Bien immobilier : pourquoi les appartements du Village Olympique ne se vendent pas ?

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Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Des logements sont sortis de terre dans le département de la Seine-Saint-Denis, en région Île-de-France, pour héberger les sportifs pendant les Jeux olympiques de Paris cet été. Que vont devenir ces logements quand les sportifs et les touristes seront rentrés chez eux ? Quand Paris ne sera plus sous le feu des projecteurs médiatiques, le village olympique sera transformé en un parc de logements qui seront vendus par les promoteurs de ce programme immobilier.

Il ne s’agit pas d’un poisson d’avril. La mise en vente de ces appartements à Saint-Denis, mais aussi à Saint-Ouen, a d’ailleurs débuté. Seulement voilà, cette opération n’a pas forcément produit les résultats escomptés pour la simple et bonne raison que le marché de l’immobilier, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf, n’est pas au mieux de sa forme. Mais il y a d’autres raisons derrière ce départ en demi-teinte.

Combien de logements construits pour les Jeux olympiques sont actuellement sur le marché immobilier ? Pourquoi cette mise en vente manque, à cette date, de souffle ? Quel est le prix au mètre carré ? Connaissons-nous la date de livraison de ces appartements ? Ymanci, courtier expert en rachat de crédits, en assurance emprunteur, mais aussi en prêt immobilier, répond à ces questions.

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Près de 700 appartements à vendre : un lancement poussif

Des dizaines de logements, basés à Saint-Ouen, à Saint-Denis et sur l’île Saint-Denis, sont aujourd’hui disponibles à la vente. Plusieurs promoteurs ont déjà lancé la commercialisation de ces appartements.

Sur les 640 logements destinés à devenir des habitations pour des particuliers à l’issue de cet événement planétaire, Icade possède un lot de près de 240 appartements. En décembre 2023, le promoteur n’en avait vendu que quelques-uns à Saint-Ouen. Une dizaine allant du deux aux cinq pièces sont en réserve depuis le lancement de la commercialisation. Vinci estime, de son côté, que le bilan est plus encourageant. L’entreprise de construction s’était délestée de 78 appartements sur les 174 en vente, à la date du 16 janvier dernier. Le troisième promoteur, Natixis, n’a pas encore mis en vente ses logements se trouvant sur l’île Saint-Denis.

Bon à savoir

Sur les 2 800 nouveaux logements, un peu moins de 700 sont donc destinés à la vente. Les autres deviendront des logements sociaux, des locations, des bureaux qui permettront à des entreprises de s’implanter. 

Immobilier : les raisons de ce départ guère encourageant

Chat échaudé craint l’eau froide ! Les raisons, qui font que le lancement de cette mise en vente est poussif, sont multiples. Certains particuliers, voulant investir dans la pierre, sont effectivement sceptiques quant à une reprise en 2024, après la mésaventure que le secteur de l’immobilier a essuyée ces deux dernières années, comme le rappelle Thomas Lefebvre, directeur scientifique de SeLoger et de Meilleurs Agents, sites experts dans les transactions immobilières :

Le marché s’est retourné très vite, assez violemment. On est passé à des taux d’emprunt autour de 1 % en janvier 2022 à plus de 4 % aujourd’hui. Le marché des acquéreurs s’est considérablement rétréci. 

Outre ce scepticisme concernant une reprise, il existe d’autres raisons qui ralentissent les transactions immobilières : les taux bancaires dont la baisse n’est pas assez significative et les prix de vente qui sont encore trop élevés. Notons que dans le neuf, les prix sont généralement plus importants que dans l’ancien. Des experts ont constaté que le volume des ventes avait chuté de près de 30 % en un an.

Une barre tarifaire trop haute

Au commencement, Icade avait fixé les prix de vente à 7 500 euros le mètre carré. Aujourd’hui, ils ont revu leurs prétentions à la baisse : 6 900 euros le m². En ce qui concerne le promoteur Vinci, il a situé ses prix entre 6 000 et 7 000 €/m² pour une grande majorité d’appartements T3 et T4.

Les taux, les prix, mais aussi l’emplacement

Les taux, les prix… Il y a un autre facteur : la localisation et l’attractivité du bien immobilier qui peuvent être déterminantes au moment de se porter acquéreur d’un bien immobilier. Comme ce site est nouveau, les futurs propriétaires agissaient à l’aveugle tant que le projet n’était pas sorti de terre. Aujourd’hui, ils y voient plus clair puisque ce village a pris forme.

Les promoteurs ont indiqué qu’ils allaient effectivement livrer des logements familiaux et en résidence ; une résidence étudiante ; un hôtel ; deux groupes scolaires ; des espaces verts et végétalisés ; des bureaux ; des commerces de proximité… Ce type d’emplacement et de services est un bon atout pour le futur acquéreur. Surtout si ce dernier veut revendre son bien immobilier, dans le futur.

Rappelons aussi que d’autres critères d’attractivité peuvent influer lors de la revente du logement : sa situation géographique, mais aussi s’il possède une belle vue, une terrasse…, s’il est au calme, s’il y a des places de parking, s’il est bien desservi… Grâce à ces avantages, le bien immobilier pourra se vendre rapidement et le vendeur réalisera du même coup une plus-value.

Achat d’un logement neuf en Seine-Saint-Denis : laissons le temps au temps 

Les futurs acquéreurs des logements, où les athlètes auront vécu, devront se montrer patients. La livraison de ces appartements ne devrait pas être effective avant janvier 2026. Signalons que ce site pourra loger environ 6 000 habitants.

Pourquoi 2026 ?

Les promoteurs récupéreront les logements, conçus en suivant un cahier des charges environnemental très strict, pour les réaménager¹ et les adapter dès que la flamme olympique aura été éteinte².

¹Les appartements du village olympique ne sont pas fournis avec des cuisines puisque les sportifs se sustenteront dans le restaurant qui prendra place sous la halle de la Cité du cinéma.

² Rappelons que les Jeux de la XXXIIIe olympiade auront lieu du 26 juillet au 11 août 2024 à Paris mais aussi dans plusieurs villes françaises et que les Jeux paralympiques se tiendront du 28 août au 8 septembre prochain.

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