Conditions d’obtention d’un crédit immobilier : ce qu’il faut savoir

Publié le 12 septembre 2024, mis à jour le 11 octobre 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Vous êtes sur le point d’acquérir votre résidence principale. Afin de financer votre achat, vous souhaitez contracter un crédit immobilier. Les banques accordent des prêts immobiliers, quel que soit votre profil emprunteur. Toutefois, afin de concrétiser votre projet immobilier, vous devez respecter certaines conditions. Ainsi, les établissements bancaires privilégieront les emprunteurs présentant une stabilité financière et professionnelle. Découvrez en détail les conditions d’éligibilité au crédit immobilier.

Souscrire un prêt immobilier : principe et fonctionnement

Avant d’entrer dans le vif du sujet et de parler des conditions d’éligibilité au crédit immobilier, il est important de rappeler le principe de cet emprunt.

Le type de financement permis par le prêt immobilier…

L’objectif de la souscription d’un crédit immobilier est de financer un projet immobilier. Il permet d’acheter un logement avec ou sans travaux afin d’en faire sa résidence principale ou secondaire. Grâce à un prêt immobilier, vous pouvez également acquérir un terrain pour y construire votre maison. Ce dispositif vous aide également à financer un investissement locatif.

Le prêt immobilier peut être souscrit par un particulier. Il est également possible de contracter un crédit immobilier en SCI (société civile immobilière). Les entreprises empruntent aussi auprès des banques pour le financement de leurs acquisitions immobilières. Dans ce cas, elles auront recours à un crédit immobilier professionnel.

Les différents types de prêts immobiliers

Il existe plusieurs types de crédits immobiliers. D’abord, en fonction de vos revenus, la banque vous octroie un prêt immobilier classique. L’offre diffère selon les banques.

Ensuite, vous pouvez également avoir accès aux prêts aidés ou réglementés. Il s’agit notamment du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt épargne logement ou encore du prêt d’accession sociale. Ils vous permettent de bénéficier d’avantages comme un taux d’intérêt plus faible. Selon le prêt, il existe différentes conditions d’obtention comme les ressources, la nature du logement ou encore sa zone géographique.

Enfin, le dernier dispositif est le prêt complémentaire. Il vient compléter un prêt classique ou réglementé.

Les critères d’un prêt immobilier classique

L’offre d’un prêt immobilier diffère selon les banques. Pour une même opération immobilière, vous pouvez recevoir plusieurs propositions avec différents taux d’intérêt, par exemple.

La durée de remboursement du crédit immobilier

La durée d’un crédit immobilier varie selon le projet immobilier, le montant emprunté, mais aussi l’âge de l’emprunteur. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande une durée maximum de 25 ans. Celle-ci peut être prolongée de deux ans lorsque vous achetez un logement avec des travaux de rénovation.

L’application d’un taux d’intérêt

Le taux d’intérêt est différent selon les établissements bancaires. Votre situation financière, professionnelle ou personnelle peut influer sur la proposition de la banque. C’est pour cette raison qu’il est conseillé de faire jouer la concurrence lors de la recherche de prêt pour votre opération immobilière. Afin de vous aider dans cette tâche parfois chronophage, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier en crédit immobilier.

Pour comparer le coût de chaque offre de prêt, prenez en compte le TAEG (taux annuel effectif global) et non le taux d’intérêt seul. Le TAEG correspond au coût total de l’emprunt. Outre le taux d’intérêt, il comprend le coût de l’assurance, les frais de dossier et de garanties, etc.

La souscription d’une assurance emprunteur

Lors de la présentation de l’offre d’un prêt immobilier, la plupart des banques vous demanderont de souscrire une assurance emprunteur. Celle-ci vous couvre en cas de sinistre comme un décès ou une invalidité. Lors de la reconnaissance d’un sinistre, l’assureur prend le relais pour le remboursement des mensualités ou du capital de votre prêt.

Les différentes garanties

La banque peut également vous demander des garanties supplémentaires comme l’hypothèque ou le cautionnement bancaire. Ainsi, elle est protégée en cas de défaut de paiement.

Vous venez de voir les principales caractéristiques d’un prêt immobilier dit classique. Désormais, voyons plus amplement les conditions d’éligibilité au crédit immobilier par rapport à ces caractéristiques.

Les différentes conditions d’éligibilité au crédit immobilier

Vous envisagez d’acheter votre résidence principale. Pour financer votre achat immobilier, vous comptez contracter un emprunt immobilier. Vous vous demandez si vous correspondez aux conditions d’éligibilité au crédit immobilier. Ces dernières permettent aux organismes de financement de s’assurer que l’emprunteur sera en mesure d’assurer le remboursement de ses mensualités de crédit.

Quel que soit votre profil, la banque vérifie si vous remplissez un certain nombre de conditions, dont font partie la situation financière, la stabilité de votre emploi, etc. L’établissement bancaire s’arrêtera sur d’autres critères relatifs à votre situation personnelle comme l’âge, l’état de santé, la nationalité, la situation matrimoniale, etc. Certaines de ces conditions sont réglementées par le HCSF, d’autres sont propres aux établissements bancaires.

Les conditions relatives à la situation financière de l’emprunteur

Parmi les conditions d’éligibilité au crédit immobilier figure la situation financière de l’emprunteur. Afin de savoir si elle peut vous prêter le montant de votre achat immobilier, la banque va analyser plusieurs paramètres relatifs à votre situation financière. Ces derniers lui permettent de définir si vous disposez de la capacité de remboursement nécessaire à votre demande de prêt immobilier.

Présenter une situation financière stable pour obtenir un crédit immobilier

Pour le financement de votre projet immobilier, la banque vous demande de disposer d’une situation stable. Cela signifie percevoir des revenus réguliers. Faut-il être impérativement en CDI pour obtenir un prêt immobilier ? La réponse est non. En revanche, vous devez justifier de revenus réguliers. Vous serez, ainsi, en mesure d’effectuer le remboursement de vos mensualités pendant toute la durée de votre emprunt. Une situation financière stable implique d’avoir une situation professionnelle qui soit également plus ou moins stable.

Pour l’étude de votre dossier, la banque vous demandera, notamment, vos fiches de paie sur plusieurs mois ou de justifier de la régularité de vos revenus sur plusieurs années, selon votre statut professionnel.

Une gestion saine de vos comptes

Une situation financière stable implique également d’avoir une gestion saine de vos comptes. Ainsi, vous ne devez pas être à découvert. Sur vos relevés de compte, aucun incident de paiement ne doit apparaître, notamment un rejet bancaire d’une mensualité de crédit.

Notez que votre banque vérifie également que vous n’avez pas eu une interdiction bancaire ou n’êtes pas dans une situation de surendettement. À cette fin, elle consulte le FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers). Vous souhaitez souscrire un prêt immobilier en ayant été interdit bancaire ? Les banques seront réticentes à vous accorder un crédit. Il existe des solutions comme le micro-crédit immobilier.

Avoir un taux d’endettement faible

Avant de vous accorder un prêt pour l’achat de votre logement, la banque s’intéresse à votre capacité d’emprunt. Afin de déterminer celle-ci, elle procède au calcul de votre taux d’endettement.

Pour définir ce taux, elle prend en compte les revenus de l’emprunteur et ses charges fixes (mensualités de crédit, loyer, etc.). Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %. C’est le maximum mis en place par le HCSF. Selon la solidité du dossier et le profil emprunteur, la banque peut déroger à cette règle. Ça sera notamment le cas pour les primo-accédants en fonction de leur situation financière.

Votre taux d’endettement dépasse le seuil des 35 % ? Il vous est possible de faire baisser ce taux en réduisant vos charges fixes. Vous êtes en cours de remboursement de plusieurs crédits et vous souhaitez obtenir un prêt immobilier ? Avez-vous pensé au rachat de prêts ? Vos crédits sont réunis en une seule mensualité avec un prolongement de la durée de remboursement. Ce qui permet de faire baisser votre taux d’endettement et de contracter un crédit immobilier pour l’achat de votre logement.

Posséder un apport personnel

L’apport personnel fait partie des conditions d’éligibilité au crédit immobilier. Sur recommandation du HCSF, les banques demandent aux emprunteurs un apport personnel correspondant à 10 % du prix du bien.

Cet apport personnel permet aux emprunteurs de financer les frais annexes comme les frais de garanties, de dossier ou encore de notaire.

L’apport personnel est-il obligatoire pour souscrire un prêt immobilier ?

Vous souhaitez réaliser une opération immobilière sans apport personnel, vous vous demandez si la banque va accepter votre dossier ? Emprunter sans apport personnel est possible, mais la banque accorde ce type de prêts au cas par cas. Il s’agit du prêt à 110 %. La banque prête le montant de votre bien immobilier et le montant affecté aux frais annexes.

Pour bénéficier d’un prêt immobilier sans apport pour l’acquisition de votre logement, votre dossier doit être solide. Ce qui signifie une stabilité financière, un taux d’endettement faible et une gestion saine de vos comptes. Certains emprunteurs se verront plus facilement accorder un financement sans apport, notamment dans le cadre d’une première accession. C’est le cas, par exemple, des jeunes actifs.

Les solutions pour augmenter votre apport personnel

Le montant de votre apport personnel n’est pas assez conséquent pour que la banque vous accorde un prêt immobilier. Il existe plusieurs façons d’augmenter votre apport, à commencer par la demande d’un prêt aidé. Les prêts aidés sont accordés par les collectivités locales ou l’État. Il s’agit notamment du prêt à taux zéro (PTZ).

Pour augmenter votre apport personnel, vous pouvez également demander un prêt familial auprès de vos proches. Quelle que soit la somme empruntée, il est conseillé d’établir un contrat avec le montant de l’emprunt, la mensualité, la durée de remboursement et les éventuels intérêts. Une autre solution est de repousser votre projet d’accession à la propriété afin de constituer une épargne qui fera office d’apport personnel.

Parmi les conditions d’éligibilité au crédit immobilier, votre situation financière est le premier critère que la banque prendra en compte. Un revenu régulier, une gestion saine, un taux d’endettement faible et un apport personnel sont les paramètres qui vous donneront plus de chances d’obtenir votre emprunt immobilier pour l’achat de votre futur logement.

Souscrire un crédit immobilier : les conditions liées à la situation professionnelle de l’emprunteur

Dans les conditions d’éligibilité au crédit immobilier figure également la situation professionnelle de l’emprunteur. C’est de celle-ci que découle le revenu que perçoit l’emprunteur. Vous vous demandez certainement si vous devez être en CDI pour souscrire un prêt immobilier. Il est vrai que souscrire un crédit immobilier en CDI représente un atout pour votre dossier, cependant les banques analysent toutes les demandes de financement, quel que soit votre statut.

Vous êtes salarié en CDD et candidat à l’accession à la propriété ? Votre profil intéresse également les banques. Les salariés en CDD sont de plus en plus nombreux et ont également des projets immobiliers. Toutefois, en fonction de votre situation, les banques peuvent émettre d’autres conditions afin de s’assurer de votre stabilité financière.

Souscrire un prêt immobilier avec un contrat à durée indéterminée (CDI)

Demander un crédit immobilier en étant fonctionnaire ou en CDI est la solution idéale pour se voir accorder le financement de votre logement. Ces deux statuts offrent une meilleure sécurité d’emploi. Le risque de chômage y est plus rare. Généralement, les salaires sont réguliers et augmentent en fonction de l’ancienneté de la personne. Ce sont autant d’atouts qui rassurent les banques. Ces dernières savent que l’emprunteur pourra assurer le remboursement de ses mensualités.

Pour leur demande de prêt, les emprunteurs fonctionnaires peuvent bénéficier d’offres avantageuses. Leurs traitements dépendent d’une grille tarifaire connue à l’avance par les banques. Ce qui permet à celles-ci de définir leur capacité de remboursement.

Souscrire un prêt immobilier avec un CDD ou un autre statut professionnel

Vous souhaitez contracter un emprunt immobilier sans CDI ? Comme nous l’avons vu précédemment, il est possible que la banque vous accorde un prêt alors que vous n’êtes pas salarié en CDI. Pour s’assurer de vos revenus réguliers, elle vous demandera, sans doute, des informations complémentaires en fonction de votre statut.

Un crédit immobilier avec un contrat à durée déterminée (CDD)

Un contrat en CDD ou en intérim est considéré comme un emploi précaire. Toutefois, les banques ne vous donneront pas forcément une réponse négative si vous travaillez sous ce statut. Vous pouvez être en CDD ou en intérim et travaillez régulièrement, par conséquent vous percevez des revenus réguliers. Avant de financer votre acquisition immobilière, la banque va étudier votre ancienneté sur les trois dernières années.

L’étude de votre ancienneté lui permet de constater la durée et la qualité de vos contrats de travail. Ainsi, si vous percevez des revenus réguliers, vous pourrez assumer le remboursement de vos mensualités. Sachez qu’en CDD, vous pouvez emprunter seul ou à deux. Si votre co-emprunteur est en CDI, vous avez plus de chances d’obtenir un accord de l’établissement bancaire.

Un crédit immobilier avec un statut de travailleur indépendant

Outre les salariés en CDD, d’autres profils emprunteurs peuvent être acceptés par les banques. C’est le cas des professions libérales, mais aussi des auto-entrepreneurs et des travailleurs indépendants. Les professions libérales sont vues par les banques comme des emprunteurs avec des situations stables. Ce n’est pas forcément le cas des auto-entrepreneurs et des travailleurs indépendants. Ils sont perçus comme des profils plus risqués, car leurs revenus ne sont pas toujours stables.

Si vous désirez souscrire un prêt immobilier en étant non salarié, vous devez monter un dossier en béton. Le plus important est de montrer à la banque votre capacité de remboursement jusqu’au terme de votre contrat de prêt. Pour cela :

• Ayez une ancienneté au minimum de trois ans (un délai de cinq ans selon les statuts). Une activité de plusieurs années montre aux banques que vous avez des clients fidèles. Qui dit clients dit chiffre d’affaires et revenus récurrents. Ce qui signifie pour la banque moins de risque de défaut de paiement.
• Évoluer dans un secteur d’activité porteur : pour la banque, ce type de secteur signifie que la demande est constante. C’est le cas du secteur de l’informatique, par exemple. Par conséquent, vous avez plus de chances de trouver des clients.
• Présenter un bilan financier positif : il indique que votre activité est croissante. Ce qui implique qu’elle génère des revenus.

Comme pour un salarié en CDI, la banque vous demandera vos relevés bancaires et vos avis d’imposition pour s’assurer de la bonne gestion de vos comptes.

Vous ne disposez d’aucun revenu

L’idéal est d’avoir un CDI pour obtenir un prêt immobilier. Mais, que se passe-t-il si vous n’avez pas de revenus momentanément ou définitivement ? C’est le cas des étudiants et des personnes au chômage. Nous l’avons vu précédemment, une des conditions d’éligibilité au crédit immobilier est de présenter à la banque des revenus réguliers. En conséquence, pour financer votre achat immobilier, vous devrez avoir recours à d’autres solutions comme des garanties et une épargne conséquente.

Les conditions relatives à la situation personnelle de l’emprunteur

Il existe d’autres conditions d’éligibilité au crédit immobilier. Elles ne sont pas forcément régies par la loi, toutefois elles influencent la prise de décision de la banque.

Souscrire un emprunt immobilier en fonction de votre tranche d’âge

Même si l’âge ne fait pas partie des conditions d’éligibilité au crédit immobilier, la demande d’un senior ne recevra pas le même traitement que celle d’un jeune emprunteur. Il n’existe pas d’âge limite pour emprunter, toutefois la demande de prêt sera différente selon que vous êtes un jeune actif ou un retraité.

Contrairement aux idées reçues, les banques accordent des prêts immobiliers aux jeunes actifs, même si ces derniers n’ont pas forcément un apport personnel conséquent. Une banque sait qu’un jeune actif est en début de carrière, par conséquent ses revenus sont susceptibles d’augmenter. Accorder un prêt à un jeune emprunteur est également une façon pour la banque de le fidéliser. Elle pourra lui proposer d’autres produits comme un compte courant, une assurance-vie, etc.

En étant à la retraite, vous avez également la possibilité de financer une opération immobilière. Même si les banques sont plus réticentes, car c’est un profil emprunteur plus risqué à cause de l’âge et de la santé. Si la banque vous accorde un crédit immobilier, le délai de remboursement sera réduit. De plus, elle demandera certainement des garanties supplémentaires comme une hypothèque ou un nantissement.

Le lieu de résidence et la nationalité de l’emprunteur

Même si le lieu de résidence ne fait pas partie, à proprement parler, des conditions d’éligibilité au crédit immobilier, il peut être compliqué pour une banque française de vous accorder un emprunt si vous ne résidez pas en France. Sauf cas particulier, les établissements bancaires demandent à ce que vous soyez domicilié en France.

Sachez qu’il est possible pour un ressortissant étranger de souscrire un prêt immobilier et de devenir propriétaire en France. Les banques feront la distinction entre les ressortissants étrangers de l’Union européenne (UE) et ceux hors UE. Les premiers peuvent demander facilement un prêt immobilier. Les seconds doivent présenter une carte de séjour à la banque et prouver leur volonté de rester sur le territoire français pendant la durée de remboursement du crédit.

Vous venez de voir les conditions d’éligibilité au crédit immobilier. Pour savoir si vous remplissez ces conditions, Ymanci met à votre disposition un simulateur pour le calcul de votre capacité d’achat.

Pour en savoir plus sur la souscription d’un prêt immobilier, découvrez les articles suivants :

• Où souscrire un crédit immobilier ?
• Comment choisir un crédit immobilier ?
• Comment obtenir un crédit immobilier ?
• Comprendre les offres de crédit