Agrandir sa maison : l’essentiel à savoir pour réussir son extension
Sommaire
par Christophe Bernard - Responsable éditorial Article supervisé par Anthony Ditte
Vous voulez agrandir votre bien immobilier pour obtenir une plus grande surface habitable ou pour valoriser votre maison afin de réaliser une plus-value au moment de sa revente. Sachez que la réglementaire diffère selon la dimension de votre projet. Que vous optiez pour une extension pour agrandir votre véranda ou pour créer une nouvelle pièce, pour une surélévation ou pour un aménagement des combles de votre maison, votre projet doit être défini précisément. Il faut y aller par étape pour un projet immobilier. Des règles doivent être respectées par le propriétaire qui entreprend des travaux d’agrandissement.
Ce qu'il faut retenir
- L’agrandissement d’une maison nécessite de respecter certaines règles qui diffèrent selon la localisation et la taille de la nouvelle construction.
- L’agrandissement d’une maison de plus de 5 m² nécessite une autorisation de l’administration. Le dossier doit être déposé auprès du service d’urbanisme de votre commune.
- La conformité de l’extension de la maison doit être vérifiée via le plan local d’urbanisme consultable à la mairie ou sur le site internet de votre commune.
- Une déclaration préalable de travaux doit être effectuée quand les travaux d’extension sont compris entre 5 et 40 m² en zone urbaine d’un PLU.
- Un permis de construire est obligatoire pour une création supérieure à 20 m². Cette dimension passe à plus de 40 m² dans une zone urbaine PLU.
- Les extensions de maison doivent désormais respecter la réglementation environnementale RE 2020.
- L’intervention d’un architecte est obligatoire si l’extension porte la surface totale de la maison à plus de 150 m².
Agrandir sa maison ne s’improvise pas. Restez avec nous si vous voulez connaître les tenants et les aboutissants de ce projet d’agrandissement.
Quelles sont les solutions disponibles pour agrandir sa maison ?
Une extension de maison doit répondre à des caractéristiques bien précises. Il faut notamment que la construction prolonge un espace existant. Pour cela, l’agrandissement doit communiquer avec votre habitation via des ouvertures. Elles peuvent être nouvelles ou antérieures aux travaux. À défaut, l’augmentation de la surface habitable sera considérée comme une construction indépendante soumise à différentes règles d’urbanisme.
Une construction augmentant la surface de plancher est assimilée à une extension de maison
L’ajout d’une pièce de vie, d’une véranda, d’un garage, d’un studio ou encore l’aménagement des combles est considéré comme une extension de maison. Seules les parties où la pente de toit dépasse 1m80 sont comptabilisées comme surface habitable.
L’agrandissement de sa maison a une incidence sur les impôts fonciers
Les travaux doivent faire l’objet d’une déclaration foncière. Celle-ci permet à l’administration de calculer la nouvelle valeur locative du bien immobilier avec l’espace supplémentaire. Cette valeur sert de base d’imposition pour la taxe foncière. La déclaration doit être effectuée dans les 90 jours qui suivent l’achèvement de l’extension.
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Quelles sont les questions à se poser avant un projet d’extension de maison ?
Il existe une multitude de possibilités pour agrandir sa maison. C’est pourquoi il est indispensable de déterminer ses besoins avant de se lancer dans un agrandissement. Afin de choisir la meilleure solution, la première chose à faire est de se fixer un budget.
Le prix pour une extension de maison dépendra du type d’agrandissement : garage, studio de jardin, véranda, bureau. Le choix des matériaux a également son importance. Pour une véranda, une ossature en bois sera plus abordable qu’une construction en acier par exemple.
Il est également important de déterminer l’usage de l’agrandissement. Pour bénéficier d’une chambre supplémentaire, il sera sûrement préférable de procéder à la surélévation de la toiture. À l’inverse, un studio de jardin est idéal pour bénéficier d’une pièce pour accueillir des amis.
Quelles sont les règles à respecter avant de procéder à l’agrandissement de sa maison ?
La législation diffère selon la localisation et la taille de la nouvelle construction. Pour tout agrandissement de plus de 5 m², une autorisation de l’administration est indispensable pour réaliser des travaux. Ce qu’il faut savoir avant de vous lancer dans ce type de projet :
Il faut étudier la faisabilité d’un projet d’extension de maison
Une fois vos besoins identifiés, l’étape suivante consiste à étudier la faisabilité de votre projet d’extension de maison. Il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour analyser les contraintes techniques. Il vous indiquera si votre terrain peut accueillir la construction envisagée. Il pourra également vous proposer d’autres solutions d’aménagement et vous aider en matière de réglementation.
Pour que votre extension de maison soit conforme à la législation, pensez à vérifier le plan local d’urbanisme (PLU). Vous pouvez le consulter à la mairie ou sur le site internet de votre commune. Il s’agit d’un document de planification urbaine qui fixe des règles de construction selon un découpage bien précis. Il est primordial d’en prendre connaissance, car les démarches administratives varient d’une zone à l’autre.
Pensez également à vérifier si votre sol est composé d’argiles sur le portail gouvernemental Géorisques. Selon où vous habitez, une étude de sol peut être obligatoire afin de s’assurer que la nouvelle construction soit viable. Cette obligation est entrée en vigueur le 1er janvier 2020 avec la loi ELAN. Elle concerne toutes les extensions de maisons individuelles situées dans une zone considérée à risque.
Il faut demander une autorisation d’urbanisme pour un agrandissement ou une surélévation
Une fois que le projet est bien défini, il faut demander une autorisation d’urbanisme. Il s’agit d’une étape indispensable pour que les travaux soient conformes à la législation. En fonction de la zone où vous habitez et de la taille de l’extension, il existe deux types d’autorisation.
La déclaration préalable de travaux
Ce dossier permet à l’administration de vérifier que l’extension est réalisable. Elle concerne les travaux compris entre 5 et 40 m² en zone urbaine d’un PLU. En-dehors de cette zone, la dimension maximale est de 20 m².
Le permis de construire
Il est réservé aux travaux avec une emprise au sol supérieure à 40 m² en zone urbaine d’un PLU. En-dehors, le permis de construire n’est requis qu’à partir de 20 m². Ce document permet à la mairie de vérifier que le projet respecte la réglementation.
Bon à savoir
Depuis janvier 2023, les extensions de maison sont concernées par la réglementation environnementale RE 2020. Les agrandissements doivent notamment respecter des exigences en matière d’isolation thermique. Ces exigences diffèrent selon la surface de référence.
À noter ! Un architecte des bâtiments de France est indispensable dans certaines circonstances. Si votre terrain est situé dans une zone sauvegardée et si vous habitez dans un périmètre de 500 mètres autour d’un bâtiment classé.
Est-ce que les autorisations d’urbanisme sont toutes identiques ?
Agrandir sa maison nécessite différentes autorisations en fonction de l’emprise au sol des travaux. Tout dépend également si vous habitez ou non dans une zone urbaine d’un PLU.
Une extension de moins de 5 mètres carrés
Inutile de vous compliquer la tâche ! Tant que votre chantier ne dépasse pas 5 m² de surface, vous ne serez soumis à aucune autorisation.
Bon à savoir La loi n’autorise pas le propriétaire à multiplier les petits chantiers. S’il a déjà utilisé cette réserve de 5 m², son prochain chantier sera soumis à d’autres formalités administratives. En revanche, elle peut être utilisée en plusieurs fois (2 m² en 2017 puis 3 m² en 2018 par exemple) sans qu’une autorisation particulière ne soit exigée.
Un agrandissement de 5 à 40 mètres carrés
Pour une extension entre 20 m² et 40 m², un permis de construire est toujours obligatoire si les travaux une fois achevés portent la surface totale de la construction à plus de 150 m². Par ailleurs, une demande de permis de construire est également obligatoire pour une création de plus de 20 m² si le bien est situé hors zone urbaine dotée d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Cette dimension maximale passe à plus de 40 m² dans une zone urbaine PLU.
Pour certains travaux, une déclaration préalable pourra être demandée. C’est le cas si les travaux sont compris entre 5 et 40 m² en zone urbaine PLU. En-dehors d’une telle zone, les dimensions sont comprises entre 5 et 20 m². Le délai d’instruction de la déclaration préalable est d’un mois à partir de la date du dépôt. Durant ce délai, l’administration peut notifier un délai supplémentaire d’un ou deux mois si le projet entre dans les cas de majoration de délais.
Une construction de plus de 40 mètres carrés
Vous devez obligatoirement demander un permis de construire au service de l’urbanisme de votre commune, en remplissant le formulaire adéquat. Cette obligation vaut pour un chantier de plus de 40 m² en zone urbaine de PLU. Hors d’une telle zone, la dimension maximale passe à 20 m². Si la demande de permis est rejetée, les services de la mairie devront motiver leur décision.
Quelles sont les autres obligations en matière de surélévation et d’agrandissement de maison ?
Une fois l’autorisation obtenue, vous devez l’afficher sur votre habitation. À partir de l’affichage, les tiers disposent d’un délai de deux mois pour effectuer un éventuel recours. L’autorisation est donnée pour trois ans. Elle peut être renouvelée pour cinq ans maximum. Lorsque vous commencez votre projet, n’oubliez pas de remplir de formulaire numéro 13407*09. Ce document vaut déclaration d’ouverture de chantier.
Lorsque l’extension est terminée, vous devez remplir le formulaire numéro 13408*11. Ce document atteste l’achèvement des travaux. Il certifie également que l’agrandissement réalisé est conforme à l’autorisation obtenue. À réception de cette déclaration, l’administration dispose d’un délai de trois mois pour effectuer un éventuel contrôle. En cas de défaut de conformité, vous devrez régulariser la construction ou demander un permis rectificatif.
Faut-il faire appel à un architecte pour agrandir sa maison ?
Le décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 rend obligatoire l’intervention d’un architecte dans certains cas. Cela vaut notamment si l’extension porte la surface totale de la maison à plus de 150 m². Seule la surface de plancher est prise en compte. Sachant que toutes les extensions sont concernées, que ce soit un garage, un studio de jardin ou un bureau.
En dessous de 150 m², faire appel à un architecte n’est pas obligatoire. C’est toutefois fortement recommandé. Ce dernier pourra vous guider sur les contraintes techniques liées au terrain. Il est également au fait de toutes les réglementations applicables en matière d’urbanisme et de performance énergétique. Il travaille en étroite collaboration avec le maître d’œuvre afin que l’extension réponde à vos besoins.
Où faire une demande de travaux pour agrandir sa maison ?
Pour constituer un dossier d’agrandissement, vous devez télécharger les formulaires adéquats sur le site du service public. Le formulaire numéro 13703*13 est relatif à la déclaration préalable. Pour un permis de construire, il s’agit du formulaire numéro 13406*14.
Une fois complétés, ces formulaires doivent être déposés auprès du service d’urbanisme de votre commune. Ils peuvent aussi être envoyés par lettre recommandée avec accusé de réception. La date de réception des documents marque le début des délais d’instruction.
La mairie a un mois pour vous répondre en cas de déclaration préalable et deux mois pour un permis de construire. À défaut de réponse dans ces délais, il s’agit d’une acceptation tacite. Dans ce cas, le chantier ne peut débuter qu’après un nouveau délai de deux mois.
Comment financer les travaux d’agrandissement de sa maison ?
Une extension de maison est la solution idéale pour gagner de l’espace rapidement sans déménager. Pour financer ce type de construction, les propriétaires ont souvent recours à un emprunt bancaire. Nous distinguons plusieurs types de crédit :
- le prêt immobilier si le coût des travaux dépasse 75 000 euros ;
- le prêt travaux si l’extension est réalisée par des professionnels ;
- le prêt personnel si vous réalisez vous-même les travaux.
Des prêts aidés sont également envisageables. Certains sont dédiés à la rénovation énergétique comme le prêt d’accession sociale ou l’éco-PTZ. Ce crédit à taux zéro est attribué sans condition de ressources, mais son montant est plafonné selon le type d’aménagement.
Agrandir sa maison est un excellent choix pour profiter d’une pièce de vie supplémentaire. Des prêts peuvent être accordés afin de financer l’agrandissement. Mais avant de se lancer, pensez à demander une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire. Tout dépend des dimensions de la future construction.
Que risquez-vous si vous aménagez votre maison sans une autorisation d’urbanisme ?
Si vous ne déclarez pas les travaux, vous vous exposez à une amende. Celle-ci peut aller de 1 200 à 6 000 euros par m² construit. En outre, vous devrez régulariser la situation en procédant à la mise en conformité. Sachez que le tribunal peut également exiger la démolition de l’extension.
Si vous n’agissez pas dans les délais fixés par le juge, une astreinte de 500 euros maximum par jour de retard peut s’appliquer. Le délai pour agir en justice est de six ans pour une action pénale. Il passe à dix ans pour une action civile à compter de la fin des travaux.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’agrandir sa maison ?
Agrandir sa maison présente de nombreux avantages. Ce type de travaux permet de :
- Bénéficier d’une pièce plus rapidement. Certaines extensions en kit ou prémontées sont très rapides à installer.
- Gagner de l’espace sans déménager. A titre d’exemple, l’arrivée d’un enfant peut rendre indispensable la création d’une nouvelle chambre. Dans ce cas, une surélévation de la maison ou l’aménagement des combles est la solution idéale pour avoir une pièce supplémentaire.
- Faire des économies. Vous évitez notamment les frais de notaire à payer lors de l’achat d’un nouveau bien.
- Valoriser votre maison. Une surface de plancher plus importante vous aidera sans doute à réaliser une plus-value.
Posséder une plus grande surface habitable implique des inconvénients. Ce type de travaux peut également :
- Augmenter les impôts fonciers.
- Etre souvent conditionné à l’obtention d’un crédit. Or, les taux d’emprunt sont plus ou moins intéressants selon le type de prêt.
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Directeur marché Immobilier et Professionnels
Article écrit par Christophe Bernard LinkedIn
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