Qu’est-ce que la vente à réméré ?
Sommaire
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite Article supervisé par Anthony Ditte
Un propriétaire d’un bien immobilier n’est pas forcément à l’abri de difficultés financières. Que doit-il faire s’il n’a plus la capacité à rembourser un crédit, à s’acquitter des factures, à débloquer des liquidités pour réaliser, par exemple, des travaux de rénovation ou d’agrandissement dans son habitat ou à financer un projet ?
La vente de son bien immobilier est-elle la seule solution qui s’offre à lui ? Pas obligatoirement ! Il existe des options pour régler des dettes, pour ne pas tomber dans la spirale du surendettement, pour éviter une saisie immobilière, etc. Parmi les plus utilisées, il y a la renégociation d’un crédit, le rachat de crédits, des aides financières provenant notamment de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou la vente à réméré.
La rédaction d’Ymanci va s’attarder sur la vente à réméré, également appelée vente avec faculté de rachat. En quoi consiste réellement cette opération immobilière encore méconnue ? Dans ce guide, nous allons présenter la vente à réméré. Un concept qui possède des avantages, mais qui comporte des risques.
Ce qu'il faut retenir
- La vente à réméré constitue une alternative de dernier recours pour les propriétaires rencontrant des difficultés financières ou en recherche de liquidités.
- La vente avec faculté de rachat peut permettre de récupérer un logement précédemment vendu.
- La durée maximale d’un réméré ne doit pas dépasser les cinq ans.
- Cette solution offre une chance d’obtenir des liquidités nécessaires pour payer des dettes personnelles ou autres, sans avoir recours à un crédit bancaire, mais aussi de financer un nouveau projet.
- La vente à réméré peut éviter une saisie immobilière.
Ce guide présente le fonctionnement, les avantages et les risques de ce dispositif.
Quel est le concept de la vente à réméré ?
La vente avec faculté de rachat est un dispositif qui permet à un propriétaire en difficulté financière de récupérer des liquidités en vendant pour une durée déterminée son bien immobilier. Grâce à ce système, il va continuer d’y vivre, tout en versant à un acquéreur devenu le nouveau propriétaire, une indemnité d’occupation.
Dès que le vendeur s’est refait une santé financière, qu’il dispose de fonds suffisants, il peut le récupérer dans le délai et au prix convenus lors de la transaction ou le revendre. Le contrat entre les parties intéressées porte le nom de clause à réméré. La somme débloquée par la vente permet généralement de rembourser les crédits ou de lever un fichage bancaire.
La vente à réméré est régie par les articles 1659 et 1673 du Code civil en France, qui stipulent que :
La faculté du rachat est un accord par lequel le vendeur se réserve le droit de reprendre le bien vendu, moyennant le remboursement du prix principal et des frais afférents.
La vente avec faculté de rachat s’adresse donc à un propriétaire qui :
- Doit urgemment récupérer des liquidités pour faire face à une situation imprévue.
- Veut éviter une situation de surendettement.
- Risque de perdre son bien dans une vente aux enchères après la saisie de sa propriété.
- Souhaite disposer d’une trésorerie supplémentaire pour mettre sur pied un projet, après le refus par une banque ou un organisme de crédit de le financer.
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Vente à réméré : quelle est la durée de ce dispositif ?
L’article 1660 du Code civil stipule que le propriétaire qui vend son appartement ou sa maison peut exercer sa faculté de rachat du bien dans une durée légale de cinq ans après la vente. C’est la durée maximale en France. Dès qu’elle est dépassée, le vendeur n’est plus autorisé à racheter son logement, son local commercial. Dans la majorité des cas, ce type de contrat porte sur une période allant d’un an à trois ans.
Quels sont les facteurs qui peuvent pousser un propriétaire à se tourner vers la vente à réméré ?
La vente avec faculté de rachat s’adresse aux propriétaires d’un bien immobilier qui font face à des dépenses imprévues ou qui ont besoin d’argent dans l’urgence. Plusieurs facteurs peuvent pousser un propriétaire seul ou en couple, mais aussi un professionnel à envisager cette opération.
- La prolifération de dettes.
- La perte d’un emploi ou la baisse de revenus. Un licenciement ou une diminution d’un salaire peut compliquer le remboursement des mensualités d’un prêt immobilier et l’accès à un crédit bancaire.
- Les défauts de paiement faisant craindre une saisie judiciaire du bien immobilier.
- La crainte de se retrouver en situation de surendettement et de devoir déposer un dossier à cet effet auprès de la Banque de France.
- Le besoin d’une trésorerie supplémentaire pour développer un projet.
- …
Quelles sont les étapes à réaliser dans le cadre d’une vente à réméré ?
Dès que le vendeur aura réalisé une estimation précise de la valeur de son bien immobilier, il devra procéder par étapes.
1-L’analyse de sa situation financière. Il faut que la somme obtenue via la vente en réméré lui permette non seulement de rembourser ses dettes, mais aussi de récupérer le moment venu son bien.
2-La recherche du futur acquéreur du bien en vente à réméré. Il peut soit réaliser une vente à réméré de particulier à particulier, soit solliciter l’aide d’une agence immobilière, soit faire appel à un spécialiste.
3-La signature de l’acte de vente de la propriété. En France, l’établissement du contrat de vente à réméré est encadré par des conditions légales et nécessite l’intervention d’un notaire. L’une des tâches du notaire est de rédiger ce contrat. Après la rédaction de cet acte notarié, le vendeur et l’acheteur vont le lire attentivement et procéder à sa signature. Ils vont également signer le contrat d’occupation du bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un local commercial.
4-Le rachat du bien immobilier. Si le vendeur initial a épongé ses dettes et a pu souscrire un prêt bancaire, il peut racheter son bien en exerçant son option de faculté de rachat. Toutes ces personnes vont se retrouver de nouveau devant le notaire pour annuler l’accord initial de vente en réméré. À partir de là, le propriétaire qui était devenu le locataire, va retrouver son bien immobilier. Il peut continuer d’y vivre ou de le vendre à une tierce personne.
Pour sécuriser toutes les étapes dans le cadre d’une vente à réméré, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel spécialisé comme Apirem capable d’analyser la situation financière du propriétaire et de structurer le montage juridique.
À noter : si le propriétaire n’a pas réussi à réunir la somme nécessaire permettant de le racheter, il est contraint de céder son bien immobilier. Aux yeux de la loi, l’investisseur va devenir le nouveau propriétaire. Il aura le choix entre le mettre en vente, le louer ou y résider.
Vente à réméré : quels sont les termes qui doivent figurer dans un contrat ?
La vente avec faculté de rachat est un accord entre un vendeur et un acheteur. Les termes suivants doivent figurer dans l’acte de vente :
- Le prix de vente du bien immobilier.
- Le délai de l’opération.
- Le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, qui peut être assimilée à un loyer.
- La valeur du rachat de la maison ou de l’appartement.
- …
Les éléments à prendre en compte pour calculer le coût d’une vente à réméré ?
Cette pratique a un prix qui peut être assez conséquent. Ce prix va varier, car il faut prendre en compte les éléments comme :
- La différence entre le prix de rachat et le prix de vente du bien.
- Le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qui doit être déterminé dès le début de la procédure.
- Les frais de notaire.
- La commission de l’agence immobilière si le vendeur a eu recours à ses services.
- Les assurances.
- …
Le prix de cette transaction immobilière ne comprend pas de frais de dossier, ni de taux d’intérêt, contrairement à un crédit traditionnel.
Quels sont les avantages pour un propriétaire vendant son bien en réméré ?
Cette opération offre la possibilité au vendeur :
- D’obtenir des liquidités rapidement sans contracter un prêt auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit. Le vendeur ne versera aucun intérêt.
- De continuer à vivre dans son bien immobilier.
- De retrouver une stabilité financière.
- D’avoir la possibilité de récupérer son bien.
- D’éviter la saisie de son bien immobilier.
- De financer des projets.
Quels sont les risques pour celui qui vend son bien immobilier en réméré ?
Il y a des points faibles comme dans tous les dispositifs immobiliers.
- Le vendeur doit verser des loyers à l’acquéreur, s’il veut continuer de vivre dans son logement, mais aussi certains frais comme les frais d’une agence immobilière s’il a fait appel à son service.
- Il peut perdre définitivement sa propriété si la somme indiquée dans le contrat pour le rachat de bien n’est pas réunie dans le délai prévu.
- Le vendeur doit, bien entendu, disposer d’une capacité d’emprunt suffisante pour contracter un nouveau prêt en vue de racheter son bien avant l’expiration du délai, à savoir cinq ans au maximum.
Quels sont les avantages pour l’acheteur d’un bien en réméré ?
Le fait de racheter un bien immobilier en réméré permet à un investisseur :
- D’investir avec un risque limité.
- De percevoir une indemnité d’occupation mensuelle.
- D’acquérir la pleine propriété si le vendeur n’est pas en mesure de le racheter à l’issue du délai convenu avec le notaire.
- …
Quels sont les risques pour l’acquéreur d’un bien en réméré ?
Les inconvénients ne sont pas que pour le propriétaire vendeur. L’investisseur peut aussi en rencontrer.
- Le vendeur peut racheter son logement. Dans ce cas, l’investisseur perd l’opportunité de réaliser une plus-value intéressante.
- Le marché de l’immobilier parfois inconstant peut affecter la rentabilité de son investissement.
Comment trouver l’organisme pour réaliser une vente en réméré ?
La rédaction d’Ymanci conseille de vérifier :
- La longévité de l’agence de vente à réméré. La longévité prouve généralement le sérieux, la crédibilité. Il est également possible de consulter les avis laissés par les clients sur Google ou sur le site de l’agence.
- La validité de la carte de transaction immobilière de l’agence spécialisée en réméré en consultant le site de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) de la région où se trouve le bien.
- La Responsabilité Civile Professionnelle : l’établissement de vente avec faculté de rachat doit disposer de cette assurance qui est une obligation légale.
Quelle est la différence entre une vente à réméré et une vente immobilière traditionnelle ?
La vente à réméré et la vente immobilière classique sont différentes sur plusieurs points.
Dans le cas d’une vente à réméré, le vendeur vend à un acheteur son habitation avec la possibilité de le racheter avant le délai convenu : 5 ans au maximum. Le but d’une vente à réméré est de récupérer le bien à un prix fixé préalablement. Il peut enfin continuer à vivre dans le bien immobilier qu’il a vendu en s’acquittant auprès de l’acheteur d’une indemnité d’occupation.
Dans le cas d’une vente immobilière traditionnelle, l’acheteur devient le propriétaire définitif du bien dès que la vente est conclue. Le vendeur ne peut pas le récupérer après la vente. L’acheteur va résider ou mettre en location le bien immobilier aussitôt après l’achat.
Faire appel à un courtier expert en vente à réméré
La vente à réméré est une opération complexe. Une bonne compréhension et la connaissance des implications financières et légales sont indispensables. La vente à réméré propose des avantages, mais aussi certains inconvénients qui doivent être évalués avant de se lancer dans cette opération. L’estimation d’un bien immobilier ou d’un local commercial doit être, au préalable, réalisée.
Si toutes ces démarches paraissent insurmontables. Si le temps vous manque pour estimer la valeur marchande d’un appartement, d’une maison, d’un local. L’appel à un professionnel vous retirera une épine du pied.
Si vous hésitez à faire appel à leurs services, nous vous conseillons de prendre encore quelques minutes pour découvrir les témoignages des clients ayant déjà sollicité les services de ces professionnels du courtage immobilier.
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