Quels sont les frais pour l’achat d’un bien immobilier?

Publié le 09 juin 2022, mis à jour le 07 octobre 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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La France est un magnifique pays avec son littoral bordé par des mers et des océans, des lacs, des montagnes, des campagnes. Pour beaucoup, il s’agit même du plus beau pays du monde. Voilà pourquoi, les Français veulent investir dans un bien immobilier pour avoir une résidence principale, une maison secondaire, ou un bien locatif afin de se constituer un patrimoine pour ses vieux jours.  

Certes, une acquisition immobilière est un beau projet. Seulement voilà, ce projet ne doit pas être pris à la légère. Parmi toutes les étapes, il y a celle qui correspond au budget que vous allez investir dans cet achat. Le montant de votre budget global doit être préalablement défini. 

Le montant total de votre crédit va prendre en compte différents éléments tels que la somme totale des intérêts et les frais annexes. Le tout va déterminer le montant de vos mensualités à rembourser et donc des intérêts. Lors de la souscription de votre prêt immobilier, un tableau d’amortissement vous sera soumis. Il permet de récapituler l’ensemble de vos mensualités comprenant les intérêts selon le capital restant dû. C’est ainsi que vous saurez combien vous coûte votre prêt immobilier. 

Outre le remboursement des mensualités de votre crédit immobilier auprès d’une banque ou d’un organisme prêteur, parfois pendant 25 ans, et des taux d’intérêt, vous devrez aussi vous acquitter d’une ribambelle de frais. Des frais qui doivent être budgétés par la personne qui emprunte, à savoir vous, sous peine d’essuyer des déconvenues fâcheuses. 

Premier frais d’achat immobilier : le prix de l’acquisition

Lors de l’achat d’un bien immobilier, le premier et principal frais à considérer est le prix d’acquisition du bien. Il s’agit du montant que vous acceptez de payer pour devenir propriétaire du bien. Ce prix, souvent sujet à négociation, dépend de nombreux facteurs tels que la localisation, la superficie, l’état du bien, et le marché immobilier local.

Ce montant est fixé lors de la transaction entre le vendeur et l’acheteur, et il dépend de nombreux facteurs tels que l’emplacement, la taille, l’état du bien, et les conditions du marché immobilier.

Le prix de vente d’un bien immobilier doit être clairement défini dans le compromis de vente et dans l’acte authentique signé chez le notaire. Il constitue la base sur laquelle seront calculés de nombreux autres frais, tels que les frais de notaire et les droits de mutation.

Frais d’achat immobilier : le notaire et l’agence immobilière

L’achat d’un bien immobilier dans le neuf ou l’ancien nécessite la plupart du temps un emprunt, mais engendre aussi d’autres frais. Et le montant de ces frais, à payer à la banque, à l’agence immobilière, au notaire, au courtier, etc., peut être très élevé. Mais, commençons par faire une estimation des frais de notaire.

Les frais de notaire ou frais d’acquisition

Une démarche doit obligatoirement se faire devant un notaire : la signature de l’acte authentique de vente du bien immobilier. Il faut effectivement que ce document soit certifié par un notaire. Cette certification engendrera par conséquent des frais d’honoraires, appelés émoluments. Les émoluments du notaire sont encadrés par la loi, leur taux est fixe et proportionnel au prix de vente du bien.

À ces frais vont aussi s’ajouter les taxes et les droits collectés pour le compte de l’État. Il s’agit :

• Des droits d’enregistrement (droits de mutation) et/ou de TVA, pour votre achat immobilier.
• Des frais dits “débours” versés en amont par le notaire pour la production d’un état hypothécaire, d’un extrait du cadastre, d’un document d’urbanisme, etc.

Les frais de notaire devront être payés le jour de la signature de l’acte de vente. En principe, le paiement des frais est à la charge de l’acheteur sauf si l’achat est dit “acte en main”. La clause d’acte en main permet au vendeur de vendre son bien plus rapidement et évite à l’acheteur le paiement des frais. Par contre, cette clause doit être mentionnée dans le compromis de vente pour être valable.

Généralement, le vendeur et l’acheteur s’accordent pour faire appel à un seul notaire. Dans l’hypothèse où la transaction est gérée par deux notaires, sachez que les émoluments ne sont pas doublés. Les deux notaires devront tout simplement se partager le montant des émoluments.

Outre le fait que la banque apprécie un apport personnel, il faut savoir aussi que cette somme d’argent peut permettre de couvrir certains frais comme ceux qu’il faudra verser à un notaire.

Les frais d’achat immobilier : le prix de l’agence immobilière

Ces frais représentent la rémunération de l’agence immobilière par laquelle passe le vendeur pour la vente de son bien immobilier. La plupart du temps, les frais d’agence sont à la charge du vendeur.

Certaines négociations stipulent qu’ils doivent être payés par l’acheteur pour le compte du vendeur. Quoi qu’il en soit, il faut que l’agent immobilier, qui s’occupe de votre dossier, l’indique pendant les négociations et qu’il n’oublie pas de préciser le montant de ces frais. Le règlement des frais d’agence s’effectue le jour de la signature de l’acte de vente.

Le futur propriétaire qui emprunte peut aussi en payer s’il fait appel à un professionnel de l’immobilier. Ces frais font suite aux services rendus par les agents immobiliers : recherche d’une maison ou d’un appartement, mise en relation avec les vendeurs, organisation des visites, etc. Compte tenu du prix élevé de certaines habitations, la commission peut être assez colossale.

Non encadré par la loi, le montant de ces frais est fixé librement par les professionnels de l’immobilier et représente bien souvent un pourcentage du prix de vente. Comptez environ entre 3 et 10 % du prix d’achat. Bien qu’il n’y ait pas de tarif fixe, les agents immobiliers sont néanmoins soumis à des règles de transparence et se doivent d’afficher les frais de commission d’agence de manière visible dans leurs locaux.

Frais d’achat immobilier : le coût du crédit

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves ? À moins de disposer du montant de l’achat sur votre compte, vous devrez sûrement opter pour un emprunt immobilier. Voyons quels sont les frais liés au crédit immobilier.

Le coût du crédit en plus du prix d’achat

Le coût total de votre crédit va prendre en compte différents éléments tels que la somme totale des intérêts et les frais annexes. Le tout va déterminer le montant de vos mensualités à rembourser et donc des intérêts.

Lors de la souscription de votre prêt immobilier, un tableau d’amortissement vous sera soumis. Il permet de récapituler l’ensemble de vos mensualités comprenant les intérêts selon le capital restant dû. C’est ainsi que vous saurez combien vous coûte votre prêt immobilier.

Si vous souhaitez calculer le montant des intérêts à payer pour un crédit immobilier, il existe une formule très simple. Intérêts = (nombre de mois dans l’année (12) × la durée du prêt en année) × mensualité du prêt / le montant du capital emprunté.

L‘assurance emprunteur, une protection essentielle pour un achat immobilier

L’assurance de prêt est exigée par la banque qui finance votre crédit dont le montant est souvent élevé et court sur plusieurs années. Elle vous apportera certaines garanties dans le cas où vous ne pourriez plus honorer vos remboursements de prêt en cas d’invalidité, d’incapacité de travail, de perte d’emploi ou encore de décès.

En effet, l’assurance emprunteur prendra en charge vos mensualités, voire le capital restant dû de votre emprunt auprès de votre banque. Vous l’aurez compris, il s’agit d’une assurance pour vous, votre famille, votre patrimoine, mais aussi pour la banque.

Les garanties, qui sont, au minimum, réclamées par une banque ou un organisme de financement en France, sont le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), l’invalidité permanente totale ou partielle et l’incapacité temporaire de travail totale ou partielle. Cette assurance emprunteur prend fin en même temps que le remboursement de votre prêt immobilier.

La garantie fait partie des frais d’achat immobilier non négligeable

Lors de votre achat immobilier, l’établissement bancaire peut imposer à l’acquéreur qui emprunte, c’est-à-dire vous, de prendre une garantie pour se prémunir d’une potentielle incapacité à rembourser vos échéances de crédit. Il existe différentes garanties telles que :

• Le cautionnement ;
• L’hypothèque ;
• Le privilège de prêteur de deniers ;
• Le nantissement.

Les frais de garantie ont un coût puisqu’ils sont compris généralement entre 0,5 et 1,3 % du montant d’achat en fonction du type de garantie choisi. Chaque garantie fonctionnant différemment, il est intéressant de bien les connaître pour faire le bon choix.

Les frais de dossier de l’emprunt immobilier

Annexes au coût de votre prêt immobilier, les #frais de dossier vous seront demandés par les banques ou les établissements prêteurs pour la gestion et le montage de votre dossier. Si vous envisagez de changer de banque et que le nouvel établissement cherche à vous conquérir, vous pouvez tenter de les négocier, voire de vous les faire offrir. 

Les frais d’intermédiation si vous passez par un courtier

Le courtier est l’intermédiaire entre le particulier qui emprunte et l’organisme de crédit qui accordera le prêt immobilier. Avec lui, vous pourrez bénéficier des meilleures conditions. Le courtier devra alors convenir avec vous préalablement des frais de courtage, c’est-à-dire la rémunération qui lui sera due.

Il faut savoir qu’aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé par un courtier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Chez Ymanci, société experte en rachat de crédits, en assurance emprunteur et en crédit immobilier, nos courtiers vous accompagneront de la prise de contact jusqu’à l’acquisition du bien immobilier.

Frais d’achat immobilier : le paiement des taxes, assurances et autres frais dévolus aux propriétaires

L’achat d’un bien pour le louer  est une opération qui engendre des frais pour l’acquéreur. Cette opération peut entraîner un coût supplémentaire tous les mois, surtout si le financement de cet investissement est à crédit. En effet, le loyer versé par le locataire n’est pas toujours suffisant pour s’acquitter des frais et des charges d’un propriétaire bailleur. En plus du remboursement classique de votre prêt immobilier, certains frais ne sont pas imputables aux locataires et restent à la charge du bailleur comme :

• La taxe foncière : le propriétaire doit obligatoirement s’en acquitter contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui peut être à la charge d’un locataire.
• Les gros travaux de rénovation et d’amélioration.
• L’assurance habitation propriétaire non-occupant en vue d’assurer le bâti. Cette assurance ne dispense pas le locataire de souscrire une assurance habitation pour ce même logement.
• La gestion de la location : administration, gestion des locataires, assurances diverses, impôts, prélèvements sociaux, etc.

La taxe foncière : une contribution sans compromis pour le propriétaire

Pour intégrer tous les frais d’achat immobilier à votre budget global, vous devez vous renseigner sur le #montant de la taxe foncière qui sera désormais à votre charge. Cette taxe représente une contribution importante et obligatoire, sans possibilité de contournement.

Elle sera à régler chaque année, avec la possibilité de mensualiser votre taxe. La taxe foncière varie d’un département à l’autre, d’une région à l’autre. Prenez en compte non seulement son montant actuel, mais aussi la possibilité d’une augmentation future.

Les frais de rénovation ou de travaux si vous optez pour un logement ancien

En tant que propriétaire d’un bien ancien à rénover, il faut aussi prévoir un budget pour financer les travaux de rénovation ou d’amélioration afin de garder votre logement en bon état. En effet, il est préférable de les inclure aux frais d’achat immobilier globaux pour vous assurer que ce montant correspond bien à vos ressources et à vos projets. Gardez à l’esprit que le montant de ces travaux risque d’augmenter au fur et à mesure que le logement prend de l’âge.

Si vous êtes dans une copropriété, il faudra prévoir un budget pour changer une chaudière ou un ballon d’eau chaude qui rend l’âme, pour réaliser un ravalement de façade, etc. Si vous habitez dans une maison individuelle, les travaux seront nécessaires. Cependant, il est plus facile d‘étaler les rénovations, de faire jouer la concurrence parmi les artisans, de choisir le prix de vos matériaux, etc. Quoi qu’il en soit, ces frais de rénovation et/ou de travaux font partie intégrante des frais d’achat immobilier et ne doivent pas être négligés.

Le paiement de l‘assurance habitation pour protéger votre acquisition

La finalisation de votre achat immobilier sera plus compliquée si vous n’assurez pas votre bien. En effet, le jour de la signature, vous devrez vous présenter avec l’assurance habitation de votre nouveau bien. Elle représente un coût également qu’il vous faudra considérer au moment de votre offre puisqu’il viendra s’ajouter à vos dépenses, à votre budget. En souscrivant cette assurance habitation, vous en profiterez pour faire le recensement de vos biens mobiliers et pour réaliser une estimation de leur valeur pour être couvert en cas d’incendie, de cambriolage, d’un dégât des eaux ou d’une catastrophe naturelle.

Propriétaire d’un bien immobilier : les éventuelles charges de copropriété

Dans le cas où vous achèteriez un bien en copropriété, il faut prendre toutes les informations relatives à l’état de l’immeuble dans le but de savoir si des travaux sont à prévoir ou sont en cours. Vous aurez en effet à charge ces dépenses qui seront partagées entre tous les propriétaires de la copropriété. Là aussi, le calcul de ces charges ne doit pas être négligé.

Ces dépenses servent à payer les charges générales liées à l’administration et l’entretien de l’immeuble et des parties communes. Les charges particulières sont induites des services collectifs et des équipements communs comme les frais de gardiennage ou de nettoyage. Elles sont réparties entre les copropriétaires selon l’usage qu’ils en ont.

N’oubliez pas t’intégrer aux frais d’achat immobilier la décoration des pièces

Les goûts changent. Dans deux ans, votre parquet dans les pièces situées au rez-de-chaussée de votre habitation sera passé de mode. Dans cinq ans, le bureau deviendra la chambre du bébé, etc. Le fait d’être propriétaire donne envie de rénover à son image et d’améliorer les pièces de son intérieur plus souvent qu’en location. Ces aménagements auront un coût qu’il est préférable de budgéter. Le calcul doit être le plus précis possible pour ne pas déchanter.

Frais d’achat immobilier : récapitulatif des frais pour établir votre budget prévisionnel

L’acquisition d’un bien immobilier est une étape marquante, mais elle s’accompagne de nombreux frais qu’il est essentiel d’intégrer dans un budget prévisionnel. Ce récapitulatif des frais d’achat immobilier vous aidera à identifier et à estimer les différents coûts associés à votre acquisition, afin de planifier vos finances de manière optimale et d’éviter les mauvaises surprises.

Le prix d’achat du bien immobilier

Le premier élément à prendre en compte est, bien entendu, le prix de vente du bien. Ce montant peut être sujet à négociation et est souvent le point de départ pour calculer les autres frais d’achat immobilier.

Les frais d’agence immobilière

Si vous faites appel à une agence immobilière pour trouver votre bien, des frais d’agence seront à prévoir. Ces honoraires représentent généralement un pourcentage du prix de vente, variant de 3 % à 10 %. Ils sont souvent à la charge du vendeur, mais peuvent être négociés à la charge de l’acheteur dans certaines transactions.

Les frais de notaire

Les frais de notaire, aussi appelés frais d’acquisition, incluent plusieurs composantes :

• Les émoluments du notaire : les honoraires réglementés du notaire, proportionnels au prix de vente.
• Les droits de mutation : taxes perçues par l’État, représentant la majeure partie des frais de notaire. Elles varient entre 2 % et 3 % pour un bien neuf et 7 % à 8 % pour un bien ancien.
• Les débours : frais avancés par le notaire pour obtenir les documents nécessaires à la transaction (état hypothécaire, extrait du cadastre, etc.).

Les frais de financement

Si vous avez recours à un prêt immobilier, plusieurs frais supplémentaires s’ajoutent :

• Le coût du crédit qui comprend les intérêts du prêt immobilier et les frais de dossier.
• L’assurance emprunteur : son coût varie selon l’âge et la situation de l’emprunteur.
• Les garanties du prêt : ces garanties représentent généralement entre 0,5 % et 1,3 % du montant emprunté.

La taxe foncière

La taxe foncière est une contribution annuelle à la charge du propriétaire. Son montant varie selon la valeur locative cadastrale du bien et les taux fixés par les collectivités locales. Il est possible de mensualiser le paiement pour étaler la charge sur l’année.

Les charges de copropriété

Pour un bien en copropriété, les charges communes doivent être prises en compte. Elles couvrent l’entretien des parties communes, les services collectifs, et peuvent inclure des provisions pour travaux futurs. Ces charges sont réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes de copropriété.

Les frais de gestion locative

Si vous achetez un bien pour le louer, vous devrez peut-être payer des frais de gestion à une agence immobilière. Ces frais couvrent les services de gestion des locataires, la perception des loyers et l’entretien courant du bien.

Les frais d’entretien et de rénovation

Pour les biens anciens, prévoir un budget pour les travaux de rénovation ou d’amélioration est indispensable. Ces frais peuvent inclure la mise aux normes électriques, la rénovation de la toiture, la modernisation des équipements sanitaires, etc.

Les frais de déménagement et d’installation

Les frais de déménagement et d’installation dans votre nouveau logement ne sont pas à négliger. Ainsi que les coûts de décoration et d’ameublement pour personnaliser votre nouveau bien à votre image. Sans oublier le montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères à ajouter à votre budget.

Ces frais d’achat immobilier peuvent être un frein pour ceux qui hésitent entre devenir propriétaires ou rester locataires. Nous vous l’accordons. Quoi qu’il en soit, le locataire, s’il veut franchir le pas, devra peser le pour, mais aussi le contre. Comme dans toutes les démarches, il existe des avantages, mais aussi des inconvénients. Nous vous proposons cependant de découvrir pourquoi il est utile d’investir dans l’immobilier. Et pourquoi de nombreux Français accèdent à la propriété, année après année.

En tant que personne qui emprunte, si vous voulez avoir les meilleures chances d’obtenir la meilleure offre concernant le financement en vue de l’acquisition de votre bien immobilier, vous pouvez bien sûr solliciter les services d’un de nos courtiers. Il saura monter votre dossier, définir l’ensemble des frais d’achat immobilier, et vous diriger vers la banque ou l’établissement d’emprunt qui s’occupera de financer votre prêt.

Vous souhaitez savoir comment choisir le crédit immobilier le plus adapté à votre projet ? Ces articles répondront à toutes vos questions :

• Capacité d’achat pour un achat immobilier : le calcul à réaliser.
• Réaliser une simulation de prêt immobilier.
• Montant de l’apport personnel : le calcul à réaliser
• Taux d’endettement : le calcul à réaliser
• Comparer plusieurs offres de crédit immobilier.