La simulation dans le cadre d’un rachat de soulte
Sommaire
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite Article supervisé par Pascal Dontail
Une fratrie peut hériter d’une maison ou d’un appartement en indivision. Un couple peut aussi divorcer tout en restant propriétaire d’un bien acheté ensemble. Lorsqu’une personne souhaite conserver ce logement plutôt que le vendre, elle envisage de racheter la part de l’ex-conjoint ou des autres héritiers.
Dans ces situations, la soulte est la somme versée pour compenser la valeur des droits de la personne qui cède sa part. Le simulateur ci-dessous permet ensuite d’estimer le financement d’un rachat de soulte lorsque le montant du partage est connu ou suffisamment avancé. Il ne fixe pas le montant définitif de la soulte.
Ce qu'il faut retenir
- La soulte est une compensation financière pour équilibrer le partage des biens lors d’une séparation , d’un divorce , d’un héritage .
- Une simulation pour un rachat de soulte permet d’ évaluer la cohérence du financement envisagé .
- Le résultat aide à distinguer la soulte, les frais et la mensualité .
- Ymanci , experts en rachat de crédits depuis 1999, dispose de son propre outil de simulation .
- Le financement peut relever d’un crédit immobilier ou d’un regroupement de crédits selon le dossier.
- L’intervention d’un courtier peut apporter un éclairage sur les possibilités de financement.
Le reste du guide explique les données utiles à la simulation, les documents à réunir et les solutions de financement qui peuvent être étudiées.
Le rachat de soulte, une opération courante mais complexe
Dans ce type d’opération, l’ex-époux ou l’héritier ne doit pas confondre vitesse et précipitation. Il y a en effet des étapes qui ne doivent pas être bâclées. Parmi ces étapes, il y a l’évaluation financière servant à déterminer la faisabilité ou pas du rachat de soulte. La situation financière de l’héritier ou de l’ancien conjoint désirant racheter toutes les parts va-t-elle lui permettre d’obtenir la pleine propriété de la maison ou de l’appartement ? La souscription d’un nouveau prêt est-elle envisageable ? Peut-il avoir recours à un rachat de crédits ? Il y a un moyen de s’en assurer : la simulation en ligne. Nous allons aborder ce point essentiel, la simulation en ligne dans le cadre d’un rachat de soulte.
Pourquoi effectuer une simulation pour un rachat de soulte ?
Après ce tour d’horizon sur les principaux tenants et aboutissants de la soulte, nous en venons au point essentiel de ce guide : la simulation en ligne . Le fait de simuler cette future opération de financement va permettre à l’ex-époux ou à l’héritier, désireux de racheter toutes les parts afin de devenir l’unique propriétaire de la maison ou de l’appartement, d’avoir toutes les cartes en main. Très rapidement, la simulation mettra en lumière sa capacité à financer ou pas le rachat de la soulte. Grâce à cette simulation, le futur propriétaire pourra :
- Distinguer le montant de la soulte du montant global à financer, qui peut inclure le capital restant dû et les frais.
- Avoir un aperçu des différentes offres financières qui existent sur le marché du crédit.
- Obtenir une première projection de la mensualité, de la durée et des conditions de remboursement à étudier.
Simulation d’un rachat de soulte : quelles sont les étapes à respecter ?
Pour un retour fiable et précis, le particulier, qui souhaite racheter les parts du bien immobilier pour acquérir la pleine propriété de la maison ou de l’appartement, doit transmettre à l’outil de simulation les données suivantes :
- Les revenus mensuels et les charges fixes .
- Les informations sur son profil patrimonial : propriétaire, locataire…
- Le montant de ses crédits éventuels, à savoir le capital restant dû .
- Le type de crédit : prêt immobilier, crédit à la consommation.
Dès que l’outil de simulation prend en compte ces informations, il peut proposer une première estimation :
- De la mensualité envisagée pour le financement du rachat de soulte.
- D’un taux indicatif, qui ne constitue pas une offre de prêt.
- De la durée du crédit, qu’il s’agisse d’un prêt immobilier ou d’un regroupement de crédits. Une durée plus longue peut modifier le montant de la mensualité.
Certains outils ne prennent pas en compte l’assurance de prêt² dans le nouveau calcul.
Après la simulation, l’intéressé peut vérifier l’incidence de l’opération sur son budget mensuel et préparer les éléments nécessaires à l’étude du dossier par une banque ou un organisme de crédit.
Faites votre simulation de rachat de crédits pour financer une soulte
Quels sont les documents nécessaires lors de la simulation d’un rachat de soulte ?
Vous voulez obtenir une estimation précise et fiable à l’issue de la simulation du rachat de soulte. Il est préférable d’avoir certains documents à portée de main ce jour-là. Ces documents sont :
- Le jugement de divorce ou l’acte liquidatif . Il officialise la séparation et détermine les parts de chaque ex-conjoint.
- L’estimation pour connaître la valeur actuelle du bien immobilier . Elle peut être réalisée par un notaire ou un expert immobilier.
- L’acte de licitation qui officialise la transaction et la répartition des parts entre les copropriétaires.
- Le certificat de propriété qui prouve la propriété du bien immobilier.
- Le contrat de crédit immobilier et l’échéancier de remboursement si le bien est financé par un prêt. Ces documents permettent de connaître le montant restant dû.
- Les bulletins de salaire et les relevés de compte qui évaluent la capacité de remboursement et la situation financière du particulier souhaitant racheter la soulte.
- L’attestation de valeur correspondant au montant de l’estimation du bien immobilier, réalisée généralement par le notaire.
Lorsqu’un prêt a été signé à deux, le divorce ou la séparation ne met pas fin au contrat. La désolidarisation d’un co-emprunteur dépend de l’accord de la banque, qui peut demander une garantie supplémentaire.
Comment choisir le simulateur de rachat de soulte qui vous convient ?
En priorité, le simulateur doit répondre à vos besoins en vous aidant à obtenir une estimation cohérente avec votre situation. Certains critères sont donc à prendre en considération. Ymanci, qui possède son propre outil de simulation , en voit au moins cinq.
- Il doit distinguer le calcul de la soulte et l’estimation du financement.
- Il doit poser les bonnes questions.
- Son utilisation doit être facile. Les informations demandées doivent être claires et les instructions simples.
- Il doit être transparent sur la nature de ses résultats, notamment lorsqu’il estime une mensualité plutôt qu’un montant définitif de soulte.
- Il doit offrir un support et une assistance si l’utilisateur recherche des informations complémentaires ou veut poser des questions bien spécifiques.
Lorsque les parties sont d’accord sur la valeur du bien, les quote-parts et le règlement de la soulte, il est possible de procéder à un rachat de soulte à l’amiable.
Comment trouver le simulateur qui est facile d’utilisation, qui répond rapidement sur la faisabilité ou pas de l’opération souhaitée, qui permet à l’utilisateur d’avoir une vision claire et de prendre une décision rapide ? Vous pouvez vous fier aux avis laissés par d’autres utilisateurs ou contacter nos experts en courtage qui sauront répondre à vos attentes.
La suite du guide revient sur la définition de la soulte, son mode de calcul et les moyens de financer le projet.
Qu’est-ce qu’une soulte ?
La soulte en France est une somme d’argent. Cette somme est appelée compensation financière par les experts de cette opération financière. Elle est versée par celui qui souhaite racheter toutes les parts soit à son ex-conjoint, soit aux autres héritiers pour équilibrer la répartition des biens. Prenons l’exemple d’un couple en instance de divorce. Il se peut que l’un d’eux décide de racheter les parts de l’autre conjoint pour garder le bien immobilier en question. Si telle est sa volonté, il devra verser une soulte à l’ex-conjoint et il récupérera ainsi la pleine propriété de la maison ou de l’appartement après le divorce.
Avant de vous lancer dans un rachat de soulte , nous vous conseillons d’écouter notre expert en rachat de crédits qui parle de cette opération bancaire.
Comment se calcule le montant d’un rachat de soulte ?
Le propriétaire qui souhaite détenir la pleine propriété après le rachat de toutes les parts doit distinguer le montant de la soulte du coût global du projet. Les éléments suivants entrent dans le calcul :
- La valeur actuelle du bien immobilier sur le marché, plutôt que son prix d’achat initial. Une estimation peut être réalisée par un expert immobilier.
- La part possédée par chaque copropriétaire. Le régime matrimonial peut influencer la répartition des parts dans le cadre d’un divorce.
- Les fonds personnels éventuellement investis dans le bien, lorsque le partage les prend en compte.
- Le montant restant dû si le bien est financé par un crédit immobilier.
- Les frais de notaire et les autres coûts liés à la transaction, qui s’ajoutent au besoin de financement sans modifier le montant de la soulte.
Quels sont les types de frais associés au rachat de soulte ?
Le rachat de la soulte ne constitue pas l’unique coût du projet. Des frais supplémentaires peuvent s’y ajouter comme les frais de notaire.
La nature, la base et le montant de ces postes varient selon le partage et l’acte. Certains sont à régler au notaire qui les reverse à l’état, d’autres concernent la banque.
- Les droits de mutation sont des taxes perçues par l’État et les collectivités locales. Leur montant va varier en fonction de la nature de la transaction : divorce ou rupture de Pacs, succession, ex-concubins. Ces droits sont aussi appelés taxes de publicité foncière.
- Les émoluments du notaire sont réglementés et dégressifs en fonction de la valeur du bien immobilier. Ils servent à couvrir la rédaction des actes et la gestion administrative de cette transaction.
- Les frais de formalité ne sont pas fixes. Ils incluent les coûts liés aux démarches administratives indispensables à la mise sur pied du rachat de soulte.
- La contribution de sécurité immobilière est destinée à garantir la sécurité juridique des transactions immobilières.
- Les débours , dont le montant varie en fonction de la complexité de la transaction, sont des sommes avancées par le notaire pour le compte de son client : frais de publication, photocopie des actes, etc.
- Les frais de garantie s’il y a un nouveau crédit souscrit auprès d’une nouvelle banque ou d’un nouvel établissement de prêt.
- L’assurance emprunteur sera réclamée par la banque pour la mise en place du nouveau crédit qui comprendra la soulte et la totalité des frais.
Le saviez-vous ? Si vous voulez trouver une assurance de prêt, avec un prix abordable et correspondant à votre profil, vous pouvez opter pour une délégation d’assurance ou alors vous adresser à un de nos courtiers Ymanci, experts en immobilier et en assurance emprunteur.
Comment financer un rachat de soulte ?
Dans le cadre d’un rachat de soulte, le propriétaire qui conserve le bien rachète les parts de l’ex-époux ou de l’héritier concerné. Lorsque l’apport personnel ne couvre pas les sommes dues aux autres copropriétaires, un nouveau financement peut être étudié. Le crédit immobilier et le regroupement de crédits répondent à des situations différentes.
- Un crédit à la consommation : le montant d’un crédit affecté ou d’un prêt personnel peut s’élever jusqu’à 75 000 euros.
- Un prêt immobilier classique .
Au moment de la demande de ce nouveau crédit immobilier, la banque ou l’organisme de prêt est dans l’obligation de vérifier la capacité d’emprunt de l’emprunteur. Si ce dernier détient déjà des crédits, le prêteur va vérifier que ce nouveau prêt ne dépasse pas le taux d’endettement généralement plafonné à 35 %, dans le cadre d’un prêt immobilier.
Un niveau d’endettement incompatible avec le nouveau projet peut conduire la banque ou l’organisme de prêt à refuser le financement demandé. Lorsque plusieurs mensualités sont déjà en cours, l’étude d’un regroupement de crédits peut alors être envisagée.
- Le rachat de crédits aussi appelé regroupement de crédits.
Cette solution financière permet de racheter la totalité ou une partie des crédits à la consommation et/ou un prêt immobilier toujours en cours dans un seul contrat. Une fois que la nouvelle banque ou l’établissement de prêt a effectué leur remboursement, l’ex-conjoint ou l’héritier n’a plus :
- Qu’une seule mensualité moins lourde qui est due généralement à une durée de remboursement plus longue. Rappelons que l’allongement de la durée de remboursement diminue le montant des mensualités du nouveau crédit, mais peut engendrer une majoration concernant le coût total du prêt et l’augmentation de l’endettement total.
- Qu’un taux d’intérêt pouvant être revu à la baisse après une négociation avec la banque ou l’organisme de prêt.
- Qu’un interlocuteur financier .
Lorsque l’opération intègre une trésorerie complémentaire destinée à la soulte, elle peut relever d’un regroupement de crédits à la consommation ou d’un regroupement de crédits immobiliers. Cette qualification dépend notamment de la part que les crédits immobiliers ou les crédits à la consommation occupent dans le montant total de l’opération.
Rachat de soulte : pourquoi faire appel à un courtier ?
Le rachat de soulte est une opération complexe qui survient généralement lors d’un divorce, d’une séparation, d’un héritage. L’un de ces contextes peut impacter ce processus.
Après avoir parcouru ce guide, il se peut que l’ex-conjoint ou l’héritier se pose encore des questions. Effectivement, le rachat d’une soulte est complexe pour les particuliers ne connaissant pas l’univers de la banque, de la finance, du crédit. Ils peuvent soit :
- Parcourir nos autres guides.
- S’adresser à l’un de nos courtiers qui officient dans l’Hexagone et sur l’île de La Réunion.
Les courtiers Ymanci peuvent répondre aux questions liées au financement d’un rachat de soulte et étudier les informations réunies après la simulation. Leur intervention permet d’examiner la cohérence du besoin de financement, des crédits existants et du calendrier du partage, sans se substituer au notaire pour l’acte ni à la banque pour sa décision.
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¹ Le rachat de soulte étant un acte notarié, il exige l’intervention d’un notaire. En effet, la présence d’un notaire dans le calcul d’une soulte est indispensable. Le notaire intervient aussi pour réaliser l’évaluation des biens ainsi que leur partage, mais aussi pour respecter les droits de son client. Pour le calcul d’une soulte dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation, outre le bien immobilier, il va, en effet, répertorier les biens ainsi que les valeurs mobilières acquis avant et pendant le mariage et les répartir en fonction du régime matrimonial choisi. Pour le calcul d’une soulte dans le cadre d’une succession, le notaire enquête sur l’existence d’autres héritiers, recherche les donations éventuelles effectuées avant le décès, etc.
² Une assurance de prêt est en règle générale réclamée par une banque ou un établissement de crédit en vue de se couvrir, mais aussi de protéger l’emprunteur et ses proches en cas d’un imprévu malheureux : invalidité temporaire, incapacité de travail, décès. Concrètement, l’assurance emprunteur permet de rembourser l’établissement prêteur si, dans notre cas, l’ex conjoint ou l’héritier n’est plus en mesure de le faire.
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