Financer un bien immobilier cash : une bonne solution ?

Élise Duret rédactrice
Publié le , mis à jour le par Elise Duret - Rédactrice web

Vous avez les liquidités nécessaires pour financer un bien immobilier sans passer par un crédit bancaire ? Mais est-ce une bonne solution ? L’achat d’une résidence secondaire ou un investissement locatif représente souvent une somme conséquente. Vous hésitez alors entre financer un bien immobilier cash ou souscrire un emprunt à la banque. Ymanci vous aide à y voir plus clair !

Financer un bien immobilier cash : de quoi parle-t-on ?

Lorsque l’on parle de financer un bien immobilier cash, il s’agit d’acquérir une propriété grâce à ses fonds propres, sans souscrire de crédit. En d’autres termes, l’acheteur paie l’intégralité du prix du logement en une seule fois.

L’idée de posséder sa propre maison ou appartement sans avoir à rembourser un crédit peut sembler séduisante. Surtout dans un contexte où les taux d’intérêt peuvent fluctuer de manière imprévisible. Pourtant, financer un bien immobilier cash n’est pas toujours la solution la plus avantageuse…

Les avantages et inconvénients du paiement comptant pour un achat immobilier

Si vous n’arrivez pas à faire votre choix entre paiement comptant et investissement à crédit, voici quelques arguments qui peuvent vous aiguiller.

Les avantages d’un achat immobilier comptant

Le principal avantage d’un achat immobilier comptant est l’absence totale de dette. Sans prêt, vous n’aurez pas à rembourser des mensualités, ce qui vous offre une plus grande tranquillité d’esprit. De plus, vous économisez sur les intérêts que vous auriez payés dans le cadre d’un prêt immobilier. Intérêts qui, selon le montant du prêt et la durée de remboursement, peuvent représenter une somme conséquente sur le long terme.

De plus, en tant qu’acheteur vous présentez un profil rassurant pour le vendeur. Cela peut vous permettre de négocier un meilleur prix d’achat. Le vendeur étant souvent prêt à accepter une offre légèrement inférieure en échange de la certitude d’une vente immobilière rapide et sans complications.

Financer un bien immobilier cash vous permet également de gagner du temps. Vous évitez les formalités liées à la demande de prêt, telles que la vérification de votre capacité d’emprunt et les longues négociations avec la banque.

Enfin, vous bénéficiez d’une indépendance notable vis-à-vis des banques. Si vous avez besoin d’un autre financement, vous risquez moins de dépasser le taux d’endettement fatidique de 35 % puisque votre capacité d’emprunt est intacte.

Les inconvénients à financer un bien immobilier cash

Malgré ces nombreux avantages, acheter sa résidence principale ou un bien locatif comptant peut présenter des inconvénients.

Financer un bien immobilier cash signifie immobiliser une somme d’argent importante dans un seul actif. Or, vous limitez ainsi votre capacité à investir dans d’autres opportunités plus rentables. Si vous empruntez, vous bénéficiez d’un effet de levier qui vous permet de diversifier vos investissements et donc de générer un rendement plus élevé.

De plus, l’emprunt vous permet de préserver votre épargne pour faire face aux imprévus : baisse de vos revenus, travaux à faire dans le logement, etc.

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Comment savoir si financer un bien immobilier cash est une solution rentable pour vous ?

Parce que chaque acheteur est différent, vous devez avant tout raisonner en fonction de votre propre situation.

Faites le point sur votre capacité financière et votre projet à long terme

Avant d’arrêter votre choix, prenez le temps d’évaluer votre capacité financière. Quels que soient votre salaire ou vos revenus, acheter votre logement comptant ne doit pas vous laisser sans épargne de secours. Gardez toujours une réserve de liquidité pour faire face aux imprévus (travaux, frais d’entretien, etc.).

Ensuite, demandez-vous si vous comptez garder le logement dans la durée, surtout si vous faites du locatif. Si vous envisagez de conserver le bien pendant de nombreuses années, un paiement comptant peut être une option intéressante. Par contre, si vous prévoyez de le revendre rapidement, un achat à crédit pourrait vous offrir plus de flexibilité.

Enfin, analysez votre position face au risque. Si vous êtes prêt à prendre des risques pour obtenir une rentabilité plus élevée, l’emprunt pourrait être plus avantageux. En revanche, si vous privilégiez la sécurité et la stabilité, l’achat comptant peut correspondre davantage à votre profil.

Calculez le rendement entre un achat immobilier cash et un achat à crédit

Pour déterminer la rentabilité d’une acquisition immobilière cash par rapport à un achat à crédit, vous devez comparer le rendement net de chaque option. Voici un exemple de calcul simple pour vous aider à faire le bon choix.

Imaginons que vous envisagiez d’acheter un appartement au prix de 300 000 euros. Somme que vous possédez sur votre compte bancaire.

Simulation 1 : l’achat comptant

Vous payez 300 000 euros en une seule fois. Si la valeur du logement augmente de 2 % par an, au bout de 10 ans, il vaudra environ 365 000 euros. Votre rendement total (en supposant aucun autre coût) est donc de 65 000 euros.

Simulation 2 : l’achat à crédit

Vous financez votre appartement avec un prêt de 240 000 euros à un taux d’intérêt de 3,5 % sur 20 ans et un apport personnel de 60 000 euros. Vous conservez votre pécule de 240 000 euros, que vous placez dans un portefeuille d’investissement qui rapporte 4 % par an. Au bout de 10 ans, le montant investi a fructifié et vous disposez désormais de près de 355 000 euros d’épargne. Parallèlement, vous avez remboursé une partie du capital emprunté, et la valeur de votre habitat a également augmenté. Votre rendement global est donc bien supérieur à celui obtenu avec un achat comptant.

Analysez le marché de l’immobilier avant de faire votre choix

Avant de décider comment financer votre achat immobilier, il est crucial d’analyser le marché. Voici les éléments essentiels à considérer :

  • Tendance des prix : si les prix augmentent rapidement, un achat à crédit peut être judicieux pour conserver des liquidités. En revanche, un marché stable ou en baisse favorise l’achat comptant.
  • État de l’économie et des taux d’intérêt : des taux bas rendent l’emprunt avantageux. En période de hausse des taux ou de ralentissement économique, l’achat comptant est souvent plus sûr.
  • Offre et demande immobilière : un marché en surchauffe nécessite une action rapide, tandis qu’un marché plus calme offre des opportunités de négociation, surtout pour un achat comptant.
  • Localisation de l’investissement : les biens dans des zones prisées ont un bon potentiel d’appréciation. Emprunter peut maximiser votre levier financier dans ces zones.

Financer un bien immobilier cash : n’oubliez pas les frais annexes !

Grâce au paiement comptant, vous économiserez le coût des intérêts d’un emprunt, le coût de l’assurance emprunteur et les frais de dossier. Mais attention, devenir propriétaire implique malgré tout des frais annexes qui s’ajoutent lors de la vente immobilière.

Les frais de notaire

Les frais de notaire sont incontournables dans toute transaction immobilière. Ils représentent généralement entre 7 et 8 % du prix d’achat pour un bien ancien, et environ 2 à 3 % pour un bien neuf. Ces frais incluent les taxes dues à l’État ainsi que la rémunération du notaire.

Les frais d’agence immobilière

Si vous achetez votre résidence ou un bien locatif via une agence immobilière, des frais d’agence seront également à prévoir. Ces frais varient généralement entre 3 et 8 % du prix de vente, selon la localisation du bien et les services offerts par l’agence. Dans certains cas, ils peuvent être à la charge du vendeur, mais il est courant que le futur propriétaire en assume une partie ou la totalité.

Les frais de rénovation et d’aménagement

Si votre investissement nécessite des travaux de rénovation ou des aménagements, ces coûts doivent également être pris en compte. Pensez à faire des devis avant l’achat pour éviter de sous-estimer le montant nécessaire à ces travaux.

Prêt immobilier : trouver la meilleure alternative au paiement cash

Vous préférez emprunter au lieu d’investir toutes vos économies dans votre projet immobilier ? Dans ce cas-là, voici quelques conseils pour trouver le meilleur financement.

1. Comparer les taux d’intérêt avant d’emprunter

Les taux d’intérêt sont un facteur déterminant dans le coût total de votre prêt immobilier. Même une petite différence de taux peut avoir un impact significatif sur le montant que vous paierez au fil des ans. Il est donc essentiel de comparer les offres de plusieurs établissements financiers. N’hésitez pas à utiliser des comparateurs en ligne pour obtenir une vue d’ensemble des taux disponibles. En outre, soyez attentif aux offres promotionnelles qui peuvent proposer des taux réduits pour une période limitée.

2. Tenir compte des frais annexes

Au-delà des taux d’intérêt, il est important de considérer l’ensemble des frais annexes liés à un prêt immobilier. Ces frais peuvent inclure les frais de dossier, les frais d’assurance emprunteur, les frais de garantie (hypothèque ou caution), les frais de notaire et éventuellement des frais de courtage. Ces coûts peuvent représenter une somme non négligeable et doivent être pris en compte dans votre budget global.

3. Négocier les termes du prêt et l’assurance emprunteur

Ne prenez pas pour acquis que les conditions proposées par votre banque sont figées. Il est souvent possible de négocier certains aspects de votre prêt, comme le taux d’intérêt ou encore les frais de dossier. Préparez-vous à cette négociation en faisant jouer la concurrence, et en vous armant d’arguments solides. Si vous avez un bon dossier (salaire ou revenus stables, apport personnel conséquent, faible endettement), vous serez en position de force pour obtenir des conditions plus avantageuses.

Il en va de même pour l’assurance emprunteur. Cette assurance est souvent exigée par les banques pour couvrir les risques liés au prêt (décès, invalidité, incapacité de travail). Bien que vous puissiez souscrire l’assurance proposée par la banque prêteuse, n’hésitez pas à comparer plusieurs offres d’assurance externe. Cela peut vous permettre de réduire le coût global de votre prêt tout en bénéficiant de garanties plus adaptées à votre situation.

4. Faites appel à un courtier en prêt immobilier

Si vous n’avez pas le temps ou l’expertise nécessaire pour comparer les différentes offres de prêt, faites appel à un courtier Ymanci, expert en prêt immobilier. Votre courtier négociera en votre nom pour obtenir les meilleures conditions possibles. Bien que ce service soit payant, il peut vous faire économiser du temps et de l’argent sur le long terme.

Financer un bien immobilier cash peut sembler une solution évidente quand on a les liquidités. Pourtant, vous l’aurez compris, toute solution est à nuancer. Même celle de faire un emprunt ! Alors, avant de prendre une décision, soupesez bien tous les aspects des deux options. Réalisez une simulation précise et demandez conseil auprès de nos courtiers !

Vous aimeriez en savoir plus sur les différentes façons de financer votre futur logement ? Ces articles sont faits pour vous !