Augmentez vos chances d’obtenir un prêt immobilier en France

Publié le 20 octobre 2020, mis à jour le 11 octobre 2024 par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

Copier le lien Lien copié !

Que vous soyez primo-accédant ou que vous ayez déjà à votre actif l’achat d’un ou de plusieurs biens immobiliers, le fait de devenir ou de redevenir propriétaire d’une résidence principale ou d’un logement en vue de le mettre en location n’est pas une mince affaire. Surtout, si vous voulez financer l’achat de votre logement en sollicitant un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit.

Comme vous allez pouvoir le constater, surtout si vous êtes primo-accédant, un tel projet implique plusieurs conditions. Autant en avoir conscience si vous voulez mettre toutes les chances de votre côté pour souscrire un crédit immobilier, mais aussi pour réaliser votre projet immobilier. Quant à ceux qui ont déjà procédé à l’achat d’un logement, une piqûre de rappel ne peut pas faire de mal. Les époques changent, les critères pour obtenir un prêt immobilier aussi.

L’octroi d’un prêt immobilier peut être synonyme de risques divers aussi bien pour une banque que pour l’emprunteur. Vous ne devez pas négliger certains points considérés comme primordiaux par les banques françaises comme :

• L’apport personnel.
• Le statut professionnel.
• Le taux d’endettement.
• La situation du compte bancaire.

Ne vous inquiétez pas, nous avons rassemblé pour vous les informations indispensables pour vous aider à monter un dossier solide de demande de prêt. Vous pourrez ainsi bénéficier du meilleur taux immobilier auprès d’une banque basée à Paris, Bordeaux, Strasbourg, Annecy ou dans une autre ville française.

Obtenir un prêt immobilier pour financer l’achat d’un logement

La plupart des emprunteurs ne disposent pas des fonds nécessaires pour financer seuls l’achat d’un logement ou la réalisation de travaux. Obtenir un prêt immobilier permet justement de disposer du montant nécessaire pour réaliser son projet. La banque ou l’organisme de crédit vous avance une somme à rembourser sous forme de mensualités sur une durée déterminée. En contrepartie, vous devez payer des intérêts dont le calcul dépend du capital emprunté.

Il existe différents types de prêts immobiliers. Le plus répandu en France est le prêt amortissable. Dans ce crédit classique, la mensualité rembourse une partie du capital emprunté et des intérêts. Avec le prêt In Fine, l’emprunt est remboursé en une seule fois à l’échéance du contrat. Seuls les intérêts sont dus pendant la durée du prêt. Il existe également le prêt relais qui permet aux propriétaires de financer un nouveau logement en attendant la vente de l’ancien.

Des prêts immobiliers aidés sont aussi envisageables. Le plus connu est le prêt PTZ, aussi appelé prêt à taux zéro. Il concerne uniquement les primo-accédants. Pour les foyers avec un revenu modeste, le prêt d’accession sociale permet de financer l’intégralité du logement. Le prêt conventionné est similaire. Il s’adresse toutefois à tous les emprunteurs, peu importe leurs ressources ou la zone géographique de l’achat immobilier.

Connaître votre capacité d’emprunt avant de déposer une demande de prêt immobilier

Primo-accédant ou acheteur aguerri, vous voulez vous lancer dans l’achat d’un logement en souscrivant un prêt immobilier. Avant toute chose, il est primordial de connaître votre capacité d’emprunt. Il s’agit du montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges mensuelles. Ce calcul doit être effectué avant que vous ne vous mettiez en quête d’une résidence principale.

Dès que vous la connaîtrez, vous pourrez plus aisément cibler les biens immobiliers qui correspondent à vos critères de choix et votre capacité d’achat. Cette dernière inclut votre capacité d’emprunt ainsi que votre apport personnel et soustrait les frais de garantie, de notaire et d’agence. Pour réaliser un calcul précis et complet de votre budget immobilier, vous pouvez utiliser notre simulateur. Pour information, ce service en ligne est gratuit.

Si vous êtes primo-accédant, il est souvent plus difficile de financer un projet immobilier. En effet, vous ne pouvez pas compter sur la vente de votre logement pour verser un apport personnel. C’est pourquoi les primo-accédants peuvent bénéficier d’aides financées par l’État comme le prêt à taux zéro. Connu sous l’acronyme PTZ, ce dispositif est un prêt sans intérêt. Le prêt à taux zéro PTZ est intéressant pour faire augmenter votre participation financière. Vous pourrez ainsi obtenir un prêt immobilier plus conséquent.

Focus sur les règles d’octroi pour obtenir un prêt immobilier

La banque ou l’organisme de prêt est soumis à des normes imposées par le Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF). Elles portent sur le taux d’endettement et la durée de remboursement.

Le calcul du taux d’endettement est nécessaire pour s’assurer que le reste à vivre d’un foyer en France soit correct. Ce taux est fixé à 35 % des revenus nets avant impôt, mais en incluant l’assurance de prêt. Sachez que vos chances d’obtenir un prêt immobilier pour l’achat de votre logement sont plus grandes si votre taux d’endettement est bas.

Bon à savoir : le Haut Conseil de Sécurité Financière a modifié le taux d’endettement maximum préconisé pour obtenir un prêt immobilier. Pour l’achat d’un logement, ce taux est passé de 33 à 35 % des revenus en 2021. Il inclut l’assurance de prêt, ce qui n’était pas le cas auparavant.

Quant au délai de remboursement d’un prêt immobilier, il ne peut pas dépasser 25 ans. Il peut aller jusqu’à 27 ans pour un emprunt permettant le financement d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA). Cela vaut aussi pour un achat nécessitant des travaux conséquents.

Présenter une situation professionnelle stable, comme un CDI, pour obtenir un prêt immobilier

Vous êtes à la recherche d’un financement pour un achat immobilier. À cette étape, vous devez savoir que votre statut professionnel fait partie des critères primordiaux pour obtenir un prêt immobilier de la part d’une banque ou d’un organisme de crédit. La banque ou l’établissement de prêt sera plus favorable à accorder un crédit immobilier à un profil d’emprunteur qui garantit un revenu stable et régulier. Sont notamment privilégiés :

• le contrat à durée indéterminée, connu sous l’appellation CDI ;
• le statut de fonctionnaire qui est certain de garder son emploi.

Vous êtes en contrat à durée déterminée (CDD) ou en contrat intérim ? Ne renoncez pas pour autant à votre projet immobilier. Aux premiers abords, les banques ou les organismes de prêt vont se montrer plus réticents à vous verser le montant nécessaire. Dès que les prêteurs auront constaté une régularité dans vos revenus reçus au cours des trois dernières années, ils seront plus à même de vous financer avec un crédit. Il est aussi possible de souscrire et d’obtenir un prêt immobilier si vous vivez ou connaissez un co-emprunteur qui, lui, est en CDI.

Si vous êtes indépendant (professions libérales, commerçants, artisans, chefs d’entreprise…), là aussi vous ne devez pas baisser les bras. Il vous faudra présenter une certaine régularité et une stabilité financière professionnelle. Pour cela, la banque réclame un certain nombre de documents à insérer dans votre dossier. Il s’agit notamment de vos trois derniers bilans, vos derniers avis d’imposition et vos derniers relevés bancaires. Ces documents lui permettront d’analyser la santé financière de votre entreprise et surtout sa pérennité.

Disposer d’un apport personnel suffisant pour obtenir un prêt immobilier

Comme l’assurance emprunteur, un apport personnel n’est pas obligatoire. Cependant, les banques le réclament la plupart du temps. Une banque ou un organisme de crédit demande en général un apport personnel à hauteur de 10 % du montant emprunté. Certaines banques sont en mesure de vous proposer une offre de prêt sans apport. Cependant, il est préférable de ne pas venir les mains vides et de posséder une somme disponible à la hauteur des frais de notaire.

Cet apport personnel peut vous aider à obtenir de meilleures conditions d’emprunt. Plus il sera conséquent, plus vous multiplierez les chances d’obtenir de meilleures conditions concernant les taux d’intérêt, et moins vous devrez emprunter. Ainsi, vos échéances de remboursement pour l’achat de votre logement se révéleront moins importantes. Pour vous aider dans votre calcul, Ymanci vous propose de découvrir les taux en ligne.

L’achat d’un logement sans apport personnel est envisageable. Mais une telle opération suppose d’avoir un dossier de prêt irréprochable. Votre projet immobilier doit être viable aux yeux de la banque. Votre situation financière doit être saine et il vaut mieux éviter d’être en CDD, en contrat d’intérim ou auto-entrepreneur. De plus, le coût total du prêt sera plus élevé sans apport personnel. C’est pourquoi cette option est réservée aux primo-accédants ou aux emprunteurs avec des revenus conséquents.

Bon à savoir : Plus votre apport personnel est conséquent, plus vous multipliez les chances d’obtenir une offre de crédit avec de meilleures conditions de taux.

Présenter une situation financière saine à la banque ou à l’organisme de crédit

Votre profil bancaire doit être rassurant vis-à-vis du prêteur. Il est donc préférable d’éviter toute situation bancale telle qu’un découvert bancaire ou une accumulation de crédits à la consommation. L’organisme prêteur va éplucher vos relevés de compte, généralement les trois derniers, qui se trouvent dans votre demande de prêt. Il va analyser votre dossier de crédit immobilier et examiner votre capacité de remboursement. Ce n’est qu’à l’issue de cette étape qu’il donnera son feu vert à l’accord de prêt permettant d’acquérir votre résidence principale.

Si votre compte bancaire n’est pas convenablement approvisionné, il est conseillé de recouvrer une meilleure santé financière avant de déposer une demande auprès de votre banque ou de votre établissement de crédit. Le prêteur a besoin d’être rassuré. Cela passe par le fait que vous savez épargner. Une fois votre compte bancaire remis à flot, il y a de fortes chances qu’il vous fasse une offre de prêt pour votre futur logement.

En revanche, si votre compte en banque présente des incidents de paiement, le financement de votre projet immobilier sera compliqué. Pour financer l’opération, il faudra soit :

• Décaler à plus tard votre demande de prêt immobilier en attendant d’assainir vos comptes.
• Envisager un rachat de crédit si vous disposez déjà de plusieurs prêts.

Le rachat est une opération permettant de faire racheter la totalité ou une partie de vos emprunts en cours par un seul organisme prêteur spécialisé. Tous vos crédits ne feront plus qu’un. Ainsi, vous n’aurez plus qu’une seule mensualité dont le montant peut même être réduit jusqu’à 60 %*. Le taux est dans la plupart des cas revu à la baisse. En revanche, la durée de remboursement est souvent plus longue.

Penser à la revente lors de la demande de financement pour une résidence principale

Votre projet immobilier est également analysé par la banque. Que ce soit l’achat d’un logement ou l’accomplissement de travaux, elle ne s’arrête pas à l’étude de votre situation financière. Le type de logement et sa zone géographique permettront à la banque d’évaluer les chances de revente du bien. Plus la plus-value sera conséquente, plus votre projet présentera un intérêt pour les banques ou les établissements prêteurs. Vous aurez ainsi de meilleures chances de faire baisser le coût total du prêt immobilier.

S’entourer de professionnels de l’immobilier pour financer son projet

L’achat d’un bien immobilier est une démarche fastidieuse. Vous pouvez vous appuyer sur des professionnels qui portent le nom de… courtier. Nous vous invitons à faire appel à nos experts en courtage en crédit immobilier avant même de consulter votre banque ou votre établissement de crédit qui va vous avancer le montant nécessaire pour obtenir votre logement. Un montant que vous devrez bien évidemment rembourser sur une durée déterminée au préalable.

Les courtiers chez Ymanci sont en effet capables d’étudier votre dossier et de vous donner les meilleurs conseils. En effet, leur carnet d’adresses leur donne un accès, nous ne dirons pas illimité, mais large aux offres de prêts immobiliers proposés par les institutions bancaires. Des offres qui seront sélectionnées par leurs soins et que vous pourrez ensuite comparer avant de prendre celle qui vous correspond le mieux.

Notre courtier, qui connaît les critères de sélection des partenaires bancaires avec lesquels il travaille, pourra vous aider à obtenir un taux d’intérêt intéressant. Notre courtier sera là aussi pour vous conseiller et vous rassurer. Il vous fera gagner du temps et de l’argent en comparant et en négociant au plus bas les meilleures offres financières, le taux d’emprunt, les frais de dossier ou encore le coût de votre assurance de prêt. Bref, ce professionnel vous accompagnera à chaque étape, du premier rendez-vous à la signature de la vente immobilière.

Limiter les risques liés au montage d’un dossier de prêt immobilier

À un moment donné, la banque ou l’organisme de crédit va vous faire une offre financière. Au préalable, vous devez connaître le taux d’intérêt concernant votre futur prêt immobilier. Outre le taux d’intérêt, vous allez vous retrouver confronté à d’autres frais tels que :

• Les frais de dossier.
• Les frais de garantie.
• Les frais de courtage si vous décidez de solliciter l’aide d’un courtier en crédit immobilier.
• Le coût de l’assurance emprunteur.

Vous devrez aussi surveiller le seuil de l’usure, aussi appelé le taux d’usure. Fixé par la Banque de France, ce taux est défini comme le taux annuel effectif global (TAEG) maximal. Les banques commerciales ne peuvent pas dépasser le seuil lorsqu’elles accordent des prêts immobiliers. Le taux annuel effectif global réunit la totalité des coûts liés à l’acquisition du financement comme :

• Les intérêts.
• Les frais de dossier.
• Le coût lié à l’assurance emprunteur.
• Les garanties obligatoires réclamées par les prêteurs : l’hypothèque, la caution…
• Les frais annexes.

Il faut également penser à l’avenir qu’il soit plus ou moins éloigné. Il serait donc judicieux de vous renseigner sur les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Leur coût peut être élevé si vous envisagez de rembourser votre prêt immobilier avant son terme.

Autant dire que mis bout à bout, surtout en période d’augmentation, ces taux et ces frais peuvent avoir un impact conséquent sur le coût de l’opération immobilière. Il est donc important de connaître leur existence pour respecter votre budget. Vous pourrez mieux négocier votre prêt immobilier avec le prêteur au moment où il vous fera une offre.

L’offre de prêt doit prendre la forme d’une Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE). Elle inclut entre autres tous les éléments permettant au futur propriétaire d’estimer le coût total du projet immobilier. Une fois reçue, il faut respecter un délai de 10 jours avant de la renvoyer à l’organisme de crédit. Ce délai laisse quelques jours de réflexion avant de se lancer dans l’opération immobilière.

Souscrire un contrat d’assurance pour sécuriser le remboursement du prêt

Une assurance emprunteur est réclamée par les banques ou les organismes de crédit même si elle n’est pas obligatoire aux yeux de la loi. En effet, le délai d’un prêt immobilier court généralement sur plusieurs années. Des risques divers peuvent survenir pendant cette période : perte d’emploi, maladie entraînant une perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), décès. Voilà pourquoi le prêteur se couvre en vous demandant de souscrire une assurance.

Un tel contrat est indispensable pour obtenir un prêt immobilier. Il protège l’emprunteur et sa famille si un évènement couvert par le contrat survient. Il protège également l’organisme prêteur. En effet, c’est l’assureur qui procédera au remboursement du prêt si un risque assuré survient. Le montant maximum à rembourser dépend toutefois des conditions fixées par le contrat d’assurance.

Pour un achat résidentiel, vous devez obligatoirement être couvert par plusieurs garanties. C’est le cas de la garantie décès, perte totale et irréversible d’autonomie, incapacité de travail et invalidité permanente. Seules les deux premières garanties sont exigées pour un achat locatif. Certaines banques proposent aussi une garantie perte d’emploi qui est optionnelle.

Certains emprunteurs peuvent avoir des difficultés à souscrire une telle assurance. En effet, les assureurs prévoient généralement des exclusions liées à l’âge ou à l’état de santé. Il existe souvent une limite d’âge pour être couvert. De même, certaines pathologies sont un frein pour obtenir un financement. Exercer une profession à risques ou pratiquer un sport extrême peut également faire l’objet d’une exclusion de garantie. À vous de comparer les offres pour trouver l’assurance qui correspond à votre profil.

D’autres garanties que l’assurance de prêt peuvent être exigées pour sécuriser l’opération immobilière. Il peut notamment s’agir d’une caution bancaire ou d’une caution solidaire. Ce dispositif permet à un organisme de cautionnement ou un tiers de prendre le relais en cas d’incident de paiement. Une hypothèque permettant la saisie et la vente du logement peut également être nécessaire.

Vous voilà désormais armé pour monter votre dossier de demande de prêt. Vous pouvez ainsi maximiser votre chance d’obtenir un prêt immobilier avec un montant à rembourser qui ne viendra pas empiéter sur vos dépenses de la vie quotidienne.

Nous vous recommandons également ces autres pages

• Comment choisir un crédit immobilier ?
• Les conditions d’éligibilité au crédit immobilier
• Comprendre les offres de crédit