Investir dans un bien immobilier au Havre en 2024 : est-ce un bon choix ?

Publié le 07 décembre 2023, mis à jour le 29 mars 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

À l’aube de l’année 2024, il semblerait qu’investir dans un bien immobilier au Havre, situé dans le département de la Seine-Maritime, en région Normandie, paraisse une bonne idée, voire une excellente opération, surtout sur le long terme. Certes, cette ville normande n’a pas échappé à une augmentation des prix au mètre carré médian. Les prix des appartements et des maisons ont effectivement crû ces cinq dernières années. Mais cette hausse reste néanmoins raisonnable par rapport à de nombreuses villes françaises. De ce fait, le marché de l’immobilier reste abordable.

Nous devinons que certains d’entre vous sont réticents à l’idée d’investir dans cette deuxième ville de Normandie en dépit de ces points positifs : « Le Havre, quelle drôle d’idée ? » « Cette ville n’est pas vraiment attractive » « Cette ville n’a aucun charme » « Les conditions climatiques laissent à désirer » « Le Havre est une ville trop industrielle »… Et la liste des préjugés n’est peut-être pas exhaustive.

Cependant, il faut savoir que le Havre attire de plus en plus les investisseurs immobiliers. Certaines agences immobilières, officiant dans cette ville surnommée la cité Océane, rapportent d’ailleurs que le marché se tend de plus en plus, que les biens immobiliers encore disponibles se font de plus en plus rares, d’où la hausse des prix constatée ces derniers mois. Le moment est peut-être venu de sauter le pas d’autant que :

• Les conditions d’octroi ont tendance à s’assouplir à la suite des dernières décisions prises par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le 4 décembre dernier.
• Des solutions pour acheter un bien immobilier en dépensant moins existent actuellement en France.
• Le gouvernement a revu et corrigé l’utilisation du prêt à taux zéro pour un primo-accédant.

Investir au Havre : découvrez les prix au m² des appartements et des maisons :  

Entrons dans le vif du sujet. Que l’acquéreur veuille acheter une maison pour en faire un logement principal, ou une résidence secondaire ou un appartement pour le louer et soulager ainsi le marché locatif tendu, la première action qu’il doit effectuer est de se renseigner sur les prix de vente et/ou le montant des loyers.

Le prix de vente moyen dans cette ville s’élevait à 2.436 € par m² selon la Fédération nationale de l’immobilier au 1^er novembre 2023. L’investissement sera en moyenne de 2.533 € par m² pour une maison. Sur douze mois, cet indice a augmenté de 1 % et de 0,5 % pour le dernier trimestre. Cette croissance prouve la vitalité du marché immobilier au Havre.

Quel montant faut-il prévoir pour acheter une maison ?  

• Une maison/3 pièces : 2.619 €/m² .
• Une maison/4 pièces : 2.507 €/m².
• Une maison/5 pièces : 2.444 €/m².
• Une maison/5 pièces, voire plus : 2.578 €/m².

Quel montant faut-il prévoir pour acheter un appartement ?

• Un appartement T1 : 2.521 €/m²
• Un appartement T2 : 2.423 €/m²
• Un appartement T3 : 2.405 €/m²
• Un appartement T4 et plus : 2.355 €/m².

Notons que le prix du m² au Havre est 12 % supérieur par rapport au département de la Seine-Maritime. Le prix au m² est de 2.150 €.  

À quel prix un propriétaire pourra-t-il louer son bien immobilier au Havre ?

Si le futur acheteur veut investir dans un bien immobilier en vue de le mettre en location, il doit se renseigner sur le montant des loyers et s’informer de la situation du marché locatif. En prenant en compte la période de référence des quatre derniers trimestres, le loyer médian, c’est-à-dire charges non comprises des divers types de locations, des appartements, toutes surfaces confondues, dans la cité havraise, est à 12 €/m² (hors charges). Ces données ont été publiées en novembre dernier par Clameur, association produisant un observatoire des loyers du marché locatif privé. Découvrez les prix au m² :

• Un appartement/1 pièce : 16 €/m².
• Un appartement/2 pièces : 11 €/m².
• Un appartement/3 pièces et plus : 10 €/m².

Si nous nous basons sur la même période, en 2022, nous constatons une évolution des loyers de +1,1 % pour les T1, de -1,9 % pour les T2 et de +0,6 % pour les T3 et plus.

Bien immobilier : où investir au Havre ?  

À ce jour, le centre-ville havrais décroche le pompon, notamment pour un investissement immobilier dans le résidentiel. Ce quartier offre de nombreuses commodités. Notons que les surfaces des logements disponibles peuvent être assez petites. Concernant les habitations situées près de la gare, elles peuvent attirer ceux qui veulent profiter du dispositif Pinel et de sa défiscalisation immobilière. Le Havre est situé en zone B1.

Le quartier Saint-Vincent fait d’une pierre deux coups. En effet, il est proche du littoral et du centre-ville. Il possède aussi un réseau de transport efficace et il n’est pas dépourvu de commerces et de services. Toujours utile surtout pour des familles et des jeunes actifs. Les types de logements vont du studio à l’appartement T3. Comme pour le centre-ville, les biens immobiliers neufs sont rares. Si l’investisseur jette son dévolu sur un bien ancien, il pourra également profiter de la loi Pinel. Un investissement locatif dans du neuf reste une bonne affaire même si le prix moyen est supérieur au reste de la ville : 2.974 € par m².

Le quartier universitaire de Sainte-Marie-Saint-Léon possède des logements essentiellement neufs. Il est possible de louer des studios à des étudiants. Autant dire que ces petites surfaces assurent une rentabilité certaine aux propriétaires. Les atouts de ce quartier : proximité des transports, des commerces et des lieux culturels…

Si l’acquéreur veut le mettre en location saisonnière, un achat dans ce quartier peut être avantageux. Les prix au m² tournent autour de 1.680 €. Les loyers vont de 11 à 14 € en moyenne au mètre carré.

Le quartier Aplemont est surtout résidentiel. Il est parfait pour les familles grâce à sa qualité de vie.

Le quartier de l’Eure a aussi un nouveau visage. Des constructions sont sorties de terre. Actuellement, l’immobilier locatif affiche une rentabilité intéressante.

Le quartier populaire Anatole France Danton a été dans l’ensemble épargné par les bombardements contrairement à d’autres emplacements. Beaucoup d’immeubles ont donc été construits avant 1944. Victime d’une forte tension locative, cet endroit est idéal pour réaliser un investissement locatif.

Comme dans toutes les villes, certains endroits sont plus prisés que d’autres. Il faut garder à l’esprit que les prix avancés dans cet article sont des moyennes. Ils vont différer en fonction :

• D’une rue à l’autre.
• Des quartiers.
• De la superficie de l’appartement ou de la maison.
• De l’état du bien neuf, qui doit désormais respecter les contraintes de performance énergétique, ou ancien.
• Du type de logement (biens neufs en VEFA ou récemment construit…).
• De sa proximité avec les commerces, les écoles ou encore les transports.
• …

Pourquoi investir dans une ville comme Le Havre ?  

Le Havre prévoit de se développer dans les prochaines années. Le Havre risque de devenir une ville attractive pour des investisseurs immobiliers français mais aussi étrangers. Son développement devrait favoriser le marché de l’immobilier dans cette ville. Si les projections sont exactes, les prix des logements par rapport à d’autres villes françaises devront enregistrer des baisses légères. Autant dire qu’un tel investissement pourrait être très rentable à long terme.  

Quels sont les atouts du Havre ?

Outre les prix de l’immobilier encore inférieurs par rapport à de nombreuses grandes agglomérations, le Havre est chargé d’histoire. Fondée par François Ier au début du XVIe siècle, elle a séduit le peintre Claude Monet qui y a passé son enfance et qui l’a immortalisé. Puis, elle a eu la capacité de renaître de ses cendres, tel le phénix, après avoir été rasée par les bombardements lors de la Seconde Guerre mondiale. D’ailleurs, le centre-ville, reconstruit par l’architecte français Auguste Perret, après la guerre, est inscrit sur la liste du patrimoine mondial par l’Unesco depuis 2005. Quelles sont donc les ressources de la cité havraise ? 

Une ville dynamique et attrayante

Le Havre favorise l’accès à la culture avec ses théâtres, ses cinémas…, mais aussi au sport avec ses piscines, ses gymnases, ses stades… Selon l’Insee, le Havre peut compter sur plus de 1.500 commerces. Des parcs et des jardins fleuris et verdoyants, dont certains ont été créés par le paysagiste français, Alexandre Chemetof, sont mis à la disposition des locaux, des étudiants, des retraités ou encore des parents qui peuvent s’y ressourcer. Pour les familles qui seraient intéressées par cette aventure immobilière, le Havre et ses environs comptabilisent de nombreuses écoles primaires, collèges et lycées. 

Une situation géographique idéale

Concernant sa situation géographique, le Havre bénéficie d’un emplacement stratégique. La ville ne se trouve qu’à deux heures de Paris et à moins de 100 kilomètres de Rouen. Elle est aussi voisine de Deauville, de Trouville, de Honfleur, d’Etretat… 

Un réseau de transport adapté

Deux lignes de tramway desservent la ville. Un funiculaire permet de relier la ville haute à la ville basse. Plusieurs lignes de bus sillonnent les différents quartiers du Havre. Des autoroutes permettent de relier de nombreuses villes situées dans de nombreux départements. Sans oublier les pistes cyclables.  

Une ville portuaire, certes, mais aussi une station balnéaire 

Les villes de plus de 160 000 habitants, où il suffit de traverser une rue pour se prélasser sur une plage, sont rares dans la Métropole. Pourtant, le Havre est une de ses villes. Cette étendue, non pas de sable mais de galets, avec ses cabanes de plage dès le mois d’avril, est desservie par le tramway. Les habitants et les touristes peuvent se détendre dans les restaurants situés sur le front de mer, et ouverts généralement de la mi-mars à la mi-septembre. 

En conclusion  

Comme pour n’importe quel achat immobilier, le particulier doit se renseigner sur le marché immobilier de la ville du Havre et comparer les prix de plusieurs biens immobiliers avant d’arrêter son choix. Il doit prendre son temps pour trouver le quartier dont les perspectives d’évolution sont réelles. Pour dénicher la « bonne affaire », le client peut se faire aider par notre courtier local expert en immobilier, ces experts sont de plus en plus plébiscités par les français. Sa connaissance du Havre et des rouages bancaires lui permettra de vous épauler en fonction de vos besoins et de vos objectifs patrimoniaux.

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