Les solutions de financement pour un projet d’achat revente
Qu’il s’agisse d’achat ou de revente et parce que l’immobilier ne s’improvise pas, vous devez vous poser un certain nombre de questions pour vous assurer de prendre de bonnes décisions. Il peut arriver que vous soyez à ce titre confronté aux deux situations en même temps. Déjà propriétaire d’un bien, vous souhaitez le revendre pour en acquérir un autre.
Après avoir préparé au mieux la revente de votre bien et étudié avec précision les termes de votre nouvel achat, vous devez trouver un financement. Entre le prêt achat-revente et le prêt relais, découvrez les différents types de prêts immobiliers adaptés à cette situation transitoire.
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Obtenir un financement grâce à un prêt relais
Ce type de crédit est une opportunité, car il vous permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu votre ancienne habitation. Il est notamment intéressant en cas de déménagement ou dans l’urgence puisqu’il vous offre du temps pour vendre au meilleur prix. On distingue trois types de prêts relais selon la valeur de votre logement à vendre.
Financer son projet immobilier avec un prêt relais sec
Il est accordé par la banque uniquement quand le produit de la vente de l’ancien bien immobilier couvre intégralement l’achat du second bien. Ce crédit est donc appelé « sec » ou « seul » parce qu’il ne doit représenter que l’unique prêt du plan de financement.
L’acquisition du nouveau bien ne nécessite pas la souscription d’un autre contrat de prêt. Pour l’emprunteur, le prêt relais sec se résume à une avance à court terme. Celle-ci sert à passer la période de décalage entre l’achat et la revente.
Financer l’achat d’un bien avec un prêt relais adossé
Cette solution intervient lorsque le bien immobilier que vous souhaitez acquérir est plus cher que celui que vous vendez. Ce type de prêt vous permet de souscrire un nouveau crédit en complément d’un prêt immobilier classique.
Jusqu’à ce que la vente soit finalisée, vous remboursez les mensualités du crédit immobilier et les intérêts du prêt relais. Après la vente, le prêt relais sera soldé par la banque. Il ne vous restera plus qu’à rembourser les échéances liées à votre prêt immobilier.
Les avantages du prêt relais avec « franchise totale »
Il intervient également lorsque le bien que vous souhaitez acquérir est plus cher que celui que vous vendez. Il peut être accordé sur une durée allant jusqu’à 24 mois et combine un crédit immobilier classique à un prêt relais. La période de franchise signifie que vous ne rembourserez pas les intérêts liés à l’emprunt lors des 12 premiers mois.
Si le bien est vendu avant la fin du délai de franchise, alors vous rembourserez les intérêts dus, mais aussi le capital du prêt relais. Si le bien n’est pas vendu, vous rembourserez les intérêts d’emprunt auxquels s’ajoutent les intérêts non versés sur la première année.
Ce type de prêt vous permet donc d’alléger vos charges jusqu’à ce que votre bien soit vendu. Sachez que pour réduire encore vos charges, vous pouvez faire le choix d’un prêt amortissable avec différé d’amortissement. Ainsi, vous bénéficierez d’un délai de 24 mois durant lequel vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.
Exemple d’un cas concret d’achat revente d’un logement
Vous souhaitez vendre un appartement d’une valeur estimée à 250 000 euros. Le capital restant dû sur ce bien immobilier est de 100 000 euros. En parallèle, vous avez trouvé la maison de vos rêves d’une valeur de 300 000 euros.
Dans un premier temps, le prêteur va calculer le bénéfice de la vente : 250 000 € – 100 000 € (capital restant dû) = 150 000 €. À cela, la banque va se prendre une marge de sécurité d’environ 70 % (en général entre 50 et 80 %) : 150 000 * 70 % = 105 000 €.
La somme accordée dans le cadre de votre prêt relais s’élèvera donc à 105 000 € avec un taux d’intérêt à 1,40 %. Dans ce cas, vous ne remboursez pas les mensualités du prêt relais. Vous payez uniquement les intérêts intercalaires d’une valeur de 122 € (hors assurance emprunteur).
Il vous manquera 195 000 € pour acheter votre nouvelle maison. Imaginons que la banque vous accorde un prêt immobilier sur 20 ans à 1,28 % (hors frais d’assurance). Vos échéances s’élèveront donc à 921 euros (hors frais d’assurance).
Jusqu’à ce que vous ayez vendu votre appartement et par conséquent encaissé le montant de la vente, vous verserez 1043 € à la banque prêteuse. Cela correspond à 921 € de mensualité pour votre crédit immobilier et 122 € d’intérêts intercalaires pour votre prêt relais.
Une fois votre appartement vendu, la banque soldera votre ancien prêt et vos mensualités se verront diminuer. Vous ne paierez plus que la mensualité liée à votre prêt immobilier actuel soit 921 € (hors assurance). Le capital restant dû sera de 45 000 € : 250 000 € (prix de l’appartement) – 100 000 € (capital restant dû) – 105 000 € = 45 000 €.
Vous disposez d’un capital de 45 000 € que vous pouvez :
- Épargner ou investir dans de nouveaux projets, dans ce cas vos mensualités resteront identiques.
- Réinjecter dans votre prêt immobilier et ainsi voir diminuer vos mensualités.
Le prêt relais s’étale sur une période allant de 1 à 2 ans et n’est renouvelable qu’une seule fois. Ce prêt ayant pour caractéristique de s’étaler sur une courte durée, en cas de remboursement anticipé, cela ne vous générera pas de frais additionnels.
En général, les banques accordent un prêt relais qui correspond à un montant allant de 50 à 80 % de la valeur de votre bien mis en vente. Cette somme est susceptible de varier en fonction de l’établissement prêteur et de votre profil.
On distingue deux cas. Soit vous avez d’ores et déjà signé le compromis de vente pour votre bien. Dans ce cas, la banque prend peu de risques. Elle vous accordera donc un prêt relais d’un montant élevé et sur une période relativement courte.
Soit vous n’avez pas encore trouvé d’acquéreur pour votre bien. Si le compromis n’est pas signé, la banque vous accordera un montant plus limité pour conserver une marge de sécurité. Quant à l’étendue du prêt, elle est dépendante de la vente de votre bien et peut s’étendre jusqu’à 2 ans. Le taux d’emprunt pour ce type de prêt est susceptible de varier selon les banques. D’ordinaire, il correspond au taux du prêt immobilier principal.
Vous n’avez pas trouvé acquéreur pour votre ancien logement mis en vente ?
Si au terme du prêt relais vous n’avez pas trouvé d’acquéreur pour votre bien, sachez que cela peut être lourd de conséquences. En effet, sauf conditions particulières, si vous ne remboursez pas l’établissement prêteur, ce dernier pourra saisir une action en justice. Cette situation pourrait conduire à votre inscription au FICP (Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers).
Pour ne pas vous retrouver dans cette situation, nous vous conseillons d’anticiper. Si avant l’échéance de votre prêt, vous vous rendez compte que votre bien a du mal à se vendre, vous devez envisager certaines alternatives. Vous pouvez notamment :
- Revoir le prix de vente de votre bien à la baisse ;
- Négocier avec votre banque un prolongement du prêt relais d’une année supplémentaire.
Choisir un prêt achat-revente pour votre projet immobilier
Ce prêt spécifique s’adresse aussi aux emprunteurs cherchant à acheter une nouvelle habitation alors que l’ancienne n’est pas encore vendue. Sa particularité réside dans le fait qu’il reprend l’ancien et le nouveau crédit pour lisser vos dettes.
Les principales caractéristiques d’un prêt immobilier achat revente
Le prêt achat-revente est un type de crédit convenant parfaitement pour les secundos-accédants. Celui-ci est avantageux dans la mesure où il permet de financer votre nouvel achat dans l’attente de la vente de votre logement actuel. Ce financement peut aller jusqu’à 70 % de la valeur estimée de votre bien et s’étaler sur 25 ans.
Concrètement, voici comment marche un prêt achat-revente. Un établissement bancaire rachète votre premier crédit et le combine au prêt souscrit pour votre nouveau logement. De cette façon, vos deux crédits immobiliers sont regroupés en une seule mensualité. À la clé, un endettement qui reste convenable et une meilleure visibilité.
Lorsque le bien est vendu, le propriétaire peut alors rembourser une partie du prêt achat-revente sans frais de remboursement anticipé. Après ce remboursement partiel, la somme restant à payer évolue à la baisse. Vous pouvez alors négocier avec le prêteur le montant à payer chaque mois et/ou la durée de votre crédit.
Les avantages du prêt achat-revente pour votre projet immobilier
Le principal intérêt de ce crédit est qu’il facilite l’acquisition d’un nouveau bien. Il est dédié aux emprunteurs qui souhaitent acheter sans attendre de vendre leur bien actuel. Pour déterminer son montant, il faut additionner les frais suivants :
- la somme restant à payer sur le prêt initial ;
- les frais de remboursement du premier crédit ;
- le coût du nouveau bien.
Le prêteur va ensuite soustraire environ 70 % de la valeur du bien actuel et un éventuel apport personnel. Le résultat donne une échéance globale, ce qui permet de ne pas cumuler plusieurs crédits. Ce lissage a pour but de respecter votre taux d’endettement. C’est pourquoi ce prêt est modulable selon vos capacités financières.
L’autre avantage d’un tel prêt est que vous pouvez le rembourser en partie à l’issue de la vente sans frais supplémentaires. Des indemnités ne sont dues que pour mettre fin au contrat initial. Comme pour un prêt classique, des garanties sont exigées. Toutefois, la banque sera moins exigeante vis-à-vis de l’apport personnel.
Vous noterez toutefois que le taux d’un prêt achat-revente est souvent plus élevé, ce qui augmente le coût du crédit. Pour limiter cet effet, il vaut mieux vendre rapidement. Grâce au produit de la vente, vous pourrez rembourser le prêteur. Ainsi, vous paierez moins d’intérêts puisqu’ils sont calculés sur le reste à payer.
Quel crédit choisir entre le prêt relais et le prêt achat-revente ?
En faisant le choix d’un prêt achat-revente, votre taux d’endettement sera moins élevé. Votre capacité d’emprunt actuelle est prise en compte pour éviter les difficultés financières avant et après la vente. Cela est rendu possible grâce à la mensualité globale qui permet de lisser vos charges. Le prêt achat-revente peut donc être la solution idéale si votre endettement est trop élevé pour avoir recours à un prêt relais.
Toutefois cette option engendre des frais de garanties ainsi que des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) lié au rachat de votre prêt initial. En effet, l’avance qui vous sera octroyée par votre banque est plus conséquente dans le cadre d’un prêt achat-revente. Les indemnités le seront par conséquence également.
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Nos experts Ymanci sont à votre disposition pour vous donner des conseils sur les différentes solutions de financement. Ils pourront notamment vous éclairer sur le fonctionnement d’un prêt achat-revente. Une telle offre est idéale pour les emprunteurs ayant besoin d’acheter un nouveau bien alors que leur ancien logement n’est pas encore vendu.
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