Le lissage de prêt immobilier pour optimiser son endettement

Juliette Hisler copywriter
Publié le , mis à jour le par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

Le prêt lissé fait partie des différents types de prêts immobiliers proposés par les banques. Il consiste à associer plusieurs emprunts pour payer une seule mensualité. Vous pouvez notamment regrouper un prêt à taux zéro (PTZ) avec un crédit classique. Ce dispositif est très utile pour maîtriser son budget sur le long terme en versant une somme fixe.

Les principales caractéristiques du lissage de prêt immobilier

Un prêt lissé correspond à un montage financier permettant à un emprunteur de regrouper plusieurs crédits en une seule échéance. Un tel emprunt comporte plusieurs lignes de prêt dont les mensualités ont été aménagées afin d’établir une échéance globale.

Le lissage de prêt évite d’avoir à régler plusieurs mensualités variables. Cette opération suppose de créer des paliers pour verser au prêteur une échéance unique. À l’issue du lissage, l’emprunteur bénéficie d’une mensualité fixe sur toute la durée des prêts.

La durée d’un prêt lissé est calquée sur le plus long des prêts souscrits. En général, elle correspond au délai de remboursement du crédit immobilier classique. Une fois le lissage réalisé, le prêteur établit un tableau d’amortissement reprenant chaque palier.

Concrètement, cette technique permet d’associer un prêt immobilier classique à d’autres prêts. Il peut s’agir d’un emprunt aidé, d’un prêt travaux ou d’un crédit à la consommation. Ainsi, vous ne payez plus qu’une échéance unique adaptée à votre taux d’endettement.

Avant de se lancer dans une telle opération, il est recommandé d’effectuer une simulation. Pour cela, rapprochez-vous de votre banque ou d’un courtier. Ce professionnel de l’immobilier pourra vous aider à optimiser le montage financier en réduisant le montant des prêts.

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Le fonctionnement du prêt lissé pour un achat immobilier

Le lissage de prêts ne doit pas être confondu avec le rachat de crédit. Concrètement, il consiste à prendre toutes vos mensualités en cours et la durée de vos crédits. À l’aide d’un tableau d’amortissement, il faut ensuite définir des paliers. Chaque emprunt engendre un palier jusqu’au remboursement de l’échéance finale.

Imaginons que vous avez souscrit un prêt immobilier avec une mensualité de 1 200 euros par mois sur 20 ans. Vous avez également signé un prêt employeur dont l’échéance s’élève à 250 euros par mois sur 10 ans. Sans lissage, vous devrez payer 1 450 euros par mois pendant dix ans puis 1 200 euros pendant les dix années restantes.

En procédant au lissage des prêts, vous ne rembourserez plus qu’une mensualité unique. Elle dépendra du taux immobilier appliqué par le prêteur, mais elle sera constante sur 20 ans. Ainsi, vous évitez d’avoir un taux d’endettement trop élevé les premières années. Cela vous permet de maîtriser votre budget et d’améliorer votre reste à vivre.

Avec un lissage, la part du prêt immobilier remboursée est moins importante tant que d’autres crédits sont en cours. En conséquence, le coût total de l’emprunt est plus élevé. Cette solution est donc plus coûteuse sur le long terme. Mais elle peut être indispensable si vous avez besoin de diminuer votre taux d’endettement pour emprunter.

Les différents profils concernés par le lissage de prêt

Le prêt lissé est un financement qui s’adresse à une certaine catégorie d’emprunteur. ll permet d’associer un crédit immobilier classique à d’autres types de prêts.

Le profil d’emprunteur concerné par cette solution de financement

Selon votre projet, le prêt lissé n’est pas forcément intéressant. En effet, ce financement entraîne une hausse du coût du crédit puisque le remboursement du capital est plus lent. Il n’est donc pas forcément recommandé si vous avez un faible taux d’endettement.

À l’inverse, le prêt lissé peut s’avérer utile pour les emprunteurs ayant de faibles revenus. Leur taux d’endettement sera plus élevé, ce qui peut entraîner un refus de la part de la banque. Cela est également intéressant si le montant à emprunter est très important.

Dans un souci de gestion financière, il est possible de lisser vos prêts pour rembourser une mensualité unique. Mais cette opération est surtout avantageuse si vous avez besoin d’un emprunt pour réaliser des travaux en plus de votre prêt immobilier principal. Le lissage vous permettra d’emprunter plus facilement la somme nécessaire.

Les types de prêts pouvant être lissés avec un crédit immobilier

Un prêt lissé est constitué d’un crédit immobilier principal. La mensualité globale sera due pendant toute la durée de cet emprunt. Ce dernier est associé à un ou plusieurs crédits supplémentaires. Avec cette technique, l’amortissement du prêt initial augmente au fur et à mesure du remboursement des autres prêts.

En général, les banques associent le prêt immobilier principal avec les crédits suivants :

  • un prêt à taux zéro (PTZ) qui n’implique pas d’intérêts ni de frais de dossier ;
  • un prêt d’accession sociale (PAS) qui est accordé sous condition de ressources ;
  • un prêt action logement qui est un financement avec un faible taux d’intérêt ;
  • un autre crédit immobilier d’une durée plus courte ;
  • un emprunt épargne logement associé à un PEL ou un CEL ;
  • un crédit à la consommation, automobile ou prêt travaux.

Les avantages et inconvénients du lissage de prêt immobilier

Fusionner un prêt classique à un prêt PTZ présente des avantages pour réaliser un achat immobilier. Des inconvénients liés au coût du crédit sont toutefois à signaler.

Les principaux intérêts de recourir au lissage de prêt

Cette technique permet d’obtenir une seule échéance pour plusieurs emprunts. Le fait de payer des mensualités constantes est utile pour mieux maîtriser son budget. Une telle possibilité offre une vision globale pour stabiliser votre gestion financière sur plusieurs années.

Selon votre profil, le lissage de prêt peut s’avérer indispensable. En effet, vous ne pouvez emprunter qu’à hauteur de 35 % de vos revenus. Or, cette condition est de plus en plus difficile à respecter pour de nombreux foyers face à la hausse des taux immobiliers.

Cette méthode permet d’augmenter votre capacité d’emprunt. En conséquence, votre dossier a plus de chances d’être accepté par les établissements sollicités. La fusion de vos divers contrats est donc recommandée pour emprunter dans de meilleures conditions.

Les différents inconvénients liés au lissage de prêt

En contrepartie des atouts cités précédemment, le montant total du crédit sera plus élevé. Cela est dû au principe même de l’opération financière. En effet, cette technique implique de rembourser le capital du prêt principal plus lentement et donc de verser plus d’intérêts.

Vous noterez aussi que toutes les banques ne proposent pas le lissage de prêt. Même si la vôtre accepte de vous financer, il sera plus difficile d’obtenir des facilités de paiement à l’avenir. La complexité de l’opération pourra notamment vous empêcher de négocier vos mensualités.

Le calcul pour déterminer le coût total d’un prêt

Avant de lisser vos emprunts, il est indispensable de faire une simulation. Plusieurs frais, en plus de l’assurance de prêt, sont à prendre en compte pour déterminer une enveloppe globale.

Faire une simulation pour évaluer le montant des mensualités du crédit

Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour fixer les mensualités d’un prêt lissé :

  • la nature des crédits souscrits : classiques, conventionnés, aidés, avec ou sans intérêts.
  • les sommes déjà remboursées au prêteur.
  • le montant global des dettes.
  • la capacité d’emprunt du ou des co-emprunteurs.

Pour obtenir une estimation concrète, des outils de simulation en ligne sont disponibles. Vous pouvez également faire appel à un expert en courtage pour évaluer un tel projet. Vous bénéficierez ainsi de meilleurs résultats grâce à des calculs fiables.

Avant toute souscription, le prêteur est obligé de vous avertir des risques encourus. Cette obligation d’information permet aux emprunteurs de prendre les mesures nécessaires pour éviter toute difficulté financière liée à ce plan de financement.

Les frais d’assurance emprunteur pour couvrir le crédit immobilier

Comme les emprunts classiques, ce dispositif nécessite d’être couvert par une assurance emprunteur. Un tel contrat sert à protéger le prêteur et le souscripteur si un risque assuré survient. À noter que les cotisations d’assurance sont basées sur la somme restant à payer. Elles diminuent donc au fil des années. Les garanties incluent généralement le décès, la perte d’autonomie et l’invalidité.

Pour faire des économies, il est intéressant d’envisager une délégation d’assurance. Ce système permet de souscrire un contrat auprès d’un organisme externe plutôt que de s’engager avec le prêteur. Toutefois, le contrat choisi doit à minima proposer la même protection que celui de la banque. Sur ce point, n’hésitez pas à faire appel à un expert en courtage qui négociera les meilleures offres du marché.

Bien préparer son dossier pour demander un prêt lissé à la banque

Une telle opération peut avoir de sérieuses conséquences financières. C’est pourquoi il est préférable d’être accompagné par un courtier pour s’assurer de la viabilité du projet.

S’assurer que la banque propose un prêt lissé à mensualité unique

Certains établissements bancaires, essentiellement en ligne, ne proposent pas ce genre de dispositif financier. Pour éviter les démarches fastidieuses, les courtiers Ymanci vous seront d’une aide précieuse. Grâce à leur réseau, ces professionnels identifieront facilement les banques les plus à même d’accepter votre dossier.

Pour maximiser vos chances, il est essentiel de présenter une bonne gestion financière. Malgré tout, certains organismes sont réticents à l’idée de lisser vos emprunts, puisque votre taux d’endettement ne baissera qu’à l’issue du prêt principal. De fait, vous ne pourrez sûrement pas souscrire un autre contrat en cas de besoin.

Suivre les conseils d’un courtier pour réussir son projet immobilier

Le calcul pour évaluer les bénéfices d’un prêt lissé est complexe. Être accompagné par un expert en courtage est donc fortement recommandé. Chez Ymanci, tous nos conseillers sont à votre écoute pour trouver le financement le plus adapté à votre profil.

Ils pourront également vous aiguiller vers le rachat de crédit. Cette opération suppose de regrouper vos crédits en un seul emprunt. Tout comme le lissage de prêt, elle permet d’avoir une lisibilité sur le long terme et d’organiser son budget.

En définitive, le prêt lissé est un dispositif qui ne s’adresse pas à tous les profils. Il présente des avantages, mais également des inconvénients. Pour faire les bons choix, les experts Ymanci vous accompagnent dans la réalisation de votre projet. Ils vous aideront à comprendre tous les aspects de ce dispositif et ses bienfaits selon votre situation.

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