Rachat de crédits avec un prêt accession sociale : est-ce avantageux ?
Certains profils aux revenus modestes ne pourraient pas accéder à la propriété en France s’ils ne s’appuyaient pas sur certaines aides instaurées par l’État, comme le prêt accession sociale, que nous connaissons sous l’acronyme PAS. L’achat d’un bien immobilier est plus accessible grâce à ce type de prêt qui offre non seulement des taux d’intérêt réduits, mais également des modalités de remboursement adaptées.
Avant d’aborder le sujet qui nous intéresse, à savoir, un rachat de crédits est-il intéressant pour le détenteur d’un prêt accession sociale, nous allons examiner quelques tenants et aboutissants de cette aide financière. Sa définition ? Les particularités de ce prêt qui permettent de financer la totalité du prix d’acquisition, contrairement au prêt à taux zéro (PTZ) ? Les avantages et les inconvénients de ce crédit favorisant l’accès à la propriété aux revenus modestes ? Les critères pour être éligible au prêt accession sociale ? C’est parti !
La définition du prêt accession sociale
Le prêt accession sociale est un emprunt immobilier accordé sous conditions de ressources, de composition du foyer, mais également de la zone géographique. Le futur emprunteur doit posséder des revenus inférieurs au plafond de ressources établi selon la localisation et la composition de la famille.
Il est, en effet, destiné aux particuliers qui veulent, en dépit de leurs revenus modestes, devenir propriétaires d’une résidence principale¹. Le logement doit devenir une résidence principale au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux de rénovation, d’agrandissement ou d’embellissement.
Certes, ce crédit sert à financer l’achat d’une résidence principale, dans le neuf ou l’ancien, grâce à des frais réduits. Toutefois, ce prêt réglementé, soutenu par l’État, peut également être attribué pour permettre :
- La réalisation de travaux de rénovation notamment énergétique ou encore d’agrandissement. Ces travaux dans une résidence principale vont contribuer à améliorer le confort et la valeur du bien immobilier.
- L’achat et la construction de sa résidence principale sur ce terrain.
- La réalisation des travaux en vue de transformer un local en logement.
Quelles sont les autres particularités du PAS ?
1-La durée de remboursement de ce contrat est généralement comprise entre 5 et 30 ans. Elle peut être réduite ou bien allongée : 35 ans maximum.
2-Le logement, acquis via ce crédit, doit être occupé au moins huit mois dans l’année, sauf si le particulier se retrouve dans des circonstances exceptionnelles : problème de santé, mutation professionnelle en France ou à l’étranger, etc.
3-Le logement, acheté grâce à ce prêt, ne peut pas être loué pendant les six premières années sauf si son propriétaire est, par exemple, muté dans une autre région française ou à l’étranger.
4-Le montant et la durée de ce crédit changent selon la situation géographique du bien immobilier acheté.
5-Ce prêt ne peut être accordé que par un établissement de crédit signataire d’une convention avec l’État.
6-La décision du taux du PAS revient aux pouvoirs publics.
7-Ce prêt ne peut pas servir à financer les frais de notaire.
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Les avantages du prêt accession sociale
Comme les crédits en règle générale, ce type de financement possède des avantages.
- Son taux d’intérêt peut varier d’une banque de crédit à l’autre, mais il est plafonné.
- Le PAS peut être souscrit sans apport personnel.
- Les frais concernant un dossier bancaire sont également limités par un plafond.
- Les émoluments du notaire sont réduits par rapport à un prêt immobilier dit classique.
- La taxe de publicité foncière ne peut pas être prise lors de la garantie réelle d’un PAS.
Les inconvénients du PAS
Tous les produits financiers comportent des inconvénients qu’il faut connaître avant de s’engager.
- Le prêt accession sociale ne peut pas être associé à un prêt immobilier classique.
- Les frais de notaire et d’hypothèque ne figurent pas dans le coût total du projet financé par ce prêt réglementé.
- Les travaux financés par ce crédit doivent être finis dans le délai de remboursement du prêt, sauf si son détenteur est victime d’une maladie ou encore d’une catastrophe naturelle.
- L’habitation, achetée grâce à ce prêt, doit devenir une résidence principale dans un délai d’un an, à moins d’une situation particulière.
- Ce prêt ne peut pas être obtenu dans n’importe quel établissement bancaire.
Les critères d’éligibilité pour bénéficier du prêt accession sociale
Si l’emprunteur veut savoir s’il est éligible ou pas à ce crédit, il doit prendre en compte le montant du revenu correspondant aux revenus fiscaux de référence de l’année N-2 des personnes à loger. S’il fait une demande de prêt cette année, le calcul se fera sur le revenu fiscal de référence de 2023, inscrit sur l’avis d’imposition de 2024.
Le revenu ne doit pas dépasser un montant maximum qui change en fonction du nombre de personnes à loger et de la zone du bien immobilier : zone A, zone A bis, zone B1, zone B2 ou zone C.
Le PAS peut-il être cumulé à d’autres crédits ?
En France, le montant du prêt accession sociale peut couvrir le coût total de l’opération financière. Il n’est pas cumulable avec un emprunt immobilier classique. Il peut néanmoins être associé avec les financements suivants :
- Le prêt à taux zéro (PTZ).
- Le prêt Action Logement.
- Un apport personnel.
- Un prêt relais.
- …
Le rachat d’un prêt accession sociale est-il possible ?
Dans les grandes lignes, nous venons d’évoquer les caractéristiques du prêt accession sociale destiné aux revenus modestes. Que se passe-t-il si du jour au lendemain, les revenus déjà modestes de certains ménages français sont réduits, à cause, par exemple, d’une diminution de salaire ? Par la faute de cette situation, les mensualités du prêt accession sociale, voire des autres emprunts, à rembourser seront trop lourdes et ingérables. Il existe en France un montage financier de plus en plus prisé : le rachat de crédits, connu également sous l’appellation regroupement de crédits.
Avant de voir si une telle opération est pertinente ou pas, il faut répondre à cette question : est-ce qu’un rachat de prêts incluant un prêt accession sociale est faisable ? Il est tout à fait possible d’inclure ce prêt dans ce montage financier. Mais une telle opération est-elle pertinente ? C’est ce que nous allons voir en répondant à cette question : est-ce que le détenteur d’un PAS peut avoir recours à un regroupement de prêts sans perdre les avantages du prêt accession sociale ?
Le rachat de crédits, peut-il faire perdre les avantages du PAS ?
À la question : une telle opération de financement est-elle pertinente ? Nous répondrons : pas forcément. Certains conseillers estiment qu’il est préférable de garder le prêt accession sociale et de ne pas l’inclure dans un regroupement de prêts. En l’incluant dans ce type de financement, les détenteurs d’un PAS vont effectivement perdre :
- Les avantages du taux plafonné et faible.
- L’aide personnalisée au logement, connu sous l’acronyme APL, s’il en possède une.
Le saviez-vous ? Les prêts accession sociale, contractés depuis le 1er janvier 2020, ne donnent plus accès aux APL.
Le détenteur d’un PAS doit, par conséquent, se renseigner sur les nouvelles conditions de remboursement proposées par une banque ou un organisme de prêt. Il faut qu’il obtienne la certitude qu’elles ne s’avéreront pas moins avantageuses que celles figurant dans le contrat du prêt accession sociale. Le regroupement avec un prêt accession sociale ne sera intéressant qu’aux conditions suivantes. Il faut que :
- La renégociation des taux soit intéressante par rapport aux taux précédents.
- Le montant des mensualités du foyer et le taux d’endettement soient également bas.
- Le rachat a lieu assez rapidement, c’est-à-dire dans le premier tiers de la durée du contrat.
- …
Rappel : ces baisses sont généralement obtenues avec l’allongement de la durée de remboursement des crédits. Cette manœuvre peut donc majorer le coût global du nouvel emprunt et augmenter l’endettement total.
En tenant compte des critères énoncés ci-dessus, cette solution de financement peut s’avérer rentable. En effet, elle peut contrebalancer la perte des APL et aider à financer le montant des frais engendrés par une telle opération : les indemnités de remboursement anticipé (IRA), les frais de garantie, les frais de notaire, les frais de dossier, etc.
Si l’emprunteur veut avoir un aperçu de la faisabilité ou pas de ce projet, s’il veut s’assurer de la rentabilité financière d’une telle opération, il peut également utiliser nos outils de simulation en ligne. Nous lui conseillons aussi de se faire accompagner par un courtier comme nous le verrons ci-dessous.
Les critères d’éligibilité liés au rachat de crédits à l’accession sociale
Comme beaucoup d’emprunts disponibles en France, la demande ne sera pas prise en compte tant que la banque ou l’établissement de crédit, proposant le rachat d’un prêt à l’accession sociale, n’aura pas étudié les points suivants :
- Le profil du particulier.
- Sa situation personnelle et professionnelle : CDI, revenus fixes et stables, etc.
- L’absence d’incidents concernant ses précédents remboursements.
- …
L’emprunteur doit constituer un dossier avec des pièces justificatives prouvant sa solvabilité et sa capacité à rembourser le nouveau prêt. Un dossier qui sera ensuite étudié par l’organisme prêteur. Après l’étude, il décidera si le client potentiel est éligible ou non à un rachat de prêts.
Les spécificités d’un rachat de prêt accession sociale
Comme les autres rachats pour les emprunts à la consommation et/ou immobiliers mais aussi un prêt relais, le principe est identique. Il permet effectivement de regrouper dans un seul prêt tous les crédits à la consommation, les prêts immobiliers, les dettes familiales et fiscales, ou encore certaines factures impayées.
Ainsi, l’emprunteur ne jonglera plus entre plusieurs échéances, plusieurs taux, plusieurs contacts bancaires. Avec une seule mensualité à rembourser, un seul taux et un seul contact bancaire, il retrouvera une meilleure visibilité sur son budget. Ce rachat peut aussi permettre une :
- Diminution les mensualités due à l’allongement de la durée de l’unique crédit.
- Renégociation possible des taux en vue d’une baisse.
- Réduction du taux d’endettement à 35 % dans le cadre d’un prêt immobilier. Cette réduction rend possible une éligibilité à un nouveau prêt.
- Obtention dans certains cas d’une trésorerie supplémentaire pour réaliser un nouveau projet.
L’aide d’un courtier est-elle pertinente ?
La réponse est oui. Le courtier, spécialisé dans un rachat de crédits comme Ymanci, sera capable de juger de l’intérêt ou pas d’intégrer son prêt accession sociale dans un regroupement de prêts. Nos courtiers peuvent réaliser une étude en simulant les conséquences d’une telle opération sur les finances d’un foyer, aider à constituer un dossier. Ils accompagnent tous leurs clients de la prise de contact jusqu’à l’obtention d’un regroupement de crédits, qui, rappelons-le, offre une meilleure visibilité sur la gestion de son budget grâce notamment à une mensualité unique et, le cas échéant, à un taux d’intérêt revu à la baisse.
Ce qu’il faut retenir !
- Le prêt accession sociale est destiné aux revenus modestes.
- Le PAS sert notamment à l’achat d’une résidence principale.
- Ce crédit ne peut pas être cumulé à un prêt immobilier.
- Le taux d’intérêt du PAS est plafonné.
- Le rachat d’un prêt accession sociale n’est pas toujours pertinent.
- Nos courtiers peuvent juger de l’intérêt ou pas de contacter un rachat de PAS.
¹ Aux yeux de la loi, une résidence principale doit être un logement occupé pendant huit mois au minimum par an, à moins d’avoir des obligations professionnelles ou de faire face à des problèmes de santé.
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