C’est en France que les crédits immobiliers sont les moins chers en 2023 

Publié le 16 novembre 2023, mis à jour le 03 avril 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Le premier sous-gouverneur de la Banque de France, Denis Beau, a réaffirmé le 10 novembre dernier que la France avait le crédit immobilier le moins cher et le plus abondant de la zone euro. En moyenne, les crédits sont à 4,25 % en Europe. En France, les taux sont en dessous de 4 %. Denis Beau rappelle à ce titre :

On sort d’une période totalement exceptionnelle de taux très bas, liée à la politique monétaire très accommodante enclenchée depuis 2015. On retrouve aujourd’hui, logiquement, des niveaux de taux et de production d’avant 2015.

Au printemps 2023, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, avait tenu les mêmes propos sur l’antenne de RTL :

Le crédit immobilier est évidemment plus cher aujourd’hui qu’il ne l’était il y a deux ou trois ans, quand il y avait ces taux d’intérêt exceptionnellement bas. Mais c’est en France qu’il est le moins cher d’Europe et qu’il est le plus abondant d’Europe.

Est-ce que cette double affirmation va booster le moral des Français qui veulent se lancer dans l’achat d’un bien immobilier ? Rien n’est moins sûr ! Les Français rencontrent toujours des difficultés à accéder à un financement bancaire. Et cette complexité a provoqué la chute du nombre de transactions, ces derniers temps. Les notaires de France font état d’un recul de près de 17 % sur un an, fin août 2023. La production d’emprunts immobiliers est passée sous la barre des 10 milliards d’euros, à 9,2 milliards d’euros en septembre.

Crise de l’immobilier en France : la faute à qui ?

L’accession à un prêt immobilier est compliquée à cause de :

• La hausse des taux d’intérêt. Ils ont été multipliés par 4 depuis le début de l’année 2022 : de 1,10 % en moyenne sur 20 ans, hors assurance emprunteur immobilier et coût des sûretés (cautionnement, hypothèque, nantissement…), à 4,35 % à ce jour.
• L’inflation qui oblige la Banque de France à revoir mensuellement, depuis février 2023, le taux d’usure.
• La limite du taux d’endettement et de la durée de remboursement du prêt immobilier décidées par le HCSF.
• La politique d’attente des vendeurs de biens immobiliers, qui ne veulent pas vendre à perte.

Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximal que les banques ou les organismes prêteurs sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un emprunt immobilier à un particulier. Ce taux a vocation à protéger les acquéreurs. Sans lui, ces derniers pourraient se retrouver dans une situation financière difficile si les prêteurs n’en faisaient qu’à leur tête en proposant des taux trop élevés.

Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, revenait le 9 novembre 2023 sur le fait que les acheteurs ne trouvent pas de prêt et que les vendeurs sont frileux, car ils craignent de dilapider leur patrimoine :

 La maladie, c’est l’inflation et elle est très ressentie par nos concitoyens. Le remède, ce sont les taux d’intérêt. C’est un remède qui n’est pas agréable mais qui est efficace et qui ancre notre engagement de ramener l’inflation vers 2 %.

Comment combattre l’inflation ?

Cette tâche revient à la Banque centrale européenne (BCE), qui essaie de lutter en augmentant ses taux directeurs. Le mois dernier, la BCE a mis un frein au durcissement de sa politique monétaire en stabilisant ses taux directeurs qui servent de référence aux banques commerciales pour fixer leurs taux d’intérêt.

Crédits immobiliers : l’espoir fait vivre ! 

La progression des prix de l’immobilier et la hausse des taux d’intérêt, constatées ces dernières années, ont pesé sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages français. Une lueur d’espoir se profile à l’horizon à la suite du repli des prix immobiliers dans certaines métropoles françaises. Doucement mais sûrement ? Cependant, ceux qui veulent devenir propriétaires se heurtent parfois aux règles d’octroi fixées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) :

• le taux d’endettement fixé à 35 % des revenus nets, assurance de prêt comprise.
• La durée de remboursement.

Concernant la durée de remboursement, le HCSF a décidé de l’assouplir le 4 décembre 2023. Si le montant des travaux de rénovation dans un bien ancien est supérieur à 10 % du coût de l’opération, la durée maximale du crédit immobilier sera de 27 ans au lieu de 25 ans. Jusqu’à cette décision, il fallait que les travaux représentent 25 % du coût total de l’emprunt pour obtenir un tel allongement. Pour les autres prêts, la durée du crédit reste toujours limitée à 25 ans, sauf dans des cas bien précis comme la vente sur plan. Elle peut monter à 27 ans dont deux ans de différé de remboursement.

Ces règles du HCSF, qui permettent de protéger les emprunteurs du surendettement, seraient responsables du ralentissement de la production de crédit en France pour certains professionnels qui gravitent dans ce secteur, et pour de nombreux acquéreurs. Tout ce petit monde souhaiterait bien évidemment un assouplissement de ces règles. Denis Beau, qui pense que la politique monétaire va donner des résultats, n’abonde pas dans leur sens.

Dans d’autres pays, les normes du HCSF ne s’appliquent pas et pourtant la production de crédit n’est pas plus forte.

Et d’ajouter :

D’autre part, les banques ne se saisissent pas de leur marge de flexibilité fixée à 20 %. C’est-à-dire que 20 % des prêts peuvent être acceptés hors de la norme. Or, les banques, qui octroient des crédits immobiliers aux Français, n’ont utilisé cette marge de flexibilité qu’à hauteur de 14,3 % sur le troisième trimestre de cette année et 14,7 % en septembre.