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8 solutions pour acheter en 2024 un bien immobilier en dépensant moins

Alors que nous subissons une période économiquement difficile, le moral des ménages français n’est pas au mieux de sa forme. Il n’y a qu’à écouter les discussions sur les quais du métro, à la machine à café d’une entreprise, lors d’une soirée entre amis : fin de mois difficiles, augmentation des prix, budget trop serré pour investir dans la pierre…

Le marché immobilier actuel, même si quelques signaux permettent d’espérer une amélioration dans les mois à venir, traverse une passe difficile. L’accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes n’est pas simple à cause notamment des taux trop élevés. Dans ce contexte, les Français ont-ils encore envie de faire des projets, comme devenir propriétaire ? Pourtant, il existe des solutions en France. Des solutions qui méritent d’être étudiées par les personnes qui ne veulent pas mettre à la poubelle leurs rêves d’acquisition de bien immobilier sous prétexte qu’ils possèdent un budget inférieur au prix du marché. Focus sur ces solutions qui permettent de devenir propriétaires en payant moins cher.

Le bail réel solidaire (BRS) 

Ce dispositif permet d’acheter un bien, jusqu’à 40 % moins cher que le prix standard. Comment est-ce possible ? Le propriétaire n’acquiert que les murs de son habitation et ne paie que la taxe foncière. Le terrain reste en effet la propriété de l’Organisme Foncier Solidaire (OFS), société à but non-lucratif. Pour occuper le terrain, le propriétaire va payer un loyer de 90 euros par mois pendant 50 ans, soit un total de 54 000 € sur cinq décennies. Ce dispositif ne s’adresse qu’aux familles modestes, sous conditions de ressources. Ce procédé se développe dans de nombreuses régions en France.

Particulier à particulier   

Un particulier, bien informé des prix du marché, peut traiter directement avec le particulier qui met son bien en vente. Grâce à cette astuce, il n’aura pas à verser certains frais comme les frais d’agence immobilière. Cependant, il ne pourra pas déroger aux frais de notaire.

Une vente aux enchères

Si un ménage français veut devenir propriétaire d’un bien immobilier, il peut se rendre à une vente aux enchères et réaliser ainsi des économies. Les logements, mis aux enchères, sont publiés sur le site officiel de l’immobilier des notaires. Une vente aux enchères ne comporte aucune condition suspensive de prêt, aucun délai de rétractation.

Un logement à rénover

Si le bien nécessite de gros travaux car il est en mauvais état, le particulier qui cherche une résidence principale ou qui veut investir dans le locatif, pourra obtenir une décote. Dans l’idéal, une décote qui serait supérieure au coût des travaux à réaliser. Sachez qu’il est toujours possible de bénéficier de certaines aides au crédit immobilier. Par exemple, un primo-accédant qui a de faibles revenus peut faire une demande pour un prêt à taux zéro, qui a d’ailleurs été prolongé.

Un bien immobilier en viager

Grâce à ce procédé, le vendeur cède son bien immobilier à l’acquéreur mais continue d’y vivre jusqu’à son décès. Un tel achat peut faire l’objet d’une décote estimée entre 30 et 50 % du prix pour l’acquéreur, rente comprise.

Cette solution permet à plusieurs acquéreurs d’acheter un terrain en vue d’une construction et de diviser le prix en plusieurs. Il est possible de faire des économies si les acquéreurs se privent notamment des services d’un promoteur ou d’un constructeur de maisons individuelles. L’achat groupé est aussi valable sur les biens dans l’ancien, voire atypiques comme des ateliers, des usines…

Dans le neuf, il faudra prendre en compte le prix du terrain et de la construction sans oublier les frais de notaire. Dans l’ancien, il faudra payer le prix du logement et des travaux. Là aussi, sans oublier les frais de notaire.

Acheter à plusieurs, notamment en tant que société civile immobilière (SCI), permet aux acquéreurs de bénéficier de réductions sur les frais de notaire et sur la fiscalité grâce au dispositif de la loi Alur.

Le fait d’acheter un bien immobilier occupé par un locataire coûte généralement moins cher qu’un logement vide. La décote sera aussi plus ou moins importante en fonction de certains paramètres tels que la nature et la durée du bail, l’entretien du bien, la surface du logement, etc. En revanche, les délais peuvent être longs avant de récupérer le bien pour y habiter ou pour y faire vivre un proche : environ deux ans. En effet, il n’est pas autorisé d’expulser un locataire, sans raison valable.

Cette alternative peut permettre de devenir propriétaire progressivement d’une maison individuelle ou encore d’un appartement. Son fonctionnement consiste à occuper ce logement en location durant un certain laps de temps puis de franchir plusieurs étapes pour en prendre pleinement possession par la suite :

La première étape est la signature du contrat de la location-cession

Il contient les termes de l’accord entre le propriétaire et le locataire. Il devra être signé chez un notaire. Sur ce contrat figure le descriptif du logement, son prix de vente, les conditions de paiement, le montant de la redevance ou encore la date d’entrée en jouissance.

La seconde concerne la période de jouissance du logement

Elle est limitée entre un an et quatre ans au maximum. Celui qui occupe le logement pendant cette période devra payer une redevance au propriétaire qui englobe une partie du loyer et une avance sur le prix du bien.

Le troisième concerne le contrat de vente définitif

À ce stade, plusieurs situations sont possibles.

  • La personne occupant le logement ne veut plus l’acheter. C’est son droit, mais elle doit informer le propriétaire au moins trois mois avant la fin du contrat. Ce dernier devra rembourser l’avance sur le coût du logement, dans les trois mois qui suivent le départ de l’occupant. Le propriétaire peut aussi exiger une compensation dont la valeur représente 1 % du prix du logement.
  • Le propriétaire ne veut plus vendre. Il doit informer le locataire de son choix au moins trois mois avant le terme du contrat. Il doit aussi indemniser le locataire : 3 % du prix de vente.
  • L’occupant veut devenir propriétaire du bien. Il doit le préciser au propriétaire au cours du dernier trimestre précédant la fin du contrat.

Le montant du crédit immobilier et les frais allant avec peuvent très vite faire exploser un budget. Outre ces solutions, il est aussi possible de renégocier pour revoir à la baisse certains frais comme les frais d’acquisition ou encore les frais de l’assurance emprunteur. Il est tout à fait possible de comparer les assurances et de faire jouer la concurrence. Ymanci vous conseille aussi de faire appel à un courtier, expert en immobilier, afin qu’il négocie pour son client le meilleur financement.

Ymanci s’intéresse de près aux problématiques de financement des biens immobiliers et à la perception qu’on les français du crédit immobilier, notre étude IFOP de décembre 2023 est instructive à ce sujet.

Faire baisser le coût d’un achat immobilier peut aussi passer par la case changement d’assurance emprunteur, cet autre article pourrait donc vous intéresser : les premiers effets de la loi Lemoine.

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