Devenir propriétaire : conseils pour financer un bien immobilier sans apport personnel

Publié le 15 juillet 2022, mis à jour le 12 septembre 2024 par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

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Vous ne pouvez pas vous jeter tête basse dans un investissement immobilier. Un tel investissement, qui court souvent sur de longues années, se prépare notamment financièrement avec minutie. Seulement voilà, que se passe-t-il quand vous souhaitez devenir propriétaire d’une résidence principale en France, mais que vous ne possédez aucun apport personnel. Êtes-vous condamné à rester locataire toute votre vie ou du moins le temps que vous économisiez ? Ne soyez pas défaitiste ! Votre demande ne sera pas forcément rejetée. De nos jours, il est possible d’obtenir un prêt sans apport pour financer l’achat de votre logement à Paris, Lyon ou encore Marseille. Cependant, cet investissement immobilier se fera sous certaines conditions pour obtenir un prêt.

Vous souhaitez souscrire un prêt immobilier sans apport ? Dans cet article, nous allons vous aiguiller vers les démarches à accomplir pour préparer avec efficacité votre dossier de demande de prêt immobilier afin de convaincre les banques ou les organismes de crédit de vous faire confiance. 

Achat immobilier sans apport personnel : de quoi parle-t-on ?

Lors d’une transaction immobilière, l’acquéreur peut financer son projet avec ses fonds propres. Il peut également solliciter un emprunt auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit. Opter pour l’achat d’une résidence principale sans apport signifie que le particulier qui veut devenir propriétaire d’un logement ne dispose d’aucune mise de départ. Par conséquent, la totalité du prix de vente du futur logement sera financée au moyen d’un emprunt bancaire. Pour les banques ou les organismes de crédit, un prêt sans apport personnel équivaut à un financement ou à un crédit à 110 %. Ce taux de 110 % désigne 100 % du montant de l’achat immobilier plus 10 % de frais annexes comme les frais de notaire, les frais de garantie, etc. Sans oublier les frais relatifs à votre assurance emprunteur qui seront intégrés dans le montant de la mensualité du prêt à rembourser. 

Prêt immobilier pour devenir propriétaire : de quoi est constitué un apport personnel ? 

Dans le cadre d’un emprunt, l’apport personnel représente les fonds propres que l’acquéreur peut injecter dans l’opération. Cette mise de départ vient en complément du crédit immobilier. Elle doit financer partiellement la transaction. Cet apport peut être constitué : 

• Des économies de la personne qui veut souscrire un crédit.
• D’un héritage.
• D’une donation.
• D’une somme d’argent provenant d’un compte épargne.
• D’indemnités de licenciement.
• D’un prêt familial.

Crédit immobilier pour devenir propriétaire : quels sont les frais d’acquisition liés à l’achat d’un logement en France ? 

Généralement, pour accorder un prêt immobilier, les prêteurs réclament un apport personnel qui équivaut à 10, voire 20 % du montant de l’achat immobilier. Cet apport financier minimum permettra la prise en charge des dépenses d’acquisition par l’acquéreur. Ces dépenses d’acquisition ou ces frais annexes englobent les garanties et les frais de dossier. À cela, s’ajoutent les droits d’enregistrement, les frais de notaire et les honoraires de l’agence immobilière.

Les frais liés au coût du prêt immobilier

Différents frais annexes sont à prendre en compte pour la souscription de votre crédit immobilier. Pour l’étude de votre demande de prêt, les établissements bancaires vous facturent des frais de dossier. Pour vous accorder l’emprunt immobilier, les banques vous demandent de souscrire un contrat d’assurance emprunteur. L’assureur prend en charge le remboursement des mensualités ou du capital en cas de sinistre (décès, invalidité, incapacité, etc.). À ces dépenses s’ajoutent des frais de garantie (caution, hypothèque, etc.). En cas de défaillance de remboursement dans les mensualités, les banques sont assurées d’être payées.

Vous faites appel à un courtier pour votre recherche de prêt immobilier sans apport ? Des frais de courtage sont à inclure dans le coût de votre prêt immobilier.

Les frais d’acquisition ou frais de notaire

Les organismes bancaires vous demandent un apport pour couvrir les frais d’acquisition appelés communément frais de notaire. Ils se composent des droits d’enregistrement, des frais de débours et des émoluments de l’officier public. C’est un pourcentage calculé sur le prix d’achat du logement. Il diffère selon les types de biens immobiliers. Ainsi, pour un bien dans l’ancien, comptez entre 7 et 8 % du prix d’achat. Pour une résidence dans le neuf, le taux oscille entre 2 et 3 %.

Les frais d’agence immobilière

Si vous faites appel à une agence immobilière pour votre projet d’accession à la propriété, ses honoraires font également partie des frais à inclure dans votre plan de financement. Ils correspondent à un pourcentage du prix de cession et sont inclus dans le prix de vente. Le taux moyen avoisine les 5 %.

N’oubliez pas également d’inclure dans votre plan de financement, les dépenses réalisées après votre achat immobilier comme les frais de déménagement ou la souscription d’une assurance habitation.

Emprunter pour devenir propriétaire : l’apport personnel peut-il contenir des prêts aidés ?  

L’apport personnel sert généralement à couvrir les frais liés à un achat immobilier. Que se passe-t-il si vous n’en avez pas ? Existe-t-il des aides rendant possible l’accession à la propriété même sans apport ? Autant de questions que vous risquez de vous poser si vous souhaitez devenir propriétaire. Ne vous démoralisez pas ! Les particuliers, même les primo-accédants, peuvent compter sur certaines aides et ainsi s’appuyer sur un certain nombre de prêts réglementés. En effet, ils entrent dans le calcul de l’apport personnel. Il s’agit principalement du  prêt à taux zéro, du prêt action logement ou encore du prêt épargne logement.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est plus connu sous l’acronyme PTZ. Cette aide permet de soutenir l’accession à la propriété pour des ménages aux revenus modestes et intermédiaires. Le prêt à taux zéro permet de réaliser le rêve des primo-accédants qui veulent acquérir une résidence principale. Ce dispositif a été prolongé par le Gouvernement jusqu’en 2027 et va subir des changements pour assouplir certaines règles dès 2024.

Le prêt action logement (ex-prêt 1 % logement)

Cette aide est une solution de financement destinée à un particulier qui veut acquérir ou faire construire sa résidence principale en bénéficiant de conditions plus avantageuses comme un taux d’intérêt réduit ou encore l’absence de frais de dossier.

Le prêt épargne logement

Le prêt épargne logement, issu d’un plan épargne logement (PEL), fait également partie des prêts constitutifs d’apport personnel pour l’achat d’une maison ou d’un appartement.

Les différents prêts des caisses de retraite et les prêts familiaux peuvent également être considérés comme un apport personnel lors de la demande de crédit. En revanche, le prêt d’accession sociale ne peut pas être associé à un crédit immobilier classique.

Prêt immobilier sans apport personnel : que va regarder une banque ou un organisme de crédit ?

Pour bénéficier d’un prêt immobilier sans apport, le candidat à un crédit immobilier doit inspirer confiance aux banques ou aux organismes d’emprunt. Dans ce cas, les conditions d’octroi d’un prêt immobilier sont plus rigoureuses.

Pour une banque ou un organisme de crédit, votre demande de prêt sans apport devra se montrer particulièrement convaincante en matière de revenus, de tenue de compte, de cohérence de projet, de situation professionnelle, etc.

Comment mettre en valeur son dossier de prêt immobilier sans apport personnel ? 

Un dossier de prêt immobilier sans apport personnel doit mettre en valeur : 

• Une situation financière stable rendue possible grâce notamment à votre statut professionnel : contrat à durée indéterminée (CDI)… 
• Un compte en banque sans incident de paiement. 
• Une caution solidaire offrant des garanties élevées. 
• Une capacité d’emprunt suffisante avec un taux d’endettement (taux d’effort) maximum de 35 %.
• Un reste à vivre qui vous permet de maintenir votre niveau de vie, une fois toutes les charges déduites, y compris les mensualités de vos crédits.
• Un saut de charge pondéré : pour que l’emprunteur puisse rembourser ses mensualités, la banque s’assure qu’il y ait peu de différence entre le montant de votre loyer et celui de vos futures échéances.

Même si vous mettez en valeur votre dossier de prêt immobilier sans apport, notez que votre marge de négociation, ne serait-ce que pour le taux d’intérêt, est très faible.

Que doit contenir un dossier de prêt immobilier sans apport ?

Montrez-vous rassurant aux yeux d’une banque ou d’un établissement d’emprunt. Plus le dossier de demande de crédit sera complet et clair, plus les banques ou les organismes de crédit seront favorables à votre profil emprunteur. Pour les séduire, la demande de prêt sans apport personnel doit être claire et complète. Expliquez votre projet en détail et présentez-le de façon précise, de manière à valoriser votre profil et votre capacité à rembourser votre crédit immobilier. 

Préparez un dossier béton ! Il sera demandé des documents relatifs à votre situation financière, professionnelle ou encore familiale. Pour ce faire, vous devrez, notamment, rassembler les documents suivants. Bien entendu, cette liste est non exhaustive : 

• Les trois derniers bulletins de salaire. 
• Le contrat de travail (un CDI si possible). 
• Les trois derniers relevés de compte en banque.  
• Les justificatifs d’épargne. 
• L’avis d’imposition des taxes foncières. 
• les justificatifs de prêts aidés ;
• les documents relatifs au bien immobilier (compromis de vente, etc.)
• …

Si vous avez eu des incidents de paiement récemment, il est préférable d’attendre quelques mois que vos comptes redeviennent positifs.

Prêt immobilier sans apport : les recommandations du HCSF

C’est le HCSF, le Haut Conseil de stabilité financière, qui recommande aux banques et établissements bancaires de ne pas dépasser un taux d’endettement et un taux d’effort de 35 %. Depuis 2022, cette recommandation est devenue une obligation bien que les banques conservent une marge de manœuvre.

Afin d’éviter les situations de surendettement des ménages, le HCSF préconise également une durée de remboursement de 25 ans maximum et un apport personnel égal au minimum à 10 % du prix du bien. Ce qui explique que les banques n’accordent pas le prêt immobilier sans apport à tous les emprunteurs.

Achat immobilier sans apport : profils des emprunteurs qui séduisent les banques ou les organismes de prêt

Dès que les taux de prêt d’intérêt sont très faibles, la propriété immobilière séduit un nombre croissant de candidats. Toutefois, beaucoup sont freinés par la peur de ne pas décrocher le financement nécessaire pour emprunter sans apport. Il faut savoir que certains profils ont plus de succès que d’autres auprès d’une banque ou d’un établissement de prêt, surtout si vous êtes dans l’une des situations suivantes. 

• Vous êtes jeune, vous venez de rentrer dans la vie active, avec en prime un CDI, et vous êtes primo-accédant. Les banques peuvent comprendre que vous n’ayez pas encore d’économies et elles seront plus enclines à vous prêter pour vous permettre de devenir propriétaire. 
• Vous possédez déjà une épargne. Une qualité puisque vous prouvez votre volonté de bien investir. 
• Vous êtes investisseur et vous souhaitez optimiser votre trésorerie. 

Investir dans le locatif : est-ce plus facile de solliciter un emprunt immobilier sans apport ?

Vous souhaitez emprunter sans apport dans le cadre d’un investissement locatif ? 60 % des crédits immobiliers destinés au financement d’un investissement locatif sont des crédits sans apport personnel. Ce type de dossier s’avère plus rassurant pour les banques ou les organismes prêteurs. En général, l’investisseur est déjà propriétaire de sa résidence principale. Cette situation est sécurisante à deux titres. L’acquéreur n’a plus de crédit en cours sur son logement. Les revenus issus de l’investissement locatif vont couvrir la totalité ou une partie des mensualités de remboursement du prêt immobilier. 

Le profil des établissements bancaires accordant un prêt immobilier sans apport

La plupart des banques proposent le prêt immobilier sans apport ou prêt à 110 %. En revanche, ce n’est pas le cas de toutes les banques en ligne. Quel que soit l’établissement bancaire retenu, vous devrez monter un dossier solide. Par ailleurs, ces organismes vous demanderont des garanties supplémentaires pour être protégés en cas de défaillance dans le remboursement des mensualités.

Emprunter sans apport personnel : ce qu’il faut retenir !

S’il s’agit d’un achat cohérent, vous trouverez sûrement un organisme financier près duquel vous pourrez emprunter et financer ainsi l’octroi de votre appartement ou de votre maison, comme résidence principale. Si néanmoins votre situation est moins avantageuse, votre profil sera considéré comme présentant un risque plus important. Le taux sera moins compétitif et votre capacité d’emprunt moins élevée. 

Comme chacun sait, plus vos finances sont stables, plus vous serez apte à emprunter. En effet, les établissements prêteurs privilégient les bons profils : 

• Contrat à durée indéterminée (CDI), 
• Revenus élevés, 
• Capacité d’épargne, 
• En couple, 
• Emploi stable, 
• … 

Ces éléments augmentent les chances de décrocher rapidement un crédit immobilier sans apport personnel, et de négocier des conditions très attractives. Quoi qu’il en soit, il ne faut pas baisser les bras, car il est souvent possible de trouver des solutions adaptées à son projet immobilier. Le jeu en vaut la chandelle tant les avantages de ce type d’investissement sont nombreux.

Emprunter pour devenir propriétaire d’un appartement ou d’une maison : Ymanci vous aide

Si vous êtes primo-accédant, n’hésitez pas à simuler votre prêt immobilier. Grâce à notre simulateur en ligne, vous pourrez, en tant que futur emprunteur, c’est ce que nous vous souhaitons, estimer vos futures mensualités. Cet outil est simple, rapide et gratuit ! Vous envisagez d’acheter un bien immobilier sans apport personnel ? Il serait aussi peut-être judicieux de vous faire accompagner. Pour vous conseiller, pour vous aider à constituer un dossier solide que la banque ou l’organisme de crédit ne pourra pas refuser, pour négocier le meilleur taux possible, pensez au courtier en prêt immobilier. Ymanci, courtier en prêt immobilier, en regroupement de crédits et en assurance emprunteur, est votre interlocuteur. Ensemble, nous trouverons la solution la plus adaptée à vos attentes, à vos besoins.

Souscrire un prêt immobilier sans apport personnel est possible, à condition d’avoir un bon dossier. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel afin de bien vous préparer.

Vous souhaitez contracter un emprunt immobilier et vous vous demandez si vous correspondez aux critères d’éligibilité ? Découvrez les articles suivants :

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