Réforme du DPE : quelles conséquences pour le propriétaire ?
En 2023, la norme énergétique pour vendre ou louer un bien immobilier change. Cette évolution s’accompagne d’une réforme du DPE (diagnostic de performance énergétique). Du côté de la location, tout nouveau bail portant sur un logement affichant une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh/m² est interdit. Du côté de la vente, les biens immobiliers notés G et F au DPE doivent faire l’objet d’un audit énergétique avant d’être proposés sur le marché. Propriétaires, apprenez-en plus sur la réforme DPE intervenue en 2023.
Diagnostic de performance énergétique (DPE) : de quoi parle-t-on ?
Suite à la réforme du DPE, de nouvelles exigences en matière de performance énergétique conditionnent la vente et la location des biens immobiliers. Avant de décrypter les nouvelles obligations incombant aux propriétaires, faisons un retour sur les fondamentaux du DPE.
À quoi sert le diagnostic de performance énergétique ?
Le DPE informe l’acheteur ou le locataire sur la quantité d’énergie consommée par une construction neuve ou ancienne. Cette consommation est traduite par une étiquette DPE allant de A à G. L’étiquette A est accordée aux logements les plus économes. L’étiquette G est attribuée aux logements les plus énergivores. Le diagnostic énergétique concerne de nombreux bâtiments : immeuble d’habitation, logement, local commercial, bâtiment industriel…
Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur certifié, à l’initiative du propriétaire. Il sert à estimer la consommation énergétique et climatique (taux d’émission de gaz à effet de serre) d’un bâtiment. Ce Diagnostic de Performance Énergétique contient également des recommandations sur la réalisation de travaux de rénovation éventuels. Comme tous les diagnostics immobiliers, le DPE est joint au DDT (dossier de diagnostic technique). Ce dossier est remis lors de la signature du contrat de location ou de vente.
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Quelles informations apparaissent sur les étiquettes DPE ?
Les étiquettes DPE contiennent deux sortes d’informations : la consommation d’énergie et le taux d’émissions de gaz à effet de serre. La consommation d’énergie est exprimée en kWh/m²/an. Les émissions de gaz à effet de serre sont exprimées en kg CO2/m².an. Avec le DPE, les bâtiments sont classés de “A” à “G”. Les logements affichant une très bonne performance énergétique obtiennent l’étiquette A. Les logements révélant une très faible performance énergétique reçoivent l’étiquette G.
La méthode de calcul du DPE
La méthode de calcul du DPE est la suivante.
- L’étiquette A correspond à 70 kWh/m²/an. et 6 kg CO2/m²/an. maximum.
- L’étiquette B correspond à 110 kWh/m²/an. et 11 kg CO2/m²/an. maximum.
- L’étiquette C correspond à 180 kWh/m²/an. et 30 kg CO2/m²/an. maximum.
- L’étiquette D correspond à 250 kWh/m²/an. et 50 kg CO2/m²/an. maximum.
- L’étiquette E correspond à 330 kWh/m²/an. et 70 kg CO2/m²/an. maximum.
Les logements affichant une faible performance énergétique sont classés F ou G dans l’échelle du DPE. Leur méthode de calcul est la suivante.
- L’étiquette F correspond à 420 kWh/m²/an. et 100 kg CO2/m²/an.
- L’étiquette G : au-delà de 420 kWh/m²/an. et 100 kg CO2/m²/an.
Les modifications du DPE depuis l’entrée en vigueur du décret du 17 décembre 2020
Depuis l’entrée en vigueur du décret du 17 décembre 2020, le DPE a subi plusieurs modifications. En voici quelques exemples.
Uniformisation du mode de calcul du diagnostic de performance énergétique
Pour rendre le diagnostic plus fiable, la méthode d’évaluation de la consommation et de la performance des biens immobiliers a été uniformisée. Un seul mode de calcul est utilisé pour tous les bâtiments. Les critères retenus pour l’estimation s’appuient sur les caractéristiques physiques du bien immobilier. Il s’agit notamment de la qualité de la construction, de l’isolation, du système de chauffage et de refroidissement, et cetera. Les calculs réalisés “sur factures” n’ont plus cours.
DPE : un diagnostic juridiquement opposable
Avant 2021, le diagnostic de performance énergétique n’avait qu’un caractère informatif. Désormais, le DPE est juridiquement opposable. En cas de diagnostic erroné, le propriétaire engage sa responsabilité. En clair, l’acheteur ou le locataire lésé peut demander réparation devant la justice.
Modification de la durée de validité des DPE réalisés avant 2021
La durée de validité des diagnostics DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 a été progressivement réduite. Les DPE réalisés entre 2013 et décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022. Les DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 doivent être renouvelés dès 2025. La durée de validité des DPE réalisés après le 1er juillet 2021 est de 10 ans.
Le classement DPE obligatoire dans l’annonce de location ou de vente immobilière
Toute annonce de location ou de vente immobilière doit faire apparaître le classement DPE du logement ou de l’immeuble. Elle doit comporter la classe énergie correspondant à la consommation énergétique. Elle doit également contenir la classe climat correspondant à l’émission de gaz à effet de serre.
Les annonces de biens immobiliers à usage d’habitation doivent indiquer le montant théorique des dépenses énergétiques estimées par le DPE. L’année de référence des prix de l’énergie doit être précisée. La mention “logement à consommation énergétique excessive” doit également figurer pour les logements de classe F ou classe G.
Réforme du DPE : ce qui change pour la vente et la location en 2023
La réforme du DPE entraîne de nouveaux changements en 2023. Les passoires énergétiques ne peuvent plus être proposées à la location. Un audit énergétique devra être réalisé en cas de vente d’un logement appartenant aux classes énergétiques F et G.
Réforme du DPE : ce qui change pour la location en 2023
Depuis janvier 2023, un logement est considéré comme énergétiquement décent lorsque sa consommation d’énergie estimée par le DPE est inférieure à 450 kWh/m². Les biens immobiliers (immeuble ou logement) dépassant ce seuil sont classés passoires énergétiques. Ce type de bien immobilier est désormais interdit à la location. La mesure s’applique aux nouveaux contrats de location et aux anciens baux bénéficiant d’un renouvellement tacite.
Pour rappel : le gel du loyer des passoires thermiques est entré en vigueur en 2022. La réalisation de travaux de rénovation énergétique conditionne l’augmentation du loyer de ces logements énergivores.
Réforme du DPE : ce qui change pour la vente en 2023
À compter du 1er avril 2023, la vente des logements affichant une étiquette F et G sera conditionnée à la réalisation d’un audit énergétique. Sont classés F et G, les logements dont le DPE affiche une consommation énergétique supérieure à 331 kWh/m².an.
Nouvelle norme énergétique et réforme du DPE à l’horizon 2034
D’ici 2034, la réforme du DPE produira de nouveaux effets tant en matière de location que de vente immobilière.
Nouvelle norme énergétique pour la location immobilière : les futures étapes
En 2025, les logements affichant un DPE avec étiquette G ne pourront plus être proposés à la location. Ils seront rejoints en 2028 par les logements classés F au DPE. Enfin, en 2034, l’interdiction concernera les logements de classe E. Il se pose aussi la question de la fiscalité du DPE pour les logements en location de courte durée.
Vente immobilière : l’audit énergétique étendu aux classes E et D d’ici 2034
À compter du 1er janvier 2025, la vente d’un bâtiment appartenant à la classe E sera soumise à la réalisation d’un audit énergétique. Cette mesure s’appliquera aux bâtiments de la classe D du DPE en 2034.
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