Qu’est-ce que le crédit in fine ?
Il existe plusieurs types d’emprunts pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en France. Parmi cette kyrielle de crédits, il y a le crédit in fine. À qui s’adresse-t-il ? Quel est son fonctionnement ? Est-il avantageux ? C’est parti pour un tour d’horizon…
Définition et mode de fonctionnement du crédit in fine
Il s’agit d’un crédit immobilier non amortissable, à taux fixe, dont le capital emprunté est remboursé en une fois à l’échéance du crédit. Les intérêts et l’assurance de prêt immobilier sont, quant à eux, remboursés mensuellement, pendant toute la durée du prêt. Ils sont constants et sont calculés sur le capital initial emprunté.
Avec un crédit in fine, l’emprunteur verse chaque mois le montant de la mensualité sur un produit d’épargne, bloqué pendant la durée du prêt. Nous parlons alors de nantissement. Les conditions d’obtention du crédit in fine sont plus strictes que pour un prêt amortissable classique dans lequel les mensualités, qui courent pendant toute sa durée, comprennent le capital et les intérêts.
Les taux du crédit in fine sont généralement plus élevés. De ce fait, les banques ou les organismes prêteurs requièrent une solidité financière et un apport personnel d’au moins 30 % de l’emprunt.
Les emprunteurs qui ont le profil pour un crédit in fine
Le crédit in fine est ouvert à toute personne, que ce soit un particulier ou un professionnel. Il est aussi accessible aux sociétés de placement. Toutefois, ce crédit est plus difficile à obtenir qu’un prêt traditionnel amortissable à taux moindre. Effectivement, ce type d’emprunt est, en général, octroyé avant tout aux très bons profils, comme les ménages les plus imposés. Mais pas seulement !
Ce prêt convient également aux particuliers ayant pour projet d’investir dans l’immobilier locatif. Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers. C’est toutefois un crédit immobilier peu attractif pour les personnes désirant se porter acquéreur de leur résidence principale, car aucun loyer n’est généré.
Ce type de crédit requiert une bonne gestion financière si le propriétaire veut éviter les risques liés au remboursement du capital en une seule fois. Avant la souscription de ce crédit in fine, il est préférable de prendre rendez-vous avec un expert en gestion de patrimoine ou un conseiller financier.
Les avantages d’un prêt in fine
Le crédit in fine dispose de nombreux avantages, notamment fiscaux. En effet, le prêt in fine diminue le coût des impôts fonciers. La déduction des intérêts d’emprunt à rembourser sur ces revenus entraîne une réduction des impôts fonciers. La somme déductible peut être très importante et faire baisser le montant des impôts. Cette déduction peut s’avérer très intéressante pour les investisseurs qui ont des revenus fonciers élevés.
Ensuite, ce prêt a aussi l’avantage de pouvoir faire sortir le bien immobilier de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune en 2018. La maison ou l’appartement n’est pas calculé dans l’IFI, car le capital n’est pas remboursé à la banque. Le calcul de l’IFI n’inclut pas les loyers générés dans les revenus.
De plus, le crédit in fine permet de faire travailler son épargne, de préparer la transmission de son patrimoine. Une forme d’investissement par obligation. Chaque mois, l’emprunteur verse les intérêts sur un compte épargne comme garantie (assurance-vie). L’épargne est réservée à la banque ou à l’organisme de prêt le temps du remboursement du prêt immobilier. L’emprunteur touche les intérêts générés sur ce placement financier. Le crédit in fine est un investissement qui mérite de s’y attarder.
Les inconvénients d’un crédit in fine
Comme nous l’avons indiqué précédemment, le coût total des intérêts que l’emprunteur devra payer sur toute la durée de son emprunt est généralement plus élevé qu’un prêt amortissable dont le remboursement s’étire dans le temps et est fragmenté en plusieurs mensualités. Les banques ou les établissements prêteurs sont exigeants au niveau des garanties.
Ces garanties, pour parer à une défaillance au moment de rembourser le capital quand il arrive à échéance, peuvent prendre la forme d’une assurance-vie, de placements financiers, etc. Enfin, le fait de rembourser le capital en une seule fois à la fin du prêt est un risque pour l’emprunteur s’il n’a pas prévu de solution de remboursement.
Crédit in fine, nantissement, prêt amortissable, déchéance de terme, conditions particulières… Le lexique associé à l’univers des emprunts immobiliers n’est pas forcément accessible au commun des mortels qui se lance notamment dans leur premier achat immobilier. Ymanci, expert en crédit immobilier mais aussi en rachat de crédits et en assurance de prêt, met à la disposition des particuliers intéressés par ce type de crédit. Notre courtier spécialisé dans le crédit immobilier saura renseigner, aiguiller son client de la prise de contact jusqu’au déblocage des fonds.
En bref, le crédit in fine, expression latine signifiant « à la fin », « au dernier moment » peut être intéressante pour certains profils d’investisseurs immobiliers. Toutefois, il ne faut pas se lancer à l’aveuglette dans ce type de prêt dont le capital se rembourse en une seule fois, à échéance. Il faut comprendre son mécanisme et se projeter dans le futur en planifiant le remboursement du capital. Car il faudra à un moment ou à un autre le rembourser !
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