Prix de l’immobilier à Metz en 2024 : est-ce le bon moment pour investir ? 

Publié le 15 décembre 2023, mis à jour le 29 mars 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Aujourd’hui, nous zoomons sur la ville de Metz, située dans le département de la Moselle, en région Grand Est. Nous n’allons pas nous intéresser au riche patrimoine culturel de la ville et à sa mythique fête annuelle de la mirabelle, nous ne parlerons pas non plus de l’histoire de Divodurum Mediomatricorum, le nom de Metz durant l’antiquité. Mais nous allons parler patrimoine et investissement !

Comme dans beaucoup de villes moyennes, les prix de l’immobilier ont augmenté. Cependant, les prix de vente ou à la location ne sont pas (encore) exorbitants par rapport à d’autres agglomérations. Focus sur les prix mais aussi les avantages d’acheter à Metz pour y vivre ou pour investir dans le locatif.

Devenir propriétaire à Metz : la tendance des prix dans l’immobilier  

Quel prix devra mettre un particulier s’il veut acheter et/ou louer dans la cité messine ? Au 1^er décembre 2023, le prix de vente moyen affichait 2 460 € par m² selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). Sur trois mois, cet indice a marqué une baisse de 0,9 %. Si nous nous arrêtons sur l’indice pour les trois dernières années, nous constatons néanmoins une hausse importante des prix : +18,6 %.

Immobilier à Metz : le prix au m² pour l’achat d’une maison :

• Une maison possédant 3 pièces : 2 186 €/m².
• Une maison possédant 4 pièces : 2 392 €/m².
• Une maison possédant 5 pièces : 2 395 €/m².
• Une maison possédant 6 pièces, voire plus : 2 163 €/m².

Immobilier à Metz : le prix d’achat au m² pour des appartements :

• Un appartement n’ayant qu’une pièce : 2 768 €/m².
• Un appartement avec deux pièces : 2 570 €/m².
• Un appartement avec trois pièces : 2 492 €/m².
• Un appartement avec quatre pièces et plus : 2 376 €/m².

Investissement locatif à Metz : un projet qui peut s’avérer intéressant 

Le propriétaire peut occuper le logement qu’il vient d’acquérir. C’est son choix ! En revanche, il semblerait que le locatif jouisse ces derniers temps d’un excellent rendement. D’autant que le secteur de la location est actuellement saturé. Comme dans beaucoup de villes françaises, la demande de logements locatifs à Metz, située à l’est du Bassin parisien, est en effet plus importante que l’offre.

Immobilier à Metz : le prix des loyers

Qu’en est-il du marché locatif au m² à Metz ? L’Observatoire Clameur nous donne un aperçu des loyers médians dans la ville messine, qui a vu naître l’écrivain Paul Verlaine le 30 mars 1844.

Le Clameur s’est basé sur les baux signés sur douze mois à Metz. En prenant en considération la période de référence des quatre derniers trimestres, le loyer médian des appartements messins, toutes surfaces confondues, est de 11 €/m², hors charges.

En décembre 2023, voici le prix des loyers médians par types de biens immobiliers sur les quatre derniers trimestres, charges non comprises, pour un :

• Appartement T1 : 13 euros par m².
• Appartement T2 : 11 euros par m².
• Appartement T3 et plus : 10 euros par m².

Bon à savoir : un loyer médian signifie que la moitié des locations est moins élevée, et que l’autre moitié est plus chère.

Évolution des loyers sur une durée de cinq ans :

• -4,4 % pour les T1.
• +1,2 % pour les T2.
• +4,6 % pour les T3 et plus.

Comme dans les autres villes de France et de Navarre, le prix du m² est fixé après avoir étudié notamment certains critères comme :

• L’emplacement stratégique du bien immobilier (commerces, écoles, transports en commun, pharmacies, hôpitaux…).
• Le type du logement (neuf ou ancien).
• L’état de l’appartement ou de la maison.
• Le nombre de pièces (studio, appartement de plusieurs pièces).
• L’accessibilité.

Investissement dans le locatif : des avantages non-négligeables

Le propriétaire, qui vient d’investir dans la pierre et qui penserait à mettre son bien en location, peut aussi bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Grâce à ce statut, il pourra profiter de certains avantages fiscaux. L’investisseur peut aussi obtenir un abattement des charges en optant pour le régime micro-BIC en tant que propriétaire. En tout cas le contexte actuel du marché locatif mérite toute l’attention des investisseurs.

Investir pour y vivre ou pour louer son bien immobilier : les atouts de Metz 

Cette ville, dans laquelle plus de 120 000 âmes ont été recensées en 2020 par l’Insee, est la troisième commune la plus peuplée de cette région après Strasbourg et Reims. Metz a dû construire de nouveaux logements, notamment dans les quartiers du Sansonnet, nouveau poumon vert de la ville, des Coteaux de la Seille ou encore de l’Amphithéâtre…, pour faire face à cette envolée démographique. Et Metz est encore vouée à grandir. Cette vocation à se développer est une bonne nouvelle pour les futurs propriétaires, qui veulent investir.

Metz favorise l’accès à la culture, au social, au sport, au bien-être…

Les données de l’Insee prouvent que Metz est une ville où les habitants et les touristes peuvent :

• Se cultiver ou se divertir dans ses théâtres et dans son cinéma.
• Découvrir l’histoire de cette ville et les richesses de son patrimoine.
• Pratiquer du sport ou assister à des manifestations sportives dans ses piscines, gymnases, stades.
• S’oxygéner dans ses espaces verts.
• Se rencontrer dans les enseignes alimentaires ou vestimentaires.

Bon à savoir : Metz compte des centaines de commerces dans lesquelles les Messins, les touristes ou les futurs investisseurs pourront trouver des spécialités de la région mosellane comme la fameuse brioche tressée, davantage connue sous le nom de whete.

Metz veut développer le marché de l’emploi

Certes, Metz est une ville estudiantine, mais elle attire aussi l’emploi. Les très petites entreprises (TPE), ayant moins de 20 employés, et les petites et moyennes entreprises (PME), faisant travailler moins de 500 employés, sont de plus en plus séduites par Metz, chef-lieu de la Moselle.

Metz possède un réseau de transport bien développé

Se déplacer dans la cité messine n’est pas compliqué. À Metz, le réseau de transport en commun est piloté par Le Met’ qui s’occupe des bus et des navettes électriques. Notons que ces bus desservent quasiment tous les quartiers de la ville. Cette société met au service de ses clients des lignes de bus qui fonctionnent aussi en soirée et des services spéciaux pour les jours fériés.

Hormis les bus dits traditionnels, deux lignes font rouler des bus à haut niveau de service. Ils disposent de voies réservées. Ils desservent les principaux pôles d’activité, mais pas que… Ils transportent également les passagers en direction du centre-ville, de la gare, de l’hôpital ou encore des centres commerciaux.

Il y a aussi des navettes électriques pour les courtes distances. Ces navettes gratuites circulent dans le centre historique. Pour les cyclistes, Metz dispose d’un important service de location de vélos en libre-service.

Notons aussi que la ville de Metz possède une gare, dont le bâtiment voyageur est inscrit au titre des monuments historiques depuis janvier 1975. Ainsi, Metz n’est qu’à 1 h 30 de Paris en TGV.

Metz n’est pas coupée du monde grâce à son réseau routier 

Metz, qui se veut artistique, sportive, patrimoniale, mais également proche de la nature, n’est pas coupée du reste du monde. Les axes routiers majeurs du département mosellan sont l’autoroute A31, qui mène notamment jusqu’au Luxembourg, et l’Autoroute A4, qui relie Paris à Strasbourg.

Immobilier à Metz : les raisons d’investir dans un bien

Ceux qui y vivent affirment que Metz permet de préserver un mode de vie urbain tout en offrant un meilleur confort de vie par rapport à Paris ou à d’autres métropoles françaises. Le cadre de vie est dans l’ensemble agréable, rendant le climat social paisible. Comme nous venons aussi de le voir, Metz est un carrefour culturel. L’emploi reste dynamique. La ville tournée vers le futur est en pleine mutation. Elle possède un patrimoine riche et une position stratégique frontalière.

Certes, Metz est une ville dynamique, vivante. Cependant, existe-t-il d’autres raisons qui pourraient intéresser un investisseur ? Comme nous l’avons vu ci-dessus, les prix du m² sont un gage de réussite immobilière. Quant à la gamme des offres de logement, elle est diversifiée : des maisons avec un jardin ou une terrasse, des immeubles proposant des appartements avec 2 ou 3 pièces…

Ceux qui veulent investir peuvent solliciter certains dispositifs fiscaux comme la loi Malraux ou encore la loi Censi-Bouvard… Concernant la taxe foncière, elle est dans l’ensemble raisonnable.

Immobilier à Metz : les quartiers où il fait bon d’investir

Les prix de vente restent donc attractifs par rapport à certaines autres villes françaises. Cependant, ils peuvent varier selon les quartiers. En ce qui concerne la rentabilité locative, Metz n’est pas l’exception qui confirme la règle puisqu’elle dispose, comme chaque ville en France, de quartiers intéressants et moins intéressants.

Metz, qui a conservé une grande partie de son patrimoine historique acquis au cours de son riche passé comme en témoignent les dizaines de monuments historiques, a une particularité. Elle possède trois centres-villes anciens : la ville ancienne médiévale, le quartier des Îles et la Ville Nouvelle.

Le quartier de Ville Nouvelle : il connaît un franc succès depuis la pandémie de Covid-19, avec des prix immobiliers qui sont bien entendu en hausse mais qui restent accessibles. Dans les résidences de standing qui se dressent sur l’emplacement de l’ancien hôpital Bon-Secours, le prix des appartements peut aller jusqu’à 6 000 euros au m², selon la chambre des notaires de la Moselle, en janvier dernier.

Bon à savoir : ce quartier est propice à l’investissement locatif.

Le centre historique de Metz : il a les faveurs de nombreux investisseurs. Ce centre-ville ancien, dont le patrimoine historique est riche et la vie culturelle variée, est victime de son succès puisque les maisons avec un parking sont de plus en plus rares. Signalons qu’il n’accueille pas de logements neufs. Cependant, les habitations qui existent déjà, ont été rénovées et sont éligibles au dispositif de défiscalisation de la loi Malraux. Le prix des logements rénovés peut atteindre 6 000 euros au m². Comme le quartier de Ville Nouvelle, cet endroit est propice à l’investissement locatif.

Le quartier du Sablon : il se trouve juste derrière la gare. Du fait de l’offre et la demande, ce quartier a également connu une forte augmentation en un an entre le 1^er juillet 2022 et le 30 juin 2023. Le prix au m² médian pour devenir propriétaire d’un bien immobilier peut atteindre 2 340 euros, selon les données fournies par la Chambres des notaires de la Moselle.

Le quartier de Plantières-Queuleu : l’immobilier est majoritairement composé d’appartements. Les locataires y sont majoritaires. Ce quartier, à taille humaine, est paisible mais vivant. Il possède des espaces verts et dispose de plusieurs commerces.

Le quartier des Îles : dessiné par l’architecte Louis de Cormontaigne dans les années 1730, il est aujourd’hui un des endroits préférés des Messins. Situé au nord de Metz, près du quartier Devant-les-Ponts, il va des bras de la Moselle aux canaux aménagés. Entre les logements anciens ou datant d’après-guerre se trouvent des habitations bâties sur l’ancien site de la Manufacture, ancienne usine de cigarettes, mais aussi un campus, des lycées, des bibliothèques, des lieux de spectacle, d’exposition, de concert. Précisons que ce quartier bucolique est marqué par des risques d’inondation

Le quartier Borny : il possède plus de résidences principales que secondaires. Il est donc propice à la location. Fin 2022, ce quartier possédait des logements vacants et des logements sociaux.

Et les villes en périphérie de Metz, ancien chef-lieu de la Lorraine ?

Les biens disponibles sur le marché immobilier se vendent comme des petits pains. Ces villes ont la cote auprès des acquéreurs à la recherche notamment de tranquillité. Ces villes voisines sont :

• Magny qui se compose notamment de maisons individuelles et de lotissements.
• Scy-Chazelles.
• Longeville-lès-Metz.

Ces deux dernières villes ont également du succès auprès des investisseurs parisiens, mais aussi luxembourgeois. À vol d’oiseau, les frontières du Luxembourg, de la Belgique et de l’Allemagne ne sont pas loin.

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