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une femme qui se réjount de sa trouvaille financière pour réduire le coût global de son opération immobilière

Assurances 2023 : astuces pour réduire le coût global de votre opération immobilière

Vous n’êtes pas rentier ou votre bas de laine ne vous permet pas d’acheter comptant votre bien immobilier. Vous allez avoir recours à un prêt immobilier. Pour cela, vous allez vous adresser à une banque afin qu’elle vous prête la somme destinée à financer partiellement ou totalement ce projet. Cependant, l’établissement prêteur va vous réclamer une assurance emprunteur dont certaines garanties sont obligatoires (1). 

Parmi ces garanties exigées, certaines peuvent faire l’objet d’une surprime ou d’une exclusion de garantie si votre santé n’est pas au beau fixe. La santé est effectivement un critère déterminant pour les assurances de prêt. Alors si vous entrez dans la catégorie des risques aggravés, le parcours pour obtenir une assurance emprunteur nécessaire pour bénéficier d’un prêt immobilier peut être compliqué. 

Cependant, il vous sera possible d’éviter les surprimes, les exclusions de garantie, voire le refus grâce aux évolutions de la loi sur l’assurance emprunteur, mais aussi grâce à votre contribution, si vous réussissez à modifier, voire à éliminer certaines habitudes pouvant nuire à votre santé.  

Nous allons découvrir des exemples de risques aggravés de santé et les impacts qu’ils peuvent engendrer quand vous voulez souscrire une assurance de prêt. Puis nous vous donnerons quelques astuces pour y remédier et vous permettre d’obtenir une assurance de prêt et par conséquent un crédit immobilier.  

  • Le tabagisme (2) qui implique la cigarette, mais aussi la vapoteuse, le cigare, la pipe ou même le cannabis.

Les conséquences : ce risque aggravé peut notamment entraîner une surprime sur les garanties qui peut varier entre 20 et 70 % selon les assurances.  

Que doit faire un particulier qui fume ? Il ne doit plus fumer ! Si vous voulez être considéré comme non-fumeur par un assureur, il faut avoir arrêté de fumer pendant les 24 ou pendant les 12 derniers mois précédant la signature du contrat. 

  • L’obésité ou le surpoids.

Les conséquences : ces maladies peuvent entraîner des complications médicales puis augmenter le risque de décès prématuré. Les assureurs peuvent proposer un contrat avec une surprime assez conséquente, appliquer des exclusions sur les garanties, ou tout simplement refuser une souscription. 

Que faire ? Un futur emprunteur devra essayer de perdre du poids pour faire baisser son indice de masse corporelle (3).  

  • Les maladies chroniques comme le cancer, l’asthme, le diabète, l’arthrite… 

Les conséquences : certaines de ces maladies chroniques peuvent faire l’objet d’une surprime (4), d’une exclusion de garanties, ou d’un refus des assureurs.  

Que faire ? Les particuliers, comme les diabétiques, peuvent contourner ces sanctions en faisant appel à la convention AERAS (5). Cette convention a été créée pour les particuliers ne pouvant pas bénéficier d’un contrat avec une couverture standard. Concernant les personnes ayant souffert d’une hépatite ou d’un cancer, la convention AERAS a intégré le droit à l’oubli. Si le cancer a été décelé depuis au moins dix ans, ou cinq ans si le particulier a été affecté avant ses 18 ans, l’emprunteur n’est plus obligé de le signaler à l’assureur. Il y a néanmoins deux conditions : 

  • Le protocole thérapeutique doit être terminé. 
  • Le malade ne doit pas avoir eu de rechute. 

Les particuliers ayant souffert d’une maladie chronique peuvent désormais compter sur la loi Lemoine. Cette loi a étendu le droit à l’oubli et a supprimé le questionnaire de santé sous certaines conditions. Un exemple : si l’emprunteur a souffert d’un cancer onze ans avant sa demande de prêt, il n’aura pas à le déclarer. 

  • Les souscripteurs âgés de plus de 60 ans

Les conséquences : en vieillissant, un particulier peut être confronté à des problèmes de santé. Les garanties des assurances seront moins avantageuses : exclusions de certaines garanties, surprimes assez importantes. En fonction de votre âge, mais aussi de votre situation personnelle, du montant de votre crédit mais également de l’organisme d’assurance, vous pourrez être soumis à des examens complémentaires : visite médicale, test sanguin, test d’effort, radiographie… 

Que faire ? Un senior peut opter pour la délégation d’assurance grâce à la loi Lagarde. Grâce à cette loi, l’emprunteur peut faire jouer la concurrence et choisir l’assurance emprunteur de son choix, celle qui possédera les garanties adaptées à sa situation, à ses besoins. En effet, il n’est plus obligé de souscrire son assurance emprunteur dans l’établissement prêteur. 

Outre la convention AERAS, le particulier possède d’autres alternatives comme :

  • Le nantissement d’une assurance vie. Il sert de garantie à un prêteur et remplace une hypothèque ou une assurance de prêt. 
  • L’hypothèque sur un bien immobilier déjà en votre possession. 
  • La caution d’un tiers. 
  • Le courtier spécialisé dans les assurances de prêt

Nos courtiers peuvent vous aider à trouver le contrat d’assurance qui sera le mieux adapté à vos problèmes de santé. Vous pouvez nous joindre du lundi au vendredi, de 9 heures à 18 heures au 03 83 63 01 01. Le service et l’appel sont gratuits.

Le questionnaire de santé nécessaire pour les assureurs  

Certains emprunteurs seront soumis à un questionnaire de santé. Les réponses permettront d’évaluer l’état de santé global de la personne qui veut souscrire une assurance ainsi que les risques encourus par l’assureur. Selon les assurances de prêt, le questionnaire de santé n’est plus demandé si : 

  • Le montant de la part assurée n’excède pas 200 000 euros par emprunteur. 
  • Le crédit du bien immobilier est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. 
  • Le bien immobilier est à usage d’habitation ou mixte, à savoir habitation et professionnel.

En revanche, les questions, qui portent sur les habitudes de vie, comme la consommation de tabac, sont toujours d’actualité. 

Bon à savoir : un souscripteur doit dire la vérité, toute la vérité, rien que la vérité quand il le remplira. En effet, l’assuré et l’assureur ont des obligations. Si l’assureur découvrait que l’assuré a omis volontairement ou involontairement des informations sur son état de santé, il serait en droit de réclamer : 

  • La nullité du contrat,  
  • L’obligation de rembourser le prêt,  
  • Des sanctions financières plus ou moins conséquentes,  
  • Une poursuite pénale.  

(1) Dans la loi française, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Cependant, certaines garanties pour obtenir un prêt immobilier, qui s’étend généralement sur plusieurs années, sont exigées par les établissements prêteurs : 

  • Le décès, 
  • La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). 

La banque peut demander, quand il s’agit de l’achat de votre résidence principale, que vous souscriviez aussi :

  • L’incapacité permanente totale (IPT), 
  • L’incapacité temporaire totale de travail (ITT). 

Aujourd’hui, certains établissements bancaires peuvent enfin réclamer :

  • L’incapacité permanente partielle (IPP). 

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(2) En mai 2022, l’organisation mondiale de la santé (OMS) signalait que le tabac faisait plus de 8 millions de morts chaque année. Plus de sept millions d’entre eux sont des consommateurs ou d’anciens consommateurs. Les autres décès concernent les non-fumeurs exposés à la fumée. 

(3) D’après l’OMS, une personne est en surpoids quand l’IMC se situe entre 25 et 30 IMC. Dès qu’un individu en surpoids à un IMC au-delà de 30, il est considéré comme atteint d’obésité. Quant à l’obésité morbide, elle va jusqu’à 40 et 45 IMC. Un IMC normal se situe entre 18,5 et 25. 

(4) La surprime d’assurance de prêt immobilier est une prime supplémentaire retenue par les assureurs. 

(5) La convention AERAS (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) permet l’accès au crédit mais aussi à l’assurance emprunteur aux particuliers, ayant ou ayant eu des problèmes graves de santé et qui ne peuvent pas accéder à des contrats de couvertures standards.  

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