Acquérir un bien immobilier en 2024 : Mulhouse mérite votre attention

Florence Carpentier journaliste de la presse écrite
Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Le fait d’investir dans un bien immobilier peut se révéler stratégique pour plusieurs raisons. En premier lieu, l’achat d’un logement représente une garantie financière contrairement à la location. Quel locataire n’a pas déjà entendu cette phrase dans la bouche d’un de ses proches :

En payant des loyers, tu jettes l’argent par les fenêtres.

En deuxième lieu, l’immobilier est considéré comme un investissement sûr et rentable, même quand les temps sont durs économiquement. Hormis un fâcheux coup du sort, la valeur d’un bien immobilier tend à augmenter avec le temps.

En troisième lieu, si vous achetez un appartement ou une maison pour le mettre en location, cette solution est un excellent moyen de générer des revenus dits passifs et de se constituer un patrimoine transmissible.

En dernier lieu, le fait de devenir propriétaire d’un logement peut vous apporter une stabilité et la liberté de choisir votre espace en fonction de vos goûts, de vos attentes, sans les limitations, voire les interdictions souvent imposées par un propriétaire bailleur.

Comme vous pouvez le constater, l’achat d’un bien immobilier pour y vivre ou pour le louer peut se révéler comme un choix pertinent pour votre avenir et celui de votre entourage.

Il ne vous reste plus maintenant qu’à trouver la ville qui vous permettra de mener à bien votre projet immobilier. En 2024, la rédaction d’Ymanci s’est mise en devoir de vous orienter vers des communes où l’achat d’un logement est encore possible notamment d’un point de vue financier.

Que pensez-vous de Mulhouse, située dans le département du Haut-Rhin, en région Grand Est ? Ne tiquez pas ! La cité mulhousienne séduit de plus en plus d’investisseurs immobiliers grâce : 

  • Au développement de ses infrastructures et de sa position stratégique avec la Suisse et l’Allemagne qui font que son économie est de plus en plus dynamique.
  • À son cadre de vie qualifié d’agréable par les Mulhousiens et les Mulhousiennes.
  • À la stabilité des prix de l’immobilier.
  • À la demande accrue de logements locatifs et familiaux.
  • … 

Mulhouse, également surnommée la cité du Bollwerk, offre une multitude d’opportunités pour les futurs acheteurs. Voilà pourquoi, elle mérite au moins votre attention surtout si vous avez pour projet de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier pour y habiter, pour partir en vacances, ou pour le louer.

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Investir à Mulhouse, mais à quel prix ?  

Découvrez le prix d’achat d’un bien immobilier à Mulhouse pour préparer au mieux votre projet immobilier. Au 1er septembre 2024, le prix de vente moyen était de 1 556 €/m², selon l’indice de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). Cet indice a enregistré une hausse de 4 % en trois mois dans la ville qui a vu naître l’officier d’artillerie Alfred Dreyfus et la chanteuse Vitaa.

En consultant les offres, vous constaterez que les prix sont en dessous de la moyenne nationale. Si vous voulez devenir propriétaire à Mulhouse, vous devez, à ce jour, prévoir un budget d’environ 1 809 €/m² pour une maison contre 1 520 €/m² pour un appartement. Voici un échantillon des prix au m² :  

  • Maison 3 pièces : 1 621 €/m².
  • Maison 4 pièces : 1 803 €/m².
  • Maison 5 pièces : 1 913 €/m².
  • Maison 6 pièces et plus : 1 819 €/m².
  • Appartement une pièce : 1 758 €/m².
  • Appartement 2 pièces : 1 608 €/m².
  • Appartement 3 pièces : 1 513 €/m².
  • Appartement 4 pièces et plus : 1 458 €/m². 

Notons que le prix du mètre carré dans la ville mulhousienne est de 26 % inférieur à celui du département : 1 967 €/m².

Prix des locations au m² : à quoi doit s’attendre le propriétaire bailleur ?  

Selon l’Observatoire Clameur, les locataires déboursent 10 €/m², hors charges, pour un appartement à Mulhouse. Il s’agit du loyer médian, toutes surfaces confondues, calculé sur l’année 2023. Cet indice a, en cinq ans, enregistré une hausse de 21,7 %. Ce chiffre montre le dynamisme du marché mulhousien.

Le saviez-vous ? Le loyer médian indique que la moitié des habitations présente un loyer inférieur à cette valeur et que l’autre moitié un loyer supérieur.

La typologie des logements qui est le plus recherchée à Mulhouse ?  

Les studios et les appartements d’une ou deux pièces ont la cote. Ils sont principalement recherchés par les célibataires ou les jeunes couples. Les appartements avec trois pièces et plus sont, en revanche, prisés par les familles.

Mulhouse bénéficie-t-elle de dispositifs fiscaux avantageux ? 

Connaître les prix immobiliers est très important. Mais vous devez aussi vérifier si la ville où vous voulez acheter un logement peut vous permettre de profiter de dispositifs fiscaux. Cela tombe bien ! Certains sont actuellement en vigueur dans cet ancien berceau industriel en fonction du profil de l’emprunteur. Il y a la loi Pinel qui permet de bénéficier de réductions d’impôts en investissant dans les logements neufs voués à la location. Les nouveaux propriétaires de cette ville, classée en zone B1, sont éligibles à ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2024, en fonction de la durée de la mise en location :

  • 9 % de réduction d’impôt pour six ans.
  • 12 % de réduction d’impôt pour neuf ans. 
  • 14 % de réduction d’impôt pour douze ans. 

Un tel investissement est séduisant dans une agglomération qui se positionne comme l’une des villes tricolores où l’investissement locatif est rentable, grâce notamment à la présence d’étudiants et de jeunes actifs.

Outre la loi Pinel, les futurs acheteurs peuvent aussi se renseigner sur les dispositifs suivants :

La loi Malraux

Pour bénéficier d’une réduction fiscale, il faut acquérir un bien immobilier et le rénover. Les travaux vous feront bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette habitation doit se situer dans une Zone de protection du patrimoine architectural urbain paysager (ZPPAUP) ou dans une zone de secteur sauvegardé.

La location meublée non professionnelle (LMNP)

Ce type de logements meublés est recherché à Mulhouse. Pour bénéficier d’un abattement fiscal, le propriétaire doit respecter certaines conditions comme de ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs annuels. Ce statut est également valable pour les biens déjà meublés tels que les résidences pour les étudiants ou les seniors.

Le dispositif Monuments Historiques

Si votre investissement locatif concerne un bien ancien inscrit à l’inventaire des Monuments historiques, ce dispositif vous permettra de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable, en les étalant sur trois années. Une condition est néanmoins requise : que ce bien immobilier soit classé, inscrit ou agréé par le ministère de la Culture. Notez aussi qu’il faudra le réhabiliter parfaitement avant de le mettre en location. Et qu’un architecte des bâtiments de France devra valider la qualité du bâti.

Acquérir un logement à Mulhouse : quels sont les quartiers prisés ?  

Cette deuxième ville d’Alsace, par sa taille, avec près de 109 000 habitants, selon les données de l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), se modernise, se réinvente, développe ses infrastructures pour attirer les acquéreurs. Nos courtiers vous le diront, il ne faut pas se jeter sur la première offre venue. Il faut auparavant réaliser une analyse approfondie avant de choisir l’emplacement de votre futur bien. Il faut notamment prendre en compte les critères suivants : 

  • Le potentiel de développement de la ville dans laquelle vous avez décidé de vous établir ou d’investir.
  • L’attractivité de la commune, du département, voire de la région.
  • La typologie de l’appartement ou de la maison.
  • La surface du futur habitat que vous choisirez en fonction de votre profil, de vos besoins.
  • L’emplacement d’un bien immobilier : proche des services, des transports, des commerces, des écoles, des universités, etc. 

Ces points jouent sur le coût d’achat d’un bien immobilier à Mulhouse ou ailleurs. Voici un échantillon des quartiers situés à Mulhouse et dans sa périphérie.

Le quartier Centre-ville

Dans ce secteur, les demandes de logements locatifs y sont importantes. Le retour sur investissement est très intéressant si vous décidez d’acheter et de louer un logement dans cette zone animée. Un investissement dans un bien immobilier situé dans ce quartier pourrait se révéler sûr et stable.

Le quartier Rebberg

Ce site verdoyant est proche du centre-ville et dispose par conséquent de toutes les commodités. Il séduit les jeunes cadres et les retraités. Il a d’autres atouts dans sa manche puisqu’il se trouve à dix minutes à pied de la gare et à proximité des commerces. Dans ce quartier, les appartements sont plus nombreux que les maisons.

Le quartier bas Rebberg

Bâti entre la gare et le Haut-Rebberg, il est également bien desservi par les transports en commun. Ce quartier paisible et proche des espaces verdoyants intéresse particulièrement les frontaliers qui travaillent en Suisse. Il n’est pas très éloigné du centre-ville et des voies de communication.

Le quartier de la Fonderie

Avec ses bâtiments historiques et ses rues pittoresques, ce quartier, situé à dix minutes à pied du centre historique, est en pleine transformation et a déjà procédé à la rénovation de nombreux logements. Pouvant compter sur deux lignes de tramway, ce site se trouve à cinq minutes de la gare TGV, accueille le pôle universitaire de Haute-Alsace, est pourvu de nombreux commerces. Là aussi, les appartements dament le pion aux maisons.

Le Nouveau Bassin

Des logements modernes, des espaces verts et des infrastructures neuves meublent ce quartier mulhousien qui a subi des transformations ces dernières années. Proche du centre-ville, ce site est relié au campus grâce au tramway. L’autoroute A35 et la départementale 430 sont aussi à proximité. Une aubaine pour les frontaliers exerçant en Allemagne.

Le quartier de la Doller

Ce lieu, prisé pour ses espaces de verdure et ses équipements éducatifs, est idéal si vous recherchez la tranquillité. Son emplacement facilite les déplacements puisqu’il est situé près des principaux axes routiers.

Le quartier de Dornach

Dans ce quartier, les appartements, mais aussi les maisons sont de bon standing. Ce quartier, animé de la commune de Mulhouse, est relié au tramway qui mène jusqu’à la gare en quelques minutes. Au cœur de ce lieu résidentiel, vous trouverez aussi des écoles réputées, des musées.

Le quartier Salengro

Cet endroit est idéal pour les futurs acquéreurs qui recherchent de la verdure, un accès facile avec les commerces, les restaurants, les services. Doté d’infrastructures éducatives et culturelles, ce quartier est également attirant.

À retenir : vous pouvez aussi prospecter en périphérie de Mulhouse, comme à Brunstatt et Riedisheim. Ces emplacements calmes proposent des résidences avec des prix abordables. Le retour sur investissement si vous louez dans un de ces lieux n’est pas négligeable. Bien desservis, ils vous offrent la possibilité de bénéficier des commodités de Mulhouse tout en bénéficiant d’un cadre de vie moins bruyant, plus tranquille.

Devenir propriétaire à Mulhouse : quels sont les atouts de la ville ?

Située à proximité des frontières suisse et allemande, elle bénéficie d’une position géographique stratégique, d’une démographie croissante, d’une économie en plein développement, de transports qui facilitent les déplacements. Autant dire que ces points font de l’œil aux entreprises, mais aussi aux particuliers en quête d’un bien immobilier. Le marché immobilier y est attractif notamment pour les particuliers voulant mettre en location. En effet, cette ville doit loger des milliers d’universitaires tous les ans. Quant aux prix, ils y sont particulièrement bas comparés à d’autres métropoles françaises. Découvrez les atouts de cette ville.

Ses atouts démographiques

La population croît depuis plusieurs années grâce notamment aux industries mulhousiennes qui offrent des perspectives professionnelles intéressantes.

Ses atouts économiques

Cette ville est attractive sur le plan économique grâce aux acteurs locaux. Ces derniers mettent tout en œuvre pour développer et attirer des entreprises qui offrent des opportunités d’emplois notamment à de jeunes actifs et qui dynamisent l’économie locale. La ville fait la place belle au numérique, aux technologies médicales et numériques, à la maintenance aéronautique, au textile, à l’automobile, etc. Mais aussi au tourisme.

Ses atouts touristiques

Mulhouse possède de merveilleux monuments et édifices comme le temple Saint-Étienne, la chapelle réformée Saint-Marc, la paroisse reformée Saint-Paul, la chapelle Saint-Jean, la tour de l’Europe surplombant la ville, le musée national de l’automobile, le marché de Noël, le carnaval. Elle est également fière de son parc zoologique, l’un des plus exceptionnels d’Europe.

Ses atouts culturels

Les amateurs d’art, de culture, et de sports trouveront leur bonheur dans la cité alsacienne. L’agglomération classée « ville d’Art et d’Histoire”, compte des bâtiments classés au titre des monuments historiques. Mais également des théâtres, des musées, des cinémas, des bibliothèques, des médiathèques.

La commune est également dotée d’un parc Expo, d’un orchestre symphonique, d’un marché couvert, de dizaines d’espaces verts et de parcs, permettant des activités en plein air et lui conférant un cadre de vie enviable et séduisant. Les sportifs en herbe ou les professionnels peuvent compter sur des piscines, des gymnases, des stades, des structures de bien-être, une patinoire, etc.

Ses atouts logistiques

Mulhouse est une ville bien desservie. Les habitants et les touristes se déplacent à bord de navettes gratuites dans l’hypercentre, mais aussi grâce à des bus, des tramways, des tram-bus, des domibus, réservés aux personnes à mobilité réduite habitant l’une des communes de Mulhouse Alsace Agglomérations.

Le réseau ferré est notamment constitué de deux trains à grande vitesse : le TGV Rhin-Rhône et le TGV Est-Européen. Cette commune possède deux gares : la gare centrale et la gare de Mulhouse-Dornach. Vous les trouverez à proximité du centre-ville.

Le réseau routier, grâce aux autoroutes A35 et A36, permet de rejoindre les agglomérations comme Strasbourg, la Suisse ou encore l’Allemagne. Grâce aux trains, voire aux autoroutes, Mulhouse n’est qu’à environ 3 heures de Paris.

Mulhouse possède le troisième port fluvial de France. Ce port collabore avec ceux d’Anvers, de Rotterdam et de Zeebrugge.

Les Mulhousiens possèdent aussi le cinquième aéroport Bâle-Mulhouse. Les lignes aériennes desservent aussi bien les principales agglomérations françaises comme Paris, Bordeaux, Brest, Lyon, Marseille ou encore Toulouse, que les grandes villes européennes telles que Londres, Berlin, Bruxelles, Barcelone ou encore Amsterdam.

Et ce n’est pas terminé. Mulhouse est, semble-t-il, une ville en devenir puisque de nouveaux projets, de nouveaux chantiers sont en cours de réalisation afin de dynamiser l’économie, d’améliorer la qualité de vie des résidents et des touristes.

Acheter à Mulhouse : se faire assister par un courtier en crédit immobilier

Au cas où vous jetteriez votre dévolu sur un logement dans cette ancienne cité industrielle, il est préférable de solliciter l’assistance d’un courtier local. Chez Ymanci, nos professionnels sont capables de vous orienter vers les quartiers permettant : 

  • De réaliser de bonnes affaires.
  • D’anticiper les tendances du marché immobilier qui se remet doucement sur les bons rails comme le montrent les dernières actualités.
  • De vous conseiller sur les aspects locatifs.
  • … 

Ce professionnel chevronné vous guidera dès la prise de contact jusqu’au passage chez le notaire.

Ce qu’il faut retenir !

Mulhouse, qui poursuit sa transformation grâce à plusieurs projets de rénovation, offre de belles opportunités pour un achat ou un investissement immobilier. 

  • Prix d’achat relativement bas par comparaison avec d’autres villes françaises.
  • Montant des loyers encore intéressants.
  • Demande locative soutenue dans cette ville en pleine croissance économique.
  • Taux de vacance locatif faible surtout si vous achetez dans des quartiers proches d’une université et/ou des pôles économiques.
  • Dispositifs fiscaux avantageux.
  • … 

Devenir propriétaire dans cette ville permet de minimiser les risques et de maximiser le rendement, les chances de succès.

En octobre, la rédaction d’Ymanci vous fera découvrir l’agglomération de Rouen située en région Normandie.

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