courantes des résidences secondaires

Au-delà du prix d’achat, des dépenses régulières sont à prévoir. Parmi elles, les factures d’énergie (gaz, électricité), l’eau ou encore les charges de copropriété, pour les appartements. Si vous avez une box internet, vous devez payer l’abonnement tous les mois. Prenez en considération les frais de transport jusqu’à votre résidence secondaire. Train, voiture individuelle, bateau, avion, bus, covoiturage : le budget varie selon le mode de déplacement, mais aussi la localisation de votre résidence principale. Il peut vite grimper si elle est située à plusieurs centaines de kilomètres de chez vous.

Les travaux de rénovation à prévoir

Si vous avez acheté un bien ancien pour y passer vos week-ends et vos vacances, vous pouvez souhaiter le rénover. Ce peut être pour faire des économies, réduire votre impact environnemental, augmenter sa valeur ou encore gagner en confort de vie. La bonne nouvelle, c’est qu’il existe des aides pour réduire la facture de vos travaux de rénovation. Les principales sont :

  • le dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE) ;
  • le taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu de 10 % ;
  • les aides locales.

Les frais de gestion et d’entretien des résidences secondaires

Chaque année, les frais d’entretien représentent de 1 à 2 % du prix d’achat de votre résidence secondaire, (soit 2 000 à 4 000 euros pour un bien à 200 000 euros). Ils peuvent atteindre jusqu’à 5 % avec un grand jardin, une piscine ou un terrain de tennis. Les résidences secondaires sont soumises à un risque accru de problèmes d’humidité. Ils peuvent être dus à une inoccupation fréquente, une ventilation ou un chauffage insuffisant. Des travaux de rafraîchissement plus réguliers sont donc à prévoir.

L’assurance habitation d’une résidence secondaire

La garantie responsabilité civile est obligatoire en copropriété. De son côté, l’assurance habitation est fortement recommandée pour les résidences secondaires individuelles. En effet, ces logements peu occupés sont davantage exposés aux cambriolages, vols, vandalisme et autres sinistres. Sans assurance, les réparations sont à votre charge. Deux options principales s’offrent à vous pour être couvert. Soit vous demandez une extension de garantie de votre assurance multirisque habitation (MRH). Soit vous souscrivez un nouveau contrat pour votre résidence secondaire. Même si vous risquez de payer plus cher, vous bénéficiez de protections spécifiques.

Le prêt immobilier pour acheter un pied-à-terre

La banque évalue votre profil et votre capacité de remboursement avant de vous accorder un prêt immobilier pour l’acquisition d’une résidence principale. Dans tous les cas, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %. Pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier :

  • assurez-vous de percevoir des revenus réguliers et suffisants ;
  • constituez un apport personnel de 10 % minimum ;
  • envisagez la location de votre pied-à-terre durant vos absences pour générer des revenus complémentaires ;
  • hypothéquez votre résidence principale, si vous le pouvez, pour rassurer les organismes de crédit.

La fiscalité liée à l’achat immobilier d’une résidence secondaire

En tant que propriétaire d’une maison ou d’un appartement secondaire, vous êtes soumis à des taxes et à des impôts.

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires

En France, vous en êtes redevable si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’une résidence secondaire. La taxe d’habitation s’applique sur les locaux meublés affectés à l’habitation et les dépendances immédiates comme un parking privatif ou un garage. Elle se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale de votre bien par un taux d’imposition, variable selon les communes. Aucune déclaration n’est nécessaire : vous recevez un avis d’imposition au dernier trimestre de l’année. En zone de revitalisation rurale (ZRR), les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme peuvent être exonérés.

La majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Une majoration est possible dans certaines communes situées en zone tendue, appliquant la taxe sur les logements vacants. Soit elles appartiennent à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants présentant un fort déséquilibre offre/demande de logements. Soit elles affichent une proportion élevée de biens immobiliers affectés à l’habitation autre que principale. Vous pouvez en être exonéré dans certains cas :

  • activité professionnelle proche nécessitant de résider dans votre résidence secondaire plutôt que votre résidence principale ;
  • ancienne résidence principale devenue secondaire à la suite d’un placement en unité de soins de longue durée (USLD) ;
  • résidence secondaire inhabitable pour une cause étrangère à votre volonté (travaux nécessaires).

La taxe foncière sur les propriétés bâties ou TFPB

Vous payez cette taxe si vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier bâti au 1er janvier. La base d’imposition équivaut à la moitié de la valeur locative cadastrale, à laquelle est appliqué un taux d’imposition. Vous pouvez être exonéré de taxe foncière :

  • pendant trois ans, si vous réalisez des travaux d’économie d’énergie ;
  • durant cinq ans, si votre résidence secondaire est neuve et dispose d’un haut niveau de performance énergétique ;
  • de façon permanente, si votre appartement ou maison individuelle est localisé près d’un site exposé à des risques spécifiques ;
  • pendant deux ans, si vous faites construire votre résidence secondaire.

L’imposition sur la plus-value immobilière en cas de revente de la maison ou de l’appartement secondaire

En France, la plus-value immobilière est taxée à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,20 %). Vous pouvez être exonéré d’impôt si vous utilisez le prix de la vente pour l’acquisition ou la construction d’une résidence principale dans les deux ans. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre habitation principale dans les quatre années précédentes. Dans tous les cas, vous bénéficiez d’une exonération si vous possédez une résidence secondaire depuis plus de 22 ans. La plus-value est exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

La taxe et la redevance sur les ordures ménagères pour une résidence secondaire

Selon la commune, vous payez soit une taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), soit une redevance (REOM). Le montant de la première ne varie pas selon le service rendu. Vous la réglez chaque année en même temps que la taxe foncière. La seconde concerne seulement les personnes utilisant le service d’enlèvement des ordures ménagères. Elle est directement récupérée par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

Acheter une résidence secondaire : attention aux erreurs fréquentes

Retrouvez les conseils de nos experts pour éviter les pièges lors de l’achat d’une résidence secondaire :

  • explorez toutes les options de financement, comme le rachat de crédit pour alléger les mensualités ou l’emprunt bancaire classique ;
  • ne vous précipitez pas, analysez tous les aspects de l’achat : frais d’entretien, financement, fiscalité, revente ;
  • privilégiez un bien immobilier facile d’accès pour vous et vos locataires potentiels ;
  • considérez l’attractivité du lieu tout au long de l’année, pour louer plus facilement votre résidence secondaire lors de vos absences ;
  • soyez attentif à l’état de la maison ou de l’appartement et de son environnement : charpente, toiture, traces d’humidité, nuisances sonores ;
  • méfiez-vous des prix trop bas, qui peuvent cacher des défauts ;
  • visitez plusieurs biens pour pouvoir les comparer ;
  • ne cédez pas trop vite au coup de cœur.

L’achat d’une résidence secondaire est un projet immobilier important qui requiert une réflexion d’ensemble. En plus des aspects financiers et juridiques classiques, il faut tenir compte des frais annexes et de la fiscalité. Faire appel à un courtier en prêt immobilier
vous fait gagner du temps et de l’argent. Après avoir constitué votre dossier, il négocie pour vous auprès de ses partenaires bancaires afin d’obtenir des conditions de prêt immobilier avantageuses.

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