Les solutions pour acheter un bien immobilier en 2026 en dépensant moins

Publié le 26 décembre 2025, mis à jour le 12 janvier 2026 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Après la flambée des taux d’intérêt en 2023, ces derniers se sont stabilisés entre 3 % et 3,50 % selon la durée des contrats, hors assurance emprunteur et coût des sûretés, en 2025. En dépit de cette accalmie, certains profils peinent à investir dans le secteur de l’immobilier. Certes, les banques ou les établissements prêteurs ont rouvert les vannes pour les emprunts. Toutefois, certains se montrent encore pointilleux surtout si les dossiers montrent des signes de faiblesse :

• Un apport personnel inférieur aux 10 % généralement requis.
• Un reste à vivre insuffisant.
• Un taux d’endettement trop élevé.
• Un contrat de travail précaire : contrat à durée déterminée (CDD), indépendant, freelance, etc.
• Un profil qui ne convient pas : primo-accédant, investisseur locatif, etc.

De surcroît, les établissements de crédit sont contraints de se plier aux règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) publiées en 2021.

• Le taux d’endettement fixé à 35 %, assurance emprunteur comprise.
• La durée maximale de remboursement d’un prêt est de 25 ans, voire 27 ans si l’emprunteur achète dans le neuf, en VEFA, ou dans l’ancien avec des travaux de rénovation qui équivalent au moins à 10 % du montant de l’opération.

Sans parler le contexte géopolitique inquiétant et la prudence des marchés. Dans ce contexte incertain, il existe des solutions qui peuvent se révéler ingénieuses pour devenir l’heureux propriétaire d’un bien immobilier à moindre coût en 2026.

Entrer en possession d’un bien via le bail réel solidaire (BRS)

Le bail réel solidaire permet d’acheter un logement moins cher que le prix standard proposé par le marché immobilier classique, notamment en zone tendue. Comment est-ce possible ? Comme le particulier n’acquiert que les murs, le prix d’achat est plus abordable. Le terrain reste, en effet, la propriété de l’Organisme Foncier Solidaire (OFS).

Le BRS, qui s’adresse aux familles modestes, peut être financé avec un prêt à taux zéro (PTZ), à condition d’y être éligible. Ce dispositif se développe dans de nombreuses régions françaises. Il est soutenu par Action Logement.

Se rendre aux ventes aux enchères

Acquérir un logement pendant une vente aux enchères, c’est tout à fait possible ! Cette technique permet même de réaliser des économies substantielles. En effet, la mise à prix est souvent inférieure à la valeur du marché. Quant à l’acquéreur, il garde la maîtrise de son budget en choisissant d’enchérir ou d’arrêter pendant la vente aux enchères. En France, les types d’enchères immobilières sont les ventes :

• Notariales : les biens ont été délibérément cédés par les propriétaires. Cette filière ne permet pas forcément de réaliser les meilleures affaires.
• Judiciaires : les logements ont été saisis ou vendus dans le cadre d’une procédure contentieuse. Par exemple, un particulier n’était plus en mesure de rembourser son emprunt immobilier. Ces ventes forcées nécessitent la présence d’un avocat habilité à porter les enchères pour le compte de l’intéressé. Cette filière est la plus intéressante pour acquérir une maison aux enchères.
• Domaniales : les habitations sont issues de successions vacantes. Ces ventes possèdent deux avantages : les frais de notaire ne sont pas facturés et la rédaction de l’acte de vente est gratuite.

Ce mode de vente, qui rend ces logements accessibles financièrement, offre une grande variété de biens : des appartements, des maisons, des terrains, des châteaux, des parkings, etc. Ils peuvent être neufs ou à rénover, partout en France. Le processus plus rapide qu’une vente traditionnelle peut convenir à un projet d’investissement locatif. Les logements, mis aux enchères, sont publiés sur le site officiel de l’immobilier des notaires.

Attention ! Une vente aux enchères ne prévoit aucune condition suspensive de prêt, aucun délai de rétractation.

Acquérir un logement ancien à rénover

L’achat d’une habitation ancienne peut se révéler une excellente opportunité financière.

• Un prix d’achat au mètre carré réduit : il est en moyenne 10 à 20 % moins cher qu’un logement neuf. Voire plus si les travaux de rénovation sont conséquents.
• La valorisation : rénover un bien immobilier augmente souvent sa valeur immobilière, favorisant ainsi une plus-value plus conséquente au moment de la revente.
• Les frais de notaire : le montant des travaux n’entre pas dans leur calcul. Gardez toutefois à l’esprit que les frais de notaire sont plus élevés que pour un logement neuf.

Sachez qu’il est possible de bénéficier de réductions d’impôts et de certaines aides au crédit immobilier pour réduire l’investissement lié à l’acquisition d’une maison ou d’un appartement nécessitant des travaux de rénovation.

Acheter un bien possédant un ou plusieurs défauts

La maison convoitée est proche d’une autoroute ou d’une voie ferrée. L’appartement qui vient d’être visité est mal isolé, mal agencé, ou au dernier étage d’un immeuble sans ascenseur. Dans ces cas, le bien immobilier peut subir une décote. Ces défauts autorisent l’acheteur à négocier le prix avec le vendeur. Quand certains défauts peuvent être réparés ou rénovés, ce type d’achat peut devenir une opération intéressante sur le plan financier et augmenter la valeur du bien immobilier à long terme.

Se porter acquéreur d’un bien immobilier grâce au viager

L’achat d’un bien en viager permet d’acheter en dessous du prix du marché après avoir versé un bouquet et une rente souvent mensuelle. Comme l’acquéreur n’a pas recours à un prêt immobilier, il évite ainsi les frais bancaires. La gestion de l’habitation restant à la charge de l’occupant, l’acheteur n’a pas à assumer les coûts liés à l’entretien des équipements et au paiement de la taxe d’habitation. Pour finir, les frais de notaire sont plus légers, rendant ce mode d’acquisition particulièrement avantageux.

Devenir propriétaire via la location-accession

Le fonctionnement de ce dispositif consiste à occuper un logement en tant que locataire avant d’en prendre pleinement possession. Pendant cette période locative, la personne concernée met de côté une partie du loyer pour accéder à la propriété à terme.

Également appelée accession à la propriété, les atouts de ce mécanisme permettent à l’acheteur de concrétiser un achat immobilier en réduisant l’apport personnel, mais aussi de :

• Se préparer financièrement en gérant ses finances, en augmentant ses économies, en consolidant sa position professionnelle, en stabilité sa situation financière.
• Prendre le temps de vérifier si l’emplacement lui convient.
• Faire machine arrière si le financement devient trop difficile.
• Jouir d’une TVA à taux réduit pour un bien immobilier dans le neuf.
• Profiter d’une exonération de la taxe foncière durant 15 ans.
• …

La location-accession, dont le contrat doit être signé chez un notaire, peut être une aubaine pour les ménages voulant accéder progressivement à la propriété tout en réduisant les risques financiers.

Opter pour un logement déjà occupé par un locataire

Détenir un bien immobilier occupé par un locataire coûte généralement moins cher qu’un logement vide. La décote sera plus ou moins importante en fonction des paramètres suivants :

• La nature et la durée du bail.
• L’entretien du bien.
• La surface du logement. …

En revanche, les délais peuvent être longs avant de récupérer le logement en vue de l’habiter ou de le mettre à disposition d’un proche : environ deux ans.

Rappelons qu’il n’est pas autorisé d’expulser un locataire, sans raison valable.

Devenir propriétaire en passant directement par un particulier

De particulier à particulier ! Il est fort probable que le futur acheteur connaisse ce mode opératoire. Un acheteur peut traiter directement avec celui qui met son bien en vente. Ainsi, il pourra réduire les frais liés à la transaction immobilière. Effectivement, il n’aura pas à verser ceux demandés par une agence immobilière. Cependant, l’acheteur devra s’acquitter des frais de notaire, passage obligatoire pour signer l’acte authentique de vente.

Faire l’acquisition d’un bien immobilier via les SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent une solution intéressante. L’acquéreur achète des parts de sociétés ou de fonds investis en totalité ou en partie dans un parc immobilier. Ce parc peut être constitué de logements résidentiels, de bureaux, de commerces, de locaux industriels. Ce procédé permet de mutualiser les profits, mais également les risques. Ce type de placement comporte des avantages et des inconvénients.

Se procurer un bien immobilier via une société civile immobilière

Une société civile immobilière (SCI) permet d’acquérir et de gérer un bien immobilier en commun avec des conjoints, des membres d’une famille, des amis, etc. Dans ce cas, il est possible de faire des économies si les acquéreurs se privent notamment des services d’un promoteur ou d’un constructeur de maisons individuelles.

L’achat groupé est aussi valable sur les logements anciens, voire atypiques comme des ateliers, des usines, etc. Dans le neuf, il faudra prendre en compte le prix du terrain et la construction, sans oublier les frais de notaire. Dans l’ancien, il faudra payer le prix du logement ainsi que les travaux. Là aussi, sans oublier les frais de notaire. Cette opération offre des avantages. Découvrez-les ci-après !

• Les apports mutualisés augmentent les possibilités d’investissement.
• La capacité d’emprunt est renforcée.
• La loi ALUR prévoit des avantages fiscaux.
• Les frais de notaire sont réduits par rapport à une acquisition classique.

Se tourner vers l’habitat participatif

Un habitat participatif en France réunit plusieurs particuliers qui regroupent leurs finances pour acheter un terrain et bâtir un projet immobilier correspondant à leurs attentes. Cet habitat participatif est composé de logements individuels et d’espaces communs et mutualisés. Il est géré directement par ses habitants.

Grâce à ce procédé solidaire et écologique, les propriétaires peuvent faire des économies en évitant de recourir à un promoteur, en limitant les charges ou en se passant d’un syndic.

Investir dans l’immobilier grâce au crowdfunding

Les plateformes de crowdfunding sélectionnent des programmes de promotion immobilière et offrent la possibilité à des particuliers de les co-financer auprès de promoteurs. Les investisseurs souscrivent des actions ou des obligations. Dès que les fonds sont collectés et que l’opération est finie, les parties concernées récupèrent leur mise de départ, assortie d’intérêts générés et d’éventuels bénéfices provenant de la vente des lots.

Changer son assurance de prêt immobilier

Le coût d’une assurance emprunteur peut être élevé. Son calcul se base, effectivement, sur l’âge de celui qui emprunte, sur son état de santé, sur la durée et le montant de l’emprunt et le type de garanties choisies. De nos jours, il est possible de faire baisser le prix d’un achat immobilier en changeant à tout moment son assurance emprunteur, grâce à la loi Lemoine. En effet, le détenteur d’un crédit immobilier n’est plus obligé de choisir le contrat groupe de sa banque. Il peut opter pour un assureur individuel et économiser des milliers d’euros.

Pour comprendre comment maximiser votre investissement immobilier, explorez le potentiel du Plan Épargne Logement prévu pour 2026, une solution qui pourrait s’avérer avantageuse dans le contexte actuel.

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