Faire construire sa maison : nos conseils pour réussir votre projet
Sommaire
par Christophe Bernard - Responsable éditorial Article supervisé par Anthony Ditte
Envie de faire construire votre résidence principale ? Bâtir son futur cocon selon ses propres plans et idées requiert minutie et patience. En plus de demander du temps, la construction de votre maison doit impérativement être organisée au millimètre et doit respecter les étapes à suivre pour ce projet immobilier ambitieux. Le succès de cette aventure repose sur la connaissance des règles et démarches à tenir avant, pendant et après les travaux. Certaines sont obligatoires, d’autres hautement recommandées.
De la sélection du terrain à la construction en passant par les formalités administratives, le plan de financement et le coût de ce projet, découvrez dans ce guide comment organiser la construction de votre bien.
Ce qu'il faut retenir
- Construire sa maison est un projet long et complexe qui nécessite une planification millimétrée, du choix du terrain à la livraison finale, en respectant toutes les étapes légales, techniques et administratives.
- Une vigilance particulière doit être apportée au choix du terrain : constructibilité, raccordement, respect du PLU et de la réglementation thermique (RT 2012, RE 2020).
- Les démarches administratives comme le permis de construire, la DAACT et les assurances doivent être scrupuleusement respectées.
- Un plan de financement précis incluant coût du terrain, travaux, accordements et autres imprévus doit être réalisé pour éviter les mauvaises surprises.
- Le recours à un courtier, comme Ymanci, est recommandé pour optimiser son financement et son assurance de prêt.
Ensemble, posons les premières briques de votre maison, et découvrez les démarches à suivre et nos conseils pour réussir votre projet de construction !
Les avantages de faire construire votre maison
Opter pour une construction neuve est une solution idéale si vous souhaitez une propriété à votre image. Vous concevez vous-même le plan de votre maison et imaginez l’emplacement et la configuration de chacune de ses pièces. Après travaux, vous êtes l’heureux propriétaire d’une maison qui vous ressemble vraiment.
En faisant construire votre maison, vous choisissez vous-même les matériaux et profitez de la meilleure qualité possible pour satisfaire vos goûts, mais aussi faire des économies d’énergie.
Enfin, un achat dans le neuf vous permet également de maîtriser votre budget.
Faire construire sa maison : à quel professionnel faire appel ?
Pour faire construire votre maison, vous avez différentes options. Si vous travaillez dans le secteur du bâtiment ou bénéficiez d’une solide expertise, vous pouvez construire votre logement vous-même. Dans le cas contraire, vous pourrez faire appel à différents professionnels selon votre projet immobilier.
- Le constructeur de maisons individuelles : ce professionnel vous propose des plans standardisés de modèles de maison que vous pouvez modifier dans certaines limites. Les éventuelles modifications entraînent un coût supplémentaire. Avant le début de la construction, vous signez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qui vous offre une sécurité juridique.
- L’architecte : en faisant appel à ce professionnel, vous bénéficiez d’une maison sur mesure. Il dessine le plan de votre logement selon votre budget et vos envies.
- L’entreprise générale du bâtiment : vous mandatez un ou plusieurs artisans pour réaliser les travaux. C’est à vous que revient de transmettre le plan et le dossier technique de votre future construction.
Il vous est également possible d’opter pour l’achat d’une maison en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Vous choisissez votre future propriété sur plan.
Comment choisir un constructeur de maison ou un artisan du bâtiment ?
Pour choisir un professionnel compétent et sérieux, nous vous conseillons de vérifier quelques éléments importants. Le constructeur que vous choisirez doit notamment :
- Être inscrit au registre du commerce et des métiers ;
- Pouvoir présenter un document KBIS authentique ;
- Disposer d’un label de certification (Qualibat, Certification Iso 9000, Éco Artisan, Qualit’EnR) ;
- Respecter la loi CCMI de 1990 avec obligation d’afficher les garanties légales (assurance de parfait achèvement, garantie de livraison à date convenue, garantie de prix ferme et définitif, assurance dommages-ouvrage, assurance responsabilité civile décennale, etc.).
Il ne faut pas se contenter de ses paroles ou de ce qui est écrit sur le contrat. Il faut lui demander des justificatifs de chaque garantie et contacter les assureurs concernés. S’il a recours à des sous-traitants, vous vérifierez qu’il a déjà travaillé avec les entreprises sélectionnées ou a déjà vu leurs travaux.
Bon à savoir
Les constructeurs et artisans sérieux émettent des devis très détaillés. Le manque de détail n’est pas un bon indice. Les clauses contractuelles concernant les pénalités de retard, les conséquences en cas de difficulté d’approvisionnement, ou de surcoûts liés à la hausse des coûts des matières premières sont également à regarder avec la plus grande attention.
Les retours client et l’avis d’artisans du bâtiment : un critère décisif pour choisir votre futur constructeur de maison.
Après avoir obtenu les éléments clé dictés ci-dessus, n’hésitez pas à aller à la pêche aux avis de clients et de confrères du bâtiment ayant déjà fait appel à ce professionnel de la construction.
Que vous passiez par un constructeur de maisons individuelles ou un architecte avec maîtrise d’œuvre, renseignez-vous sur leurs différentes réalisations : respect des délais, montant demandé, qualité du travail effectué.
Pour éviter de vous faire berner par de faux avis ou de fausses maisons témoin, voici cinq conseils.
- Prendre avec précaution les paroles du commercial ou les avis laissés sur Internet.
- Visiter seul le « chantier » quelques jours après l’avoir vu avec le commercial pour voir si le panneau de chantier a changé.
- Contacter les voisins ou la mairie pour savoir si la personne a été réellement cliente de l’entreprise.
- Demander à d’anciens clients ou à des professionnels du bâtiment quelle est la réputation du constructeur.
- Vérifier que la notice décrivant les matériaux utilisés correspond à ce que vous avez vu dans la maison témoin.
Pourquoi recourir à un architecte pour la construction d’une maison ?
Si vous souhaitez disposer d’un bâtiment de plus de 150 m2 de Surface Hors œuvre Nette (SHON), il est obligatoire de passer par un architecte pour en réaliser le plan.
Même pour un bien immobilier plus petit, il est conseillé de recourir à un architecte. Vous vous assurerez ainsi d’un résultat de qualité et vous éviterez des déboires. Il faudra vérifier son inscription à l’ordre des architectes, mais aussi ses certificats d’assurances.
Souvent, les architectes ont aussi une compétence de maître d’œuvre. Vous avez intérêt à lui confier la maîtrise d’œuvre. Grâce à son expertise, le maître d’œuvre saura sélectionner les artisans ainsi que veiller à la bonne adaptation et exécution des plans en fonction des aléas. Il optimisera la durée du chantier. Il vous assistera lors de la livraison de votre maison.
Comment financer la construction de sa maison neuve ?
Réaliser la construction de sa maison exige de disposer des financements adéquats et suffisants pour mener à bien l’achat du terrain et les travaux. Pour que votre projet prenne vie, il est donc nécessaire d’élaborer un plan de financement précis.
Dans celui-ci, vous devez prendre en compte le prix du terrain, des matériaux, de la main-d’œuvre et des frais de notaire. Vous devez également déterminer votre capacité d’achat en fonction de vos revenus et de vos capacités d’apport et d’emprunt.
Prendre en considération l’ensemble des coûts pour faire construire
L’un des principaux risques lorsque l’on fait construire sa maison est d’omettre ou de minimiser certains postes de dépenses, mettant ainsi en péril la finalisation des travaux faute des financements suffisants.
Au coût de construction de la maison, vous devrez rajouter :
- l’aménagement du terrain et de son accès (déboisement, étude des sols, terrassement, décaissement, clôture, portail, etc.) ;
- les raccordements de la construction aux différents réseaux ou la construction d’une fosse septique ;
- le second œuvre (eau, électricité, peinture, sol, cloisons, chauffage, cuisine, salle de bains, etc.) ;
- l’ameublement et la décoration ;
- le déménagement.
Même si vous êtes d’excellents bricoleurs, mieux vaut recourir à des artisans pour les postes sensibles tels que le chauffage, l’électricité et la plomberie. Cela vous permettra de bénéficier d’une garantie.
De plus, il est sage de prévoir le budget nécessaire au cas où vous seriez durablement empêché d’effectuer vous-même certaines finitions. Pensez également à anticiper une éventuelle hausse des coûts des matériaux.
Comment évaluer correctement le budget de votre projet immobilier ?
Les modèles de plan de financement en ligne ou proposés par les courtiers permettent de penser à tous les postes.
Pour définir des montants réalistes pour chaque ligne budgétaire, profitez de l’expérience du constructeur ou de l’architecte et de leur accompagnement. C’est une garantie de sécuriser le prix des travaux avec des devis sérieux. Ce professionnel vous évitera les fausses économies ou de suivre un conseil douteux.
Mieux vaut revoir les plans de votre projet immobilier pour qu’il rentre dans votre budget que de vous leurrer en sous-estimant les prix. Vous risqueriez de gâcher durablement votre vie et celle de vos proches.
Financer votre projet de construction avec un prêt bancaire
Une fois votre budget estimé, il est coutume de contracter un prêt immobilier pour un projet de construction.
Les méthodes d’octroi des crédits immobiliers en France sont différentes selon les établissements bancaires. Il n’est d’ailleurs pas simple de comprendre le jargon bancaire : taux d’endettement, capacité d’emprunt, reste à vivre…
Pourtant, sans cette connaissance, vous pourriez vous voir refuser le financement nécessaire à la construction rêvée de votre logement. Prenez le temps de simuler votre emprunt pour faire construire. Attachez-vous à comprendre les clauses d’un contrat de prêt, les garanties, les intérêts, l’assurance emprunteur.
Pour vous aider dans cette démarche, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit immobilier, comme Ymanci. Avec lui, vous obtiendrez les meilleures offres du marché. Et si c’est votre premier achat immobilier, il vous guidera à chaque étape de votre dossier, et vous fera bénéficier de conditions avantageuses comme le prêt à taux zéro (PTZ).
Comme vous le ferez pour vous assurer de la fiabilité d’un constructeur, parcourez les avis de nos clients
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Avant les travaux : choix du terrain et démarches administratives
Le choix du terrain : étape cruciale post-construction
Pour un projet de construction, il faut toujours trouver le terrain avant d’établir le plan. C’est la maison qui doit s’adapter au terrain et non l’inverse.
La sélection du terrain n’est pas sans risques, surtout si vous ne faites pas appel à un constructeur pour une maison clé en main. Bornage du terrain, accessibilité, nuisances, dénivelé, exposition, étude de sol (pente, présence de pierres, de source d’eau, d’argile…), environnement et superficie de la parcelle, voilà des éléments à examiner de près pour plus de sérénité. Ne vous contentez pas de simples photos. Réalisez une visite du terrain et interrogez les voisins ainsi que la mairie.
En plus de vos observations, voici quelques questions à poser.
- Y a-t-il des infrastructures à l’étude (routes, voie ferrée, etc.) près de votre future habitation ?
- Quels sont les risques naturels ou industriels et quels sont ceux que ce terrain a déjà subis ?
- Quel est le statut des terrains voisins et quelles constructions sont possibles ?
- Qu’y avait-il avant sur ce terrain ?
- Quelles sont les limites du terrain ?
- Quels sont les droits de passage ?
- Quelle sera la réaction des voisins face à l’installation de votre famille ?
- Quelles sont les nuisances en fonction du vent dominant et des saisons ?
Cela vous évitera de découvrir, trop tard, que les vaches et le tracteur d’un voisin devront pouvoir traverser votre jardin, que vous construisez sur le site d’une ancienne décharge ou que votre future maison sera coupée du monde à la moindre crue du ruisseau.
Pour trouver la parcelle idéale, vous pourrez parcourir les annonces de terrains en vente. Lorsque vous choisissez un constructeur de maisons individuelles, celui-ci peut vous proposer la formule « terrain + maison ».
S’assurer que le terrain choisi pourra accueillir votre projet immobilier
Le terrain sur lequel vous avez des vues et que vous envisagez d’acheter est-il constructible ?
Pour le savoir, vous devez vous rendre en mairie. Vous y demanderez un certificat d’urbanisme. Gratuit et valable pendant 18 mois, ce document administratif indique les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné : constructibilité, obligations rattachées à la parcelle…
Il existe 2 types de certificats :
- Le certificat d’information permet de disposer d’informations sur la situation d’un terrain. La mairie dispose d’un mois pour traiter votre demande.
- Le certificat opérationnel apporte des informations sur la faisabilité du projet. Sa délivrance (2 mois maximum) n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé d’en faire la demande.
Un autre document est disponible en mairie, il s’agit du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce document définit sur chaque territoire communal les différentes zones où les types de constructions sont possibles. Il vous donnera également les surfaces minimales et maximales pour faire construire une maison… en fonction de votre terrain.
Les documents d’urbanisme incluent d’autres réglementations, telles que la distance à respecter par rapport aux limites du terrain, aux autres constructions, à la voie publique…
Vérifiez que la mairie accorde encore des permis de construire pour les nouvelles maisons
Demandez à la mairie les évolutions prévisibles du PLU (Plan local d’urbanisme) et à quelles conditions, votre permis de construire a des chances d’être accepté. Il arrive en effet qu’une mairie décide de geler les constructions nouvelles. Elle peut aussi imposer des conditions qui rendent le coût de construction hors de votre budget. Sachez également que ce n’est pas parce qu’il y a déjà une ruine sur le terrain qu’il sera constructible.
Bon à savoir
Il vaut mieux éviter d’acheter un terrain peu avant des élections municipales. Qui dit que le nouveau maire ne gèlera pas la construction de maisons lorsque vous déposerez votre permis de construire ?
Les autres vérifications à effectuer avant de choisir son terrain
Le raccordement
Assurez-vous que votre terrain soit raccordé aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz et de téléphone auprès des sociétés concessionnaires : EDF, Engie, société concessionnaire des eaux. Si ce n’est pas le cas, il vous faudra en faire la demande.
Les coûts liés à la réalisation des travaux de raccordement sont à la charge du propriétaire, ce qui peut considérablement augmenter la facture.
La nature des sols
Selon la zone géographique choisie, vous devrez prendre en considération la nature du sol et du sous-sol… dont dépendront les fondations de votre maison. Une expertise peut être réalisée par un géotechnicien. Les frais sont également à la charge du propriétaire.
Les normes RT 2012 et RE 2020
L’attestation RT 2012 atteste de la faisabilité du projet au regard des différentes exigences de la nouvelle réglementation thermique. Elle doit être remplie par un professionnel qualifié comme un architecte, un diagnostiqueur agréé, un maître d’ouvrage, un bureau de contrôle, etc. et à joindre à son autorisation d’urbanisme en début de travaux.
La norme RE 2020, entrée en vigueur en janvier 2022 pour les habitations, concerne la réglementation environnementale. Elle doit également être transmise.
Permis de construire, déclaration et assurances : les formalités pour commencer les travaux
Tout est parfait avec votre terrain ! Vous allez pouvoir demander l’autorisation de faire construire votre maison auprès de la mairie. Là, également, il va falloir être vigilant, car plusieurs formalités sont à respecter, à commencer par la demande du permis de construire.
Demander le permis de construire avant le premier coup de pelle
Si vous passez par un architecte (obligatoire pour une surface plancher supérieure à 150 m2) ou un promoteur immobilier, il se chargera de déposer le permis de construire en votre nom. Sinon, ce sera à vous d’entreprendre cette démarche à l’aide de ce formulaire.
Le délai pour instruire votre demande de permis de construire est de deux mois. Une fois accordé, vous devrez afficher sur votre terrain un extrait de l’autorisation d’urbanisme. Celle-ci doit être affichée sous forme de panneau et durant toute la durée des travaux.
Important : construire sans avoir obtenu le droit de le faire, c’est aller au-devant de complications. Amende, demande de modification du bâtiment, voire démolition complète, voilà les conséquences d’une construction non autorisée. Le permis de construire de la mairie s’impose au-delà de 20 m².
Déclaration le début et la fin de vos travaux
Tout bénéficiaire d’un permis de construire doit adresser en mairie une déclaration d’ouverture de chantier.
Vous êtes également dans l’obligation de signaler à votre mairie la fin des travaux via la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).
Le DAACT permet d’attester de l’achèvement des travaux et de voir s’ils sont en accord avec l’autorisation d’urbanisme accordée. Lors de la réception de ce document, le service d’urbanisme peut se déplacer pour un contrôle dans un délai de trois mois. Toutefois, ce n’est pas systématique.
Assurez votre construction
N’oubliez pas que tout projet de construction d’une maison doit être assuré.
L’assurance « dommages ouvrage » vous permettra d’obtenir réparation et remboursement en cas de problèmes liés à des vices ou des malfaçons qui menacent la solidité de la construction, même s’ils résultent d’un vice du sol, et des désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage.
De plus, le professionnel ou l’entreprise intervenant doit obligatoirement afficher une assurance dite de « garantie décennale » qui couvre les risques mentionnés ci-dessus.
Les formalités post-travaux : réception, déclaration de fin de chantier et taxe d’aménagement
La livraison des travaux est réalisée par le maître d’ouvrage. Plusieurs formalités sont également à respecter.
Pensez à faire le tour de votre propriété le jour de la réception de votre maison
Le jour de la livraison, pensez à faire le tour du propriétaire pour vérifier que la réalisation des travaux correspond totalement à votre demande. Entourez-vous ce jour-là d’un professionnel pour vous assister !
La garantie de parfait achèvement (GPA) couvre les dommages qui surviennent pendant l’année qui suit la réception des travaux. La garantie biennale ou de bon fonctionnement couvre le dysfonctionnement des équipements pendant les deux années qui suivent la réception de la construction.
Déclarez la fin des travaux avec les attestations RT 2012 et RE 2020
Comme avant les travaux, une attestation RT 2012 et RE 2020, à faire remplir par un professionnel qualifié (architecte, maître d’ouvrage, diagnostiqueur agréé, bureau de contrôle…), doit être jointe à votre déclaration d’achèvement des travaux en fin de travaux.
Elle prouve que votre maison a été construite dans le respect des nouvelles normes environnementales thermiques.
Effectuez le paiement de la taxe d’aménagement
La construction d’une maison donne lieu au paiement d’une taxe d’aménagement. Après l’achèvement des travaux, vous disposez d’un délai de 90 jours pour déclarer les éléments de calcul de la taxe. Vous devez effectuer cette déclaration sur le site des impôts.
Les formalités à ne pas oublier après la réception de la construction neuve
Les travaux de votre maison sont terminés et vous allez pouvoir emménager. Toutefois, il reste quelques formalités à accomplir.
Vous avez vérifié que votre terrain était raccordé électriquement, mais avez-vous pensé à souscrire un contrat d’énergie ? Dans votre budget, vous devez également prendre en compte la souscription de l’assurance habitation. Enfin, selon votre projet, vous devrez également assurer les travaux de finitions intérieures et d’aménagements extérieurs.
Nos conseils pour réussir son projet de construction
Conseil n° 1 : négliger le choix du terrain et les formalités administratives
Vous l’avez compris, le choix du terrain est crucial. Même si des constructeurs de maisons individuelles vous proposent des terrains, vous devrez prêter attention à certains points importants avant d’engager toute procédure d’achat.
Faites chiffrer les travaux pour aménager ce terrain ou rendre le chantier accessible
Si vous ne passez pas par une agence qui intègre l’aménagement et l’accessibilité au prix du terrain, demandez à des constructeurs des devis pour en estimer le coût.
En fonction de la nature du sol, de la proximité ou non des réseaux, de la pente du terrain, du chemin d’accès, la facture grimpe vite. Aurez-vous un budget suffisant pour aménager votre terrain et son accès, le viabiliser et bâtir votre villa ?
Conditionnez l’achat du terrain à l’obtention du permis de construire et de votre crédit immobilier
Vous n’avez pas envie de vous retrouver propriétaire d’un terrain sur lequel, au final, vous ne pouvez pas bâtir votre maison ? Voici deux conseils.
Le premier est de conditionner l’achat du terrain à l’obtention du permis de construire et à la purge de tous les recours.
Le deuxième est de prévoir une clause de rétractation au cas où vous n’obtiendriez pas le prêt immobilier correspondant. Entre le moment où vous décidez d’acheter un terrain, l’obtention du permis de construire et la purge de tous les recours, plusieurs mois s’écouleront. Entre-temps, la loi peut durcir le taux d’endettement maximal, vous empêchant d’obtenir le financement nécessaire. De même, les taux des crédits immobiliers peuvent également augmenter, vous obligeant à renoncer à votre projet.
Or acheter un terrain constructible sans avoir le financement pour bâtir rapidement votre maison, c’est courir le risque d’une forte moins-value s’il devenait inconstructible.
Conseil n° 2 : faites jouer la concurrence pour obtenir les meilleures conditions de financement
Faire bâtir sa maison sans mettre les banques en concurrence, c’est dommage. Pourquoi ? Parce que s’assurer de recevoir la meilleure offre de prêt du marché permet d’économiser plusieurs milliers d’euros. Comment procéder ?
Demander un crédit immobilier uniquement à son agence bancaire : une erreur
Tant concernant le coût global du crédit que des garanties, déposer son dossier auprès de plusieurs banques constitue une bonne idée.
En outre, en cas de refus, vous ne perdez pas de temps à chercher un nouvel organisme. Vous évitez de laisser passer une offre d’achat de terrain qui vous convient.
Consulter un courtier avant de faire construire sa maison : une excellente initiative
Pour vous simplifier la mise en concurrence des banques, pensez à recourir à un courtier. Il identifie la meilleure offre de prêt pour chaque projet ou budget en fonction de votre profil.
Il repère également l’offre d’assurance emprunteur la mieux adaptée.
Grâce à ses conseils, vous éviterez les pièges de certaines clauses figurant dans votre contrat de crédit ou d’assurance emprunteur. Vous économisez ainsi des milliers d’euros tout en bénéficiant d’une protection identique ou meilleure que celle proposée par votre banque.
Conseil n° 3 : exigez le meilleur quoiqu’il en coûte
Faire bâtir sa maison ne signifie pas retenir systématiquement les coûts les plus bas pour respecter son budget et de garder un peu de trésorerie disponible. Cette attitude risque de vous faire tomber dans de nombreux pièges et de commettre des erreurs très coûteuses.
Faites-vous accompagner d’un professionnel
Au premier abord, se lancer seul dans la construction de sa maison, sans guide, tel un architecte ou un constructeur, semble permettre de faire des économies. Mais cela peut provoquer l’inverse. Ces professionnels disposent d’un pouvoir de négociation qu’un futur propriétaire ne possède pas. Ils surveillent le chantier. Ils veillent au respect des plans, afin de vous prémunir de dérapages ou d’erreurs. Ils prodiguent des conseils pertinents.
Choisissez des matériaux de qualité
Attention, si vous souhaitez faire baisser le devis. Vérifiez que cela n’engendre pas le recours à des matériaux peu durables qui risqueraient de nuire à la qualité de vie dans votre maison. Devoir remplacer au bout de 5 ans, un carrelage, bon marché, mais fragile, vous coûtera, au final, plus cher qu’un solide carrelage. Vous regretterez également d’avoir économisé quelques centaines d’euros, en réduisant le nombre de prises électriques ou un optant pour un chauffage sous-dimensionné.
Misez sur la qualité de l’isolation de la maison pour réduire le coût du chauffage
Un architecte ou un constructeur choisit les meilleures solutions techniques pour votre projet. Avec la réglementation environnementale 2020, les maisons neuves doivent respecter de nouveaux critères en matière énergétique, de bilan carbone ainsi que de confort thermique.
Ces professionnels proposent des matériaux alternatifs comme le bois, ou un type d’isolation adapté, afin d’atteindre les indicateurs. Le surcoût éventuel de la construction conduit à des économies énergétiques dans le logement.
Conseil n° 4 : ne négligez aucune démarche et formalité
Plus haut dans l’article, nous vous avons décrit chaque formalité à effectuer avant, pendant et après vos travaux. Suivez-les à la lettre sera certainement notre meilleur conseil !
Vous avez pour projet de construire votre maison ? C’est un projet de vie qui demande une bonne préparation en amont, notamment pour le financement. Un courtier en crédit immobilier saura vous apporter les solutions adaptées à votre situation.
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