Immobilier : un peu de répit pour les propriétaires de biens énergivores
2025 aurait dû être l’année de tous les dangers pour les propriétaires d’un logement locatif étiqueté G en performance énergétique. Avant le 1er janvier 2025, les détenteurs de logements énergivores devaient en effet les remettre en l’état afin d’éradiquer les passoires thermiques, sous peine de ne plus pouvoir les louer. Après les annonces, du 12 février 2024, du ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, certains de ces propriétaires bailleurs semblent soulagés. Parmi les mesures, une pourrait leur permettre de bénéficier d’un nouveau laps de temps pour entreprendre les travaux dans leur logement locatif, considéré comme une passoire énergétique.
La mise en application de cette réforme du DPE devrait être effective à partir du 1er juillet 2024. Découvrez, dès à présent, ce qui va changer pour le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le mode de calcul du DPE va changer
Une de ces mesures est le nouveau mode de calcul qui devrait favoriser les petites surfaces. En effet, la consommation énergétique sera désormais calculée en fonction de la superficie du logement contrairement au précédent. Cette décision gouvernementale, qui intervient après une étude récente de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, devrait être favorable à 31 % des logements de moins de 40 m² classés F et G. Pour expliquer cette nouvelle mesure, le ministre de la Transition écologique a pris l’exemple de la consommation des ballons d’eau chaude dans les logements dont la surface est petite :
Plus la surface d’un logement est petite, plus la part de l’eau chaude sanitaire pèse sur son classement, sans lien réel avec le nombre d’occupants. Ce qui aboutit à ce que plus de 27 % des très petits biens, ceux de moins de 40 m², soient considérés comme des passoires, ce qui ne reflète pas la réalité.
34 % des logements de moins de 30 m² évalués avec le DPE en 2022 présentaient une étiquette F ou G, contre seulement 13 % des logements de plus de 100 m², selon l’Agence de l’environnement de la maîtrise de l’énergie (Ademe). Pour cet établissement public à caractère industriel et commercial :
Cela n’a aucun sens, un logement de faible superficie est bien plus facile à chauffer.
Bon à savoir
Le calcul du DPE est obligatoire dès qu’un propriétaire veut vendre son bien immobilier. Cet audit attribue une note allant de A à G, selon la performance énergétique et climatique du logement.
Grâce à ce nouveau mode de calcul, près de 140 000 logements de moins de 40 m² pourront sortir de la catégorie des passoires énergétiques F et G. Ainsi, les propriétaires de ces appartements auront un sursis plus long pour le mettre aux normes.
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Immobilier : un sursis pour un propriétaire dont le logement est habité
Un propriétaire bailleur possédant un bien immobilier noté F ou G est donc dans l’obligation de réaliser des travaux énergétiques s’il veut le mettre en location. Dans ce cas de figure, le locataire se doit de déménager temporairement. Comment procéder si ce dernier, qui vit dans un logement considéré comme étant une passoire thermique, ne veut pas quitter les lieux ? Le propriétaire, ne pouvant pas le contraindre à partir, même provisoirement, pourra bénéficier d’un sursis face à l’interdiction de louer. Un amendement au DPE devrait effectivement lui permettre de remettre à plus tard, c’est-à-dire à la fin du bail, les travaux de rénovation. Le ministre a précisé :
La nécessité d’avoir fait des travaux pour relouer une passoire thermique classée G ne s’appliquera qu’au moment du renouvellement du bail. Aucun locataire ne sera sorti de force de son logement parce qu’il est une passoire.
Dans ce cas bien précis, le propriétaire ne sera pas responsable de louer un logement énergivore. Christophe Béchu a poursuivi :
Je souhaite que le refus par un locataire de déménager d’un logement classé G le temps de sa rénovation soit une clause exonératoire de travaux pour le propriétaire.
Certains appartements, étiquetés F ou G et se trouvant entre autres dans des copropriétés délabrées, pourront bénéficier d’un sursis.
À retenir : Sursis ou pas sursis ! À un moment donné, il faudra effectuer les travaux. Le propriétaire concerné devra connaître tous les tenants et les aboutissements de la rénovation énergétique comme les aides financières, les étapes à respecter, les appuis, les solutions de financement disponibles…, Ymanci met à sa disposition ce webinaire.
Bien immobilier : comment savoir si la note DPE a changé ?
Les amendements concernant cette nouvelle réglementation du DPE seront déposés cette semaine. De son côté, l’Agence de l’environnement de la maîtrise de l’énergie (Ademe) a mis en place un simulateur. Cet outil permet de vérifier si l’habitation est concernée par ce changement et d’obtenir le cas échéant une nouvelle attestation avec une nouvelle classification. Pour mieux visualiser ce point de réforme, voici un exemple : si la nouvelle note est F au lieu de G, le propriétaire aura encore trois années supplémentaires pour effectuer les travaux nécessaires pour le louer.
Le calendrier des interdictions n’a pas été modifié
Le calendrier concernant les interdictions de mise en location des passoires thermiques n’a pas été modifié. C’est-à-dire que le propriétaire d’un logement classé G ne pourra plus le louer, s’il n’a pas effectué les travaux nécessaires, à la date du 1er janvier 2025. Le gouvernement français a rejeté l’idée de modifier le calendrier prévu par la loi Climat et Résilience dont le mot d’ordre est de sortir progressivement les logements énergivores du parc locatif.
Rappelons que cette mesure est censée encourager les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique de leurs biens immobiliers. Le ministre de la Transition écologique a déclaré dans une interview accordée au Parisien/Aujourd’hui en France, le 12 février 2024 :
On ne touche pas au calendrier et à l’ambition.
Comme indiqué dans le Journal officiel le 20 août 2023, il sera donc interdit de louer un logement, qui ne respecte pas les niveaux de performances minimales, en France métropolitaine. Découvrez les dates concernant l’entrée en vigueur de l’interdiction de louer des logements énergivores.
- 1er janvier 2025 : classe G.
- 1er janvier 2028 : classe F.
- 1er janvier 2034 : classe E.
Pour résumer, les biens immobiliers notés E, F et G ne pourront plus être loués en 2034 si les propriétaires n’ont pas entrepris de travaux permettant de rendre le parc immobilier en métropole plus écoresponsable et plus performant sur le plan énergétique.
Bon à savoir
Un gel des loyers est appliqué aux logements classés F et G depuis le 1er janvier 2023.
La Martinique, la Guadeloupe, la Guyane, La Réunion¹ et Mayotte n’y échapperont pas.
- 1er janvier 2028 : interdiction de louer des logements classés G.
- 1er janvier 2031 : interdiction de louer des logements classés G et F.
Certains propriétaires de passoires thermiques, qui envisageaient de se séparer de leur bien immobilier, d’engager des travaux de rénovation coûteux ou de se mettre hors-la-loi, éprouvent aujourd’hui un certain soulagement après ces ajustements plus flexibles.
Grâce à la révision du Diagnostic de performance énergétique (DPE), le gouvernement français veut faire d’une pierre deux coups : mettre un terme à la pénurie des logements locatifs et ne pas porter atteinte aux enjeux économiques.
D’autres changements, d’autres décisions notamment gouvernementales concernant le secteur de l’immobilier ont été prises en compte ces derniers mois.
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