De nouvelles communes placées en zone tendue en 2024 peuvent bénéficier du PTZ
Après la surélévation d’immeubles, la transformation de bureaux en logements, l’exploitation des terrains pavillonnaires…, le gouvernement a annoncé le vendredi 22 mars 2024 la classification de nouvelles communes en zone tendue. En classant ces nouvelles communes en zone tendue, le gouvernement a plusieurs objectifs en tête dont ceux de faciliter l’accès à la propriété dans un contexte de crise du logement (taux et prix élevés…), d’encourager la construction de nouvelles habitations afin de répondre à la demande actuellement plus importante que l’offre, mais aussi de rendre le prêt à taux zéro plus accessible pour les futurs acquéreurs de logements neufs…
Accès à la propriété : deux dispositifs vont profiter de cette révision concernant le zonage
Cette classification va permettre à des millions de Français d’être éligibles à deux dispositifs : le prêt à taux zéro ou le logement locatif intermédiaire.
Le prêt à taux zéro dans le neuf
Il s’agit d’une aide financière attribuée aux primo-accédants¹ sous conditions de ressources. Si l’emprunteur ne verse aucun intérêt et aucuns frais de dossier à la banque, cette dernière peut, en revanche, réclamer une assurance de prêt. Cette assurance est effectivement une garantie pour l’organisme prêteur qui peut ainsi récupérer son dû quand l’emprunteur se retrouve dans l’incapacité de rembourser un emprunt à la suite d’une invalidité, d’une incapacité de travail, voire d’un décès.
À partir du 1er avril prochain, le montant maximal de ce prêt aidé pourra atteindre 100 000 € contre 80 000 € à ce jour. Le PTZ² complète un prêt immobilier dit traditionnel. Il peut aussi être associé à d’autres aides.
Les habitations concernées par le PTZ sont :
- Les logements collectifs neufs.
- Les logements anciens nécessitant des travaux.
- Les locaux non résidentiels qui doivent être transformés en logements.
- Les logements neufs dans le cadre d’une location-accession, d’un bail réel solidaire, d’un contrat d’accession à la propriété dans les zones ANRU, qui finance les collectivités et les bailleurs sociaux pour réaliser des projets de rénovation dans des quartiers dits vulnérables.
- …
Bon à savoir
Le prêt à taux zéro ne peut plus servir pour l’acquisition d’une maison individuelle sauf si le gouvernement revient sur cette décision dans les moins à venir.
Combien de communes reclassées en zone tendue ? 688 communes ont été reclassées en zone tendue le 11 juillet 2024. Ce nouveau zonage concerne désormais près de 800 communes. Rappelons qu’en octobre 2023, le gouvernement avait déjà pris la décision de classer plus de 200 communes en zone tendue. Ce reclassement pourrait profiter à environ 3,5 millions de Français souhaitant solliciter le prêt à taux zéro pour acquérir un logement neuf. Après cette décision, le gouvernement avait d’ailleurs précisé, en mars dernier :
Le reclassement de plus de 600 communes supplémentaires en zone tendue permettra d’ouvrir à 1,8 million de Français l’accès au prêt à taux zéro pour un logement neuf ou à des logements locatifs intermédiaires aux loyers 10 à 15 % en dessous des prix du marché. Pour 200 autres communes, le niveau de tension serait augmenté afin de permettre un meilleur équilibre financier des projets.
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Quels sont les noms des villes placées en zone tendue ? Après Vauvert, Uzès, Le Grau-du-Roi (Gard), Clermont-l’Hérault, Pézenas, Valras-Plage, Béziers (Hérault), Leucate, Port-la-Nouvelle, Gruissan (Aude), Céret, Sainte-Marie-la-Mer, Font-Romeu, Saint-Estève (Pyrénées-Orientales), mais aussi Auxerre, Bourg-en-Bresse, Brest, Besançon ou encore Strasbourg, quelles sont les villes qui bénéficient de cette classification en zone tendue et qui peuvent par la même occasion déposer un dossier de demande de prêt à taux zéro ?
Pourquoi des communes sont-elles placées en zone tendue ? Cette classification vise à faciliter l’accès aux logements pour les ménages français. Une commune est classée en zone tendue dès que la demande de logements dépasse largement l’offre. Ce phénomène se produit généralement dans les métropoles, les villes situées près du littoral ou moyennes. Les localités en zone tendue peuvent ainsi accueillir des logements destinés aux classes dites moyennes avec des loyers légèrement inférieurs au marché. Ils ne sont pas considérés comme des logements sociaux. Les zones tendues sont classées A bis, A et B1.
Zonage : comment sont reparties les communes françaises à ce jour ?
Zone A Bis : Paris et 68 communes environnantes.
Zone A : Île-de-France, Côte d’Azur de Hyères à Menton, le Genevois français, c’est-à-dire la région Auvergne-Rhône-Alpes, Lyon, Villeurbanne, Lille et sa périphérie, la métropole d’Aix-Marseille, Montpellier et son agglomération, Bordeaux, Toulouse, Strasbourg, mais aussi les zones touristiques comme Ajaccio, Annecy, Le Touquet, Megève…
Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 âmes comme Nantes, les zones à la limite de l’Île-de-France, les villes moyennes telles que Dunkerque, Brest, Béziers, Lorient…, les départements outre-mer et la Corse mais aussi les zones frontalières comme Pontarlier.
Zone B2 : des agglomérations de plus de 50 000 habitants et des zones encore touristiques.
Zone C : le reste du territoire qui se trouve en zone rurale.
Le logement locatif intermédiaire (LLI)
Ce type d’habitation a des loyers modérés par rapport au prix du marché. Le gouvernement voudrait accélérer la production de ces logements intermédiaires, à savoir 30 000 nouveaux LLI par an d’ici 2026, pour répondre à la demande croissante tout en régulant les prix des loyers. Ces logements sont réservés aux classes moyennes et aux salariés du secteur privé qui peinent à se loger dans les grandes villes, car ils gagnent trop pour prétendre à un logement social. Ces habitations sont plus abordables financièrement parlant que le parc locatif privé : 10 % à 15 % moins coûteuses. Mais les prix sont plus élevés que les logements sociaux.
Enfin, la durée des préavis pour une location pourra être réduite de trois à un mois pour les logements loués vides.
Crise du logement : les règles d’octroi toujours un obstacle à l’accession à la propriété
Certes, l’élargissement du zonage est une aubaine pour les particuliers qui seront éligibles au PTZ ou au logement locatif intermédiaire. Cependant, les professionnels du secteur immobilier voudraient que les règles d’octroi du prêt immobilier soient modifiées. Pour eux, elles empêchent de nombreux candidats à la propriété d’obtenir un financement bancaire en dépit de leur solvabilité. Mises en place par le Haut Conseil de Stabilité Financière, ces règles régulent :
- Le taux d’endettement fixé pour un crédit immobilier au maximum à 35 % des revenus nets, assurance de prêt incluse.
- La durée de remboursement qui est limitée à 25 ans, voire à 27 ans pour la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et pour les travaux dans l’ancien.
¹Qu’est-ce qu’un primo-accédant dans le langage de l’immobilier : c’est un particulier qui n’a jamais été propriétaire ou qui n’a plus été propriétaire d’une résidence principale dans les deux années qui précèdent l’obtention du prêt immobilier.
² Le PTZ reste un crédit. Par conséquent, le bénéficiaire de ce prêt aidé doit s’engager à le rembourser dans son intégralité selon les conditions de l’offre.
