Guide Comprendre le crédit immobilier

Les spécificités du prêt immobilier

Les spécificités du prêt immobilier
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Table des matières

La personnalisation du dossier de montage de votre prêt

Le prêt à paliers 

Il s'agit de programmer des mensualités qui s'adaptent à une situation financière provisoire et définies dans le temps (baisse ou hausse de revenus, charge de prêts existants). Ces mensualités sont determinées à la souscription de l'offre de prêt, elles sont donc connues à l'avance. Le prêt à paliers peut se révéler intéressant dans certains cas. Par exemple, pour un étudiant en médecine qui souhaite souscrire un prêt et qui sait que les revenus de son internat sont plus faibles que ceux qu’il percevra une fois ses études finalisées, ou à l’inverse pour un futur retraité qui souhaite anticiper la diminution de ses revenus.

 

Le prêt lissé 

Il s’agit d’une option intéressante dans le cas où vous disposez de multiples prêts qui présentent des durées de remboursement différentes pour financer votre bien immobilier. Avec le prêt lissé, vous rembourserez une ou plusieurs échéances dont le montant total demeurera constant. Par exemple, si vous cumulez un Prêt Employeur et un PTZ + (Prêt à Taux Zéro +), vous avez tout à fait la possibilité de faire appel à ce type de prêt. Le fait de lisser le prêt bancaire autour de ces prêts vous permet de profiter d’un taux d’endettement stable sur toute la durée de votre prêt.

 

Le différé (franchise)  

Le prêt différé correspond à la période durant laquelle les fonds ont été mis à votre disposition par votre banque sans que vous soyez tenu de commencer à la rembourser. En cas de différé partiel, l’emprunteur ne s’acquitte que des intérêts lors de la période de différé. En cas de différé total, l’emprunteur n’effectue aucun remboursement, ni sur les intérêts, ni sur le capital, sur cette période. L’assurance emprunteur est quant à elle due pendant toute la durée d’utilisation du crédit (différé compris).

 

Le préfinancement (anticipation ou période d'utilisation) 

Grâce au préfinancement, vous pouvez souscrire un prêt sans avoir à vous acquitter des mensualités totales en ne payant que des intérêts intercalaires le temps de votre période de déblocage. Lorsque vous aurez utilisé l’enveloppe totale de votre prêt, vos mensualités prévues démarreront le mois suivant. Cette option peut être interessante en cas de travaux ou de construction car elle permet de débloquer les fonds étape par étape du chantier mais aussi de limiter les mensualités, vous permettant, par exemple, de verser un loyer pour un logement de transition. Cette période de déblocage s’ajoute à la durée de remboursement de votre prêt initialement prévue. Vous pouvez également voir avec votre banque pour vous exonérer du paiement de ces intérêts pendant la période de déblocage. Toutefois, les intérêts intercalaires accumulés pendant la période de travaux seront à additionner au capital emprunté. Si vous le souhaitez, vous pouvez demander à votre banque une mise en amortissement immédiate afin de démarrer l’amortissement de votre prêt même pendant cette période de déblocage.

 

Le prêt progressif 

Il prévoit des mensualités qui peuvent évoluer à la hausse chaque année en fonction d’un pourcentage connu à l’avance (en général 1%). La progression est connue à l'avance sur toute la durée du prêt, on connaît ainsi ces mensualités de la première à la dernière échéance de remboursements. Par exemple, pour un prêt progressif, pour un emprunt de 150 000 € sur 25 ans à 1,35%, la mensualité de la première année serait de 525,36 €(hors assurance), et la dernière année cette mensualité serait à 667,07 €.  Pour un prêt amortissable classique avec des mensualités constantes, le client aurait payé la même mensualité pendant toute la durée de son prêt à hauteur de 589,39 €.

Les options

L'option de modulation 

Le taux est fixe mais les mensualités sont modulables. Il permet d’augmenter ou de diminuer volontairement les mensualités de son prêt. Cela a pour impact d'allonger ou de raccourcir la durée totale ce qui aura des conséquences sur le coût total du crédit. Cette option vous permettra d'augmenter vos mensualités si vous bénéficiez de ressources supplémentaires, ou à contrario, elle vous permettra de diminuer vos mensualités si vous faites face à un changement de situation. Attention, une période d'un an doit s'écouler entre chaque demande de modifications. Cette modulation peut être gratuite ou facturée selon les banques.

 

L'option report de mensualité (pause) 

Elle permet de stopper temporairement tout ou partie de son échéance. Cette option négociée avec votre banque peut se révéler utile en cas d’accident de la vie. Toutefois, en arrêtant les mensualités sur une période donnée, notez que la durée du prêt va s'allonger pour venir compenser ce report. Cette option est soumise à validation de la banque car elle se doit d'être adaptée à une certaine situation (accident, décés,..). Cependant, il vaut mieux effectuer une demande de report à votre banque plutôt que d'essuyer d'autres frais bien plus coûteux voire même des rejets pouvant entraîner un fichage Banque de France.

 

L'option double mensualité (13ème mois)

Certaines banques peuvent vous proposer dans les conditions générales de votre prêt la possibilité de rembourser une treizième mensualité (hors assurance) chaque année. Cette mensualité sera composée uniquementde capital et ne comprendra pas d'intérêts. Ce mini remboursement anticipé vous permet de réduire le capital réalisé chaque année. Ainsi, à la clé un capital optimisé !

Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA)

Un prêt immobilier peut tout à fait être remboursé partiellement ou totalement par anticipation. Toutefois, pour rembourser un prêt par anticipation, la banque va exiger au minimum un dixième du montant emprunté. De plus, elle vous demandera de payer des pénalités, il s’agit des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé). Le remboursement anticipé peut intervenir dans le cadre :

Certaines situations peuvent bénéficier d'une exonération : mutation, décès, divorce, ...

Si vous êtes concerné par ces IRA, sachez qu’elles sont plafonnées par la loi. Les IRA ne peuvent excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Le contrat de prêt peut toutefois interdire un remboursement anticipé d'un montant égal ou inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde.

Sachez que ces indemnités sont négociables, n'hésitez pas à en faire la demande lors de la constitution de votre prêt.