Quel est le rôle du taux d’effort dans un crédit immobilier en 2024 ?

Publié le 22 mai 2024, mis à jour le 26 juillet 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Mettre sur pied un projet immobilier est une démarche excitante, mais aussi longue et compliquée, surtout si vous n’êtes pas dans le métier ou si vous êtes primo-accédant. Vous devrez effectivement franchir plusieurs étapes, dont celle du financement. À moins de posséder des liquidités pour payer comptant le bien immobilier, certains d’entre vous vont se tourner vers un établissement prêteur pour financer cet achat. Mais un crédit surtout immobilier ne s’obtient pas d’un simple claquement de doigts. Certains critères peuvent entraver l’octroi d’un prêt immobilier. L’un de ces critères est le… taux d’effort. Ce qu’il faut savoir sur cet indicateur essentiel dans le secteur de l’immobilier en France.

Crédit immobilier : qu’est-ce que le taux d’effort ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier, cet indicateur français est utilisé par les organismes prêteurs pour déterminer le taux de remboursement que le futur emprunteur pourra consacrer à son prêt immobilier en fonction de ses revenus, mais aussi de ses charges incompressibles. Ce taux permet effectivement :

• D’évaluer si le particulier, voulant souscrire un crédit, est solvable ou ne l’est pas. 
• De définir un reste à vivre suffisant pour s’acquitter des frais au quotidien tels que la nourriture, l’habillement, les transports, les loisirs…

Crédit immobilier : pourquoi a-t-il été mis en place ?

Le taux d’effort est donc le ratio entre les dépenses incombant à votre habitation, à votre quotidien et à vos revenus mensuels. Conditionnant l’obtention d’un emprunt immobilier, il a été instauré pour ne pas ouvrir la porte à tous les excès et éviter le surendettement des ménages. Pour réduire cette éventualité, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé ce taux d’effort maximum à 35 %, comme le taux d’endettement.

Quelle est la différence entre taux d’effort et taux d’endettement ? 

Attention, il ne faut pas les confondre. Le taux d’effort est plus précis puisqu’il prend en compte les charges et les taxes rattachées à l’habitation de l’emprunteur. En ce qui concerne le taux d’endettement, il ne s’agit que d’une estimation qui englobe uniquement les crédits en cours, les éventuelles pensions alimentaires, les mensualités permettant le remboursement d’un emprunt immobilier. Comme vous pouvez le voir, il ne tient pas compte des taxes et des charges inhérentes à votre habitation.

Calcul du taux d’effort en 2024 : que va-t-il prendre en compte ?

L’établissement prêteur va examiner les revenus mensuels issus de :

• Votre activité professionnelle salariée ou non salariée.  
• Vos indemnités chômage et/ou maladie. 
• L’allocation aux adultes handicapés. 
• Votre pension provenant de la retraite ou de la pré-retraite.  
• Vos revenus liés à vos investissements financiers et immobiliers comme vos loyers perçus… 
• … 

Notons que les aides au logement ne sont pas prises en compte dans ce calcul. Et qu’il s’agit des revenus avant impôts qui sont retenus.

Quant aux dépenses incorporées dans le calcul, il s’agit :  

• Des remboursements des divers emprunts en cours ou des loyers.  
• Des charges locatives ou de copropriété.  
• De la taxe foncière.  
• Des dépenses énergétiques comme le chauffage, l’eau, l’électricité. 
• Des diverses dépenses comme Internet, la téléphonie… 
• Des différentes assurances.  
• … 

Comment obtenir ce taux d’effort ? La banque ou l’organisme de prêt va soustraire les dépenses des revenus pour obtenir le reste à vivre dont le montant est censé permettre à l’emprunteur de s’acquitter des mensualités d’emprunt tout en faisant face aux dépenses du quotidien.

Que faire si le taux d’effort est trop élevé ?

L’améliorer tout bonnement pour maximiser ses chances d’obtenir le financement de son prêt immobilier. Comment, alors que le pouvoir d’achat de certains ménages français s’est détérioré ces dernières années ? Connaissez-vous ce dicton : les petits ruisseaux font les grandes rivières. Vous pouvez commencer par : 

• Changer de fournisseur d’énergie, d’accès à Internet… 
• Renégocier les contrats de vos diverses assurances. 
• Effectuer un rachat de crédits¹ si vous détenez plusieurs crédits à la consommation souscrits pour acheter un véhicule, réaliser des travaux dans votre appartement par exemple, payer les études d’un enfant… Il est possible de réaliser un rachat de crédits à la consommation et de financer un projet immobilier. Ce montage financier permet de regrouper la totalité ou une partie des emprunts en cours par un établissement financier pour réduire le montant des mensualités, pour bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux et d’un taux d’endettement correct par la même occasion. 
• …

Taux d’effort, taux d’endettement, octroi d’un crédit… : passer par un courtier ?

Comme nous le signalions ci-dessus, le cheminement jusqu’à la finalisation de ce projet immobilier peut s’avérer complexe. Outre le taux d’effort, il faut prendre en compte de nombreux critères :

• Trouver l’établissement prêteur qui acceptera de financer votre prêt.  
• Comparer les offres qui existent sur le marché. 
• Comprendre les différents taux d’intérêt.
• Calculer le taux annuel effectif global (TAEG) qui inclut le taux d’intérêt nominal, les frais de dossier, les frais de garantie, le coût d’une assurance emprunteur…
• Ingérer des termes techniques parfois complexes pour les non-initiés.
• Monter son dossier en n’omettant aucune pièce justificative.
• N’omettre aucun point comme les clauses de remboursement anticipé… 

Ne fuyez pas ! Du moins pas avant d’avoir utilisé nos outils indispensables et gratuits, comme la calculette développée par Ymanci, permettant notamment d’estimer avec précision votre capacité d’achat ou d’avoir rencontré un de nos professionnels spécialisés dans le prêt immobilier, l’assurance emprunteur et le rachat de crédits. Que vous habitiez à Brest, à Grenoble ou à Saint-Paul sur l’île de La Réunion, nos courtiers sont parfaitement qualifiés pour vous accompagner et vous aider à réaliser ce qui peut être le rêve d’une vie. Découvrez également toutes nos autres agences implantées en France.

¹ Le rachat de crédits, aussi connu sous le nom de regroupement de prêts, permet notamment de diminuer le montant de vos mensualités. Attention cependant, cette réduction est souvent provoquée par l’allongement de la durée de ce prêt unique. Ce dernier risque finalement de vous compter plus cher sur le long terme. N’oubliez pas de peser le pour et le contre.