Bien immobilier : tour d’horizon des épargnes pour se constituer un apport personnel

Publié le 19 août 2024, mis à jour le 26 août 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Tous les voyants permettant l’acquisition d’un bien immobilier ne sont pas encore passés au vert. Certes des courtiers spécialisés dans les crédits immobiliers, se montrent optimistes à la suite des diverses annonces faites pendant le premier semestre 2024. Le second semestre a même commencé sur une note positive selon ces mêmes agences de courtage qui ont constaté que les taux pour un prêt immobilier de courtes durées restaient plutôt stables et que ceux sur de longues durées commençaient à diminuer dans des établissements bancaires, toujours en quête d’une nouvelle clientèle. Un constat encourageant même si cette tendance baissière ne concerne pas toutes les régions françaises. Selon certains spécialistes du courtage, les taux les plus attractifs se trouveraient aujourd’hui en région Auvergne-Rhône-Alpes. En revanche, la Normandie, la Bourgogne-Franche-Comté et l’Outre-mer afficheraient des taux plus élevés.

Comme nous le stipulions au début de cet article, le marché de l’immobilier ne voit pas encore la vie en rose. Mais cette diminution des taux, surtout moyens, associée à la baisse des prix de l’immobilier dans certaines régions, ont permis au pouvoir d’achat des ménages français de reprendre de la vigueur. Les futurs acquéreurs peuvent voir plus grand au propre comme au figuré. Grâce à cette combinaison, plusieurs profils peuvent, en effet, gagner des mètres carrés supplémentaires.

Comme l’optimisme de certains courtiers peut être contagieux, vous envisagez donc de vous lancer dans un projet immobilier dans les prochains mois pour acheter votre première résidence principale ou pour investir pour transmettre un patrimoine.

Pour vous aider à réaliser ce projet immobilier, nous allons aujourd’hui nous intéresser à l’apport personnel. Et plus spécialement les produits d’épargne que vous pouvez utiliser comme apport personnel, en fonction de votre profil d’emprunteur, de votre situation personnelle.

Achat d’un appartement ou d’une maison : qu’est-ce qu’un apport personnel ?

Vous vous apprêtez à prendre rendez-vous avec l’établissement prêteur qui financera votre prochain crédit, pour calculer notamment votre capacité d’emprunt. Mais avez-vous pensé à l’apport personnel souvent réclamé par les banques ? Quatre choses à savoir sur cet apport personnel, qui est un élément important avant de recourir à un emprunt bancaire, nécessaire pour un achat immobilier : 

• Il sert, entre autres, à couvrir certains frais, comme les frais de notaire, les frais de garantie, etc.
• Il rassure les prêteurs puisqu’il témoigne de la capacité de l’emprunteur à épargner.
• Il peut provenir d’une épargne salariale, d’un héritage, d’une donation ou des économies réalisées par le ménage.
• Il doit généralement représenter minimum 10 % du prix d’achat de votre bien immobilier. 

Si le montant de votre apport personnel est important, il facilitera notamment l’octroi d’un prêt immobilier auprès des banques, mais il offrira aussi de meilleures conditions de taux.

Acheter un bien immobilier : quels sont ces produits d’épargne ?

Certes, le marché immobilier se remet doucement sur les bons rails, mais il est peu probable que vous échappiez à l’apport personnel. Cela tombe bien puisque vous placez de l’argent depuis des années pour assurer vos arrières en cas d’un aléa de la vie. Est-ce que le pécule que vous vous êtes constitué peut servir d’apport personnel pour une acquisition immobilière ? Existe-t-il d’autres produits d’épargne qui peuvent servir d’apport personnel et vous permettre de réaliser ce projet en 2024 ou plus tard, beaucoup plus tard ? Oui et nous allons les découvrir maintenant. 

Le plan épargne logement (PEL)

Le taux de rémunération de ce produit d’épargne a été revalorisé à 2,25 % depuis le 1er janvier dernier, contre 2 % auparavant. Seulement pour les nouveaux contrats. Les Français, ayant ouvert un PEL avant cette date, ne sont pas concernés par cette revalorisation. En conséquence, la rémunération restera celle en vigueur à la date d’ouverture du plan épargne logement. Le plafond du PEL est de 61 200 €, un joli pécule quand il s’agit d’un apport personnel.

Les inconvénients de ce placement sont notamment que les fonds ne peuvent pas être débloqués avant quatre ans, sous peine de pénalités, et que les taux d’emprunt du prêt dépendent de sa date d’ouverture :

• 3,20 % entre février 2015 et janvier 2016.
• 2,70 % entre février 2016 et juillet 2016.
• 2,20 % entre août et décembre 2022.
• 3,20 % depuis janvier 2023.  
• 3,45 % depuis le 1er janvier 2024

Et que les intérêts sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Le compte épargne logement (CEL)

Le taux de rémunération de ce produit, plus souple que le PEL, est fixé à 2 % depuis février 2023. Mais il peut varier puisqu’il dépend de celui du Livret A. L’emprunteur doit également détenir ce compte d’épargne pendant au moins 18 mois avant de pouvoir bénéficier d’un crédit pour financer son projet immobilier à un taux préférentiel. La capacité d’un CEL est généralement plafonnée à 15 300 €, sauf dans certains cas comme la capitalisation des intérêts. Cette épargne offre la possibilité d’emprunter pour : 

• Financer un achat immobilier.
• Mettre sur pied un projet de construction.
• Réaliser des travaux de rénovation avec des conditions de prêt établies à l’avance.
• Acheter des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). 

Le CEL vous permet d’emprunter jusqu’à 23 000 € pour une durée allant de 2 à 15 ans.

À retenir : s’ils sont ouverts dans le même établissement bancaire, le PEL et le CEL peuvent être complémentaires. Le cumul de ces deux produits d’épargne peut ainsi booster votre capacité d’emprunt.

Le livret A

Ce produit d’épargne propose un taux d’intérêt de 3 % jusqu’au 31 janvier 2025. Le plafond de ce placement est fixé à 22 950 €, hors intérêt. L’avantage du livret A est que les intérêts générés ne sont pas imposables sur le revenu et sont exonérés des prélèvements sociaux. Si vous voulez devenir propriétaire dans les mois qui viennent, les capitaux peuvent être débloqués rapidement.

Le livret de développement durable et solidaire (LDDS)

Ce placement offre le même taux d’intérêt (3 %) et les mêmes avantages fiscaux que le livret A. En revanche, son plafond est fixé à 12 000 €.

Le livret d’épargne populaire (LEP)

Il est dédié aux personnes dont les revenus sont modestes. Son taux d’intérêt est, à ce jour, très attractif : 4 % depuis le 1er août 2024.  Son plafond est fixé à 10 000 € depuis le 1er octobre 2023. Les intérêts du LEP sont exonérés d’impôts, comme le LDDS ou le Livret A.

Le saviez-vous ? Le livret A, le LDDS et le LEP sont garantis par l’État. Ils sont stables, offrent une fiscalité avantageuse ainsi qu’une gestion simple de l’épargne. Les fonds placés sont disponibles dès que vous le souhaitez.

L’épargne salariale comme le plan d’épargne entreprise (PEE) ou le plan d’épargne retraite (PER)

Ces dispositifs, mis à la disposition par l’employeur, constituent un motif de déblocage anticipé pour l’achat d’une résidence principale. C’est-à-dire qu’en tant que primo-accédant, par exemple, vous n’êtes pas obligé d’attendre 5 ans ou l’âge de la retraite pour disposer des capitaux placés.

Le compte sur livret (CSL)

Aussi appelé livret bancaire, ce produit d’épargne permet à l’épargnant de placer son argent contre rémunération puis de récupérer l’intégralité des sommes placées dès qu’il le désire, sans aucune pénalité. L’âge, la résidence, la nationalité ne sont pas un obstacle à l’ouverture d’un CSL. Même les mineurs, avec une autorisation du représentant légal, peuvent bénéficier de ce placement. Il n’y a aucune limite de plafond pour le compte sur livret.

Attention, ces placements ci-dessus ne correspondent pas forcément à votre profil, à vos attentes. Il faut le choisir en fonction des facteurs suivants :  

• La date à laquelle aura lieu le futur investissement à court ou à long terme.
• L’assurance de pouvoir compter sur votre argent quand bon vous semble.
• La capacité d’épargne correspondant à votre objectif.
• Votre situation fiscale. Les placements qui ne sont pas imposables seront bien évidemment plus avantageux.

En tant que primo-accédant, vous ne connaissez pas forcément tous les tenants et les aboutissants d’un projet immobilier. Ymanci, spécialisée dans le regroupement de crédits depuis 1999, le crédit immobilier et l’assurance emprunteur, possède des dizaines d’agences de courtage réparties sur le territoire français. N’hésitez donc pas à solliciter un de nos courtiers.  

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