Adoption du budget 2025 : les mesures pour relancer l’immobilier et le logement

Publié le 06 février 2025, mis à jour le 14 février 2025 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Après des semaines d’attente, d’incertitudes, la France a enfin un budget. Le projet de loi de finances 2025 a, en effet, été adopté et a évité la censure de l’Assemblée nationale, ce mercredi 5 février 2025. Plusieurs réformes ont été actées pour l’immobilier et pour le logement. Certaines devraient être applaudies par les primo-accédants ainsi que les professionnels du secteur immobilier. En effet, des secteurs, comme celui de la construction, espèrent reprendre des couleurs. D’autres mesures devraient faire grincer les dents, notamment chez les propriétaires.

Alors que le Sénat a définitivement validé le projet de loi de finances 2025, le jeudi 6 février, la rédaction d’Ymanci développe ces réformes fraîchement opérées après l’adoption du budget 2025, qui a accouché dans la douleur.

1-Fin des restrictions géographiques pour le prêt à taux zéro

Cette information n’est pas un scoop. Le gouvernement Barnier l’avait déjà évoquée lors du troisième trimestre de 2024 avant la motion de censure en décembre de la même année. Mais le gouvernement Bayrou a eu la possibilité de l’appliquer. Outre l’extension à tout le territoire du prêt à taux zéro, cette réforme marque également le retour de la maison neuve individuelle.

Rappelons que les maisons neuves n’étaient plus éligibles à ce prêt aidé depuis le mois d’avril 2024. Cette version du PTZ a sûrement pénalisé de nombreuses familles aux revenus modestes, qui envisageaient d’acheter ou de faire construire ce type de bien immobilier dans une zone rurale ou périurbaine pour bénéficier d’un coût moins élevé que dans une ville.

Ces changements sont censés faciliter l’acquisition d’un logement neuf aussi bien dans un appartement collectif que dans une maison individuelle, sur tout le territoire, pour un plus grand nombre de ménages. Cette réforme devrait entrer en vigueur le 1er avril prochain.

Depuis le printemps 2024, le PTZ ne finançait plus que :

• Les acquisitions d’appartements neufs, dans un bâtiment collectif, en zones tendues, c’est-à-dire là où la demande est plus importante que l’offre : zones A, A bis, B1.
• Les logements anciens qui nécessitaient des travaux de rénovation énergétique à au moins 25 % du coût total. Cette condition reste inchangée.

L’élargissement de ce dispositif, mis en place par l’État en 1995 pour faciliter l’accès à la propriété des primo-accédants aux revenus modestes, devrait être applaudi par les futurs propriétaires souhaitant acquérir leur première résidence principale, ainsi que les professionnels de la construction. Le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Pascal Boulanger, avait récemment déclaré :

Le PTZ, en facilitant l’accès des primo-accédants à la propriété, est un levier essentiel pour relancer la production de logements neufs.

PTZ 2025 : une réforme pour rebooster le secteur du neuf en berne

Cette démarche s’inscrit dans un contexte où la crise du logement reste une préoccupation importante. Surtout dans le secteur du neuf. La hausse des taux d’intérêt et les difficultés d’accès à un crédit immobilier ont empêché beaucoup d’acheteurs potentiels de mettre en place d’un projet immobilier. Avec ce nouveau format du prêt à taux zéro, le gouvernement espère relancer le secteur de la construction, en net ralentissement.

Selon les estimations, les retombées économiques à la suite de cette extension du PTZ sur tout le territoire pourraient être très intéressantes. Environ 15 000 logements en plus pourraient sortir de terre en 2025, soit un potentiel revenu de 600 millions d’euros en TVA pour l’État.

2-Augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DTMO)

La hausse des DTMO figurait déjà dans le projet de loi des finances 2025 du gouvernement Barnier poussé à la démission après la motion de censure de l’Assemblée nationale, au début du mois de décembre 2024. Comme prévu, la hausse est de 0,5 point des DMTO pour l’achat d’un bien immobilier jusqu’en 2028, entraînant une augmentation de 10 % sur trois ans.

Augmentation des DTMO, à qui va-t-elle réellement profiter ?

Elle va permettre aux conseils départementaux d’augmenter le taux des droits de mutation à titre onéreux. Le relèvement des DTMO est censé aider les départements qui font face à des difficultés budgétaires depuis la chute des ventes immobilières ces dernières années. Cette augmentation n’est pas obligatoire. Le choix de l’appliquer ou de l’écarter reviendra à chaque collectivité locale.

Paris, premier département à l’appliquer !

Paris n’aura pas réfléchi longtemps. Le 11 février, le Conseil de Paris a décidé de l’appliquer, en relevant le plafond des droits de mutation à titre onéreux (DTMO) de 0,5 point, comme l’autorise désormais le projet de loi 2025. Cette hausse sera effective à partir du 1^er avril pour une durée de trois ans. Comme la loi le stipule, les primo-accédants en seront exonérés. D’autres départements devraient imiter Paris. En effet, le président de l’association Départements de France, François Sauvadet, a récemment déclaré :

On a besoin de cette hausse des DTMO, c’est la seule possibilité de faire face à l’effort injuste et disproportionné imposé par l’État.

Le département de ce dernier, la Côte-d’Or, votera également la hausse des DTMO, souvent appelés « frais de notaire », le 21 février.

Notons que les départements n’ont pas obtenu l’augmentation qu’ils souhaitaient, à savoir 5,5 % au lieu de 4,5 %.

Augmentation des DTMO, quelle conséquence aura-t-elle sur les futurs acheteurs ?

Cette hausse temporaire va bien évidemment peser sur le budget des futurs acquéreurs d’un bien immobilier dans l’ancien ou dans le neuf. Les acheteurs devront payer 1 500 € supplémentaires pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 € selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Augmentation des DTMO : quel impact sur l’immobilier ?

Certains acteurs de l’immobilier ne le voient pas forcément d’un bon œil. Certes, l’immobilier reprend grâce notamment à la baisse des taux d’intérêt et aux offres des établissements bancaires. Toutefois, cette reprise est encore fragile. Certes, le pouvoir d’achat immobilier des Français s’améliore. Mais cette amélioration reste mesurée.

Cette réforme a, par conséquent, été dénoncée par Pascal Boulanger, réélu président de la Fédération des promoteurs immobiliers en France il y a quelques mois :

Cette mesure est une absurdité économique. Alourdir les taxes sur les transactions immobilières, alors que le marché est déjà en crise, revient à étrangler davantage les ménages et freiner encore plus l’accès au logement.

3-Diminution du budget alloué à MaPrimeRénov’

Le budget de cette principale aide à la rénovation énergétique des logements passe effectivement de 3,3 milliards d’euros l’année dernière à 2,3 milliards en 2025, soit une perte de 460 millions d’euros MaPrimeRénov’ reste néanmoins ouverte aux mono-gestes, c’est-à-dire un seul travail de rénovation par opération.

Certains propriétaires risquent de déchanter. Ils doivent déjà faire face aux échéances du calendrier des interdictions de mise en location des passoires thermiques. Depuis le 1^er janvier 2025, cette interdiction de louer est déjà en vigueur pour les logements étiquetés G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette interdiction concerne les contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement à partir de cette date.

4-Nouvelle fiscalité pour la location meublée non professionnelle

La fiscalité de ce type de location, connue sous l’acronyme LMNP, ne sera plus aussi avantageuse qu’avant le budget 2025. L’abattement fiscal passe de 50 % à 30 % pour les meublés non classés et de 71 % à 50 % pour les meublés classés. Ces décisions réduisent l’avantage fiscal de nombreux investisseurs.

Les contribuables, propriétaires d’un LMNP, déduisaient, sous certaines conditions, de leurs revenus locatifs imposables les amortissements liés à leur logement. La suppression de cette niche fiscale a été confirmée. Selon l’article 24 du projet de loi de finances 2025, les modalités de calcul sur la plus-value immobilière des immeubles loués en meublés au cours de leur détention par le vendeur seront modifiées.

5-Exonération d’impôts pour les dons lors de l’achat d’un logement

Cette exonération des droits de mutation à titre gratuit pour les donations familiales devrait faciliter la transmission du patrimoine et soutenir l’accession à la propriété. Cette mesure, qui s’adresse aux enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants ou neveux et nièces, ne sera appliquée que lors de :

• L’acquisition d’un bien immobilier.
• La construction d’un logement.
• La rénovation d’une résidence principale.

Comme le précise l’article 19 ter du texte de la commission mixte paritaire :

L’exonération s’applique dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire si ces sommes sont affectées par ce dernier, au plus tard, le dernier jour du sixième mois suivant le transfert.

Pour jouir de cette exonération, il faudra que le bien immobilier fasse également office de résidence principale pendant au moins cinq ans. Le déclenchement de cette opération doit être réalisé avant le 31 décembre 2026.

6-Aide financière pour les maires bâtisseurs

Une aide financière de 100 millions d’euros sera attribuée aux maires bâtisseurs. Ce geste est destiné à encourager la construction de nouveaux logements en France. En effet, le secteur de la construction a été particulièrement impacté lors de la crise immobilière. De nombreux chantiers tournent toujours au ralenti, voire sont complètement à l’arrêt. Et le secteur du bâtiment a dû licencier.

Ce qu’il faut retenir des nouvelles mesures après l’adoption du budget 2025 :

• Élargissement du prêt à taux zéro au logement neuf et sur tout le territoire.
• Hausse des droits de mutation à titre onéreux, appelés communément frais de notaire.
• Baisse du budget pour MaPrimeRenov’.
• Modification de la fiscalité des locations de meublés.
• Exonération fiscale pour les dons d’argent destinés à l’achat sous certaines conditions.
• Donation de 100 millions d’euros destinés aux maires qui encouragent la construction.

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