La simulation dans le cadre d’un rachat de soulte
Sommaire
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite Article supervisé par Pascal Dontail
Une fratrie vient d’hériter d’une maison ou d’un appartement en indivision. Un couple divorce, mais est propriétaire d’un bien immobilier dont l’achat remonte aux premières années de leur mariage. Pour l’un de ces protagonistes, la vente de ce logement est inenvisageable. Il va donc vouloir racheter les parts appartenant aussi à l’ex-conjoint ou aux autres héritiers.
Dans ce cas, il devra se familiariser avec un terme très utilisé dans les domaines juridique et financier. Mais encore ! Ce terme est souvent mentionné lors d’une séparation de biens, lors de la dissolution d’un mariage ou d’une séparation (Pacs). Cet indice vous a-t-il éclairé ? Pas encore ! Alors en voici un autre, rien que pour vous : il s’agit d’une somme d’argent versée par une personne à une autre pour compenser une différence de valeur. Vous avez trouvé ? Vous butez encore sur ce terme particulièrement difficile à trouver. Nous vous l’accordons ! Allez, nous vous donnons la réponse, il s’agit de la soulte qui comme nous allons le voir par la suite peut faire l’objet d’un rachat de… soulte.
Ce qu'il faut retenir
- La soulte est une compensation financière pour équilibrer le partage des biens lors d’une séparation, d’un divorce, d’un héritage.
- Une simulation pour un rachat de soulte permet d’évaluer s’il est financièrement viable.
- Une simulation offre la possibilité d’avoir une vue d’ensemble sur les meilleures options de financement.
- Ymanci, experts en rachat de crédits depuis 1999, dispose de son propre outil de simulation.
- Outre un crédit à la consommation et un prêt immobilier classique, le rachat de crédits peut être LA solution pour financer ce type de projet.
- L’intervention d’un courtier expert dans cette démarche peut faciliter la tâche de l’intéressé.
Surtout, ne partez pas tout de suite. Tout ce qui se rattache à la soulte est une opération courante pour les notaires, par exemple, mais qui peut s’avérer complexe pour un particulier qui veut faire un rachat de soulte. Lisez ce qui suit et écoutez nos podcasts.
Le rachat de soulte, une opération courante mais complexe
Dans ce type d’opération, l’ex-époux ou l’héritier ne doit pas confondre vitesse et précipitation. Il y a en effet des étapes qui ne doivent pas être bâclées. Parmi ces étapes, il y a l’évaluation financière servant à déterminer la faisabilité ou pas du rachat de soulte. La situation financière de l’héritier ou de l’ancien conjoint désirant racheter toutes les parts va-t-elle lui permettre d’obtenir la pleine propriété de la maison ou de l’appartement ? La souscription d’un nouveau prêt est-elle envisageable ? Peut-il avoir recours à un rachat de crédits ? Il y a un moyen de s’en assurer : la simulation en ligne. Nous allons aborder ce point essentiel, la simulation en ligne dans le cadre d’un rachat de soulte.
Pourquoi effectuer une simulation pour un rachat de soulte ?
Après ce tour d’horizon sur les principaux tenants et aboutissants de la soulte, nous en venons au point essentiel de ce guide : la simulation en ligne. Le fait de simuler cette future opération de financement va permettre à l’ex-époux ou à l’héritier, désireux de racheter toutes les parts afin de devenir l’unique propriétaire de la maison ou de l’appartement, d’avoir toutes les cartes en main. Très rapidement, la simulation mettra en lumière sa capacité à financer ou pas le rachat de la soulte. Grâce à cette simulation, le futur propriétaire pourra :
- Calculer le montant de la soulte qu’il devra contracter pour la verser à l’autre conjoint ou aux autres héritiers.
- Avoir un aperçu des différentes offres financières qui existent sur le marché du crédit.
- Être fixé sur les nouvelles conditions de remboursement concernant le montant de la nouvelle mensualité et du taux d’intérêt pour le nouveau crédit permettant le rachat de soulte, sur sa durée globale de remboursement, sur le coût total de cette opération de financement.
Simulation d’un rachat de soulte : quelles sont les étapes à respecter ?
Pour un retour fiable et précis, le particulier, qui souhaite racheter les parts du bien immobilier pour acquérir la pleine propriété de la maison ou de l’appartement, doit transmettre à l’outil de simulation les données suivantes :
- Les revenus mensuels et les charges fixes.
- Les informations sur son profil patrimonial : propriétaire, locataire…
- Le montant de ses crédits éventuels, à savoir le capital restant dû.
- Le type de crédit : prêt immobilier, crédit à la consommation.
Dès que l’outil de simulation a emmagasiné toutes ces informations inhérentes à l’ex-époux ou l’héritier, il peut faire le calcul :
- De la nouvelle mensualité de ce nouveau prêt nécessaire pour le rachat de soulte.
- Du taux d’intérêt.
- De la durée du crédit : prêt immobilier ou encore rachat de crédits. Grâce à cet outil de simulation, l’emprunteur à la possibilité de choisir la durée pour augmenter ou réduire le montant de la nouvelle mensualité.
Certains outils ne prennent pas en compte l’assurance de prêt² dans le nouveau calcul.
Après le calcul, l’intéressé peut comparer les différentes offres proposées par une banque ou un organisme de crédit et vérifier l’impact de cette opération sur son budget mensuel et sa capacité d’endettement.
Faites votre simulation de rachat de crédits pour financer une soulte
Quels sont les documents nécessaires lors de la simulation d’un rachat de soulte ?
Vous voulez obtenir une estimation précise et fiable à l’issue de la simulation du rachat de soulte. Il est préférable d’avoir certains documents à portée de main ce jour-là. Ces documents sont :
- Le jugement de divorce ou l’acte liquidatif. Il officialise la séparation et détermine les parts de chaque ex-conjoint.
- L’estimation pour connaître la valeur actuelle du bien immobilier. Elle peut être réalisée par un notaire ou un expert immobilier.
- L’acte de licitation qui officialise la transaction et la répartition des parts entre les copropriétaires.
- Le certificat de propriété qui prouve la propriété du bien immobilier.
- Le contrat de crédit immobilier et l’échéancier de remboursement si le bien est financé par un prêt. Ces documents permettent de connaître le montant restant dû.
- Les bulletins de salaire et les relevés de compte qui évaluent la capacité de remboursement et la situation financière du particulier souhaitant racheter la soulte.
- L’attestation de valeur correspondant au montant de l’estimation du bien immobilier, réalisée généralement par le notaire.
Comment choisir le simulateur de rachat de soulte qui vous convient ?
En priorité, le simulateur doit répondre à vos besoins en vous aidant à obtenir une estimation précise et fiable. Certains critères sont donc à prendre en considération. Ymanci, qui possède son propre outil de simulation, en voit au moins cinq.
1-Il doit être approprié pour calculer le rachat de soulte.
2-Il doit poser les bonnes questions.
3-Son utilisation doit être facile. Les informations demandées doivent être claires et les instructions simples.
4-Il doit être transparent sur les résultats détaillés, notamment sur le montant exact de la soulte que vous aurez à verser.
5-Il doit offrir un support et une assistance si l’utilisateur recherche des informations complémentaires ou veut poser des questions bien spécifiques.
Comment trouver le simulateur qui est facile d’utilisation, qui répond rapidement sur la faisabilité ou pas de l’opération souhaitée, qui permet à l’utilisateur d’avoir une vision claire et de prendre une décision rapide ? Vous pouvez vous fier aux avis laissés par d’autres utilisateurs ou contacter nos experts en courtage qui sauront répondre à vos attentes.
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Surtout, ne partez pas encore. Nous allons maintenant faire plus ample connaissance avec la soulte : sa définition, son mode de calcul lors d’un rachat de crédits, ainsi que les moyens pour financer une soulte.
Qu’est-ce qu’une soulte ?
La soulte en France est une somme d’argent. Cette somme est appelée compensation financière par les experts de cette opération financière. Elle est versée par celui qui souhaite racheter toutes les parts soit à son ex-conjoint, soit aux autres héritiers pour équilibrer la répartition des biens. Prenons l’exemple d’un couple en instance de divorce. Il se peut que l’un d’eux décide de racheter les parts de l’autre conjoint pour garder le bien immobilier en question. Si telle est sa volonté, il devra verser une soulte à l’ex-conjoint et il récupérera ainsi la pleine propriété de la maison ou de l’appartement après le divorce.
Avant de vous lancer dans un rachat de soulte, nous vous conseillons d’écouter notre expert en rachat de crédits qui parle de cette opération bancaire.
Comment se calcule le montant d’un rachat de soulte ?
Le propriétaire, qui souhaite détenir la pleine propriété après le rachat de toutes les parts, devra tenir compte des facteurs suivants pour calculer le coût d’un rachat de soulte.
- Il faut connaître la valeur actuelle du bien immobilier sur le marché et ne pas vous fier à son prix d’achat initial. L’estimation est généralement réalisée par un expert immobilier.
- Il faut déterminer la part possédée par chaque copropriétaire de ce bien immobilier. En effet, le régime matrimonial peut jouer sur la répartition des parts dans le cas d’un divorce.
- Si l’un des copropriétaires a investi des fonds personnels dans le bien immobilier, cet apport doit être pris en compte lors du calcul de la soulte.
- Il faut intégrer le montant restant dû dans le calcul si le bien est financé par un crédit immobilier.
- Il faut également prendre en compte dans le calcul les frais de notaire et les autres coûts concernant la transaction. Ils peuvent varier selon la complexité du dossier.
Quels sont les types de frais associés au rachat de soulte ?
Le rachat de la soulte n’est pas l’unique coût qu’il faut prendre en considération dans votre calcul. Des frais supplémentaires y sont associés. Voici les principaux :
- Les droits de mutation sont des taxes perçues par l’État et les collectivités locales. Leur montant va varier en fonction de la nature de la transaction : divorce ou rupture de Pacs, succession, ex-concubins. Ces droits sont aussi appelés taxes de publicité foncière.
- Les émoluments du notaire sont réglementés et dégressifs en fonction de la valeur du bien immobilier. Ils servent à couvrir la rédaction des actes et la gestion administrative de cette transaction.
- Les frais de formalité ne sont pas fixes. Ils incluent les coûts liés aux démarches administratives indispensables à la mise sur pied du rachat de soulte.
- La contribution de sécurité immobilière est destinée à garantir la sécurité juridique des transactions immobilières.
- Les débours, dont le montant varie en fonction de la complexité de la transaction, sont des sommes avancées par le notaire pour le compte de son client : frais de publication, photocopie des actes, etc.
- Les frais de garantie s’il y a un nouveau crédit souscrit auprès d’une nouvelle banque ou d’un nouvel établissement de prêt.
- L’assurance emprunteur sera réclamée par la banque pour la mise en place du nouveau crédit qui comprendra la soulte et la totalité des frais.
Le saviez-vous ? Si vous voulez trouver une assurance de prêt, avec un prix abordable et correspondant à votre profil, vous pouvez opter pour une délégation d’assurance ou alors vous adresser à un de nos courtiers Ymanci, experts en immobilier et en assurance emprunteur.
Comment financer un rachat de soulte ?
Dans le cadre d’un rachat de soulte, il faut racheter les parts de l’ex-époux ou d’un héritier. Ce rachat peut représenter un coût important. Si l’intéressé dispose d’un apport personnel, il est souvent insuffisant pour rembourser les sommes dues aux autres copropriétaires. Cette situation va l’obliger à contracter un nouveau crédit pour financer ce rachat de soulte et racheter ainsi les parts des autres copropriétaires. Il existe des options sur le marché du crédit français pour financer un rachat de soulte.
- Un crédit à la consommation : le montant d’un crédit affecté ou d’un prêt personnel peut s’élever jusqu’à 75 000 euros.
- Un prêt immobilier classique.
Au moment de la demande de ce nouveau crédit immobilier, la banque ou l’organisme de prêt est dans l’obligation de vérifier la capacité d’emprunt de l’emprunteur. Si ce dernier détient déjà des crédits, le prêteur va vérifier que ce nouveau prêt ne dépasse pas le taux d’endettement généralement plafonné à 35 %, dans le cadre d’un prêt immobilier.
Si le taux d’endettement est trop élevé pour empêcher ce projet immobilier et s’il fait peser une menace sur le reste à vivre du particulier qui veut la pleine propriété, la banque ou l’organisme de prêt va mettre son veto. L’ex-conjoint ou l’héritier devra se rabattre sur une autre solution. Mais quelle solution lui reste-t-il ?
- Le rachat de crédits aussi appelé regroupement de crédits.
Cette solution financière permet de racheter la totalité ou une partie des crédits à la consommation et/ou un prêt immobilier toujours en cours dans un seul contrat. Une fois que la nouvelle banque ou l’établissement de prêt a effectué leur remboursement, l’ex-conjoint ou l’héritier n’a plus :
- Qu’une seule mensualité moins lourde qui est due généralement à une durée de remboursement plus longue. Rappelons que l’allongement de la durée de remboursement diminue le montant des mensualités du nouveau crédit, mais peut engendrer une majoration concernant le coût total du prêt et l’augmentation de l’endettement total.
- Qu’un taux d’intérêt pouvant être revu à la baisse après une négociation avec la banque ou l’organisme de prêt.
- Qu’un interlocuteur financier.
Pour obtenir le financement de la soulte via une trésorerie supplémentaire, l’emprunteur peut opter pour un rachat de crédits à la consommation ou un rachat de crédits immobiliers. Dans le cadre d’un rachat de crédits immobiliers, il faut que la part du prêt représente plus de 60 % du montant total. Dans le cadre d’un regroupement de prêts à la consommation, il faut que la part des crédits conso soit supérieure à plus de 60 % du montant total de l’opération.
Rachat de soulte : pourquoi faire appel à un courtier ?
Le rachat de soulte est une opération complexe qui survient généralement lors d’un divorce, d’une séparation, d’un héritage. L’un de ces contextes peut impacter ce processus.
Après avoir parcouru ce guide, il se peut que l’ex-conjoint ou l’héritier se pose encore des questions. Effectivement, le rachat d’une soulte est complexe pour les particuliers ne connaissant pas l’univers de la banque, de la finance, du crédit. Ils peuvent soit :
- Parcourir nos autres guides.
- S’adresser à l’un de nos courtiers qui officient dans l’Hexagone et sur l’île de La Réunion.
Grâce à leurs connaissances du marché du crédit et à leur carnet d’adresses, les courtiers Ymanci peuvent répondre à vos interrogations sur le rachat de soulte. Leurs conseils personnalisés vous permettront d’obtenir les meilleures offres de crédit et le meilleur taux pour un rachat de soulte. L’intervention d’un courtier pour ce type de financement est préférable si l’emprunteur veut aussi gagner du temps dans la recherche de ce nouveau crédit, limiter les démarches administratives, etc. En effet, le courtier sera là à chaque étape de votre rachat de crédits.
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¹ Le rachat de soulte étant un acte notarié, il exige l’intervention d’un notaire. En effet, la présence d’un notaire dans le calcul d’une soulte est indispensable. Le notaire intervient aussi pour réaliser l’évaluation des biens ainsi que leur partage, mais aussi pour respecter les droits de son client. Pour le calcul d’une soulte dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation, outre le bien immobilier, il va, en effet, répertorier les biens ainsi que les valeurs mobilières acquis avant et pendant le mariage et les répartir en fonction du régime matrimonial choisi. Pour le calcul d’une soulte dans le cadre d’une succession, le notaire enquête sur l’existence d’autres héritiers, recherche les donations éventuelles effectuées avant le décès, etc.
² Une assurance de prêt est en règle générale réclamée par une banque ou un établissement de crédit en vue de se couvrir, mais aussi de protéger l’emprunteur et ses proches en cas d’un imprévu malheureux : invalidité temporaire, incapacité de travail, décès. Concrètement, l’assurance emprunteur permet de rembourser l’établissement prêteur si, dans notre cas, l’ex conjoint ou l’héritier n’est plus en mesure de le faire.
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Consultant RH et expert en rachat de crédits
Article écrit par Florence Carpentier LinkedIn
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