Vendre son bien immobilier avant ou après les JO 2024 : telle est la question ?      

Publié le 01 mars 2024, mis à jour le 03 avril 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Vous voulez un appartement avec une pièce supplémentaire car la famille s’agrandit. Ou investir dans une maison moins grande puisque les enfants volent de leurs propres ailes. Ou déménager parce que vous avez obtenu une mutation à Perpignan dans les Pyrénées-Orientales. Ou vendre car l’entretien de votre résidence principale est devenu coûteux ou que vous venez de rencontrer un imprévu contrariant comme un divorce ou la perte d’un emploi. Ou vous défaire de votre logement car la qualité de vie dans la métropole, dans laquelle vous évoluez, s’est dégradée, ne vous correspond plus : travaux à chaque coin de rue, cherté de la vie, transports en commun insuffisants, voire déficients, pollution sonore, insécurité…

Les raisons, qui conduisent un propriétaire à remettre sa résidence principale sur le marché, lui sont propres mais jamais anodines. Cependant, un autre point n’est pas anodin : est-ce le bon moment de se départir de son bien surtout si le futur vendeur vit à Paris ou dans une des villes qui se préparent à accueillir les Jeux olympiques et paralympiques ? Rappelons que près de 16 millions de touristes y sont attendus selon l’office du Tourisme et des Congrès de Paris du 26 juillet au 11 août et du 28 août au 8 septembre. Parmi eux se trouvent peut-être d’éventuels investisseurs. Alors faut-il vendre maintenant ou appliquer la morale de La Fontaine dans sa fable Le lièvre et la tortue : « Rien ne sert de courir ; il faut partir à point ? »

Ymanci, expert en crédit immobilier, ne va pas vous dicter ce que vous devez faire. Cette décision vous appartient entièrement. Mais cet article vous permettra, nous l’espérons, de prendre du recul face à ce choix complexe, et de diminuer la pression légitime chez un futur vendeur pour vous aider à prendre la bonne décision selon vos attentes, vos projets, vos urgences.

Voici deux paramètres non négligeables qui font dire à certains experts de l’immobilier qu’il est préférable de reporter la vente. Quels sont-ils ? Il s’agit des Jeux olympiques 2024 et de l’incertitude du marché même si l’année démarre sous de meilleurs auspices, contrairement à 2023.

JO 2024 : la première raison avancée par les experts de l’immobilier     

Prenons l’exemple d’un propriétaire, habitant à Paris, ville hôte des jeux de la XXXIIIe olympiade. Vous, peut-être qui nous lisez ! Doit-il vendre son bien immobilier dès à présent ou attendre la fin de cette compétition sportive, qui est l’une des plus suivies sur la planète ? Deux cas de figure sont possibles. Soit, il doit partir dans l’urgence, en raison d’une mutation ou d’une séparation. Dans ce cas, la question ne se pose pas. Il va mettre son bien immobilier sur le marché au plus vite. Soit, il veut s’installer dans une ville à taille humaine mais proche de Paris comme Orléans, Rouen ou encore Lille pour avoir les avantages sans trop d’inconvénients. Pour lui, il n’y a aucune urgence. Le moment est peut-être venu de prendre le temps de la réflexion.

Les JO de Paris 2024 : une aubaine financière pour les propriétaires

Des milliers de touristes vont affluer vers Paris, qui reçoit les JO pour la troisième fois de son histoire après ceux de 1900 et 1924, et vers d’autres grandes villes françaises. Ils vont chercher à se loger dans des hôtels, des campings mais aussi chez des particuliers, dont les habitations seront de préférence bien situées, confortables, bien desservies par les transports en commun et les commerces, à des prix abordables. En ces temps d’inflation, des propriétaires escomptent bien tirer profit de cet événement en louant leur bien immobilier, avant de le mettre en vente, à des touristes de passage dans l’Hexagone cet été et prêts à débourser des sommes rondelettes. Si nous nous basons sur une étude réalisée en mai 2023 par l’Ifop pour le cabinet Deloitte, certains tarifs ont bondi de 85 %. Un appartement T1 est susceptible de se louer plus de 2 000 € la semaine.

Voilà pourquoi de nombreux Parisiens, mais aussi des Banlieusards et des Français, en général, vont sauter sur l’occasion. Rappelons que Paris et sa périphérie, dont Saint-Denis, ne seront pas les seules villes à accueillir des épreuves olympiques. Bordeaux, Nantes, Lyon, Saint-Etienne, Nice, Marseille, Villeneuve-d’Ascq près de Lille, Châteauroux sans oublier Tahiti, la plus grande et la plus peuplée des îles de Polynésie française, ont aussi été retenues.

À Paris, désignée à maintes reprises capitale de la mode et des amoureux, mais aussi en France, considérée comme le pays de la gastronomie, les propriétaires sont autorisés à louer leur résidence principale jusqu’à 120 nuits par an, sans avoir besoin d’une autorisation de changement d’usage, conformément à la réglementation en vigueur. Si la limite de 120 jours est franchie, le propriétaire peut récolter une forte amende. Un séjour ne peut pas dépasser 90 jours pour un même locataire. Apprenez aussi que les chambres louées seules chez l’habitant ne sont pas concernées par cette limite.

Les JO de Paris 2024 : auront-ils un impact sur l’immobilier ?

Les propriétaires d’un bien immobilier pourront-ils compter sur « l’effet JO » ? Il semble que cet événement sportif, là où il passe, suscite une demande croissante et une hausse significative des prix immobiliers. Si nous nous fions aux chiffres des deux dernières décennies, la réponse est évidente. Le m² a pris 22 % après les Jeux olympiques de Tokyo en 2021 ; 24 % après Londres en 2012 et 14 % après Athènes en 2004. À Rio, en 2016, « l’effet JO » avait arrêté la baisse des prix que la ville n’avait pas réussi à enrayer. Paris espère connaître le même sort alors que le mètre carré a perdu 4,5 % en moyenne sur douze mois à Paris.

Si « l’effet JO » se vérifiait cet été, il pourrait redynamiser le marché. Les opportunités d’investissement pourraient être nombreuses et réelles notamment dans des départements tels que la Seine-Saint-Denis. Ce département de l’Île-de-France a subi plusieurs aménagements que la population dionysienne pourrait exploiter dès que les caméras ne filmeront plus et que le flot de touristes se sera retiré. En effet, les infrastructures construites pour les Jeux olympiques pourraient le rendre plus attractif, donc très convoité par d’éventuels investisseurs.

Un marché encore balbutiant : la deuxième raison avancée par les experts de l’immobilier       

Certes, l’année 2024 démarre mieux que la précédente marquée entre autres par :

• Une hausse importante des taux d’intérêt.
• Des crédits refusés.
• Une pénurie de logements neufs après l’arrêt de plusieurs constructions.
• Des prix de vente trop élevés.
• Un pouvoir d’achat insuffisant.
• …

Il va sans dire que les futurs vendeurs ont gardé un œil sur l’actualité de l’immobilier pour rester informés des évolutions du marché. Et les premières informations recueillies semblent encourageantes pour 2024 :

• Baisse amorcée des prix de l’immobilier.
• Stabilisation prévue des taux immobiliers avant une baisse possible. Le taux moyen devrait atteindre 3,25 %, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, en fin d’année.
• Retour progressif des établissements financiers sur le marché.
• Nouvelle réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les petites surfaces.
• Nouvelles règles d’octroi des crédits immobiliers en 2024.
• Gel des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) après plusieurs hausses successives.

Ces annonces pourraient convaincre les candidats à la vente, mais aussi à l’achat de franchir à nouveau le pas. Cependant, cette année va-t-elle tenir ses promesses ? Il est encore tôt pour le dire même si François Villeroy de Galhau, directeur de la Banque de France, interrogé par le quotidien régional Ouest France, le 8 février 2024, a adopté un discours rassurant :

Les taux de la Banque Centrale Européenne sont stabilisés depuis septembre (2023). Ceux du livret A le sont depuis début 2023 et les taux longs sur les marchés financiers ont baissé. Donc les taux immobiliers devraient se stabiliser puis baisser au cours de l’année 2024.

Vendre après les JO 2024 : une stratégie à double tranchant pour un propriétaire ?  

Admettons qu’un propriétaire décide de vendre après les JO 2024 car son petit doigt lui a dit que « l’effet JO » se ferait ressentir et que les dires de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, qui a récemment estimé que la situation devrait être plus favorable en fin d’année 2024, se vérifieraient. Son petit doigt lui a-t-il aussi confié que le fait de vendre après les JO 2024 pouvait se révéler à double tranchant ? En effet, il y a plusieurs critères à prendre en considération comme :

L’offre et la demande 

Si tous les propriétaires attendent l’après Jeux olympiques pour mettre en vente leurs logements, la concurrence risque d’être rude et d’allonger les délais de vente. Les vendeurs devront se montrer vigilants, plus habiles en surveillant cet état de fait et en ne surestimant pas la valeur de leur logement, dans le but de réaliser une plus-value. Si les prix ne baissent pas, les futurs acheteurs peuvent effectivement ne pas être au rendez-vous en dépit des éclaircies annoncées. Notons que les demandes se sont appauvries, ces derniers mois, notamment dans l’immobilier neuf.

Le désintéressement de certains investisseurs pour les métropoles

Les grandes métropoles, dont Paris fait partie, n’ont plus forcément les faveurs des investisseurs. Jugées souvent trop chères, elles n’apparaissent plus aussi attractives à leurs yeux. Beaucoup d’entre eux optent pour des villes de taille moyenne avec des prix plus abordables, comme Le Havre ou encore Clermont-Ferrand.

Les JO de Paris 2024 : les acheteurs dans tout ça ?

Nous avons fait effectivement la part belle aux propriétaires. Maintenant, arrêtons-nous un instant sur le cas des acquéreurs qui, par exemple, ne veulent plus payer de loyer et de charges pour un logement qui n’est pas le leur. Car sans acheteur, il n’y aurait pas de vendeur. La même question se pose pour les acquéreurs : doivent-ils patienter jusqu’à ce que l’euphorie, provoquée par les JO, retombe ou se porter acquéreur d’un bien immobilier avant l’événement ? Eux aussi savent que le marché immobilier se remet doucement sur les bons rails. Que les taux d’intérêt ne sont plus exorbitants, que les banques, qui avaient fermé les vannes, ont décidé de les rouvrir… Mais ils savent aussi que les propriétaires ne veulent pas brader leur bien immobilier ou qu’ils ont tendance à le surestimer.

Acheter maintenant ou après les JO 2024 ?

Se lancer dans l’achat d’un bien immobilier après un tel événement sportif peut comporter des risques, notamment pour un futur investisseur disposant d’un budget modeste. Certains propriétaires, ayant pour objectif de réaliser une plus-value, peuvent afficher un prix trop élevé. Signalons que les prix et les taux d’intérêt sont souvent les principaux obstacles à l’achat pour de futurs acquéreurs. Là encore, l’urgence d’une telle décision et le temps seront déterminants. Sans omettre l’offre et la demande.

L’afflux d’offres sera-t-il profitable aux acheteurs ? 

Si les propriétaires raisonnent tous de la même manière et attendent la fin des Jeux olympiques pour essayer notamment de profiter de ses retombées, les offres risquent de se multiplier et de provoquer l’engorgement du marché. Une situation qui pourrait faire les affaires de l’acheteur. Ce dernier sera à même de négocier en vue de faire baisser le prix de vente. Une baisse qui lui permettrait de bénéficier d’une capacité financière adaptée à ses moyens.

Vous accompagner : la force d’Ymanci

Nos lecteurs détiennent maintenant quelques informations qui les aideront à se décider plus facilement. Si l’un d’eux hésite encore, il peut compter sur Ymanci, société experte aussi en rachat de crédits et en assurance de prêt. Une de ses forces réside dans l’accompagnement. Nos professionnels sauront délivrer un avis éclairé et adapté à chaque demande et à chaque profil : vendeur, acheteur, primo-accédant ou propriétaire avisé. Ils se rendront disponibles pour répondre à leurs interrogations, les accompagner dans ce nouveau défi, leur trouver le meilleur financement concernant la vente ou l’achat d’une maison ou d’un appartement surtout si la négociation n’est pas leur tasse de thé.