Publié le 23 novembre 2022, mis à jour le 25 septembre 2026
par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance
Article supervisé par Anthony Ditte

Le taux d’endettement est un critère déterminant dans l’évaluation d’une demande de prêt par une banque. Son calcul aide l’établissement financier à apprécier votre capacité d’emprunt, votre solvabilité et la viabilité de votre budget.

Pour calculer votre taux d’endettement, additionnez vos charges mensuelles retenues, puis rapportez-les aux revenus du foyer. La formule est la suivante :

taux d’endettement = (charges fixes / revenus du foyer) × 100

Comment utiliser notre outil pour calculer votre taux d’endettement ?

Nous vous proposons sur cette page un simulateur qui vous permet de calculer votre pourcentage d’endettement à partir de vos revenus et de vos charges. Cette première analyse ne vaut pas accord de prêt, mais elle permet de remplir chaque champ avec cohérence et d’obtenir une évaluation utile de votre situation.

Étape 1 : Identifiez les revenus mensuels nets comptabilisés dans le calcul du taux d’endettement

Les revenus perçus peuvent être de plusieurs types. Pour la banque, il existe trois catégories de revenus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement :

Les revenus du travail pour évaluer le taux d’endettement de l’emprunteur

L’emprunteur salarié perçoit un salaire chaque mois. La banque va en général retenir le montant des salaires nets déclarés sur le dernier avis d’impôt, ou les trois derniers mois s’il y a eu une augmentation de salaire pérenne entre temps.Les primes, treizième mois et commissions perçues ne sont prises en compte dans le calcul du taux d’endettement que si elles sont régulières.

Concernant l’emprunteur à la tête de sa propre entreprise, le calcul des revenus s’avère quelque peu différent. Chaque établissement possède ses propres méthodes afin de déterminer les revenus à prendre en compte pour le calcul du taux d’endettement. L’étude du dossier porte généralement sur les revenus déclarés et les résultats des dernières années d’activité, afin d’évaluer la régularité des revenus mensuels de l’emprunteur.

Le calcul des revenus locatifs nets de l’emprunteur

Vous avez réalisé un investissement dans des appartements neufs que vous proposez désormais à la location ? Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier loué de façon saisonnière ? Quelle que soit votre activité dans le domaine immobilier, les loyers que vous percevez peuvent être inclus à vos revenus pour le calcul de votre taux d’endettement. En revanche, la banque applique une décote de 30 % en moyenne sur le montant des loyers bruts afin d’intégrer le risque locatif.

La prise en compte des pensions alimentaires dans le calcul du taux d’endettement de l’emprunteur

Si vous recevez des pensions alimentaires, sachez que leur montant peut être intégré à vos revenus pour le calcul de votre taux d’endettement. La banque va tout simplement s’appuyer sur le jugement qui détermine leur montant. Ces revenus sont ainsi pris en compte pour évaluer votre situation financière et votre capacité d’emprunt. En revanche, l’âge de vos enfants et la durée restante de versement de ces pensions alimentaires entrent également en ligne de compte.

Si le crédit est souscrit par des co-emprunteurs, tous leurs revenus sont pris en compte.

Type de revenu	Mode de calcul retenu par la banque	Justificatifs habituels
Salaire salarié	Revenus nets imposables du dernier avis d’imposition, ou moyenne des trois derniers bulletins en cas d’augmentation récente	Bulletins de salaire des trois derniers mois, avis d’imposition
Primes, treizième mois et commissions	Intégrées uniquement si elles sont régulières et justifiables sur deux à trois ans	Bulletins de salaire et avis d’imposition sur deux à trois ans
Revenus de dirigeant / indépendant	Moyenne des revenus nets des trois derniers exercices comptables	Bilans comptables, avis d’imposition sur trois ans
Revenus locatifs	Loyers bruts avec décote de 30 % (soit 70 % du montant perçu)	Bail de location, relevés de loyers, déclaration 2044
Pensions alimentaires reçues	Intégrées selon le jugement et la durée restante de versement	Jugement de divorce ou convention homologuée
Revenus non retenus	Allocations familiales, aides sociales, revenus variables non justifiables, treizième mois non contractuel	Non applicable

Étape 2 : Listez les charges mensuelles comptabilisées dans le calcul du taux d’endettement de l’emprunteur

Qu’ils soient issus d’appartements mis en location, d’un salaire lié à votre activité professionnelle ou d’une pension alimentaire, vous connaissez désormais l’étendue des revenus pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement. Maintenant, pour bien comprendre le calcul de ce précieux ratio, il convient d’étudier le type de charges comptabilisées par la banque afin de déterminer votre taux d’endettement.

Les mensualités de remboursement de vos crédits en cours

Que ce soit pour un projet immobilier ou un projet personnel, vous avez déjà souscrit des crédits et vous devez rembourser des échéances mensuelles pendant une certaine durée ? Prêt personnel, crédit à la consommation, prêt travaux ou encore crédit immobilier, toutes les mensualités de vos crédits en cours de remboursement sont prises en compte dans le calcul de votre taux d’endettement. Incluez au calcul le montant total de votre mensualité de prêt, assurance incluse.

Les emprunts dont la durée de remboursement restante est très courte peuvent être exclus du calcul si leur solde est établi avant la nouvelle demande de crédit. De même, un prêt dont le remboursement anticipé est certain peut ne plus être retenu, à condition de présenter les justificatifs demandés par la banque.

La mensualité de remboursement de votre nouveau prêt immobilier ou consommation

Dans le calcul de votre taux d’endettement, la mensualité du crédit que vous sollicitez est ajoutée aux mensualités de vos prêts en cours pour déterminer le montant de vos charges par rapport à vos revenus, et donc, pour calculer votre taux d’endettement. C’est justement pour cette raison que le montant du prêt demandé à la banque et la durée de remboursement souhaitée occupent une place déterminante dans l’accord de votre nouvel emprunt. En effet, ce sont principalement ces deux critères qui vont définir le montant de la mensualité de remboursement de votre nouveau prêt.

Celle-ci ne doit pas être trop élevée afin de respecter un taux d’endettement acceptable pour la banque. Bien sûr, tout dépend également de vos charges et de vos revenus actuels, c’est pourquoi le recours à un simulateur s’avère généralement bien utile. La simulation de votre nouveau prêt à l’aide de notre simulateur vous aide à anticiper le montant de votre mensualité de remboursement par rapport au capital emprunté et à la durée du crédit. Vous pouvez ainsi estimer si celle-ci ne représente pas un poids trop important par rapport à votre situation financière actuelle.

Le loyer de l’emprunteur pris en compte dans le calcul du taux d’endettement

Au-delà des mensualités de crédit, les loyers versés par l’emprunteur sont pris en compte s’ils sont amenés à perdurer après l’octroi du nouveau crédit. Autrement dit, sauf si le nouveau prêt concerne l’achat de votre résidence principale et que la mensualité de prêt se substitue au loyer, ce loyer est considéré par la banque comme une charge.

Les pensions alimentaires versées prises en comptes dans le calcul du taux d’endettement

D’autre part, les éventuelles pensions alimentaires versées par l’emprunteur sont prises en compte dans le calcul de son taux d’endettement. Comme pour les pensions alimentaires perçues, la banque va se fier au jugement qui atteste de leur montant et de leur durée de versement afin de déterminer leur impact sur la situation financière de l’emprunteur.

Charge	Incluse dans le calcul ?	Précisions
Mensualités de crédit immobilier	Oui	Tous les prêts immobiliers en cours, résidence principale ou investissement
Mensualités de crédit à la consommation	Oui	Prêt auto, prêt personnel, crédit travaux, crédit renouvelable, etc.
Loyer de la résidence principale	Oui, sous conditions	Inclus si le loyer persiste après l’octroi du nouveau crédit, par exemple pour un investissement locatif
Pensions alimentaires versées	Oui	Selon le jugement, la durée restante est prise en compte
Crédit dont la fin est proche	Selon l’établissement	Peut être écarté si le solde et la date de fin sont justifiés
Crédit faisant l’objet d’un remboursement anticipé	Selon l’établissement	Peut être écarté si le remboursement est acté avant l’octroi du nouveau prêt
Factures courantes (eau, électricité, téléphone)	Non	Dépenses variables non comptabilisées dans le ratio
Impôts et taxes	Non	Déjà déduits des revenus nets retenus
Assurances courantes	Non	Hors assurance emprunteur, qui est incluse dans la mensualité

Étape 3 : Renseignez vos données dans le simulateur

Entrez vos données dans notre simulateur et découvrez immédiatement votre taux d’endettement.

Commencez par renseigner vos revenus mensuels net. Si vous êtes deux co-emprunteurs, additionnez vos revenus.

• Salaires nets : la somme de vos salaires nets mensuels.
• Revenus locatifs : le montant total des loyers mensuels perçus.
• Pensions perçues : le montant de la pension alimentaire que vous percevez chaque mois.
• Autres revenus : primes, commissions, treizième mois ou allocation familiale régulière, selon les justificatifs et la méthode de l’établissement bancaire.

Entrez ensuite vos charges fixes :

• Crédits conso : le montant total des mensualités assurance incluse de tous vos crédits à la consommation, y compris les crédits renouvelables.
• Crédits immo : le montant total des mensualités assurance incluse de tous vos crédits immobiliers.
• Loyer mensuel : le montant de votre loyer, sauf si celui-ci s’arrête une fois votre nouveau crédit obtenu du fait de l’achat de votre résidence principale.
• Pensions versées : le montant de la pension alimentaire que vous versez chaque mois.

L’outil vous fournit un résultat instantané et vous permet de tester différents scénarios. Il mesure le rapport entre les charges et les revenus disponibles. La formule de notre simulateur de calcul du taux d’endettement est la suivante :

Taux d’endettement = (charges mensuelles / revenus nets mensuels) x 100

Pour calculer le taux d’endettement, seuls les éléments stables et durables sont pris en compte.

Comment interpréter votre taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est un des indicateurs clés utilisés par les établissements bancaires pour évaluer la capacité de remboursement d’un emprunteur. Pourtant, un taux d’endettement élevé ne signifie pas forcément un refus de prêt.

Qu’appelle-t-on taux d’endettement ?

Pour bien comprendre la définition du taux d’endettement et son rôle dans l’octroi d’un crédit, commençons par définir l’endettement.

L’endettement désigne le fait de contracter une dette ou plusieurs dettes auprès de tiers, tels que des banques, des fournisseurs, des créanciers ou d’autres institutions financières. Ces dettes peuvent prendre la forme d’emprunts bancaires avec les crédits à la consommation et immobiliers, de dettes fiscales ou familiales, de découverts bancaires et d’autres dettes fournisseurs.

Lorsque vous effectuez une demande de crédit, la banque ou l’organisme prêteur va vérifier votre niveau d’endettement, que l’on peut ainsi appeler taux d’endettement. Pour le souscripteur ou le demandeur de crédit, ce ratio, généralement exprimé en pourcentage, mesure le poids des dettes par rapport aux revenus.

Comme nous l’avons vu, le taux d’endettement est calculé en divisant le montant total des charges fixes (mensualités de crédits en cours, loyer, pensions alimentaires, etc.) par le montant total des revenus nets (salaire, revenus locatifs, pensions de retraite, etc.).

Le taux d’endettement de 35 % : la norme bancaire

Comme vous le savez, lorsque vous souscrivez un prêt, la banque va vous demander un certain nombre d’informations, tel que vos revenus, le nombre de crédits que vous remboursez, le montant de vos mensualités et les autres charges qui vous incombent de payer. Avec ces données, un établissement financier est en mesure de calculer votre taux d’endettement et de déterminer votre éligibilité à l’emprunt bancaire.

Il existe une règle, édictée en 2021 par le HCSF, le Haut Conseil de stabilité financière, qui encadre les nouveaux crédits immobiliers. Le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus, coût de l’assurance emprunteur inclus.

Cette règle a pour but principal de protéger les consommateurs. Ce plafond vise à éviter un endettement excessif des ménages et la mise en péril de leur situation financière. Il ne constitue pas une limite générale applicable à tous les crédits à la consommation. Le seuil de 35 % relève de cette recommandation du HCSF et laisse à chaque banque l’analyse des autres critères du dossier.

Taux d’endettement élevé : les dérogations possibles

Le taux d’endettement maximal pour un prêt immobilier peut toutefois être dépassé dans quelques cas. Le HCSF laisse une marge de flexibilité aux banques dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers. Cette dérogation relève de la décision de la banque et non d’un droit pour l’emprunteur.

Entre 35 % et 50 % de taux d’endettement, l’acceptation d’une demande de prêt dépend de l’analyse menée par la banque. Des revenus élevés, un apport personnel significatif, une stabilité professionnelle démontrée, des revenus locatifs ou une épargne régulière peuvent contribuer à l’évaluation du dossier. La renégociation d’un crédit existant ou le recours à un rachat de crédits, l’ajustement de la durée ou le report d’un projet peuvent aussi être étudiés selon la situation.

Les règles d’octroi d’un crédit à la consommation ou d’un rachat de crédits ne sont pas identiques à celles du crédit immobilier. L’organisme prêteur doit néanmoins évaluer la solvabilité et la capacité de remboursement avant de proposer un financement. Le TAEG, la durée et le coût total du crédit doivent aussi être comparés avant toute acceptation.

Taux supérieur à 50 % : attention au surendettement

Un taux d’endettement qui dépasse 50 % réduit généralement les possibilités d’obtenir un nouveau financement. Il ne constitue pas, à lui seul, une définition du surendettement : l’analyse porte sur l’ensemble des dettes, des revenus et des difficultés de remboursement du foyer.

Si votre taux d’endettement dépasse 50 % et qu’aucune hausse de revenus ou rentrée d’argent n’est attendue, votre situation financière mérite une analyse précise. Avant toute nouvelle demande de prêt, l’objectif est d’éviter que la situation ne se dégrade encore. Un rachat de crédit pour baisser son taux d’endettement peut être envisagé lorsque cette solution améliore réellement l’équilibre financier, après comparaison du coût total, de la nouvelle durée et de la mensualité.

En France, la procédure adaptée est le dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Selon l’analyse de la commission, elle peut conduire à un plan de remboursement, à des mesures imposées ou à un rétablissement personnel. Dès le dépôt du dossier et pendant son traitement, le demandeur est inscrit au FICP, fichier national des incidents de remboursement de crédits aux particuliers. Un fichage FICP rend l’obtention d’un nouveau financement très difficile.

L’importance du reste à vivre

Le reste à vivre est le critère complémentaire du taux d’endettement. Il sert à évaluer le montant disponible pour les dépenses courantes une fois vos charges fixes payées. On le calcule à l’aide de la formule suivante :

Revenus mensuels – Charges mensuelles = Reste à vivre

Même avec un endettement inférieur à 35 %, le reste à vivre doit couvrir les dépenses courantes du foyer. À l’inverse, un emprunteur dont le taux dépasse 35 % mais dont le reste à vivre est conséquent peut présenter un dossier plus solide. La décision finale dépend de l’analyse de l’organisme bancaire. Une marge de sécurité budgétaire permet également d’absorber une dépense imprévue.

Profil	Repère de budget mensuel, à adapter au foyer
Célibataire	800 à 1 000 €
Couple sans enfant	1 200 à 1 500 €
Famille avec un enfant	1 500 à 1 800 €
Famille avec deux enfants ou plus	2 000 à 2 500 €

Note : Ces montants ne constituent pas un minimum bancaire universel. Ils servent seulement de repères et varient selon la composition du foyer, le lieu de résidence et les habitudes de dépenses.

Le taux d’endettement est l’un des critères dont les banques se servent pour évaluer votre profil emprunteur. Il ne permet pas à lui seul de calculer votre capacité d’emprunt. Avec le reste à vivre, il aide à estimer la mensualité de prêt compatible avec votre budget. Un taux inférieur à 35 % respecte le cadre des crédits immobiliers, sans garantir un accord. Au-delà de 35 %, les établissements financiers analysent les autres éléments du dossier : revenus, épargne, apport personnel, stabilité et risque global. Si le taux approche ou dépasse 50 %, l’intérêt d’un regroupement de crédit ou l’accompagnement d’un courtier mérite une évaluation complète, sans promesse d’acceptation.

 

Article supervisé par Anthony Ditte
Directeur marché Immobilier et Professionnels
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