Ymanci passe en revue l’actualité immobilière des 6 derniers mois

Publié le 30 décembre 2024, mis à jour le 17 janvier 2025 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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La rédaction d’Ymanci avait dressé un bilan du marché immobilier sur les six premiers mois de l’année 2024. Certes, ce premier semestre n’était pas parfait. Il montrait néanmoins des signes encourageants notamment pour les futurs acquéreurs d’un bien immobilier et pour certains secteurs de l’immobilier, à l’exception de la construction, et du logement. Alors que cette année bissextile vit ses dernières heures, la situation s’est-elle améliorée pour le secteur de la construction, par exemple ? Certains acteurs de l’immobilier ont-ils vu juste concernant la baisse des taux ? Les prix de vente dans l’ancien ont-ils retrouvé de la vigueur ?

Nous commencerons par les nouvelles positives, nous poursuivrons par les négatives pour certains profils, et nous terminerons par les incertitudes qui planent sur l’immobilier. C’est parti pour un aperçu des principaux points et des principales décisions qui ont exercé une influence positive ou négative sur les secteurs de l’immobilier, mais aussi du logement, en constante évolution, pendant ce second semestre.

La baisse des taux d’intérêt de prêt immobilier se confirme

En décembre 2023, les taux d’intérêt moyens étaient élevés : 4,24 %. Un an plus tard, ils affichent une tendance baissière. Après un recul en janvier et février 2024, ils ont stagné pendant l’été avant d’amorcer une nouvelle baisse cet automne. Il y a de fortes chances que le recul des taux, particulièrement attendu par les particuliers et les professionnels du secteur, poursuit sur sa lancée en 2025, en dépit des incertitudes politiques et économiques. Si vous êtes encore sceptique sur la baisse des taux par rapport à l’année dernière, voici une preuve chiffrée en provenance de l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Le taux d’usure le plus utilisé sous le seuil des 6 % pour le 4^e trimestre

Les taux d’usure, et plus particulièrement celui qui concerne les prêts de 20 ans et plus, affichent des résultats encourageants. Les taux communiqués par la Banque de France pour le quatrième trimestre de l’année 2024 le prouvent. Reste à savoir s’ils continueront de baisser courant 2025 ?

À noter : le taux d’usure est le taux maximal auquel un prêt peut être accordé à un emprunteur par une banque ou un organisme de crédit. Il en existe plusieurs selon les types de prêts : emprunt immobilier, crédit à la consommation, prêt professionnel, etc.

Les taux directeurs de la BCE enregistrent une quatrième baisse en 2024

La Banque centrale européenne a offert un beau cadeau de Noël en annonçant une nouvelle réduction de ses taux directeurs, le 12 décembre dernier. Cette nouvelle baisse survient après sa politique restrictive nécessaire pour combattre l’inflation, causée par la guerre en Ukraine et la pandémie Covid. Le taux de dépôt est désormais à 3 % et le taux de refinancement est passé de 3,40 % en octobre à 3,15 % en décembre. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, semble optimiste pour 2025. D’après lui, la baisse devrait se poursuivre dans le mois à venir.

Une baisse des taux, surtout si elle est durable, peut avoir un impact positif sur l’économie. En effet, elle peut redonner l’envie aux ménages français et aux entreprises de se lancer dans de nouveaux projets et relancer du même coup le secteur immobilier.

L’accès au crédit s’améliore

Depuis le début d’année 2024, l’accès au crédit immobilier s’est nettement amélioré pour les emprunteurs. Cette amélioration fait suite à la baisse des taux d’intérêt, mais aussi à la chute ou à la stabilité des prix de vente dans de nombreuses villes françaises. Quant aux banques, elles prouvent qu’elles sont enclines à prêter, en affichant des grilles de taux en baisse. Et les prêteurs devraient poursuivre sur leur lancée en multipliant les offres attractives pour séduire de nouveaux (et nombreux) clients.

Le pouvoir d’achat immobilier montre des signes légers d’amélioration

Les neuf premiers mois de cette année bissextile montrent que le pouvoir d’achat immobilier est en train de se redresser doucement. Comparé à l’année 2023, le pouvoir d’achat immobilier, désignant le nombre de mètres carrés que peut acheter un acquéreur en fonction de la mensualité qu’il peut verser et de la durée de l’emprunt, s’établit à :

• +1 m² pour un appartement ancien.
• +3 m² pour une maison ancienne.

L’apport personnel est plus souple

Au cours de ce second semestre, les banques ont décidé de lâcher du lest sur l’apport personnel. Cet assouplissement permet aux jeunes ménages et aux familles à revenus modestes de retrouver une place sur le marché immobilier. Notons que l’apport personnel pouvait atteindre 20 à 25 % du montant total de la transaction en 2023.

Les prix de l’immobilier dans l’ancien affichent une tendance baissière

Cette information risque de recevoir un avis mitigé, selon le profil : acheteur ou vendeur. Pour les premiers, la baisse des prix de vente dans l’ancien fait office de bonne nouvelle. Pour les seconds, cette annonce est plutôt décevante, car les vendeurs risquent de vendre à perte.

Les prix des logements ont essuyé une baisse, parfois significative, dans de nombreuses villes françaises, d’après les notaires de France, le 16 décembre 2024. Elle s’est notamment vérifiée pour les appartements anciens. -3,9 % sur une année ! Ce pourcentage correspond à la baisse de l’indice des prix des appartements et des maisons anciens en métropole, au troisième trimestre.

Quelques agglomérations, elles ne sont pas nombreuses, résistent malgré tout à cette tendance baissière généralisée. Prenons l’exemple de Nice qui aurait signé un record de prix en 2024 pour l’achat d’un appartement (4 720 € le m²). Ces tableaux valent mieux que de longues phrases :

La question est sur toutes les lèvres : les prix vont-ils continuer de baisser ? Les projections des Notaires sur le quatrième trimestre 2024 montrent que la baisse annuelle des prix devrait s’amenuir. Ils prévoient -1,2 % pour la métropole, -0,4 % pour la province et -2,5 % pour l’Île-de-France.

Les transactions immobilières ne redécollent pas

Les ventes ont chuté de 17 % au cours des douze derniers mois, par rapport à l’an dernier, selon les Notaires de France. Seulement, 750 000 transactions ont été enregistrées en un an. En 2021, le nombre de ventes avait atteint 1,2 million. Les baisses les plus frappantes affectent les départements suivants :

• La Gironde : -23 %.
• Les Pyrénées-Orientales : -23 %.
• La Charente-Maritime : -22 %.
• La Seine-Saint-Denis : -22 %.
• L’Yonne : -11 %.
• L’Oise : -11 %.
• L’Orne : -8 %.
• …

Les demandes pour les terrains constructibles s’effondrent

Le marché concernant les terrains constructibles par les particuliers poursuit son effondrement : 37 % sur les douze derniers mois, selon Notaires de France. En septembre 2024, ils ne comptabilisaient que 43 000 transactions de terrains à bâtir, contre 68 000 enregistrées entre octobre 2022 et septembre 2023, soit -50 % en dix-huit mois. Le marché des terrains constructibles ne se porte pas bien pour plusieurs raisons : le niveau élevé des coûts de construction, la limitation de l’artificialisation des sols (ZAN), ou encore la réforme du PTZ excluant la maison individuelle.

L’activité du BTP fait aussi grise mine

Le secteur du bâtiment et travaux publics (BTP), regroupant plusieurs corps de métiers comme des électriciens, des couvreurs, des peintres, des maçons, etc., n’a pas échappé à la dégradation de son activité, en 2024, selon la Fédération française du bâtiment (FFB). Cette crise a, notamment, été provoquée par la chute spectaculaire du nombre de constructions dans le neuf.

Il n’y a eu que 250 000 mises en chantier de ce type en 2024. Ce chiffre pourrait tomber à 240 000 l’année prochaine. Les permis de construire pour le neuf tomberaient à 15 %. Tous les segments seraient concernés : le logement individuel et collectif, l’accession et le locatif, le parc privé et social, les zones métropolitaines et rurales. Ces chiffres parlent d’eux-mêmes :

• Le logement individuel enregistre une chute de 23,7 % en volume.
• Le logement collectif recule de 6,9 %.
• Le non résidentiel neuf (bâtiments professionnels et administratifs) baisse de 7,4 %.

En revanche, l’activité d’amélioration-entretien progresse légèrement : +1,2 %. Pour le BTP, il n’y a pas de quoi crier victoire en dépit de cette légère progression. Son syndicat est même pessimiste pour l’année prochaine. Pour lui, l’activité du bâtiment devrait essuyer une nouvelle baisse de 5,6 % en 2025 à cause de la construction neuve qui devrait encore reculer dans l’habitat individuel et collectif ainsi que dans le non résidentiel neuf. Quant aux travaux d’amélioration et d’entretien, ils ne devraient pas vraiment progresser. La FFB estime que 100 000 emplois pourraient être supprimés d’ici 2025, principalement dans l’intérim et le salariat.

Le président de la FFB, Olivier Salleron, fonde ses espoirs sur le nouveau gouvernement. Il espère qu’il répondra, entre autres, favorablement à :

• La revalorisation de MaPrimeRénov.
• L’aide au financement de la rénovation énergétique des logements.
• L’élargissement du prêt à taux zéro, qui offrirait un accès plus facile au crédit et à l’accession à la propriété.
• …

Ces demandes entraient dans le projet de loi de finances pour 2025 sous le gouvernement Barnier. Mais elles sont actuellement gelées depuis l’adoption de la motion de censure début décembre, qui a contrarié certains professionnels de l’immobilier, mais aussi des particuliers.

La fiscalité pour les logements de type Airbnb est durcie

La vie des propriétaires de biens meublés de tourisme sera moins lucrative dans les mois à venir. La mesure importante du texte de loi, remontant à la mi-novembre, réduit les avantages fiscaux pour ce type de logements. Rappelons que le marché locatif est sous tension avec une demande toujours plus forte que l’offre. Outre le durcissement de la fiscalité, ce vote rend obligatoire le diagnostic de performance énergétique pour les biens meublés touristiques. Ces logements seront donc logés à la même enseigne que les habitations locatives de longue durée.

Les maires détiendront plus de pouvoir pour réguler les règles entre les locations longues durées et les meublés touristiques, renforcer le contrôle de ces meublés touristique ou diminuer leur impact sur le marché traditionnel. Ils pourront notamment décider d’abaisser le nombre de nuitées comme à Paris.

Enfin, les bailleurs devront effectuer une déclaration soumise à enregistrement pour leur meublé touristique. La mise en place de ce dispositif a un but bien précis : pousser les investisseurs à proposer de la location longue durée notamment en zones tendues.

Zéro artificialisation nette des sols (ZAN) empiète sur le terrain de la construction

Comme le fait de limiter le prêt à taux zéro (PTZ) aux zones tendues, l’objectif de « zéro artificialisation nette » des sols est pénalisant pour le secteur de la construction, d’après les professionnels. Le Conseil supérieur du notariat (CSN) a fait le constat suivant :

Si la baisse du nombre de transactions de terrains à bâtir était déjà bien enclenchée, son accélération intervient en même temps que l’annonce de l’exclusion de la maison individuelle du prêt à taux zéro l’hiver dernier.

Frédéric Violeau, chargé des statistiques immobilières nationales pour le Conseil supérieur du notariat, approuve ces mesures qui sont des intentions louables, mais il ajoute :

Il ne faudrait pas qu’elles aient pour conséquence de priver et de détourner les gens de l’accession à la propriété.

Une étude de l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) et de la Banque de France, publiée le 11 décembre 2024, montre que le patrimoine immobilier des Français a, en effet, diminué en 2023 pour la deuxième année consécutive. Il s’élevait à 14 567 milliards d’euros, soit 0,9 % de moins qu’à la même période en 2022.

Les locations des passoires thermiques G seront interdites en janvier 2025, à moins que…

Les logements énergivores sont dans le collimateur de la loi Climat et Résilience, instaurée en août 2021 pour lutter contre le dérèglement climatique, qui a un impact néfaste sur l’immobilier, mais également pour améliorer leur efficacité énergétique. En effet, l’objectif de cette loi est d’obliger les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires, avant les ultimatums, dans les logements considérés comme des passoires thermiques. Les premiers sanctionnés par cette loi seront les logements en copropriété, affublés de la lettre G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ils seront interdits à la location à partir du 1^er janvier 2025, sauf si une loi vient à leur secours.

En parlant de loi, les propriétaires comptaient sur l’amendement déposé à l’Assemblée nationale par les députés Bastien Marchive (Parti radical) et Inaki Echaniz (Parti socialiste), fin novembre, quelques jours avant la chute du gouvernement Barnier. S’il avait été acté, l’interdiction de louer ce type de logements n’aurait plus concerné les baux en cours, mais uniquement les nouveaux contrats. Elle aurait aussi épargné les bailleurs qui s’étaient heurtés à des obstacles techniques et juridiques, les empêchant d’entreprendre des travaux. Dans ce cas, ils auraient dû prouver leur bonne foi.

Pour votre information, le DPE évalue la performance énergétique d’un logement. Ce document est obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier. Il note les logements de la lettre A à G, qui signifie que l’appartement ou la maison est une passoire thermique. Deux autres dates concernant l’interdiction de louer existent. Elles concernent les habitations énergivores classées :

• F à compter du 1^er janvier 2028.
• E dès le 1^er janvier 2034.

Les frais de notaire ont fait couler beaucoup d’encre

Lors du congrès des Départements de France, Michel Barnier, alors Premier ministre, avait répondu par la positive à la demande des départements qui réclamaient une hausse des frais de notaire. Mais le gouvernement Barnier a été poussé à la démission à la suite de la motion de censure de l’Assemblée nationale, le 5 décembre dernier. Par conséquent, le projet de loi de finances 2025 a été abandonné. Que va-t-il advenir de cette hausse à hauteur de 0,5 point des frais de notaire, également appelés droits de mutation à titre onéreux (DTMO) ? Si cette mesure était confirmée, elle pourrait peser sur le budget des futurs acheteurs.

La taxe d’habitation sera-t-elle remplacée ? Si oui par quel autre impôt ?

La taxe d’habitation sur les résidences principales a aussi fait couler beaucoup d’encre ces dernières semaines. L’ancien Premier ministre, Michel Barnier, avait déclaré qu’elle ne ferait pas son retour. Il avait même écarté la création de nouveaux impôts pour la remplacer. Quelques jours avant la démission du gouvernement Barnier, la création d’une contribution territoriale universelle était évoquée. Que va décider le nouveau gouvernement de François Bayrou. Restez à l’écoute !

Le régime fiscal des locations meublées est dans l’expectative, aussi !

Que va-t-il arriver aux propriétaires, possédant le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Ces derniers pouvaient bénéficier d’un amortissement leur permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse après une vente immobilière ? En effet, le projet de loi de finances, tombé à l’eau après la démission du gouvernement Barnier, prévoyait de réintégrer le montant de l’amortissement dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien immobilier. Cette mesure sera-t-elle à nouveau étudiée par François Bayrou et les membres de son gouvernement.  À suivre !

Le statut LMNP n’arrange pas les tensions sur le marché locatif, surtout dans les zones touristiques, où ces locations de courte durée pullulent. Il procure une pénurie toujours croissante de logements pour les résidents permanents dans de nombreuses agglomérations de l’Hexagone. Voilà pourquoi, certains membres de l’ancien gouvernement voulaient durcir le régime fiscal de LMNP.

Les conditions d’accès au prêt à taux zéro (PTZ) seront-elles encore modifiées ?

Le projet de loi de finances 2025 du gouvernement Barnier envisageait d’étendre à toute la France le prêt à taux zéro et de l’élargir à tous les biens immobiliers, même la maison individuelle. Mais sa démission a suspendu cette mesure importante que la ministre du Logement, Valérie Létard, compte bien défendre au Sénat en janvier 2025.

Rappelons qu’au mois d’avril dernier, ce crédit sans taux d’intérêt ne finançait plus que l’acquisition d’appartements neufs en zones tendues. La demande de logements y est supérieure à l’offre. En revanche, les habitations neuves se trouvant en zones détendues et les maisons individuelles neuves n’étaient plus éligibles au PTZ.

L’éco-PTZ à taux zéro, valable pour les travaux de rénovation thermique, est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

L’exonération des frais de succession verra-t-elle le jour ?

Le projet de loi de finances 2025 recommandait d’exonérer de droits de mutation à titre gratuit, les donations familiales aux enfants et aux petits-enfants, à condition que cet argent serve à financer l’achat d’un logement neuf. La limite était de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par donataire. Pour bénéficier de cette exonération, l’acte authentique devait être signé entre le 1^er janvier 2025 et le 31 décembre 2025. Quant à l’habitation, elle devait soit devenir la résidence principale de celui qui reçoit l’argent, soit elle devait fait office de logement locatif en longue durée. Cette mesure était censée aider les jeunes ménages, qui n’avaient pas assez d’apport personnel, à accéder à la propriété. Le nouveau gouvernement fera-t-il de ce point une priorité ? L’avenir nous le dira !

La loi Pinel tire sa révérence le 31 décembre 2024

Ce dispositif de défiscalisation, dédié à l’investissement locatif d’un logement neuf, ne sera plus en fonction après le 31 décembre 2024. À ce jour, ce dispositif n’est pas remplacé. Rappelons que le dispositif de défiscalisation, appelé Denormandie, a été prolongé jusqu’en 2016. Ce produit permet aux bailleurs dans le secteur privé de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les logements anciens à rénover.

Le mot de la fin revient à Priscille Caignault, membre du bureau du Conseil supérieur du notariat, qui a récemment déclaré que :

Les signaux économiques semblaient positifs pour 2025 pour endiguer la chute, voire percevoir une reprise. Cependant, les nombreuses incertitudes que connaît notre pays pourraient mettre à mal ce redémarrage. De nombreuses promesses pour l’immobilier sont désormais en suspens.

Ce qu’il faut retenir !

• Les taux d’intérêt, d’usure et directeurs continuent de fléchir.
• Les prix de vente continuent de chuter dans plusieurs villes.
• L’activité du BTP traverse toujours une mauvaise passe.
• Le pouvoir d’achat immobilier des Français s’améliore.
• La fiscalité pour les logements type Airbnb est durcie.
• Les incertitudes autour des frais de notaire, du remplacement de la taxe d’habitation ou encore du régime fiscal des LMNP, n’ont pas fini de faire parler.
• L’arrêt de la loi Pinel est confirmé.