Logements Airbnb : vers une baisse de l’abattement fiscal et un DPE obligatoire ?
La rentrée est belle et bien là.
L’été touche à sa fin, laissant derrière lui les longues soirées de détente, la douceur dans l’air et l’effervescence de la saison touristique.
Pour vos vacances justement, vous avez peut-être opté pour un logement en Airbnb ?
Appartement ou maison. Avec ou sans piscine. À proximité de points d’intérêts. Tout est réuni sur cette plateforme pour que vous profitiez au maximum de vos congés estivaux.
Pratique et souvent plus économique qu’un hôtel, ce type de location vous permet d’enchanter vos envies d’ailleurs. Et leurs propriétaires profitent de revenus complémentaires toujours bienvenus. Un contrat gagnant-gagnant donc (du moins sur le papier) !
Pourtant, les bailleurs de location saisonnière pourraient prochainement faire grise mine.
Avant la dissolution de l’Assemblée nationale, une proposition de loi pointait son nez avec une révision complète des avantages fiscaux et sur les obligations de DPE concernant ces locations touristiques de courte durée. Ymanci revient sur ce projet et son origine.
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Le marché de l’immobilier locatif français à la peine
Vous avez pu l’entendre à la radio ou à la télé. Le lire dans la presse, sur le net ou ici même sur le site Ymanci. Le marché de l’immobilier locatif est en chute libre. Une crise multifactorielle, avec notamment des logements mis en location qui se font rares, voire très rares., ou des loyers qui explosent dans les villes non encadrées.
Louer un appartement ou une maison en France semble être un véritable parcours du combattant. Notamment dans des zones tendues comme Bordeaux ou Rennes, mais aussi dans des villes côtières très touristiques, comme Bayonne ou Biarritz.
Les chiffres en attestent. D’après la FNAIM, fédération nationale de l’immobilier, le nombre d’annonces locatives a diminué de presque 60 % en 5 ans.
Une détérioration du marché confirmée par la plate-forme Bien’Ici, qui annonçait une baisse de l’offre de logement à louer de 6 % sur un an à fin juin, alors que la demande augmentait, dans le même temps, également de 6 %. Et ceci avant le traditionnel pic de recherches de juillet-août.
Crise du logement locatif : principales causes et premières pistes pour y remédier
La crise ne date pas d’hier, et la conjoncture actuelle n’est pas là pour améliorer la situation.
Retour rapide sur les principales origines de l’état morose du marché locatif :
Causes économiques
- Le déclin du marché de la construction, provoqué notamment par la hausse des prix des matières premières.
- L’annonce de l’arrêt des niches fiscales de type PINEL qui n’incitent plus les propriétaires à investir dans l’immobilier locatif neuf.
- Les coûts élevés des loyers dans les villes non encadrées, à l’image de Pontarlier.
- L’encadrement de ces mêmes loyers pour éviter des montants prohibitifs, qui rebute les propriétaires à investir dans le locatif.
- L’interdiction de louer des passoires thermiques, imposée par la loi Climat et Résiliencevisant à améliorer le diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les logements énergivores.
- L’obligation dans certaines villes, comme Besançon, d’obtenir, en plus d’un DPE conforme, un pass délivré par la commune donnant l’autorisation de louer son logement.
- Un marché de l’accession immobilière compliqué, notamment ces deux dernières années, avec une hausse progressive des taux d’intérêt en 2023 et des prix de ventes qui restent encore élevés.
Causes démographiques et sociétales
- Le vieillissement de la population.
- Les jeunes adultes qui ne trouvent pas tous à se loger dans des résidences étudiantes.
- La séparation des couples pacsés et mariés.
- Le phénomène de location saisonnière, comme Airbnb, qui ne fait que progresser.
Alors que les trois premiers profils recherchent un logement en location et en font augmenter la demande, les logements Airbnb contraignent le marché de la location longue durée avec des offres de courte durée.
Premières pistes pour endiguer cette crise
Bercy s’est emparé du dossier pour trouver des solutions de sortie de crise.
Fin 2023, ont été mises en place les premières mesures d’assouplissement des règles d’octroi au crédit immobilier pour favoriser l’accessibilité à la propriété.
Depuis, et même si le marché immobilier reste timide, une reprise commence à s’amorcer, grâce notamment à la baisse des taux d’intérêt, et à un lifting du DPE qui devrait permettre aux propriétaires de petites surfaces de remettre leurs biens sur le marché de la location.
Une autre loi, mise en stand-by depuis la dissolution de l’Assemblée nationale, pourrait voir prochainement le jour. Cette loi pourrait en effet changer la donne des logements locatifs meublés de type Airbnb. Ymanci vous explique pourquoi et comment.
Vers de nouvelles règles pour les locations touristiques courte durée
Comme nous avons pu l’écrire, les offres de logements meublés touristiques pullulent et pénalisent le marché de la location longue durée.
Bénéficiant de nombreux avantages comparativement à la location longue durée, les logements saisonniers font ainsi couler beaucoup d’encre, mais leur sort reste toujours incertain.
Nouvelles règles fiscales ?
Alors que l’abattement fiscal micro foncier pour les locations classiques est de 30 % dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs, il s’élève pour les locations courte durée à :
- 71% dans la limite de 188 700 euros de revenus locatifs annuels pour les meublés classés ;
- 50 % dans la limite de 77 700 euros pour les meublés non classés.
Une vraie niche fiscale ! On parle même de « niche fiscale Airbnb » !
Face à ce déséquilibre certain, le gouvernement a décidé, dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) 2024, de réviser la fiscalité pour le statut LMNP, location meublée non professionnelle.
Après de longs débats et un amendement erroné, sur lequel nous ne reviendrons pas pour éviter toute confusion, la proposition de loi, tel qu’amendée au Sénat, prévoyait d’abaisser l’abattement fiscal :
- à 50% pour les meublés classés, dans la limite de 77 700 euros de chiffre d’affaires annuels ;
- à 30% pour les meublés non classés, dans la limite de 15 000 euros de chiffre d’affaires annuels.
Mais voilà, à l’heure où nous écrivons ces lignes et suite à la dissolution de l’Assemblée nationale survenue le 9 juin 2024, les discussions sur cette proposition de loi ont été suspendues.
Qu’en sera-t-il de la décision définitive ?
Nouvelle règle énergétique ?
Toujours dans le cadre de cette proposition de loi, et également en pourparlers, l’obligation pour les logements touristiques de courte durée de réaliser un DPE avant la mise en location d’un meublé de tourisme, comme c’est le cas pour les autres logements.
À ce jour, et vous l’aurez compris, les logements de type Airbnb ne sont pas soumis aux règles du DPE, accentuant leur mise en marché en défaveur des logements longue durée.
Cette nouvelle règle, si elle était mise en application, devrait éviter aux propriétaires de mettre en location des passoires thermiques et d’échapper à des travaux de rénovation.
Si l’obtention du DPE devait devenir obligatoire sur les logements touristiques saisonniers, combien d’entre eux pourraient basculer sur du locatif classique, voire sur de la revente ?
Une nouvelle réforme prévue en 2025 ?
Une nouvelle réforme de la fiscalité des LMNP est prévue pour l’année 2025.
Cette initiative, présentée devant la Fédération française du bâtiment (FFB), a pour objectif de simplifier les régimes fiscaux de la location.
Afin d’éliminer la concurrence fiscale entre les locations classiques et les locations saisonnières, cette réforme pourrait déboucher sur une uniformisation de l’abattement fiscal à 40 % pour toutes les locations meublées.
Elle devrait être intégrée dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2025, envisageant une refonte globale de la fiscalité locative.
Malheureusement à cette heure, nous n’avons aucune réponse à nos questions et toutes ces pistes restent hypothétiques. Nouss ne manquerons pas de suivre ces évènements pour vous tenir informés.
Rappel de ce qu’est le statut LMNP ?
Le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel, est un régime fiscal français spécifique qui permet aux propriétaires de louer des biens immobiliers meublés tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, aussi bien pour de la location annuelle que de courte durée.
Pour être éligible au statut LMNP, le propriétaire doit remplir certaines conditions. Le propriétaire doit déclarer ses revenus locatifs en tant que BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux, et non en tant que revenus fonciers. Ces mêmes revenus ne peuvent dépasser 23 000 € par an ou 50 % du revenu global du foyer fiscal.
Comme l’indique le statut, le logement proposé doit être meublé et donc équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement. Cela inclut des meubles, des équipements de cuisine, etc.
Le statut LMNP offre plusieurs avantages, tels que :
- Amortissement du bien: le propriétaire peut amortir le bien immobilier et les meubles sur plusieurs années, ce qui permet de réduire les revenus imposables.
- Déduction des charges: les charges liées à la gestion locative et à l’acquisition du bien (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, frais de conciergerie, assurance loyers impayés etc.) peuvent être déduites des revenus locatifs.
- Récupération de la TVA: dans certains cas, notamment pour les résidences de services (résidences étudiantes, seniors, etc.), le propriétaire peut récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien.
- Régime fiscal avantageux: le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, jusqu’à un certain plafond de revenus. Plafond et pourcentage de l’abattement fiscal sont actuellement en discussion.
Ce statut est conçu comme un complément de revenus plutôt que comme une activité principale. Il est ouvert à tout contribuable français souhaitant se constituer un patrimoine, en vue de préparer sa retraite, optimiser fiscalement son impôt ou encore diversifier la nature de ses biens.
Si l’investissement dans l’immobilier vous intéresse, voici quelques articles qui devraient compléter vos connaissances :
- Conseils pour investir dans l’immobilier locatif quand on est jeune
- Les raisons de se lancer dans l’immobilier locatif
- Avantages et inconvénients d’un investissement locatif saisonnier
- Investissement locatif : où investir en France ?
- Ce qu’il faut savoir au sujet de la taxe d’habitation sur les logements vacants