Rachat de soulte : ce qu’il faut savoir

Publié le 28 octobre 2024, mis à jour le 28 octobre 2024 par Christophe Bernard - Responsable éditorial

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Vous avez acheté votre résidence, principale ou secondaire, à deux ? Vous venez d’hériter d’une propriété à plusieurs ? Suite à une séparation ou pour une autre raison, vous souhaitez devenir seul propriétaire de ce bien. Votre unique recours : le paiement d’une soulte à votre ex-conjoint (e) ou aux autres héritiers.

Les charges courantes que vous supportez déjà, tels que les remboursements de vos crédits, peuvent rendre le rachat de soulte compliqué.  Heureusement, il est possible de regrouper vos crédits afin de financer un projet immobilier, notamment en cas de séparation ou de propriété indivise.

Découvrez comment le regroupement de vos prêts peut vous permettre de racheter une soulte sans impacter votre budget.

La soulte est un terme juridique pour désigner une somme d’argent due, dans le cadre d’un partage ou d’un échange, pour rétablir l’égalité des biens partagés ou échangés.

Qu’est-ce qu’une soulte ?

Cette somme d’argent compense la ou les personnes qui cèdent son ou ses biens à la personne qui souhaite les acquérir.

On parle souvent de soulte dans le cadre d’un divorce, d’une séparation ou d’une succession.

La soulte est versée par celui qui souhaite obtenir la pleine propriété d’un bien, le plus généralement un bien immobilier. Parce qu’il reçoit un lot d’une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre, il doit dédommager les autres propriétaires du bien. Il en est de même en cas d’échange, si les choses échangées ont des valeurs différentes.

Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Un bien acheté ou hérité à plusieurs est appelé bien en indivision ou indivis. Il appartient par conséquent à plusieurs propriétaires, dits indivisaires. Ce bien peut être cédé ou acquis par une autre personne faisant partie des propriétaires ou à un tiers s’ils sont tous d’accord.

Pour qu’un bien soit la pleine propriété d’une seule et même personne, cette dernière doit verser une somme d’argent, dite soulte, au titre d’une compensation vis-à-vis des autres indivisaires.

Un rachat de soulte est donc une opération financière permettant de racheter les parts d’un bien aux autres indivisaires, comme les cohéritiers ou un ex-conjoint, afin de le conserver.

Dans quels cas peut-on racheter une soulte ?

On peut être amené à payer une soulte lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes et que l’une de ces personnes souhaite en devenir l’unique propriétaire.

Le rachat de soulte intervient essentiellement dans 2 cas de figure :

• En cas de divorce ou d’une séparation

Le couple séparé ou divorcé a pu au cours de sa vie commune acquérir un bien à deux. Le couple est donc co-propriétaire du bien. L’un des deux propriétaires peut décider de racheter la part de l’autre.

• En cas d’un héritage ou d’une succession

Il n’est pas rare que dans le cadre d’une succession/héritage un bien revienne à plusieurs personnes, frères et sœurs ou autres parents. Avec l’accord de tous les autres héritiers, le bien peut être vendu à une seule et même personne faisant partie des propriétaires ou à une tierce personne.

Quels sont les biens qui peuvent faire l’objet d’un rachat de soulte ?

En cas de divorce, séparation ou succession, les biens mobiliers ou immobiliers sont directement impactés. Il peut s’agir d’une maison ou d’un appartement, d’une œuvre d’art ou encore d’un véhicule par exemple. Ainsi, lorsque vous souhaitez obtenir une partie ou la totalité de ce bien, acquérir les parts détenues par votre conjoint ou les autres héritiers, selon le cas, le rachat de soulte est une solution.

Comment se déroule un rachat de soulte ?

Un rachat de soulte est un acte notarié. Le notaire dresse un état liquidatif dans lequel le montant de la soulte est déterminé. Le montant de la soulte est déterminé par le notaire et fait appel à plusieurs documents appelés « état liquidatif » ou « acte notarié ». Le montant de la soulte éventuelle et des frais de l’acte dépend de la valorisation du bien. La valorisation du bien est déterminée, lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier, en tenant compte de l’évolution du marché. Ainsi, il y a tout intérêt à faire appel à des professionnels de l’immobilier, lesquels pourront fournir une estimation dudit bien. Le montant de la soulte peut être directement financé par un nouveau crédit si vous n’avez pas les fonds nécessaires.

Comment est calculée la soulte ?

La soulte étant une compensation financière suite à la cession d’un bien, le calcul de son montant est relativement simple : la soulte doit être égale à la valeur nette du bien divisée par le nombre de personnes impliquées dans le partage.

Si un prêt immobilier est en cours de remboursement sur le bien, la soulte dépend du capital restant dû, autrement dit de la somme qu’il reste à rembourser. Dans ce cas de figure, la soulte sera égale à la valeur du bien minorée du capital restant dû, divisée par le nombre de co-propriétaires.

Le montant de la soulte peut être déterminé par un accord amiable entre les ex-conjoints ou les membres d’une famille ou être défini par un professionnel, tel qu’un notaire ou un agent immobilier.

En faisant appel à un professionnel, la soulte est calculée sur la base de la valeur actuelle du bien et non sur sa valeur initiale. Cette évaluation permet d’officialiser la valeur du bien.

Divorce : comment faire pour racheter l’autre part de la maison ?

Au cours de votre vie, il n’est pas rare que vous investissiez avec votre partenaire pour acquérir un bien immobilier. Cette résidence achetée à deux, et ce quel que soit le régime matrimonial, est le plus généralement soumise au régime de l’indivision. Le droit de propriété est alors proportionnel à la participation financière de chacun des conjoints lors de l’achat : 50/50, 70/30, 60/40…

En cas de divorce ou de séparation, il existe deux alternatives de partage de ce bien immobilier :

Cas n°1 : aucun des ex-conjoints ne souhaite conserver le bien
Si aucun des deux propriétaires ne souhaite garder le bien, alors ce dernier est mis en vente.
La somme liée à cette vente est alors répartie entre chaque ex-conjoint en fonction de l’apport de chacun au moment de l’achat initial et selon le régime matrimonial appliqué.

Cas n°2 : l’un des deux ex-conjoints souhaite conserver le bien
Si l’un des conjoints souhaite garder le logement et devenir alors propriétaire unique, alors il devra racheter la part au conjoint quittant le bien.

Dans un premier temps et si un prêt est en cours de remboursement pour le dit bien, il est nécessaire que le conjoint partant se désolidarise. Dans le cas contraire, il reste solidaire de la dette en cours.
Une fois la désolidarisation effectuée par la banque, le conjoint souhaitant conserver le bien pourra racheter la part à son ex-conjoint moyennant une soulte.
Les ex-époux peuvent, lorsque le partage se fait à l’amiable, composer les lots comme ils l’entendent.

Le montant de la soulte est déterminé pour compenser l’inégalité des lots. Il est important tout d’abord de se renseigner sur le régime matrimonial et de déterminer l’apport que chacun a investi pour l’acquisition du bien. En fonction de cela, la somme ne sera pas la même.

Succession : comment faire pour racheter l’autre part d’un bien en indivision ?

Un bien peut faire l’objet d’un héritage. Ainsi, un ou plusieurs héritiers peuvent décider d’acquérir ce dernier dans le cadre de la succession, en rachetant les parts de ce bien. Le montant dépendra de la valeur du bien sur laquelle les personnes concernées par la succession se seront mises d’accord.

Autrement dit, lors d’un héritage, chaque membre héritier possède un pourcentage du bien qui est proportionnel à la valeur globale du bien hérité.

Si l’un des héritiers décide de garder le bien pour lui seul, il doit racheter la part des autres en guise de compensation financière. Cette compensation est appelée soulte.

Comment financer une soulte ?

Il existe plusieurs moyens de payer une soulte.

La première, et certainement la plus rapide est de pouvoir réaliser un paiement au comptant.

Si votre situation le permet et que vous avez suffisamment de liquidités, comme de l’épargne, vous pouvez racheter la soulte immédiatement en utilisant vos fonds propres.

Le montant d’une soulte pouvant être plus ou moins élevé, il est parfois difficile de la payer par manque de moyens financiers. Dans ce cas, une solution de financement, comme un crédit, peut vous aider à racheter cette soulte et à réaliser votre projet d’être le seul et l’unique propriétaire d’un bien convoité.

Votre banque ou tout autre organisme de crédit peut vous proposer un prêt bancaire semblable au crédit immobilier classique. Le montant emprunté comprend le montant de la soulte, le capital restant à rembourser et les frais de garantie du crédit.

Vous pouvez également être amené à souscrire un prêt hypothécaire. Moins fréquent, il peut néanmoins vous permettre de financer des travaux ou autres projets en plus de la soulte. Il permet d’englober tous vos besoins en un seul crédit et donc de profiter de conditions tarifaires avantageuses.

Dans le cas où vous auriez déjà un ou plusieurs crédits en cours de remboursement, il peut s’avérer compliqué, voire impossible de souscrire un autre prêt pour financer le rachat de soulte, car votre taux d’endettement est trop élevé ou vos revenus ne permettent pas de payer une nouvelle mensualité de prêt.

Dans ce cas, afin que vous puissiez tout de même acquérir le bien rêvé et verser la soulte à qui de droit, le regroupement de crédits est une solution de financement efficace pour diminuer vos mensualités de crédits et inclure le rachat de soulte. Faites une demande de regroupement de crédits pour racheter les parts du bien immobilier convoité.

Quels sont les frais d’un rachat de soulte ?

Lors du rachat de soulte, les frais sont inévitables au-delà de la soulte en elle-même.

Rappelons que le rachat de soulte est un acte notarié. Comme toute transaction immobilière, il est obligatoire de passer devant le notaire pour qu’un nouvel acte de propriété soit enregistré.

Autrement dit, il est impératif de notifier au notaire la cession des parts d’un bien immobilier d’un ou plusieurs propriétaires ou indivisaires à un autre et unique propriétaire.

De fait, des frais d’honoraires seront à verser au notaire en charge de la vente du bien.

Les frais de notaire sont réglementés par l’Etat et sont d’environ 5,80 % de la valeur de la compensation qui sera reversée. Autrement dit, les frais de notaire sont proportionnels au montant estimé de la soulte en elle-même.

Qui paie les frais de notaire liés au rachat de soulte ?

La règle est simple. Les frais de notaire doivent être partagés en fonction du nombre de personnes concernées dans le rachat. Autrement dit, en cas de succession, les frais sont partagés entre tous les héritiers. Dans le cas d’un divorce ou d’une séparation, les frais sont partagés entre les ex-conjoints.

Que se passe-t-il si vous ne pouvez pas racheter une soulte ?

Vous souhaitez racheter les parts d’un bien immobilier à votre ex-conjoint (e) ou aux autres héritiers, mais vous ne disposez pas des ressources financières nécessaires et le recours à un prêt est impossible.

Dans ce cas, le bien immobilier est mis automatiquement en vente. Chacun des propriétaires devra rembourser sa part de mensualités si un prêt immobilier est en cours de remboursement. Dès que le bien est vendu, chacun récupère sa part du prix de vente.

Si votre banque ne vous accorde pas d’emprunt pour des raisons de taux d’endettement trop élevé ou de reste à vivre trop faible, vous pouvez avoir recours à un regroupement de crédits.

Cette opération financière vous permet de réunir tous vos crédits en un seul et d’inclure une trésorerie complémentaire^*. Vous diminuez vos mensualités de remboursement et pouvez ainsi grâce à la trésorerie racheter la part de votre ex-conjoint ou des autres héritiers.

Fonctionnement du rachat de soulte dans un regroupement de crédits

Si vous avez contracté un ou plusieurs crédits et que vous souhaitiez acquérir un bien nécessitant le paiement d’une soulte, le regroupement de crédits peut être une solution de financement efficace qui vous permet de souscrire un prêt supplémentaire ou de dégager une trésorerie complémentaire^*.

En regroupant tous vos crédits, vous fusionnez tous vos prêts en un seul et unique emprunt.

Vous ne remboursez plus qu’une seule mensualité, qui peut être réduite jusqu’à -60 %^*.

Assorti au regroupement de crédits, vous pouvez bénéficier d’une ligne de trésorerie directement incluse dans l’opération financière ou souscrire un prêt supplémentaire. Cette trésorerie ou prêt complémentaire vous permet de payer la soulte due et de devenir le seul propriétaire du bien immobilier.

Faites une demande de rachat de crédits dès maintenant et versez la soulte pour conserver le bien. Vous serez rappelé dans les meilleurs délais par l’un de nos experts qui vous guidera tout au long des étapes de votre dossier de regroupement.

Les avantages du regroupement de crédits pour un rachat de soulte

En intégrant le rachat de soulte à votre opération de regroupement de prêts, vous bénéficiez d’avantages immédiats :

• Vous diminuez vos mensualités de crédits, une réduction pouvant aller jusqu’à -60 %^*.
• Vous ne remboursez qu’une seule et unique échéance. La gestion de votre budget est facilitée.
• Vous disposez d’une trésorerie libre d’utilisation^*. Les frais supplémentaires au rachat de soulte comme les frais de notaire peuvent y être inclus.

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