Tout savoir sur le transfert d’hypothèque dans le cadre d’un rachat de crédits
L’achat d’une maison, d’un appartement, ou d’un bien immobilier de manière générale, est tout aussi impliquant pour l’acquéreur que pour l’établissement bancaire.
Souvent considérée comme le projet d’une vie, cette acquisition engage une grosse somme d’argent, nécessitant très souvent l’intervention d’une banque pour l’octroi d’un crédit immobilier. Au moment de la signature de ce prêt, la banque vous sensibilise alors : « Votre crédit vous engage et doit être remboursé ». Pourtant, malgré cette mesure de précaution, surviennent parfois des événements de vie qui entraînent une baisse de revenus vous empêchant de rembourser cet emprunt.
Pour se prémunir de ces risques, votre organisme bancaire va vous demander des garanties, et parmi celles-ci, figure l’hypothèque.
Après un rappel rapide sur le principe et son fonctionnement de cette garantie, le présent guide s’attardera sur la possibilité de la transférer d’un crédit immobilier à un autre. Car si l’achat d’un bien immobilier est important, en termes de coût notamment, il ne sera peut-être pas le seul de votre vie. Un déménagement ? Une envie de plus grand ? Ou de plus petit ? Toutes les occasions sont bonnes pour changer de logement. Dans ce cas, le transfert de garantie hypothécaire peut vous permettre de faire des économies sur votre prochain achat immobilier.
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Focus rapide sur l’hypothèque
Il existe différents types d’hypothèques : légale, judiciaire, commerciale, mais celle qui nous intéresse est dite « conventionnelle ».
L’hypothèque conventionnelle est la plus courante en France. Mise en place entre un emprunteur et sa banque, elle agit comme garantie d’un prêt immobilier.
Autrement dit, l’hypothèque est une garantie prise sur un bien immobilier pour sécuriser un prêt. Elle permet à l’établissement prêteur de se protéger contre le risque de non-remboursement en ayant la possibilité de saisir et de vendre le bien en cas de défaillance de l’emprunteur.
Le fonctionnement de l’hypothèque
Lorsqu’elle octroie un crédit immobilier, la banque peut demander aux emprunteurs une hypothèque en guise de garantie.
Inscription par un notaire
Constituant un droit réel sur un bien immobilier, l’hypothèque doit obligatoirement être inscrite par un notaire au service de la publicité foncière. L’inscription de l’hypothèque par un notaire garantit ainsi la sécurité juridique et la transparence des transactions immobilières. Elle vous protège vous et le prêteur en assurant que la garantie est valide et opposable aux tiers.
Durée de l’hypothèque
L’hypothèque dure généralement jusqu’au remboursement total du prêt, plus un an. Son inscription prend automatiquement fin, sans frais, ni démarches à effectuer, une année après le paiement de la dernière échéance de votre prêt.
Conséquences en cas de non-paiement du prêt
Si l’emprunteur n’est plus en mesure d’honorer ses mensualités de prêt, la banque peut engager une procédure de saisie immobilière pour récupérer les sommes dues.
La mainlevée ou levée d’hypothèque
Vous n’êtes pas obligé d’attendre la fin du remboursement de prêt pour vous libérer de cette garantie. Nous parlons, dans ce cas, de levée ou de mainlevée ». Vous pouvez demander une mainlevée d’hypothèque dans deux principaux cas :
- La vente du bien immobilier faisant l’objet de l’hypothèque. Ce cas de figure est très fréquent. Pour une raison quelconque, comme un déménagement ou une envie de plus grand, vous décidez de vendre votre maison avant la fin du prêt. Vous pouvez demander la mainlevée de l’hypothèque pour libérer le bien de la garantie et permettre la vente.
- La renégociation ou le rachat de votre prêt. Vous souhaitez profiter d’une baisse des taux d’intérêt pour diminuer vos mensualités ou gagner quelques années de remboursement, vous renégociez avec votre banque actuelle ou trouvez de meilleures conditions Dans ce cas, une mainlevée peut être nécessaire pour mettre en place une nouvelle garantie.
À noter : la mainlevée d’hypothèque entraîne des frais notariés. De la même manière que l’inscription d’une hypothèque doit se faire auprès d’un notaire, sa désinscription suit le même chemin. Les frais de mainlevée d’hypothèque s’élèvent entre 0,3 et 0,6 % du montant initial du prêt. Votre banque peut également demander des frais spécifiques.
Vous pouvez, dans certains cas, éviter la mainlevée d’hypothèque, et les frais inhérents, en demandant le transfert de cette garantie, sujet principal de ce guide.
Qu’est-ce qu’un transfert d’hypothèque ?
Comme nous l’avons spécifié un peu plus haut, l’hypothèque est souvent exigée par les banques pour les prêts immobiliers importants. Elle rassure le prêteur en lui offrant une garantie solide. Pour l’emprunteur, elle permet d’accéder à des montants de prêt plus élevés et à des taux d’intérêt plus avantageux.
Couvrant le prêt sur toute sa durée, la garantie hypothécaire peut toutefois être levée, en cas de revente du bien garanti. Elle peut également être transférée.
Le principe du transfert d’hypothèque
Le transfert d’hypothèque consiste à transférer la garantie hypothécaire d’un bien immobilier à un autre, ou de modifier les conditions de l’hypothèque existante. Cela peut se produire lors de la vente d’un bien immobilier avec acquisition d’un nouveau bien.
En demandant le transfert de votre garantie hypothécaire, vous vous simplifiez les démarches administratives. Pas besoin de vous rendre chez le notaire ! Et surtout, vous évitez les frais de mainlevée et de nouvelle inscription hypothécaire si votre nouvel achat immobilier requiert une nouvelle prise de garantie.
Néanmoins le transfert d’hypothèque n’est pas sans inconvénient, puisqu’il nécessite l’accord de la banque et peut entraîner des frais de dossier.
Dans quels cas le transfert d’hypothèque est-il envisageable ?
Le transfert d’hypothèque n’est possible que dans un seul et unique cas de figure : celui de l’achat-revente. Autrement dit, lorsque vous vendez un bien immobilier pour en acheter un autre, vous pouvez transférer l’hypothèque sur le nouveau bien.
En transférant votre hypothèque actuelle sur le nouveau bien, vous conservez les conditions de prêt initiales, notamment le taux d’intérêt, ce qui peut être particulièrement avantageux si vous avez souscrit votre prêt à une période où les taux étaient bas. Vous évitez en plus de payer des frais de mainlevée.
Le transfert d’hypothèque dans le cadre d’un rachat de crédits est-il possible ?
En tant que spécialiste du regroupement de crédits, aussi appelé rachat de prêts, il nous semble important de nous attarder sur cette opération.
Le regroupement de crédits consiste à rembourser par anticipation le ou les prêts que vous avez en cours de remboursement pour les fusionner en un seul et unique prêt. Si parmi ces crédits, on retrouve un prêt immobilier hypothécaire, à savoir avec une garantie hypothécaire, un transfert de l’hypothèque n’est pas envisageable.
Pour obtenir un transfert d’hypothèque, l’emprunteur doit obligatoirement vendre son bien, objet de la garantie, et en acheter un nouveau. Dans ce cas, il peut demander à transférer son prêt et sa garantie sur son nouveau logement.
Le regroupement de crédits avec garantie hypothécaire, une solution pour sécuriser vos finances
Le regroupement de crédits est une solution financière permettant de regrouper plusieurs prêts en un seul. Lorsqu’il est associé à une garantie hypothécaire, cette opération offre non seulement une simplification de la gestion des dettes, mais aussi une sécurité accrue pour les emprunteurs. Découvrons ensemble les avantages et les modalités du regroupement de crédits avec garantie hypothécaire.
Simplification de la gestion des dettes
L’un des principaux avantages du regroupement de crédits est la simplification de la gestion de vos finances. En regroupant plusieurs crédits (immobilier, consommation, crédits renouvelables, etc.) en un seul prêt, vous n’avez plus qu’une seule mensualité à gérer.
Une seule échéance à rembourser facilite grandement la gestion de votre budget mensuel. Sans compter sur le fait qu’en allongeant la durée du prêt, vous pouvez réduire le montant des mensualités, ce qui améliore votre reste à vivre.
Sécurité accrue avec la garantie hypothécaire
La garantie hypothécaire apporte une sécurité supplémentaire tant pour l’emprunteur que pour l’établissement prêteur. En mettant en place une hypothèque sur un bien immobilier, vous rassurez la banque sur votre capacité à rembourser le prêt, ce qui peut vous permettre d’obtenir de meilleures conditions, comme un taux d’intérêt plus avantageux ou des conditions d’accès au crédit plus souples.
Optimisation de la situation financière
Le regroupement de crédits avec garantie hypothécaire permet d’optimiser votre situation financière en adaptant les conditions de remboursement à votre capacité financière actuelle.
En renégociant les conditions de vos prêts, vous pouvez obtenir un taux global plus avantageux, et votre nouvelle mensualité réduite vous permet de mieux faire face aux imprévus financiers.
Attention toutefois ! La diminution du montant des mensualités est possible grâce au rallongement de votre nouveau prêt. Ce rallongement implique, généralement, un coût global de crédit plus élevé et un endettement plus important.
Comment réaliser un regroupement de crédits avec un prêt hypothécaire ?
Vous envisagez de regrouper vos crédits pour diminuer vos mensualités devenues trop lourdes à gérer ou pour baisser votre taux d’endettement en vue de financer un nouveau projet, mais vous détenez à cette heure un prêt immobilier avec une garantie hypothécaire. Vous souhaitez intégrer ce prêt hypothécaire à votre opération.
La mainlevée d’hypothèque obligatoire dans le cadre d’un rachat de crédits ?
Pour vous permettre de regrouper vos prêts, dont votre prêt hypothécaire, il vous faudra procéder à une mainlevée pour vous libérer de la garantie actuellement sur votre bien. Une banque ne peut en aucun cas racheter un crédit en présence d’une hypothèque.
Cette procédure nécessite l’intervention d’un notaire. Le notaire demande alors un décompte de remboursement anticipé à la banque avec laquelle vous avez souscrit le crédit hypothécaire.
Une fois que la banque donne son autorisation pour lever la garantie, le notaire se chargera de rédiger un acte authentique supprimant l’inscription de l’hypothèque.
Ce n’est qu’une fois la mainlevée officialisée que le rachat de crédits peut se mettre en place.
Quelle garantie en cas de rachat de crédits ?
Votre regroupement de crédits est acté, à l’intérieur duquel a été racheté un crédit immobilier. L’organisme prêteur, qui vous a accordé ce nouveau prêt, peut vous demander des garanties pour se protéger des risques de non-paiement des mensualités.
Deux options s’offrent alors à vous :
- Votre nouvelle banque demande une garantie hypothécaire sur votre maison ou appartement et pourra saisir ce bien si vous n’arrivez pas à tenir vos engagements de remboursement de prêt.
- Votre nouvelle banque prend un autre type de garantie, comme la caution d’un organisme externe, la plus connue étant Crédit Logement. Cette solution présente certains avantages, notamment celui de ne pas payer des frais de mainlevée.
Ce qu’il faut retenir du transfert d’hypothèque
- Le transfert d’hypothèque n’est possible que dans le cadre d’un achat-vente.
- Le transfert d’hypothèque n’est pas possible dans le cadre d’un regroupement de crédits.
- En cas de rachat de crédits incluant un prêt faisant l’objet d’une garantie hypothécaire, il est impératif de lever l’hypothèque sur le bien garanti.
