Crédits immobiliers bloqués par le taux d’usure : les profils concernés et les alternatives

Publié le 18 mai 2026, mis à jour le 18 mai 2026
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite Article supervisé par Anthony Ditte

Les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont en hausse pour toutes les durées de financement. Dans le même temps, le taux d’usure pour les courtes durées est en baisse. Le résultat ne s’est pas fait attendre ! Cette situation provoque un effet ciseau, contraignant les banques à bloquer certains dossiers de prêts immobiliers depuis le début du mois d’avril 2026.

Quels sont les clients qui ont vu leurs dossiers rejetés ? Pourquoi l’actualisation trimestrielle des taux d’usure est-elle actuellement un frein au crédit ? Existe-t-il des solutions pour les acquéreurs potentiels ? La rédaction d’Ymanci vous en dit plus sur la situation actuelle.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure, aussi appelé le seuil de l’usure, est le plafond légal maximal au-delà duquel les prêteurs ne sont plus autorisés à accorder un emprunt immobilier. Depuis le 1^er avril et jusqu’au 30 juin 2026, les taux d’usure, dont les plafonds évoluent en fonction du type de crédit souscrit et de sa durée, sont en baisse pour les durées inférieures à 20 ans :

• 4,00 % pour les crédits de moins de 10 ans, soit une baisse de 0,12 point.
• 4,48 % pour les emprunts entre 10 et 20 ans, soit une baisse de 0,11 point.

Il est applicable au taux annuel effectif global (TAEG), qui prend en compte tous les frais liés à un prêt :

• Le taux d’intérêt nominal.
• L’assurance emprunteur.
• Les frais de dossier.
• Les frais de notaire et de courtage si l’emprunteur fait appel à un courtier.
• Les frais de garantie : la caution ou l’hypothèque.

Le taux d’usure est un mécanisme qui sert à éviter les dérives de certains établissements bancaires. Toutefois, il peut ralentir l’accès à un prêt immobilier, même pour les dossiers solides, dans un contexte de remontée rapide des taux.

Quand le taux d’usure devient un obstacle pour les emprunteurs

Certains courtiers ont constaté que les taux des emprunts étaient repartis à la hausse et que les taux d’usure ne suivaient donc pas la remontée des barèmes bancaires. Dans ce cas de figure, les prêteurs sont contraints de rejeter certaines demandes de crédits immobiliers. Par conséquent, les professionnels du secteur annoncent une situation compliquée pour de nombreux candidats à l’achat dans les mois qui viennent. Tous les emprunteurs ne sont pas à l’abri d’un refus de la part des banques. Cependant, plusieurs profils sont particulièrement visés par le blocage de leur dossier de prêt immobilier :

• Les seniors.
• Les personnes présentant un risque aggravé de santé.

Pour ces deux catégories, le prix de l’assurance emprunteur, exigée par les banques, augmente avec l’âge ou le risque de santé, alourdissant ainsi le TAEG.

Les autres emprunteurs potentiels, également pénalisés par le comportement des taux d’usure et d’intérêt au cours des prochaines semaines, sont :

• Les particuliers qui empruntent sur moins de 20 ans. Le plafond à 4,48 % a perdu 11 points de base tandis que les barèmes des banques ont augmenté.
• Les primo-accédants bénéficiant de prêts aidés, comme le prêt à taux zéro (PTZ). Dans ce cas de figure, les frais fixes sont proportionnellement plus lourds que sur un crédit élevé.
• Les ménages modestes disposant d’un faible apport.

Quelles sont les solutions pour les emprunteurs ?

Pour emprunter tout en respectant le plafond du TAEG, les particuliers, qui veulent à tout prix devenir propriétaire d’un bien immobilier, peuvent activer plusieurs leviers :

La délégation d’assurance emprunteur

Elle permet de refuser le contrat groupe de la banque et de souscrire un contrat individuel, souvent moins coûteux. En choisissant cette option, le senior ou le profil à risque peut diminuer le coût de l’assurance de prêt immobilier et réduire, du même coup, le TAEG.

Un allongement de la durée du crédit à 25 ans qui reste la plus répandue

Cette solution permet de bénéficier d’un taux d’usure plus élevé (5,19 % à ce jour) et de réduire l’impact des frais fixes. Toutefois, elle augmente le coût global du crédit.

Un apport personnel plus important

Il tourne généralement autour de 10 % du prix du bien. Un apport plus conséquent peut diminuer le montant emprunté et réduire l’impact des frais annexes dans le calcul du taux annuel effectif global.

La (re)négociation des frais annexes

Il est tout à fait possible de renégocier ces frais notamment de dossier qui varient selon les banques. Ils correspondent aux coûts administratifs facturés par l’établissement prêteur pour étudier et monter votre dossier. Une telle renégociation peut limiter les impacts dans le TAEG.

Quelles sont les solutions avancées par les professionnels du crédit ?

Les seuils de l’usure, révisés tous les trois mois par la Banque de France, sont calculés à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les banques au cours des trois mois précédents, majorés d’un tiers. Cette méthode de calcul provoque un décalage temporel qui empêche le taux d’usure de suivre l’évolution du marché. Pour y remédier, les professionnels du secteur plaident pour :

Un assouplissement des conditions d’octroi

D’autres prônent l’assouplissement du taux d’endettement à 35 %, assurance comprise, fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Cette règle, obligatoire depuis 2022, vise à éviter le surendettement. En effet, ils estiment qu’il vaut mieux privilégier le reste à vivre plutôt que le taux d’endettement.

Une révision mensuelle des taux d’usure

Pour certains professionnels du secteur, la révision trimestrielle des taux d’usure n’est pas adaptée pendant les périodes tendues. De manière préventive et temporaire, beaucoup réclament une révision mensuelle des seuils de l’usure, comme en 2023. Selon eux, cette actualisation mensuelle permettrait de continuer de protéger les emprunteurs et de mieux coller à la réalité du marché en :

• Suivant les évolutions des conditions de financement.
• Fluidifiant le marché.

Quelles sont les principales causes qui façonnent le marché aujourd’hui ?

Le marché immobilier est souvent dicté par les conditions économiques qui se produisent en France et aussi partout dans le monde. Pourquoi le marché est-il sous tension ?

Les taux d’emprunts d’État, notamment les Obligations Assimilables du Trésor (OAT), sont en hausse depuis le début du mois de mars 2026 : entre 3,6 % et 3,8 %. Afin de faire face à ce coût de financement plus élevé, les organismes prêteurs sont contraints de relever leurs barèmes, d’où la hausse des taux des crédits immobiliers.

Les tensions géopolitiques au Moyen-Orient depuis fin février ont contribué à l’envolée des prix de l’énergie qui ont, bien évidemment, des répercussions sur l’inflation : +3 % en avril contre +2,6 % en mars.

De son côté, la Banque centrale européenne (BCE), dont l’une des principales missions est de contrôler l’inflation, n’a pas touché à ses trois taux directeurs. Toutefois, elle suit de très près l’évolution de la situation.

Les raisons influençant le marché immobilier sont multiples, mais elles ont plus ou moins un lien de cause à effet. La hausse des prix de l’énergie alimente l’inflation, pouvant inciter la BCE à adapter sa politique monétaire pour maîtriser les prix. Ces décisions affectent alors le coût de financement des banques commerciales qui doivent, à leur tour, ajuster leurs taux d’emprunt. Par ricochet, le pouvoir d’achat des ménages français s’en trouve affecté même si les répercussions ne sont ni immédiates, ni équivalentes.

À quelle date aura lieu la prochaine révision des taux d’usure ?

La Banque de France les publiera fin juin 2026. Ils entreront en vigueur à partir du 1^er juillet. Ils seront calculés sur la base du taux annuel effectif global (TAEG) du deuxième trimestre.

Article supervisé par Anthony Ditte
Directeur marché Immobilier et Professionnels
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