Leasing immobilier : avantages, inconvénients, fonctionnement, durée, profil…
Sommaire
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite Article supervisé par Anthony Ditte
Le leasing, qui veut dire location dans la langue de Molière, est une solution bien connue dans le secteur de l’automobile. Mais connaissez-vous le leasing immobilier ? Ainsi que son fonctionnement ? Un peu, pas du tout ! Ce concept est une solution particulièrement intéressante pour les profils emprunteurs qui rencontrent des difficultés à contracter un crédit en vue d’acquérir un bien immobilier. Si vous estimez que ce type de crédit immobilier est solution de financement peut vous retirer une épine du pied, c’est le moment de découvrir ses tenants et ses aboutissants. Tour d’horizon du leasing immobilier :
Ce qu'il faut retenir
- Louer un bien avant de l’acheter est tout à fait possible en France grâce au leasing immobilier.
- Le propriétaire potentiel va d’abord louer le bien immobilier pendant un délai défini avant de lever éventuellement l’option d’achat.
- L’épargne versée par l’acquéreur devient un apport lors de la levée d’option d’achat. Grâce à cette épargne, il augmente sa capacité d’emprunt et multiplie ses chances d’obtenir un prêt.
- Le locataire possède plus de temps pour se constituer un dossier solide pour souscrire un prêt immobilier.
- Les courtiers Ymanci vous accompagnent dans ce choix, qui est une alternative astucieuse pour devenir propriétaire.
Si ce concept est nouveau pour vous, nous vous invitons à poursuivre la lecture de ce guide. Ainsi, vous serez incollable sur le leasing immobilier.
Quel est le fonctionnement du leasing immobilier ?
Le leasing immobilier, aussi appelé location avec option d’achat (LOA) pour un bien immobilier, fonctionne sur le principe de la location-accession. Une société d’investisseurs achète un bien immobilier en lieu et place du futur acquéreur.
Un fonctionnement en deux phases
Dans un premier temps, le particulier, qui n’a pas obtenu son crédit immobilier, va se contenter de louer ce bien pendant un délai indiqué dans le contrat établi par un notaire. Puis, s’il possède l’apport personnel suffisant ou les moyens financiers, il pourra acquérir le bien à l’issue de cette période.
Devenir propriétaire en levant l’option d’achat
Au terme du contrat, le locataire peut lever l’option d’achat et devenir propriétaire du bien. Dans ce cas, une partie de la redevance versée lors de la location sera déduite du prix de vente initial. La redevance est composée de deux dépenses :
- Une indemnité d’occupation qui peut être comparée à un loyer.
- Une épargne d’environ 20 % de la redevance mensuelle. Cette épargne est déduite du prix de vente initial lors de la levée d’option d’achat.
Le leasing immobilier permet donc à une personne physique ou morale de louer un bien immobilier avec la possibilité de s’en porter acquéreur ou pas, généralement à la fin du bail. Et au prix de vente arrêté par les parties concernées au moment de la signature de l’acte de vente. Par conséquent, le futur propriétaire est assuré d’acheter le logement au prix mentionné dans le contrat.
Bon à savoir Ne pas confondre le leasing immobilier avec le crédit-bail immobilier. Le premier cible l’achat de logements. Le second permet aux professionnels de louer un local à usage commercial ou professionnel avec la possibilité d’en devenir propriétaire.
Comment accéder à la propriété via le leasing immobilier ?
La première étape pour se porter acquéreur d’un bien immobilier en leasing consiste à s’inscrire sur la plateforme en ligne d’une société spécialisée dans cette opération. Ensuite, il faut déposer un dossier pour permettre d’effectuer une simulation qui est censée définir le prix d’acquisition.
Puis, une fois ce prix défini, la société accompagne le candidat à l’accession à la propriété dans sa recherche d’un bien soit en lui proposant de choisir parmi ses biens immobiliers, soit en le laissant chercher par ses propres moyens. Dès que le bien résidentiel ou commercial est trouvé et que le compromis est signé, la personne qui achète doit signer le contrat de location-accession. Enfin, elle prendra possession du bien en tant que locataire dès que l’état des lieux d’entrée aura été réalisé.
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Quelle est la durée d’un contrat de leasing immobilier ?
La durée de la location est définie entre les gros investisseurs et le candidat à l’accession à la propriété qui devient du même coup locataire-accédant. La durée de ce type de contrat porte souvent sur trois à cinq ans. Le moment venu, l’acquéreur, encore potentiel, peut lever l’option d’achat si l’intéressé a pu remettre de l’ordre dans sa situation financière ou s’il renonce à son projet résidentiel ou à son bien commercial. Certains peuvent opter pour une durée de deux ans, uniquement.
S’il renonce à se porter acquéreur de ce bien qu’il louait, l’épargne versée pendant la location lui sera rendue, une fois les frais de remise en vente du bien immobilier déduits.
À quel type de profil est destiné le leasing immobilier ?
Des profils emprunteurs stricts et solvables
Le leasing immobilier est destiné aux personnes solvables, c’est-à-dire à celles qui pourraient supporter financièrement le remboursement d’un emprunt, mais qui ne peuvent pas être financées. Pourquoi, me répondrez-vous ? Parce qu’elles ne correspondent pas aux critères des banques ou des organismes de prêt à un instant T. Le fait de louer un logement avant de l’acheter peut permettre de gagner du temps pour, par exemple, améliorer leur profil emprunteur. Ce dispositif est donc destiné aux projets et/ou aux profils complexes.
Les profils de candidats exclus de ce type de crédit
Voici les cas qui reviennent régulièrement :
- Les ménages présentant une situation financière instable ou des revenus modestes.
- Les particuliers qui exercent des professions libérales, des intermittents, des entrepreneurs, des chefs d’entreprise, etc. Ces derniers ne peuvent pas toujours produire les trois derniers bilans comptables, réclamés généralement par les établissements financiers, qui pourraient attester de leur bonne santé financière.
- Les primo-accédants dont l’apport personnel est insuffisant en dépit de revenus confortables.
- Les intéressés ayant une épargne faible car ils débutent dans le monde professionnel.
- …
Ou les emprunteurs qui traversent une phase les empêchant d’accéder à un crédit immobilier :
- Les personnes qui ont déjà d’autres crédits en cours : un prêt étudiant, une location avec option d’achat (LOA) pour une voiture ou une moto, plusieurs crédits à la consommation, tels que des prêts personnels, des emprunts affectés, etc.
- Les couples sur le point de se séparer ou de divorcer.
- Les propriétaires potentiels n’ont pas réussi à vendre leur précédent bien immobilier.
- Les expatriés qui travaillaient dans une entreprise à l’étranger et qui décident de s’établir, à nouveau, en France.
- Les propriétaires qui ont vu leur prêt-relais refusé mais qui sont impatients de réinvestir immédiatement dans la pierre.
Obtenir un financement n’est pas toujours simple, et un refus bancaire peut survenir pour diverses raisons. L’épisode 12 de notre podcast sur le crédit immobilier, consacré aux refus de prêt, vous apporte un éclairage concret sur la démarche à suivre. Kathy, courtière Ymanci, y explique comment identifier les points faibles d’un dossier avant toute présentation bancaire, pourquoi un refus d’un établissement n’est pas nécessairement définitif, et comment retravailler le dossier pour maximiser vos chances d’obtenir votre financement.
Quels sont les types de biens concernés par le leasing immobilier ?
Ce concept est valable pour plusieurs types de biens immobiliers, qu’il s’agisse de :
- L’immobilier résidentiel : appartements, maisons individuelles, terrains, etc., qu’ils soient meublés ou vides, anciens ou neufs.
- L’immobilier commercial : bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, etc.
La location-accession dans le secteur de l’immobilier existe depuis 1984. Il avait été mis sur pied pour encourager les bailleurs sociaux à bâtir des logements pour les mettre en location avant de les vendre. Cette démarche avait un but bien précis : faciliter l’accès à la propriété aux ménages les plus modestes.
Comment se déroule la levée de l’option d’achat ?
La demande de la levée de l’option d’achat du bien peut se faire dès que le contrat de leasing immobilier touche à sa fin ou quand celui que le loue en émet le désir. Dans ces cas de figure, l’investisseur lui propose de racheter le bien au prix de vente fixé lors de la mise en place du contrat, après avoir déduit le montant total de l’épargne versée durant la phase de location.
Si la situation financière de l’acquéreur s’est améliorée, il peut soit payer comptant le montant restant dû, soit contracter un crédit en s’adressant à une banque ou à un établissement de crédit.
Quelles sont les mentions qui doivent figurer sur le contrat de leasing immobilier ?
Ce document qui doit être préparé et signé chez un notaire ou un huissier de justice. Dès que l’investisseur aura signé l’acte de vente avec le vendeur du bien, elle va, à son tour, réclamer la signature de celui qui se destine à la propriété. Pour le valider, le contrat doit comporter des informations obligatoires :
- La désignation du bien résidentiel ou commercial.
- Le prix de vente du logement qui n’évoluera pas pendant la phase locative.
- Les modalités de révision, de paiement et d’épargne.
- Les dates concernant la date d’entrée dans les lieux, la phase locative, la date limite pour lever l’option d’achat.
- Le montant de la redevance : épargne et indemnité d’occupation.
- Les charges mensuelles du locataire.
- Les garanties de remboursement et de prise en charge.
- Les conditions d’annulation en cas d’option d’achat non levée ou de résiliation.
Quels sont les avantages du leasing immobilier pour le vendeur, l’acquéreur et les investisseurs ?
Avec le leasing immobilier ou la location-accession, toutes les parties concernées peuvent tirer leur épingle du jeu, à commencer par le vendeur.
Les avantages pour le vendeur
Son bien immobilier est effectivement acheté au comptant par une société où évoluent de gros investisseurs. Ces derniers vont utiliser leurs propres fonds pour le payer comptant. Ainsi, le vendeur cède son bien plus rapidement et sans la crainte de voir le compromis résilié à la suite d’un refus de crédit de la part d’une banque ou d’un établissement de prêt.
Les avantages pour l’acheteur
Quant à l’acheteur, il n’est pas lésé. Le leasing immobilier, géré par des sociétés spécialisées dans ce type d’opération, lui offre plusieurs avantages, surtout si son profil est atypique, s’il traverse une période de transition : un divorce, une séparation, une transition ou une reconversion professionnelle. En effet, il peut :
- Acquérir un logement même si son apport personnel n’est pas important, voire inexistant. En effet, une partie de l’épargne versée tous les mois peut remplacer l’apport personnel.
- Acheter un nouveau bien en dépit d’un refus de prêt-relais.
- Augmenter sa capacité d’emprunt avec le temps.
- S’assurer, pendant la durée du bail de location, que le quartier et le bien immobilier correspondent parfaitement à ses attentes : typologie, emplacement, pollution sonore, etc.
- Avoir l’esprit tranquille, car le prix de vente n’augmentera pas, même si le marché immobilier est inconstant.
- Bénéficier des dispositifs de défiscalisation, par exemple, la loi Denormandie.
- Récupérer l’intégralité de la somme épargnée si l’option d’achat n’est pas levée en fin de bail ou en cas de résiliation.
- Prendre plus de temps pour disposer du financement requis pour concrétiser son projet d’achat.
- Avoir plus de temps pour obtenir les fonds et permettre ainsi à son projet de devenir réalité, le jour venu.
Bon à savoir Un logement avec option d’achat peut bénéficier du Prêt Social Location Accession (PSLA). Le primo-accédant peut aussi obtenir un Prêt à Taux Zéro (PTZ) accepté dans ce type de montage financier. Comme tous les prêts, ceux-ci sont soumis à des critères d’éligibilité, entre autres le seuil de revenus maximum.
Quels sont les inconvénients liés au leasing immobilier pour l’acquéreur et les investisseurs ?
Le leasing immobilier est une opération qui n’est pas forcément économique pour celui qui veut acheter. Cette solution s’avère coûteuse pour l’acquéreur, avec deux types de frais à couvrir.
Les frais de rémunération versés aux investisseurs initiaux
Les investisseurs vont, en effet, se rémunérer en prélevant plusieurs frais au cours du contrat :
- Les frais de dossier et d’accompagnement.
- Les frais de gestion.
- Une commission au moment de racheter.
Des frais qui peuvent représenter jusqu’à 5 % du prix du logement.
Les frais classiques liés à un achat immobilier
Il ne faut pas omettre les frais relatifs à un achat immobilier classique :
- Les frais d’acquisition.
- Les frais bancaires.
- Les intérêts.
- L’assurance de prêt immobilier généralement exigée par les banques et les organismes de crédit.
Quant à ceux qui ne sont pas en mesure de lever l’option d’achat, ils devront verser des frais de remise en vente du bien immobilier qui sont d’environ 1 %.
Leasing immobilier : qui paie la taxe foncière entre le locataire-accédant et l’investisseur ?
Ce concept, qui s’annonce comme une alternative pour l’achat d’un logement, notamment pour les foyers modestes et les primo-accédants, possède encore un avantage pour ceux qui optent pour cette solution. Impatient de le découvrir ? Comme vous n’êtes pas propriétaire durant la période de location, vous n’aurez pas de taxe foncière à payer. Idem pour toutes les charges qui incombent généralement à un bailleur. Le paiement de la taxe foncière sera donc effectué par le bailleur pendant toute la période locative.
Si l’appartement se trouve dans un lot de plusieurs logements, le locataire-accédant doit, en revanche, payer les charges de copropriété. Quant à la réalisation des travaux colossaux au sein du logement, ils restent à la charge des investisseurs tant qu’ils en sont propriétaires.
Les courtiers Ymanci commercialisent le leasing immobilier
Louer une maison ou un appartement avant de l’acheter est tout à fait possible en France grâce au leasing immobilier. Vous le savez désormais ! Ce procédé peut vous paraître long et fastidieux. Pas de panique ! Les courtiers Ymanci, experts en crédit immobilier, peuvent vous apporter leur aide.
Un expert du crédit immobilier à votre service
Cet intermédiaire entre un emprunteur et les prêteurs a effectivement plusieurs cordes à son arc. Ce professionnel saura analyser votre profil pour évaluer votre situation financière et déterminer votre capacité d’emprunt. Il est capable de préparer un dossier solide pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier.
Un accompagnement sur mesure pour une solution optimale
Le courtier Ymanci compare les offres et négocie les taux et les conditions avec les partenaires financiers qui sont dans son carnet d’adresses pour vous en faire bénéficier. De la prise de contact jusqu’à la signature de prêt en passant par la simulation, il vous guide pas à pas. Grâce à son accompagnement personnalisé, vous gagnerez du temps, vous ferez des économies et vous accéderez à des offres intéressantes que vous risquez de ne pas dénicher si vous vous passez de ses services.
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