Les origines de la crise du logement locatif en France

Publié le 04 juillet 2024, mis à jour le 01 septembre 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

La rareté des logements locatifs sur le territoire français est bien réelle. Avouons-le, cette information n’est pas le scoop de la semaine. Ce phénomène existe depuis des décennies dans l’Hexagone et surtout dans les grandes villes françaises. En janvier dernier, nous lisions dans Les Échos que le nombre d’appartements à louer avait chuté de 39 % en trois ans. Certes la crise de l’immobilier, qualifiée de sans précédent par les principaux acteurs des différents secteurs, a transité par la France. Elle n’a sûrement pas arrangé la situation dans le locatif. Mais cette absence de logements engendrant une pénurie résulte de la combinaison de plusieurs facteurs.

Crise du logement locatif : 6 raisons principales

• Les coûts élevés des loyers en particulier dans les grandes villes comme Paris. 
• L’insuffisance des logements locatifs sociaux. La demande étant plus importante que l’offre, les ménages monoparentaux et à faibles revenus sont les premiers à en faire les frais. 
• Le durcissement des conditions pour les crédits comme la hausse des taux d’intérêt pendant la crise de l’immobilier en 2022 et 2023. Même si le sous-gouverneur de la Banque de France, Denis Beau, affirmait en novembre dernier que la France avait le crédit immobilier le moins cher de la zone euro, il faut néanmoins reconnaître que l’augmentation des taux a obligé les acquéreurs potentiels d’un bien immobilier à garder leur statut de locataire, à repousser leur projet d’achat.
• La chute des constructions dans le bâtiment qui a été provoquée notamment par la hausse des prix des matières premières.
• La loi Climat et Résilience incitant à améliorer le diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les logements énergivores et mal isolés. Certains propriétaires bailleurs, n’ayant pas effectué les travaux nécessaires, ont dû retirer leurs biens locatifs du marché, au risque de payer la taxe sur les logements vacants ou la taxe d’habitation sur les logements vacants.
• La perspective des Jeux olympiques 2024. Beaucoup de propriétaires ont l’intention de mettre leur bien immobilier en location, parfois à des prix jugés élevés, pour les touristes, pendant cette période. 

Tension sur le marché locatif : des causes sociétales 

Les exemples cités ci-dessus sont autant de raisons expliquant cette tension dans le secteur du locatif. Mais il existe d’autres facteurs qui seraient de nature plus sociétale comme : 

• Le vieillissement de la population.
• Les jeunes adultes qui ne trouvent pas tous à se loger dans des résidences étudiantes.
• La séparation des couples pacsés et mariés. 

Ces trois cas de figure pénalisent le marché locatif, puisque ces profils vont augmenter le nombre de personnes seules occupant des logements.

Nous allons aujourd’hui évoquer plus particulièrement les divorces et les séparations qui entraînent une fragmentation des ménages et accentuent par conséquent la crise du logement.  

Plus de 150 000 logements par an pour reloger les couples qui se séparent 

Environ 130 000 couples se séparent chaque année en France. La séparation de ceux vivant en union libre ou pacsés, ainsi que les divorces de ceux qui s’étaient promis de s’aimer « pour le pire et le meilleur » vient inévitablement allonger la liste déjà longue des demandes de logements. Selon Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), il faudrait construire plus de 150 000 logements par an pour reloger notamment les couples qui se séparent ou qui divorcent. 

Des ménages de plus en plus nombreux et de plus en plus petits 

La principale cause de cette crise du logement n’est donc plus forcément imputée à la croissance de la démographie, mais plutôt au desserrement des ménages, attribué entre autres à la recrudescence des divorces. Les changements des structures familiales augmentent les besoins. Des couples se retrouvent sans logement après un divorce. Ils doivent par conséquent se reloger. Une mission ardue dans un marché déjà saturé. Paul Meyer, délégué général national de l’Union Nationale des Aménageurs (UNAM) Île-de-France, a précisé :

Le phénomène de desserrement pèse trois fois plus sur les besoins que le phénomène de démographie.

Ce phénomène résultant de la réduction de la taille des ménages est flagrant : 38 % au total. En ce qui concerne l’Île-de-France, le besoin en logements qui fait suite à la réduction de la taille des ménages s’élève à 29 %. Les causes, entraînant cette saturation sur le marché immobilier, divergent selon les endroits.

Le 21 mai dernier, l’UNAM et l’École Supérieure des Professions de l’Immobilier (ESPI) ont dévoilé dans une étude que des milliers de nouveaux logements doivent sortir de terre si la France veut gagner sa bataille contre la crise du logement. Combien exactement ? Près de 400 000 logements supplémentaires par an d’ici à 2030.

Le saviez-vous ? Il n’est pas rare que des couples séparés ou divorcés continuent à cohabiter pendant un certain laps de temps, à cause de la pénurie de logements, mais aussi de leur nouvelle situation financière. À cause des ressources parfois divisées par deux, le prix d’un loyer peut très vite être considéré comme inaccessible, notamment dans les centres-villes des métropoles françaises.

Pénurie de logements locatifs : quelles sont les solutions ?

Les administrations locales ne doivent plus ignorer ces évolutions démographiques, provoquées notamment par les divorces, dès qu’elles élaborent des projets immobiliers.

Le nombre de familles monoparentales a en effet presque doublé depuis 1990. En 2020, la France comptabilisait 25 % des familles monoparentales contre 66 % qualifiées de traditionnelles et 9 % de recomposées. D’où le besoin de logements pour accueillir ces nouveaux profils. Paul Meyer a tenu à préciser :

Certaines administrations disent aux politiques qu’il est inutile d’investir dans le logement, qu’il n’y en aura plus besoin demain. C’est faux. Le parc immobilier est mobilisé par des personnes seules, et ce phénomène est sous-estimé par les pouvoirs publics.

Il faut donc redonner un coup de fouet à la construction, qui doit, soit dit en passant, respecter les nouvelles normes environnementales. D’autant que des éclaircies sont réapparues sur le marché de l’immobilier ces dernières semaines : 

• Diminution des taux d’intérêt par rapport à la fin de l’année 2023.
• Recul des prix de l’immobilier dans certaines régions.
• Amélioration des conditions de financement par les banques moins réticentes à accorder des crédits immobiliers par rapport à 2023…
• Baisse du taux d’usure pour la période du 1er juillet au 1er septembre 2024.
• Baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) 

Un avenir plus dégagé pour le logement locatif ? 

Ces nouvelles encourageantes pourraient redonner envie à certains particuliers de devenir propriétaires et de libérer leur logement locatif afin de rééquilibrer un peu plus l’offre et la demande. Concernant l’absence de construction, notamment dans le neuf, elle va entraîner des conséquences importantes dans les années à venir, selon le président de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), Loïc Cantin. La pénurie risque effectivement de perdurer. Il faudra en effet attendre des mois et des mois pour que les logements neufs soient construits puis mis à la disposition des locataires.

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