Où investir dans le locatif en France en 2024 ?    

Publié le 28 février 2024, mis à jour le 03 avril 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Hausse des taux d’intérêt, prix trop élevés, pénurie de logements locatifs, hausse des loyers, futurs acheteurs hésitants… Les deux dernières années ont malmené le secteur de l’immobilier. Pourtant, 82 % des propriétaires bailleurs sont toujours convaincus que l’immobilier reste une valeur sûre en matière de placement¹ selon SeLoger.

Acquérir un bien immobilier, non pas pour en faire sa résidence principale, mais pour se lancer dans l’investissement locatif, peut se révéler très lucratif pour de multiples raisons. En effet, ce type de placement, la plupart du temps rentable et peu risqué, permet de :

• Générer des revenus supplémentaires toujours appréciables en ces temps d’inflation.
• Couvrir partiellement ou totalement le montant des mensualités d’un prêt immobilier.
• Bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
• S’assurer un toit pour ses vieux jours.
• Transmettre son patrimoine.
• …

Ces avantages non négligeables peuvent aider un futur propriétaire bailleur à franchir le pas. Seulement voilà, après plusieurs mois très difficiles pour l’immobilier, 2024 sera-t-elle l’année pour entreprendre ce type d’investissement ? Il semblerait que la réponse soit oui pour de multiples raisons.

• Le secteur de l’immobilier semble repartir même si une baisse des taux d’intérêt n’est pas escomptée avant la fin de l’année 2024.
• Les prix de vente ont tendance à se stabiliser.
• Les banques recommencent à prêter.
• La demande locative est très forte dans de nombreuses villes françaises.
• Les logements locatifs manquent cruellement dans ces mêmes agglomérations.
• …

Ces signes étant encourageants, connaissez-vous maintenant les villes où il faut investir en 2024 pour réaliser une bonne opération ? Pour vous faciliter la tâche, SeLoger a publié, le jeudi 22 février 2024, la liste des villes où l’investissement locatif dans un appartement, possédant deux pièces, pourrait se révéler très rentable.

Quelles sont les villes les plus rentables pour réaliser un investissement locatif ?    

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en vue de le louer, plusieurs agglomérations possèdent des prix immobiliers très attractifs.

Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne) 
L’agglomération villeneuvoise affiche une rentabilité brute² de 6,8 %. Dans cette ville située entre l’aéroport Paris-Orly, Créteil et Yerres, plus de 40 % des habitants sont locataires dans un deux pièces. L’achat d’un appartement T2 de 40 m² tourne aujourd’hui autour de 125 000 € (hors frais de notaire et d’agence si l’investisseur passe par un professionnel). Selon le site spécialisé, le prix d’une location est estimé à 700 € (charges comprises).

Le risque de ne pas trouver un locataire est très faible. Dans cette ville, plus de 40 % des habitants qui vivent dans un appartement de deux pièces sont en location – SeLoger.

Aubervilliers (Seine-Saint-Denis)
Dans ce département, qui va accueillir les Jeux olympiques de Paris cet été, la rentabilité brute est de 6,5 %. Le prix d’achat d’un appartement se situe aux alentours de 150 000 € avec un loyer d’environ 820 €.

Rennes (Ille-et-Vilaine)
Dans cette agglomération de plus de 200 000 habitants, les prix de l’immobilier ont enregistré une baisse de 4,3 %. Dans le même temps, les loyers étaient en hausse l’année dernière : 2,9 % dans la préfecture de la région Bretagne.

Brest (Finistère)
Le marché immobilier dans cette commune portuaire est resté dans l’ensemble assez stable. La baisse des prix n’est que de 0,2 % sur douze mois. Le prix d’achat d’un bien immobilier avoisinait 92 000 € (hors frais de notaire et/ou d’agence) au 1^er février 2024. Le montant d’un loyer peut être de 460 € pour un appartement T2 de 40 m². Les loyers ont connu une hausse : 6,5 % en 2023.

Bordeaux (Gironde)
Investir dans le locatif dans cette ville située sur les bords de la Garonne peut être synonyme de rentabilité locative. Le taux de rentabilité brute affiche 4,4 %. Le prix d’un appartement, possédant deux pièces, était d’environ 180 000 € au 1^er février 2024. Le propriétaire bailleur pourra proposer un loyer de 660 €. Bordeaux, préfecture de la région Nouvelle-Aquitaine, est l’une des villes de France où les prix immobiliers ont le plus chuté : -6,5 %. Concernant les loyers, le prix tourne autour de 16,5 €/m².

Nantes (Loire-Atlantique)
Un appartement, possédant deux pièces, mesurant 40 m² et coûtant 142 440 euros à la date du 1^er février 2024, peut générer 560 € de loyer par mois dans la ville labellisée « Capitale de l’innovation » en 2019. À Nantes, la rentabilité brute pour un logement T2 est de 4,7 %. Signalons que les prix de l’immobilier ont baissé et que les loyers ont subi une hausse en 2023 dans la cité nantaise où la moitié de la population est locataire. En février, le loyer mensuel d’un appartement d’une superficie de 40 m² se situe autour de 560 €.

Montpellier (Hérault)
Montpellier, appréciée des étudiants, des travailleurs et des familles, est une ville très rentable pour un investissement locatif car la demande locative y est particulièrement élevée. La rentabilité brute est estimée à 5,3 % pour le même type de logement.

¹L’étude porte sur les villes françaises de plus de 20 000 habitants.

²Concernant la rentabilité brute, elle est calculée sur une période de douze mois. Le risque total est mesuré par un score allant de 1 à 5 et est une moyenne du score de risque de vacance locative et le score de risque de dépréciation du bien. Le premier prend en considération la part de logements vacants, la part de ménages locataires du parc privé et la part de ménages locataires d’appartements du parc privé de deux pièces. Le deuxième se base sur la variation de la population entre 2014 et 2019, le taux de chômage de la zone d’emploi au 3^e trimestre 2023, des évolutions de prix des appartements et du pouvoir d’achat immobilier de la ville.