Les étapes d’un projet d’achat immobilier
Sommaire
par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance Article supervisé par Anthony Ditte
L’achat d’un bien immobilier est une aventure exigeante qui nécessite méthode et préparation. Avant de vous lancer dans la recherche du logement idéal, il est essentiel de poser les bases solides de votre projet. La première question à vous poser concerne le type de bien immobilier à acheter.
Une fois que vous avez votre réponse, vous pouvez vous lancer dans ce projet d’envergure comportant plusieurs phases essentielles. Pour vous aider à le mener à bien, nous avons listé chacune de ces étapes dans ce guide.
Ce qu'il faut retenir
- Un achat immobilier se déroule en 6 étapes majeures: définir son projet et son budget, rechercher le bien, faire une offre d’achat, signer le compromis, obtenir son financement, puis signer l’acte authentique de vente chez le notaire.
- Pour réussir son projet immobilier, il est indispensable de préciser ses objectifs (type de bien, localisation, surface, extérieur, travaux etc.) et calculer son budget.
- La phase de recherche consiste à définir des critères clairs, consulter les annonces immobilières via des agences ou par ses propres moyens, puis multiplier les visites.
- Une fois le bien trouvé, l’acquéreur formalise une offre écrite, en restant attentif aux points clés avant de s’engager (prix, état, copropriété, futurs travaux).
- Le compromis ou la promesse de vente encadre juridiquement l’opération : prix, délais, acompte de 5 à 10 %, clauses suspensives et délai légal de rétraction de 10 jours pour protéger l’acheteur.
- Le financement repose sur un dossier bancaire solide, souvent optimisé par un courtier.
- La vente se finalise chez le notaire avec la signature de l’acte de vente, le paiement de l’acquisition et la remise des clés.
Vous souhaitez connaître les étapes à suivre pour acheter votre futur pied-à-terre? Nous vous donnons toutes les clés pour réussir.
Étape 1 : définissez votre projet et votre budget
Pour réaliser votre projet, il est important de bien définir vos attentes et de les mettre au regard de votre situation personnelle et de vos contraintes budgétaires. Cette phase d’étude est estimée entre une à deux semaines. Pour vous aider, vous pouvez faire appel à un professionnel, comme votre conseiller bancaire ou même un courtier spécialiste de crédit immobilier.
Clarifier vos objectifs
Pour y voir plus clair, rien de plus simple. Posez-vous les questions suivantes :
- Quel bien acheter (maison, appartement, neuf, ancien) ?
- Où souhaitez-vous habiter ?
- Est-ce pour une résidence principale ou secondaire ?
- De quelle surface avez-vous besoin ? Nombre de pièces recherchées (idéales et minimales) ?
- Souhaitez-vous un extérieur (balcon, jardin, terrasse) ?
- Êtes-vous prêt à réaliser des travaux ?
Toutes les réponses à ces questions vous aideront établir progressivement un budget. Comme vous vous en doutez, acheter un appartement de 30 m² dans la Creuse n’a pas le même coût qu’une maison avec piscine en région parisienne.
Définir votre budget
La deuxième brique de cette première étape consiste à définir précisément votre budget, en distinguant deux notions clés : votre capacité d’achat et votre capacité d’emprunt.
Votre capacité d’achat correspond au coût total du bien que vous pouvez raisonnablement viser. Le coût total inclut le prix de l’habitation, l’ensemble des frais inhérents à cet achat (frais de notaire, de garanties, de assurance, de dossier, de courtage etc.), et votre apport personnel.
Votre capacité d’emprunt représente, quant à elle, l’enveloppe que vous pouvez empruntez. Elle dépend principalement de vos revenus, de vos charges et de la durée souhaitée de crédit. Les banques la calculent généralement à partir d’un taux d’endettement maximal ( 35 %) et du reste à vivre, c’est-à-dire l’argent qui vous reste une fois les charges payées.
Avant de vous lancer dans vos recherches, définir votre budget est une étape incontournable. L’épisode 1 de notre podcast sur le crédit immobilier, consacré au calcul de la capacité d’achat immobilier, vous apporte un éclairage concret sur ce sujet. Kathy, courtière Ymanci, y explique quels revenus et quelles charges les banques prennent en compte, comment s’applique le taux d’endettement, quel rôle joue l’apport personnel face aux frais annexes, et pourquoi le maximiser n’est pas toujours la meilleure stratégie.
Étape 2 : chercher votre futur bien
La deuxième étape d’un achat immobilier consiste à trouver le bien en question. Dénicher le toit qui correspond à vos attentes peut être complexe, surtout pour un primo-accédant. Cette étape peut d’ailleurs prendre entre 3 à 6 mois selon la conjoncture du marché et vos exigences.
Vous pouvez être pris en tenaille par la nécessité d’être très réactif pour ne pas louper une vente, mais aussi être sous pression si vous êtes trop rigide avec vos critères de choix.
Les critères à prendre en compte
Nous avons déjà évoqué le sujet des critères de votre choix lors de la définition du projet. Ces derniers peuvent être repris et complétés :
- le lieu de votre future résidence ;
- le voisinage ;
- les services que vous voulez avoir à proximité de votre logement (écoles, commerces, transports en commun) ;
- la superficie et/ou le nombre de chambres ;
- un jardin, un garage, etc. ;
- l’exposition ;
- les charges de copropriété ;
- la taxe foncière ;
- avec ou sans travaux ;
Pensez bien à la localisation. Si vous recherchez les commodités de la ville, les appartements sont les biens les plus représentés dans une cité urbaine. Les maisons se trouvent plutôt en périphérie ou à la campagne. Vous avez besoin de pièces spacieuses et d’un espace extérieur, une maison présente l’avantage de proposer souvent une grande pièce de vie.
Où trouver les annonces ?
Dès que vous avez déterminé vos critères, il faudra vous positionner rapidement sur les biens qui se trouvent sur le marché :
- en poussant la porte des agences immobilières ;
- en épluchant les annonces des particuliers en ligne ;
- en comptant sur votre réseau.
En élargissant vos sources de recherche, vous aurez plus de chance de tomber sur votre coup de cœur. Savoir rechercher un bien immobilier est tout un art.
Le moment des visites
Lors de vos visites, prenez le temps de :
- Vérifier l’état général du bien et des installations (toiture, plomberie, électricité). Demandez les diagnostics disponibles et l’état du DPE, Diagnostic de Performance énergétique. Cela peut vous éviter bien des déconvenues.
- Poser des questions sur les charges, les travaux récents et les projets de copropriété. Un ravalement de façade est prévu prochainement ? C’est un argument pour faire baisser le prix de vente, car il sera à votre charge une fois propriétaire.
- Observer le quartier à différents moments de la journée.
- Prendre des photos.
Pour cette étape, vous pouvez vous faire aider par un agent immobilier. Grâce à son large catalogue de biens à vendre et ses connaissances métier, vous augmentez vos chances de trouver la perle rare et vous pouvez négocier un meilleur prix d’achat.
Étape 3 : faites une proposition d’achat
Grâce à votre agent immobilier ou à vos recherches personnelles, vous avez trouvé votre futur nid douillet, félicitations. Vous pouvez désormais passer à la prochaine étape : présenter votre offre au propriétaire directement ou via l’agence immobilière qui vous accompagne.
Formalisation et délais d’une offre d’achat
L’offre d’achat formalise votre intérêt pour un bien et lance les négociations avec le vendeur, tout en vous protégeant grâce à son caractère non engageant juridiquement jusqu’à acceptation.
Elle doit être formulée par écrit pour être valable. Vous pouvez faire une offre au prix ou à un prix inférieur si vous jugez le bien trop cher.
Une fois l’offre réceptionnée par le vendeur, il dispose d’un délai que vous pouvez définir dans votre proposition pour :
- Donner son accord. Si l’offre est acceptée, la vente est validée. Il faut en conséquence passer à l’étape du compromis de vente engageant les deux parties aux conditions prévues comme le prix, les délais, etc.
- Faire une contre-proposition. Dans ce cas, l’acheteur peut accepter, ou poursuivre la négociation.
- Refuser l’offre si elle est par exemple en dessous du montant du prix de vente. Dans ce cas, la vente est terminée et n’aboutit pas.
Cette étape intervient en général 3 à 4 semaines avant la signature du compromis.
Les points d’attention à vérifier avant de faire une offre ferme
Avant de soumettre une offre d’achat, nous vous conseillons de vérifier scrupuleusement plusieurs points pour éviter les regrets :
- Examinez le DPE pour anticiper les coûts énergétiques ;
- Consultez le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblées générales ;
- Demandez les derniers appels de charge et le carnet d’entretien du bien.
Les documents à joindre à l’offre d’achat
Pour accélérer le processus et prouver la crédibilité de votre offre, joignez les documents justificatifs suivants :
- une photocopie de votre pièce d’identité (CNI ou passeport) ;
- vos trois dernières fiches de paie ou attestions de revenus ;
- votre dernier avis d’impôts sur les revenus ;
- une attestation d’employeur précisant votre ancienneté et le type de contrat ;
- le montant de votre apport personnel.
A ces pièces, vous pouvez également joindre une lettre de motivation. L’ensemble de ces éléments démontre votre sérieux et votre solvabilité, incitant ainsi le vendeur à prioriser votre proposition.
Étape 4 : signez le compromis ou la promesse de vente
Cette étape engage les parties de manière plus formelle, en fixant les termes définitifs avant l’acte authentique. Elle survient généralement 1 à 4 semaines après l’acceptation de l’offre et court sur un délai total de 2 à 3 mois jusqu’à la signature finale chez le notaire.
Différence entre compromis et promesse de vente
Le compromis de vente
Le compromis de vente est un document qui récapitule tous les éléments liés à votre futur logement immobilier : prix, surface, cadastre, etc. Grâce à lui, le vendeur et l’acquéreur déclarent acquérir ou vendre le bien immobilier à un prix fixé et dans un état précis. Un acompte de 5 à 10 % est alors versé en guise de garantie. L’acquéreur peut se rétracter dans un délai de 10 jours calendaires sans se justifier après avoir réceptionné tous les documents liés à la vente, par lettre recommandée. Il pourra récupérer la somme déjà versée. Dans le cas où le délai légal ne serait pas respecté, la somme déposée en garantie est perdue.
La promesse de vente
De son côté, la promesse de vente implique uniquement le propriétaire qui réserve pour une durée déterminée le bien à un acquéreur défini. Tout comme le compromis, ce document signé nécessite le versement d’un acompte et contient des clauses suspensives. L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Pour valider la promesse, il est important de faire enregistrer ce document dans les 10 jours qui suivent la signature auprès de la recette des impôts.
Les clauses suspensives essentielles à connaître
Les clauses suspensives sont les conditions qui doivent être réalisées pour que la vente soit définitivement validée. Elles ont pour rôle de protéger l’acheteur : si l’une de ces conditions n’est pas remplie, la vente peut être annulée sans pénalité et l’acompte versé est remboursé intégralement. Parmi les modalités suspensives les plus courantes, il y a l’obtention du prêt immobilier. Si, malgré des démarches sérieuses, aucun établissement ne vous accorde le financement dans le délai prévu, la vente est censée tomber automatiquement, sans que vous ayez à payer d’indemnité. D’autres conditions peuvent être ajoutées selon le projet, comme la vente préalable de votre ancien logement, l’absence de droit de préemption de la mairie, l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux, ou encore l’absence d’inscription hypothécaire bloquante.
Les clauses suspensives protègent l’acheteur, mais d’autres points méritent votre attention avant de signer. Pour aller plus loin, écoutez l’épisode 10 de notre podcast sur le crédit immobilier, consacré à ce qu’il faut vérifier avant de signer un compromis de vente. Kathy, courtière Ymanci, y explique notamment le fonctionnement de la condition suspensive d’obtention de prêt fixée à 45 jours, l’importance des diagnostics techniques annexés au compromis, et, pour un appartement, la lecture des relevés de charges et des procès-verbaux d’assemblée générale.
Points d’attention pour éviter les erreurs coûteuses
Vous l’avez compris, la signature du compromis est un acte très engageant. Mieux vaut donc prendre le temps de bien :
- vérifier l’absence de surcoût, comme des travaux de copropriété non mentionnés ;
- relire le prix ferme, exprimé en TTC, hors frais de notaire ;
- regarder la durée des clauses suspensives et les pénalités de défaillance.
Afin de signer un compromis en toute sécurité, faites vous accompagner par un notaire réputé. Il pourra notamment vous guider et répondre à toutes vos questions.
Étape 5 : trouvez le meilleur financement avec votre courtier
L’étape du financement est le cœur de votre projet d’achat immobilier, dans la mesure où la majorité des transactions immobilières se concrétisent via l’obtention d’un prêt. La clé du succès : la constitution de votre dossier qui doit être irréprochable pour séduire les banques à vous prêter de l’argent.
La qualité de votre dossier examinée à la loupe
Pour examiner votre solvabilité, la banque vous demande plusieurs catégories de justificatifs : situation personnelle, revenus, patrimoine et projet immobilier. Ces pièces permettent de vérifier votre identité, votre stabilité financière et la cohérence du bien acheté avec votre budget.
Parmi les documents le plus souvent requis, nous retrouvons :
- Pièce d’identité en cours de validité pour chaque emprunteur (carte d’identité, passeport) et, le cas échéant, livret de famille, contrat de mariage, jugement de divorce ou certificat de PACS.
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois : facture d’énergie, d’eau, de téléphonie fixe, quittance de loyer ou attestation d’hébergement.
- Justificatifs de revenus : généralement les 3 derniers bulletins de salaire, le contrat de travail, les derniers avis d’imposition, les justificatifs de pensions ou d’allocations. Pour les personnes indépendantes, les derniers bilans et liasses fiscales.
- Relevés de compte des 3 derniers mois (tous vos comptes) pour l’analyse de votre gestion du budget, les éventuels découverts et les charges récurrentes.
- Justificatifs de patrimoine et de crédits en cours : titres de propriété, dernières taxes foncières, tableaux d’amortissement des prêts existants, relevés de situation pour les crédits renouvelables.
- Pièces liées au projet immobilier : compromis ou promesse de vente, devis de travaux, justificatifs d’apport (comptes d’épargne, PEL, assurance-vie etc.)
Se faire accompagner par un courtier
Intermédiaire entre vous et les banques, le courtier en crédit immobilier optimise la préparation de votre dossier et négocie les meilleures conditions de prêt. Il connaît les critères d’acceptation de chaque établissement bancaire et sait à quelles banques présenter votre profil pour maximiser vos chances d’obtenir un accord.
Concrètement, le courtier :
- Vous aide à rassembler et structurer les documents à fournir et à mettre en avant les points forts de votre profil (stabilité professionnelle, apport, revenus, patrimoine).
- Réalise des simulations de financement, compare les taux, notamment le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), les frais annexes (dossier, garanties, assurance) et vous propose plusieurs scénarii adaptés à votre budget.
- Présente votre dossier aux banques, négocie les taux, la durée, les pénalités de remboursement anticipé, les frais de garantie et peut également vous orienter vers une assurance de prêt plus avantageuse en délégation.
- Vous accompagne jusqu’à l’édition des offres de prêt, en relançant les banques et en sécurisant les délais imposés par le compromis de vente.
Choisir Ymanci comme courtier
Nombreux sont les courtiers sur le marché, mais Ymanci se démarque par son approche centrée client et ultra professionnelle. En témoignent ses clients :
Nos avis Google
Nos avis Trustpilot
Délais prévisionnels et légaux du financement
Entre la signature du compromis et l’obtention définitive du prêt, plusieurs délais s’enchaînent, mêlant pratiques courantes et obligations légales. Le compromis prévoit également un délai de 30 à 60 jours pour obtenir une offre de prêt, faute de quoi la clause suspensive de financement peut entraîner l’annulation de la vente sans pénalité.
En pratique :
- Constitution du dossier et envoi aux banques : comptez 1 à 2 semaines si vous anticipez la collecte des documents.
- Etude du dossier par la banque, analyse des garanties et décisions de principe : souvent 3 à 5 semaines, selon la complexité du profil.
- Envoi de l’offre de prêt par courrier recommandé : une fois l’accord obtenu, la banque édite l’offre, qui vous est adressé gratuitement.
- Délai légal de réflexion : la loi impose un délai obligatoire minimum de 10 jours calendaires entre la réception de l’offre et votre acceptation, ce qui signifie que vous ne pouvez la renvoyer signée qu’à partir du 11ème jour.
- Validité de l’offre : l’offre de prêt reste en général valable 30 jours, ce qui laisse le temps de la signer puis de fixer la date de signature chez le notaire.
Ces délais doivent être coordonnés avec le calendrier du notaire pour la signature de l’acte de vente, le déblocage des fonds intervenant quelques jours avant la signature.
Étape 6 : rendez-vous chez le notaire pour conclure la vente
Le jour de l’acte authentique approche, ainsi que celui de la sixième étape.
Avant la signature de l’acte de vente
L’acte de vente est la dernière étape pour finaliser la transaction immobilière. Le jour J, les deux parties se retrouvent chez le notaire et lisent simultanément l’acte. Ce document vient confirmer les informations présentes dans le compromis de vente. Vous y trouverez notamment :
- les coordonnées personnelles de l’acheteur et du vendeur ;
- les caractéristiques du bien, et le titre de propriété ;
- les diagnostics immobiliers ;
- les prix ;
- les frais de notaire. Selon la nature du bien immobilier, neuf ou ancien, les frais inhérents à l’achat peuvent varier. Ces frais seront à régler par l’acheteur au moment de la signature de l’acte de vente auprès du notaire. Pour un bien ancien, ils peuvent atteindre jusqu’à 8 % du prix de vente tandis que pour un bien neuf, ils pourront s’élever à 3 % du prix de vente. Dans certains cas, d’autres frais peuvent impacter le vendeur comme les frais liés à l’acte de main levée ou l’impôt sur la plus-value.
- les garanties du crédit immobilier.
Plusieurs garanties existent et permettent à l’établissement bancaire prêteur de se protéger. Ainsi, il pourra s’agir d’une hypothèque, d’une Hypothèque Légale Spéciale du préteur de deniers, d’un cautionnement bancaire ou encore d’un nantissement.
Une fois la lecture terminée, les parties concernées procèderont à la signature de l’acte définitif de vente qui fera de vous le nouveau propriétaire du bien immobilier en question.
Après la signature de l’acte de vente
Lorsque l’acte de vente est signé, le notaire cède à l’acheteur le titre de propriété et les clés du logement. C’est à ce moment précis qu’aura lieu le paiement intégral du montant du logement vendu, en déduisant l’acompte déjà versé, par virement bancaire, mais également les frais de notaire. Ainsi, c’est au notaire de demander à la banque le déblocage des fonds en amont du jour de l’acte définitif.
Nos conseils pour bien préparer ce rendez-vous
- Pensez à prévoir une ultime visite du logement pour relever les compteurs et vous assurer de l’état du bien avant signature et pour ne pas avoir de mauvaises surprises une fois que vous aurez les clés.
- Vérifiez auprès de votre notaire que tout est en ordre avec l’appel de fonds.
- N’oubliez pas de contracter votre nouvelle assurance habitation et de la présenter le jour de la signature.
- Munissez-vous de votre pièce d’identité pour la signature de l’acte de vente.
Il est conseillé d’être assisté par son propre notaire. En effet, il défendra vos intérêts.
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