Marché immobilier en 2024 : nos courtiers prennent la parole

Publié le 19 juillet 2024, mis à jour le 02 août 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Si comme nous, vous suivez l’actualité du marché immobilier, vous avez probablement constaté que ce secteur reprenait des couleurs, après avoir été victime d’une crise que certains professionnels, agents immobiliers, courtiers, promoteurs, notaires, etc, ont qualifié de sans précédent. Comme nous avons pu le lire dernièrement ici et surtout là, sur notre site Ymanci, la tendance pour une reprise est à l’optimisme grâce à plusieurs facteurs, à commencer par la stabilisation, voire la baisse timide des taux d’emprunt, comme le fait remarquer l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) :

La stabilisation visible depuis la baisse des taux début 2024 suggère que l’effondrement sur le marché immobilier pourrait prendre fin.

Les taux atteignent aujourd’hui 3,70 % en moyenne pour un crédit immobilier courant sur 20 ans. Cette baisse des taux a un impact positif sur la capacité d’emprunt des Français ainsi que sur leur pouvoir d’achat immobilier. Même si nous sommes encore éloignés de la situation de 2021. Rappelons que ces taux étaient passés de 1 % en 2021 à plus de 4 % fin 2023.

Le pouvoir d’achat immobilier croît dans de nombreuses villes françaises et peut même permettre aux acquéreurs de s’offrir un logement plus grand, s’il le désire. Là aussi, il s’agit d’un signe positif pour le marché et pour les Français qui veulent remettre le projet de devenir propriétaires sur le devant de la scène.

Outre l’amélioration du pouvoir d’achat immobilier et l’amélioration des taux d’intérêt, le marché de l’immobilier, qui reste un placement sûr pour plus de 8 Français sur 10, selon Orpi, bénéficie aussi : 

• De la baisse des prix de vente : certains vendeurs ont accepté de fixer des prix plus raisonnables après des mois de tension.
• Du recul des taux d’usure.
• Du desserrement des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), principale institution monétaire de l’Union européenne.
• De l’assouplissement des conditions d’octroi pour un crédit de la part de certaines banques commerciales.
• … 

Certes, ces signes semblent encourageants. Mais le contexte politique français incertain et tendu ne risque-t-il pas de tout faire capoter ? Ces bonnes nouvelles vont-elles réellement offrir au marché de l’immobilier un nouveau départ ? Pour répondre à ces questions, il nous fallait des professionnels de l’immobilier, des observateurs avertis, capables de nous éclairer sur la situation actuelle et à venir. Cela tombe bien ! Grâce à Ymanci, spécialisée dans le rachat de crédits depuis 1999, le crédit immobilier et l’assurance emprunteur, nous avons pu donner la parole à quatre courtiers, sur les 500, qualifiés pour faire avancer vos projets, mais qui ont été, comme vous Chers Emprunteurs, confrontés à la dure réalité d’un marché immobilier en crise.

Aujourd’hui, Delphine, Pierre, Mickaël et Roméo vous exposent leurs points de vue sur l’état du marché.

Quelle est votre analyse du marché dans votre ville et en France après ces signes positifs ?

Delphine pour l’agence de courtiers Ymanci de Clermont-Ferrand “La baisse des taux d’intérêt dans notre région a ravivé l’intérêt pour l’achat immobilier, notamment parmi les clients de 2022 et 2023 qui avaient reporté leur projet en raison de l’augmentation des taux et de la diminution de leur pouvoir d’achat. Aujourd’hui, informer les clients que les taux baissent chaque mois est un atout très positif. Cela réduit la pression pour acheter rapidement et augmente leur capacité d’achat. Cependant, nous n’observons pas d’assouplissement des conditions d’octroi de prêts. Le règlement HCSF bloque toujours certains profils, les primo, mais surtout les investisseurs. Les dossiers acceptés aujourd’hui sont ceux qui auraient été acceptés il y a deux ans.”

Pierre pour l’agence de courtiers Ymanci en crédit immobilier du Havre“Les changements récents dans les conditions de crédits peuvent dynamiser le marché immobilier du Havre. La combinaison du taux d’intérêt plus bas, le recalcul du taux d’usure, et l’assouplissement des conditions d’octroi pour les crédits créent un environnement favorable à l’achat et à l’investissement immobilier. Il est probable que cela conduise à une augmentation de la demande, un développement accru et potentiellement une hausse des prix, tout en améliorant l’accès à la propriété pour un plus grand nombre de ménages. Le Havre, étant une ville portuaire avec une économie diversifiée, pourrait attirer davantage d’acheteurs, notamment ceux recherchant des logements abordables par rapport aux grandes métropoles comme Paris, améliorant ainsi l’attractivité de la ville.”

Mickaël des agences Ymanci de Nantes, Pornichet et Guérande  “Sincèrement, sur le nord-ouest, nous n’avons pas connu de baisse significative, maxi 0,50. Les banques n’ont pas assoupli leurs conditions d’octroi… Et les prix sur la côte ne baissent pas de manière importante ; certainement un peu plus sur la métropole nantaise. Malgré tout, nous revoyons des investissements à Nantes et la côte notamment à Saint-Nazaire. Les primo-accédants relancent leurs recherches avec souvent 15 à 20 000 € de budget supplémentaire grâce à l’ajustement des taux et la légère baisse des prix de l’immobilier (ou tout du moins des négociations possibles sur les prix avec les vendeurs, le tout appuyé par le travail de qualité de la plupart des agents immobiliers locaux).”

Roméo de l’agence de courtiers en crédit immobilier Ymanci à Toulon ”Eh bien, sur le secteur du Grand Toulon, ville de 170 000 habitants et avoisinant les 500 000 habitants sur la très grande agglomération, après deux années compliquées, il y a une timide reprise. Mais les prix sur notre secteur sont très disparates des zones populaires aux zones inestimables. Cela peut aller de 2 000 € du m² à plus de 6 000 € du m², voire au-delà. En moyenne, les prix ont baissé de 4,5 % sur l’ensemble du marché. Cette baisse, couplée à la baisse des taux, a relancé le marché. L’acquéreur a repris du pouvoir sur le vendeur ; les délais de vente se sont rallongés de l’ordre de 6 à 8 mois en moyenne. Malgré tout cela, la situation est encore précaire, car il y a de l’attentisme chez les vendeurs. La bonne nouvelle est que les banques sont prêteuses et viennent nous solliciter pour avoir des projets à financer. Cela est de bon augure pour la suite.”

Pensez-vous que l’immobilier va profiter de l’effet JO comme Londres ou Sydney ?

Delphine “Nous renvoyons la question à notre confrère parisien qui aura un discours plus pertinent que le nôtre. Ici à Clermont-Ferrand, nous ne pensons pas que cela influe.”

Pierre “La préparation et la tenue des Jeux olympiques attirent un grand nombre de visiteurs, de professionnels et d’investisseurs. Cette affluence temporaire peut stimuler la demande pour des logements à court terme (location saisonnière) et, à long terme, créer un intérêt accru pour les investissements immobiliers à Paris, bien évidemment. Les Jeux olympiques entraînent souvent des investissements massifs dans les infrastructures. Ces améliorations (transports, équipements sportifs, services publics…) peuvent rendre la ville plus attractive pour les résidents et les investisseurs immobiliers à long terme.”

Mickaël “Sur le grand ouest, je ne suis pas persuadé. Notre région attire naturellement et toute l’année.”

Roméo “Nous espérons que les images retransmises dans le monde entier donneront l’envie à des entreprises et à des populations de venir visiter notre pays. Et notre région sera le théâtre des épreuves de voile. Cela aura un impact positif, c’est certain.

Marché de l’immobilier : quelles sont vos prévisions pour le second semestre 2024 ?

Delphine “Depuis 2022, bien que nous ayons perdu des parts de marché significatives chez les primo-accédants et chez les investisseurs, nous avons gagné en parts de marché auprès des secundo-accédants et sur le marché des prêts professionnels. Nous avons perdu une typologie de clients en faveur d’une autre. Cela nous a permis de stabiliser notre chiffre d’affaires, voire de l’augmenter. Je pense que le second semestre 2024 sera similaire aux années précédentes, avec un mois de septembre plutôt calme, suivi d’une augmentation des demandes en octobre et novembre. La période de forte activité pour notre métier s’étend de février à juillet.”

Pierre “Pour le second semestre de 2024, les prévisions du marché immobilier en France montrent des signes de stabilisation, mais sans reprise franche. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte pour comprendre les tendances attendues :

• La baisse des prix : les prix des biens immobiliers continuent de diminuer dans de nombreuses régions. En 2024, on prévoit une baisse des prix d’environ 4 % sur l’année avec des variations selon les villes et les types de biens.
• Le volume des transactions : le nombre de transactions immobilières devrait se stabiliser autour de 800 000 pour l’année 2024, après une forte baisse en 2023. Cette diminution est moins marquée que celle observée en 2023. Mais le marché reste fragile.
• Les conditions de crédit : l’assouplissement des conditions d’emprunt, avec une légère baisse des taux d’intérêt, pourrait redonner du pouvoir d’achat aux acquéreurs. Toutefois, les taux restent relativement élevés par rapport aux années précédentes, ce qui continue de limiter la capacité d’achat des ménages.
• Le marché du neuf : le secteur du neuf connaît des difficultés persistantes avec une baisse continue de l’offre de logements neufs. Les mises en vente et les réservations de nouveaux logements sont en fort repli, ce qui affecte l’ensemble du marché immobilier.
• Le marché locatif : le marché locatif reste tendu, avec une offre de logements en location en baisse significative et des loyers en hausse. Cette situation complique particulièrement la recherche de logement pour les étudiants et les autres locataires.

En résumé, bien que certains signes d’amélioration soient visibles, une reprise solide du marché immobilier français n’est pas encore à l’horizon. La stabilisation des prix et des transactions, combinée avec une amélioration des conditions de crédit, pourrait néanmoins poser les bases d’une reprise plus durable à partir de 2025.”

Mickaël “Nous sentons déjà une reprise depuis début juin ; cela devrait se poursuivre sur ce second semestre ! Les élections sont passées ; j’espère que nous n’allons pas avoir un nouveau sujet négatif pour venir polluer notre quotidien !”

Roméo “À notre niveau, nous sentons une reprise qui devrait s’accélérer d’ici début 2025. Nous espérons que l’inflation se calme encore davantage, surtout sur les prix des matériaux. Si cela se couple à des avantages sur la rénovation énergétique, cela nous permettra d’avoir des opportunités sur le marché de l’ancien à rénover ou d’amélioration énergétique ainsi que dans la Vefa… Wait and see !”

Le saviez-vous ? L’acronyme Vefa signifie Vente en l’état futur d’achèvement.

Quels sont les défis que l’immobilier doit relever pour se remettre sur les bons rails, selon vous ?

Delphine “Dans notre région, il est vrai que les prix de l’immobilier ont été corrigés de façon mesurée, car nous n’avons pas un immobilier très cher en Auvergne. Nous remarquons que les biens qui se situent vers les 300 000 € partent assez rapidement. En revanche, les biens, situés dans la fourchette supérieure à 400 000 €, se négocient davantage que les autres. Une baisse continue des taux, combinée avec un ajustement des prix, devrait rassurer les futurs acquéreurs et créer du dynamisme sur le marché.”

Pierre “Il est essentiel que les acteurs du secteur immobilier collaborent avec le gouvernement et les institutions financières pour créer un environnement favorable à l’investissement, tout en répondant aux nouvelles attentes des consommateurs et en respectant les normes de durabilité. Les mesures proactives et les politiques incitatives joueront un rôle clé pour remettre le secteur sur de bons rails. Il faudra un assouplissement des conditions de crédit pour permettre à plus de ménages d’accéder à la propriété couplée à des mesures de relance du marché immobilier dans le neuf et d’aide à la rénovation énergétique plus importante dans l’ancien. Et bien évidemment un contexte économique et politique qui redonne confiance à la population.”

Mickaël “La priorité et, selon moi, la qualité des prestataires évoluent autour de ce marché dont nous faisons partie ainsi que les agents immobiliers. Pour les agents immobiliers, je pense vraiment que les ventes inter cabinets ne doivent plus être un frein ; la priorité doit rester le client et son projet de vie. L’écoute, la réactivité, le conseil et l’accompagnement sont et doivent rester une priorité pour redonner confiance aux porteurs de projets et aux acteurs de l’immobilier.”

Roméo “Les investisseurs et les acquéreurs ont besoin de voir sur du long terme, c’est d’ailleurs normalement le sens noble du mot politique. Je regrette que depuis des années, il n’y ait pas une stratégie qui aille dans ce sens, les changements ministériels et de courants politiques y vont chacun de leurs propres idées, alors qu’il faut voir l’immobilier et l’aspect bancaire en mode macro-économique. Trop de niches fiscales, trop d’aides inconnues du grand public, un marché où les intermédiaires du BTP de la rénovation énergétique, pas assez formés, pensent plus à leur marge qu’au gain. Il faut simplifier pour que cela soit abordable par tous et pour tous, pas seulement pour les élites, mais pour le particulier comme pour l’investisseur aguerri. Vraiment comme il existait l’ancien PTZ dans l’ancien, il faut des mesures simples et efficaces.”

La rédaction de Ymanci remercie les courtiers qui ont accepté de prendre la parole.