Vendre un bien immobilier : l’avis des notaires

Florence Carpentier journaliste de la presse écrite
Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Le secteur de l’immobilier dans l’Hexagone a été sérieusement ébranlé par une crise en 2022, mais aussi en 2023…

  • Hausse des taux d’intérêt après la décision de la Banque centrale européenne (BCE) d’augmenter les siens en 2022 et d’impacter ainsi le pouvoir d’achat immobilier des ménages français. Entre décembre 2021 et décembre 2023, le taux moyen sur 20 ans est passé de 1 %, hors assurance emprunteur et coût des sûretés, à 4,50 %. 
  • Chute des transactions immobilières entraînant une augmentation des stocks des biens sur le marché. 
  • Tension entre l’offre et la demande. 
  • Baisse des prix au mètre carré. 
  • …

Face à cette réalité, des propriétaires ont préféré laisser momentanément de côté leur projet de vente. Même s’il est conseillé de garder son logement le plus longtemps possible afin d’amortir les frais d’acquisition mais aussi de maximiser son investissement immobilier au moment de la revente, la situation s’améliore doucement, mais selon certains sûrement ! Face à ce constat, l’envie de vendre son logement pourrait titiller de nombreux propriétaires. Est-il opportun de vendre sa maison ou son appartement alors que le marché de l’immobilier est encore hésitant ? Est-il préférable de remettre ce projet de vente à plus tard ? Il est légitime pour un vendeur de se poser ces questions, il faut bien l’admettre.

Les professionnels de l’immobilier, et notamment des notaires, estiment que cette période se prête potentiellement à la vente d’un bien immobilier.

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Marché immobilier en 2024 : les raisons pour lesquelles il faut vendre

Selon certaines études notariales réparties dans l’Hexagone, l’époque actuelle pourrait représenter une belle opportunité pour vendre son bien immobilier. Des notaires reconnaissent que la reprise du marché immobilier n’en est encore qu’à son balbutiement. Mais ils admettent également qu’elle semble sur la bonne voie. Ils conseillent par conséquent la vente avant de redevenir propriétaire d’un bien ou de financer par exemple l’acquisition d’un terrain pour faire construire.

Immobilier en France : les prix au m² stagnent, voire baissent

Les prix montrent des signes de stabilisation, voire enregistrent une baisse timide. Vous allez nous dire que ce constat est de mauvais augure pour un vendeur qui risque de se sentir floué par cette tendance baissière des prix de vente. Dans l’immobilier, une baisse des prix fait plutôt les affaires des acheteurs. Pas forcément. Explication ! Les prix au m² sont en baisse, mais ils ne s’écroulent pas de façon spectaculaire. Si le propriétaire l’anticipe, il peut quand même réaliser un profit avantageux et permettre du même coup à l’acheteur de devenir propriétaire à un prix attractif.

Arrêtons-nous d’ailleurs un instant sur la baisse des prix dans de nombreuses villes françaises. Le recul est en moyenne de 0,3 % pour les maisons et de 0,8 % pour les appartements depuis le début de l’année 2024, d’après SeLoger et Meilleurs Agents.Les prix moyens au mètre carré concernant les appartements au 1er mai 2024 :

Les prix moyens au mètre carré concernant les appartements au 1er mai 2024 :

  • Paris : 9 259 €.
  • Marseille : 3 544 €.
  • Lyon : 4 782 €.
  • Toulouse : 3 397 €.
  • Nice : 5 122 €. 
  • Nantes : 3 511 €. 
  • Montpellier : 3 560 €. 
  • Strasbourg : 3 718 €. 
  • Bordeaux : 4 418 €. 
  • Lille : 3 549 €. 
  • Rennes : 3 942 €. 
  • Toulon : 3 310 €. 
  • Reims : 2 643 €. 
  • Saint-Etienne : 1 312 €. 
  • Le Havre : : 2 193 €. 
  • Dijon : 2 536 €. 
  • Grenoble : 2 973 €. 
  • Angers : 3 128 €.  
  • Villeurbanne : 3 717 €. 
  • Nîmes : 2 195 €.

Les prix moyens des maisons au mètre carré au 1er mai 2024 :

  • Paris : 9 875 €. 
  • Marseille : 4 607 €. 
  • Lyon : 5 865 €.
  • Toulouse : 4 245 €.
  • Nice : 7 192 €.
  • Nantes : 4 288 €.
  • Montpellier : 4 455 €.
  • Strasbourg : 3 405 €.
  • Bordeaux : 5 273 €.
  • Lille : 3 164 €.
  • Rennes : 5 095 €.
  • Toulon : 4 142 €.
  • Reims : 3 087 €.
  • Saint-Etienne : 1 924 €.
  • Le Havre : 2 586 €.
  • Dijon : 3 352 €.
  • Grenoble : 3 370 €.
  • Angers : 3 317 €.
  • Villeurbanne : 4 528 €.
  • Nîmes : 2 784 €.

Le fait de différer ce projet en espérant la remontée des prix peut s’avérer périlleux. Rappelons que le marché immobilier est encore versatile. Dans ces conditions, le temps ne sera pas forcément un allié. En effet, le propriétaire prend le risque de voir son logement perdre de sa valeur en remettant à demain ce qu’il peut faire aujourd’hui.

Biens immobiliers : des acheteurs intéressés par l’ancien

La chasse aux passoires thermiques a déjà commencé. Une contrainte pour un propriétaire si son bien immobilier présente un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE) : F ou G. Il va devoir entreprendre d’importants travaux de rénovation énergétique. Un coût supplémentaire ! Selon une étude réalisée par Notaires de France, la décote peut aller jusqu’à 16 % pour un bien énergivore en fonction de sa typologie mais aussi de son emplacement.

En tant que propriétaire de ce type d’habitat, la vente peut être une solution. Ce type de bien reste une belle opportunité pour certains acheteurs. Comment ça ? Ils peuvent le remettre aux normes à un prix intéressant en bénéficiant de nombreuses aides. Des aides financières ont été mises en place pour favoriser la rénovation énergétique  pour les particuliers comme :

La tendance des prix immobiliers ne devrait pas s’inverser 

Selon des notaires, la tendance pour les prix immobiliers au mètre carré dans les prochains mois ne devrait pas s’inverser, à cause notamment du ralentissement des volumes concernant les transactions. Voilà pourquoi, il est préférable de vendre le plus tôt possible au cas où les prix continueraient de diminuer. 

Des taux d’emprunt qui ne s’envolent plus en 2024 

Ces conditions d’emprunt, qui redeviennent favorables, incitent les futurs propriétaires à investir dans l’immobilier. Cette situation favorise les demandes qui garantissent aux vendeurs de vendre plus rapidement leur bien.  

Vente/achat : l’écart entre les prix annoncés par les vendeurs et ceux proposés par les acquéreurs se réduit  

D’un côté, il y a les vendeurs qui sont souvent enclins à surestimer leur bien immobilier. De l’autre, il y a les acheteurs qui se voient refuser un emprunt, car les prix avancés par les premiers sont trop élevés. Alors que le marché de l’immobilier veut se relever après deux années de crise, le comportement de certains vendeurs semble plus raisonnable. Le fait de s’adapter au climat actuel peut permettre :

  • De pallier l’écart important entre la demande et l’offre. 
  • De réduire les délais de vente. 
  • De diminuer les compromis de vente avortés, car l’acheteur n’a pas obtenu son prêt immobilier.

Des vendeurs misent sur l’après JO  

Des propriétaires, ayant lu ou entendu dans les médias que le secteur de l’immobilier avait été dopé dans les villes comme Sydney, Londres ou Athènes après le passage des Olympiades, ont décidé de remettre à plus tard leur projet de vente. Eux aussi aimeraient profiter de l’effet JO, c’est-à-dire de la hausse du prix au mètre carré pour réaliser une belle opération financière. Deux points sont toutefois à prendre en considération.

  • Les propriétaires peuvent se retrouver confrontés à un risque d’engorgement si des logements par milliers sont mis sur le marché au même moment. De nombreux possesseurs d’un bien immobilier auront eu la même idée. 
  • Il faut que les candidats à l’achat puissent accéder au prêt immobilier. Rappelons que le pouvoir d’achat immobilier des Français a été malmené ces derniers mois.

Des banques se montrent moins exigeantes  

Les banques sont prêtes à nouveau à accompagner d’éventuels acheteurs dans le financement d’un prêt immobilier. Elles ne rejettent plus certains dossiers selon le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, qui a déclaré en mars dernier :

La production de crédit immobilier est tombée à niveau très bas. Les derniers chiffres sont décevants. Mais j’estime qu’aujourd’hui, ce n’est plus un problème d’offre de crédit. D’ailleurs si jamais on a un refus, nous avons demandé aux banques de mettre en place une procédure de réexamen des demandes de crédit.

Ce retour des banques est l’occasion pour le propriétaire qui veut vendre de trouver un acheteur plus facilement. Plusieurs d’entre elles ont même réintroduit le prêt sur trente ans.

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