La simulation dans le cadre d’un rachat de soulte

Publié le 13 janvier 2025, mis à jour le 13 janvier 2025 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Une fratrie vient d’hériter d’une maison ou d’un appartement en indivision. Un couple divorce, mais est propriétaire d’un bien immobilier dont l’achat remonte aux premières années de leur mariage. Pour l’un de ces protagonistes, la vente de ce logement est inenvisageable. Il va donc vouloir racheter les parts appartenant aussi à l’ex-conjoint ou aux autres héritiers. Dans ce cas, il devra se familiariser avec ce terme : le rachat de soulte. Cette opération financière permet à l’un des copropriétaires de racheter les parts de l’autre dans un but bien précis : récupérer la pleine propriété du bien immobilier, généralement après un divorce, une séparation ou une succession.

Le rachat de soulte, une opération courante mais complexe

Dans ce type d’opération, l’ex-époux ou l’héritier ne doit pas confondre vitesse et précipitation. Il y a en effet des étapes qui ne doivent pas être bâclées. Parmi ces étapes, il y a l’évaluation financière servant à déterminer la faisabilité ou pas du rachat de soulte. La situation financière de l’héritier ou de l’ancien conjoint désirant racheter toutes les parts va-t-elle lui permettre d’obtenir la pleine propriété de la maison ou de l’appartement ? La souscription d’un nouveau prêt est-elle envisageable ? Peut-il avoir recours à un rachat de crédits ? Il y a un moyen de s’en assurer : la simulation en ligne.

Nous allons aborder ce point essentiel, la simulation en ligne. Au préalable, nous allons revenir rapidement sur la définition de la soulte, sur les critères à prendre en compte pour son calcul, sur les moyens de financement permettant de mettre sur pied un rachat de soulte.

Qu’est-ce qu’une soulte ?

La soulte est une somme d’argent. Cette somme est appelée compensation financière par les experts de cette opération financière. Elle est versée par celui qui souhaite racheter toutes les parts soit à son ex-conjoint, soit aux autres héritiers pour équilibrer la répartition des biens. Prenons l’exemple d’un couple en instance de divorce. Il se peut que l’un d’eux décide de racheter les parts de l’autre conjoint pour garder le bien immobilier en question. Si telle est sa volonté, il devra verser une soulte à l’ex-conjoint et il récupérera ainsi la pleine propriété de la maison ou de l’appartement après le divorce.

Comment se calcule le montant d’un rachat de soulte ?

Le propriétaire, qui souhaite détenir la pleine propriété après le rachat de toutes les parts, devra tenir compte des facteurs suivants pour calculer le coût d’un rachat de soulte.

• La valeur marchande du bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Sa valeur est déterminée au moment du rachat de soulte et non de l’achat. Elle est généralement estimée par un notaire¹ ou un agent immobilier.
• Le capital restant dû si le financement de la maison ou de l’appartement a été réalisé via un prêt immobilier.
• La part des indivisaires injectée dans le bien immobilier.

Comment financer un rachat de soulte ?

Dans le cadre d’un rachat de soulte, le rachat des parts de l’ex-époux ou d’un héritier peut représenter un coût important. Si l’intéressé dispose d’un apport personnel, il est souvent insuffisant pour rembourser les sommes dues aux autres copropriétaires. Cette situation va l’obliger à contracter un nouveau crédit pour financer ce rachat de soulte et racheter ainsi les parts des autres copropriétaires. Il existe des options sur le marché du crédit français pour financer un rachat de soulte.

• Un crédit à la consommation : le montant d’un crédit affecté ou d’un prêt personnel peut s’élever jusqu’à 75 000 euros.
• Un prêt immobilier classique.

Au moment de la demande de ce nouveau crédit immobilier, la banque ou l’organisme de prêt est dans l’obligation de vérifier la capacité d’emprunt de l’emprunteur. Si ce dernier détient déjà des crédits, le prêteur va vérifier que ce nouveau prêt ne dépasse pas le taux d’endettement généralement plafonné à 35 %, dans le cadre d’un prêt immobilier. Si le taux d’endettement est trop élevé pour empêcher ce projet immobilier et s’il fait peser une menace sur le reste à vivre du particulier qui veut la pleine propriété, la banque ou l’organisme de prêt va mettre son veto. L’ex-conjoint ou l’héritier devra se rabattre sur une autre solution. Mais quelle solution lui reste-t-il ?

• Le rachat de crédits aussi appelé regroupement de crédits.

Cette solution financière permet de racheter la totalité ou une partie des crédits à la consommation et/ou un prêt immobilier toujours en cours dans un seul contrat. Une fois que la nouvelle banque ou l’établissement de prêt a effectué leur remboursement, l’ex-conjoint ou l’héritier n’a plus :

• Qu’une seule mensualité moins lourde qui est due généralement à une durée de remboursement plus longue. Rappelons que l’allongement de la durée de remboursement diminue le montant des mensualités du nouveau crédit, mais peut engendrer une majoration concernant le coût total du prêt et l’augmentation de l’endettement total.
• Qu’un taux d’intérêt pouvant être revu à la baisse après une négociation avec la banque ou l’organisme de prêt.
• Qu’un interlocuteur financier.

Pour obtenir le financement de la soulte via une trésorerie supplémentaire, l’emprunteur peut opter pour un rachat de crédits à la consommation ou un rachat de crédits immobiliers. Dans le cadre d’un rachat de crédits immobiliers, il faut que la part du prêt représente plus de 60 % du montant total. Dans le cadre d’un regroupement de prêts à la consommation, il faut que la part des crédits conso soit supérieure à plus de 60 % du montant total de l’opération.

Pourquoi effectuer une simulation pour un rachat de soulte ?

Après ce tour d’horizon sur les principaux tenants et aboutissants de la soulte, nous en venons au point essentiel de ce guide : la simulation en ligne. Le fait de simuler cette future opération de financement va permettre à l’ex-époux ou à l’héritier, désireux de racheter toutes les parts afin de devenir l’unique propriétaire de la maison ou de l’appartement, d’avoir toutes les cartes en main. Très rapidement, la simulation mettra en lumière sa capacité à financer ou pas le rachat de la soulte. Grâce à cette simulation, le futur propriétaire pourra :

• Calculer le montant de la soulte qu’il devra contracter pour la verser à l’autre conjoint ou aux autres héritiers.
• Avoir un aperçu des différentes offres financières qui existent sur le marché du crédit.
• Être fixé sur les nouvelles conditions de remboursement concernant le montant de la nouvelle mensualité et du taux d’intérêt pour le nouveau crédit permettant le rachat de soulte, sur sa durée globale de remboursement, sur le coût total de cette opération de financement.

Simulation d’un rachat de soulte : quelles sont les étapes à respecter ?

Pour un retour fiable et précis, le particulier, qui souhaite racheter les parts du bien immobilier pour acquérir la pleine propriété de la maison ou de l’appartement, doit transmettre à l’outil de simulation les données suivantes :

• Les revenus mensuels et les charges fixes.
• Les informations sur son profil patrimonial : propriétaire, locataire…
• Le montant de ses crédits éventuels, à savoir le capital restant dû.
• Le type de crédit : prêt immobilier, crédit à la consommation.

Dès que l’outil de simulation a emmagasiné toutes ces informations inhérentes à l’ex-époux ou l’héritier, il peut faire le calcul :

• De la nouvelle mensualité de ce nouveau prêt nécessaire pour le rachat de soulte.
• Du taux d’intérêt.
• De la durée du crédit : prêt immobilier ou encore rachat de crédits. Grâce à cet outil de simulation, l’emprunteur à la possibilité de choisir la durée pour augmenter ou réduire le montant de la nouvelle mensualité.

Certains outils ne prennent pas en compte l’assurance de prêt² dans le nouveau calcul.

Après ce calcul, l’intéressé peut comparer les différentes offres proposées par une banque ou un organisme de crédit et vérifier l’impact de cette opération sur son budget mensuel et sa capacité d’endettement.

Simulation d’un rachat de soulte : quels sont les avantages ?

Des avantages ? Ymanci, qui possède son propre outil de simulation, en voit au moins quatre.

• Facile d’utilisation.
• Réponse instantanée sur la faisabilité ou pas de l’opération souhaitée, à savoir un crédit immobilier ou un regroupement de crédits permettant le rachat de la soulte.
• Vision claire sur ce type d’opération.
• Prise de décision rapide.

Simulation de rachat de soulte : pourquoi faire appel à un courtier ?

Après avoir parcouru cet article sur la simulation d’un rachat de soulte, l’ex-conjoint ou l’héritier risque encore de se poser des questions. Il peut découvrir nos autres guides ou alors demander l’avis d’un de nos courtiers qui officient dans l’Hexagone et sur l’île de La Réunion. Grâce à leur connaissance du marché du crédit et à leur carnet d’adresses, les courtiers Ymanci peuvent donner leur avis sur le rachat de soulte, le regroupement de crédits, le crédit immobilier, l’assurance de prêt.

Leurs conseils personnalisés permettront aux futurs emprunteurs d’obtenir les meilleures offres de crédit et le meilleur taux pour un rachat de soulte. L’intervention d’un courtier pour ce type de financement est indispensable si l’emprunteur veut aussi gagner du temps dans la recherche de ce nouveau crédit, limiter les démarches administratives, etc.

Ce qu’il faut retenir de la simulation de rachat de soulte

• Une simulation pour un rachat de soulte permet d’évaluer s’il est financièrement viable.
• Une simulation offre la possibilité d’avoir une vue d’ensemble sur les meilleures options de financement.
• Ymanci dispose de son propre outil de simulation.
• L’intervention d’un courtier expert dans cette démarche peut faciliter la tâche de l’intéressé.

¹ Le rachat de soulte étant un acte notarié, il exige l’intervention d’un notaire. En effet, la présence d’un notaire dans le calcul d’une soulte est indispensable. Le notaire intervient aussi pour réaliser l’évaluation des biens ainsi que leur partage, mais aussi pour respecter les droits de son client. Pour le calcul d’une soulte dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation, outre le bien immobilier, il va, en effet, répertorier les biens ainsi que les valeurs mobilières acquis avant et pendant le mariage et les répartir en fonction du régime matrimonial choisi. Pour le calcul d’une soulte dans le cadre d’une succession, le notaire enquête sur l’existence d’autres héritiers, recherche les donations éventuelles effectuées avant le décès, etc.

² Une assurance de prêt est en règle générale réclamée par une banque ou un établissement de crédit en vue de se couvrir, mais aussi de protéger l’emprunteur et ses proches en cas d’un imprévu malheureux : invalidité temporaire, incapacité de travail, décès. Concrètement, l’assurance emprunteur permet de rembourser l’établissement de prêt si, dans notre cas, l’ex conjoint ou l’héritier n’est plus en mesure de le faire.

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