Un locataire peut-il sous-louer son logement : que dit la loi en France ?
Sommaire
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite Article supervisé par Anthony Ditte
Année sabbatique ? Mutation provisoire dans une autre ville française ? Études qui conduisent le locataire à l’étranger ? Quelle que soit la raison, vous voulez garder votre appartement et ne pas céder votre bail. Le marché de l’immobilier locatif étant saturé depuis des années, vous ne voulez pas repartir à la chasse aux appartements à votre retour.
Vous avez donc une idée lumineuse : mettre en sous-location votre logement durant votre absence. En France, la sous-location d’un logement est possible, mais elle est encadrée par la loi.
Des questions se bousculent dans votre tête : en tant que locataire, devez-vous demander l’autorisation à votre propriétaire ? Quels sont les types d’appartement concernés par cette pratique ? Si la sous-location est autorisée, est-elle identique pour les logements vides, meublés, sociaux, conventionnés ? Les loyers versés par le sous-locataire seront-ils perçus par vous ou le propriétaire
Que dit la loi sur la sous-location ? La rédaction d’Ymanci fait le point pour vous éclairer sur la sous-location en France.
Ce qu'il faut retenir
- La sous-location est très réglementée en France quand elle n’est pas interdite.
- Le locataire ne peut pas sous-louer son logement sans l’accord explicite et écrit de son bailleur.
- Si le locataire ne respecte pas ce point, la sous-location est considérée comme illégale et expose le locataire à des sanctions, pouvant entraîner la résiliation du bail.
- Le sous-loyer ne peut pas excéder le loyer principal.
- Il est conseillé de rédiger un contrat de sous-location précisant la durée, le prix du loyer et les obligations de la personne qui va sous-louer. Ce document est une garantie pour les deux parties et clarifie leurs responsabilités.
- Des biens immobiliers peuvent être sous-loués sous certaines conditions que nous détaillons ci-dessous.
Accord écrit, plafonnement du loyer, revenus perçus grâce à cette pratique, durée du bail pour la sous-location, contrat à rédiger, type d’habitation à sous-louer, etc.? Ne nous quittez pas si vous voulez connaître les règles que vous devez respecter sans mettre votre bail en danger.
En quoi consiste la sous-location d’un bien immobilier ?
Il s’agit d’un logement loué par le locataire et mis entièrement ou partiellement à la disposition d’un sous-locataire pour une période généralement bien déterminée. Cette pratique locative offre la possibilité à celui qui doit s’absenter de ne pas perdre de l’argent en sous-louant un bien à des professionnels en déplacement, à des étudiants ou à des touristes venus visiter notre douce France.
Le saviez-vous ? Le terme de sous-location n’est employé que s’il y a en contrepartie le versement d’un loyer. En effet, il ne faut pas confondre la sous-location et l’hébergement à titre gratuit. Ce mode d’hébergement ne requiert pas le versement d’un loyer.
Que dit la loi française concernant ce procédé ?
La sous-location est une initiative très intéressante. Surtout par les temps qui courent ! Effectivement le marché locatif fait grise mine depuis des années dans l’Hexagone. Toutefois, la sous-location d’un appartement est très réglementée en France quand elle n’est pas interdite. Dans la pratique, beaucoup de régimes particuliers de baux l’interdisent.
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Quels types d’appartements sont concernés par la sous-location ?
Le fait de sous-louer n’est pas fréquent en France. Toutefois, cette pratique reste possible en fonction du type de logement que le locataire envisage de sous-louer. Commençons par les biens situés dans le secteur privé.
Un logement vide
La sous-location d’un logement vide est interdite par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, le locataire principal doit le déclarer à son propriétaire par le biais d’un courrier dans lequel il notifiera :
- Sa volonté de sous-louer le bien.
- Le montant du loyer qu’il compte appliquer. Il ne doit pas dépasser celui qu’il verse pour occuper ce logement.
À la réception du courrier, deux solutions s’offrent au propriétaire :
- Soit il refuse purement et simplement que le locataire sous-loue l’appartement ou la maison pendant son absence. Il n’est pas tenu de justifier son refus.
- Soit il accepte la demande de sous-location faite par le locataire dans un accord écrit. Cette autorisation devra être transmise au sous-locataire accompagné d’une copie du bail en cours de validité.
Concernant la durée de la sous-location, elle ne pourra pas aller au-delà de celle du bail principal. Quant au sous-locataire, il devra quitter le logement dès que le contrat du locataire « en titre » prendra fin.
Un logement loué meublé
Depuis la loi Alur, la sous-location d’appartements meublés doit se plier aux mêmes modalités que les habitations vides. Le propriétaire doit donner son autorisation écrite sur :
- La mise en sous-location ou pas.
- Le montant du loyer au m² de surface habitable que le locataire a prévu de réclamer à la personne qui va sous-louer. Ce prix ne doit pas dépasser celui demandé par le propriétaire au principal occupant.
Là aussi, le locataire devra faire parvenir un courrier autorisant cette pratique, ainsi que la copie du bail en cours de validité.
En revanche, si le locataire d’un appartement meublé a signé un bail avant le 27 mars 2014, il peut se passer de l’accord de son propriétaire. Cependant, il doit lire correctement son contrat, car il se peut qu’il comporte une clause excluant la sous-location.
À retenir : si le locataire principal veut améliorer ses revenus en réclamant un loyer supérieur à celui qu’il verse à son propriétaire bailleur, il va très rapidement déchanter. Car cette pratique est interdite en France.
Les biens conventionnés par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah)
Le locataire peut sous-louer son appartement uniquement à une personne adulte, victime d’un handicap. Les conditions, qui doivent être respectées, sont les suivantes :
- Le particulier handicapé et le locataire doivent signer un contrat d’accueil familial.
- Le locataire doit en référer à son propriétaire via une lettre recommandée avec accusé de réception. Néanmoins, son autorisation n’est pas nécessaire.
- La durée du bail du sous-locataire doit être inférieure ou égale au contrat principal.
- Le prix du loyer ne doit pas être plus élevé que celui qui est demandé par le propriétaire bailleur au locataire.
Un logement « Loi de 48 » pour une sous-location totale
Cette option est possible à condition que l’appartement soit sous-loué en totalité et que le propriétaire bailleur ait donné son feu vert par écrit. Si le locataire principal quitte le logement, le particulier qui va sous-louer, bénéficie du droit au maintien dans le bien, contrairement aux autres types de baux. Pour ce type d’opération locative, le loyer de la sous-location doit être égal à celui du locataire.
Un logement « Loi de 48 » pour une sous-location partielle
Plusieurs règles sont à respecter pour cette opération locative en fonction du nombre de pièces dans l’appartement. Concernant ces habitations, le locataire peut mettre en sous-location soit :
- Une pièce.
- Deux pièces à un ou deux sous-locataires à condition que le locataire vive seul et qu’il soit âgé de plus de 65 ans.
Pour les biens immobiliers possédant six pièces et plus, le locataire peut sous-louer une pièce.
Dans ces situations, le propriétaire bailleur doit être informé par son locataire principal de la mise en place de la sous-location et du prix réclamé dans un délai d’un mois et par lettre recommandée avec avis de réception. La durée du bail se décidera entre le locataire et le sous-locataire. Cependant, la sous-location prendra fin en même temps que la location.
Bon à savoir
Le prix du loyer demandé au sous-locataire doit être proportionnel à la surface louée.
Un logement social
Il est interdit de sous-louer un logement social en entier. L’article L.442-3-5 du Code de la Construction et de l’habitation stipule que le locataire doit occuper son logement au moins huit mois par an s’il souhaite en conserver le bénéfice. Si la loi n’est pas observée, le propriétaire peut en référer à un juge autorisé à mettre fin aux baux du locataire et du sous-locataire. Mais des exceptions sont toujours possible. Les sous-locations sont envisageables dans ce type de logement s’il s’agit :
- D’organismes bénéficiant d’un agrément.
- De centres d’œuvres universitaires et scolaires.
- D’associations dédiées aux personnes âgées, en situation de handicap, de moins de 30 ans.
- Des actifs en mobilité professionnelle à la recherche d’un appartement.
En revanche, le locataire d’un logement social peut sous-louer une partie de son appartement à :
- Des particuliers ayant plus de 60 ans.
- Des adultes en situation de handicap.
- Des personnes avec lesquelles ils ont conclu un contrat d’accueil familial.
La législation n’oblige pas les parties concernées à établir un contrat de sous-location pour ce type d’habitation et de profil. Mais il est préférable de fixer par écrit les points de cet arrangement locatif.
Sous-location sans autorisation : quelles sont les sanctions pour le principal locataire ?
Le cadre législatif est parfaitement clair. C’est pourquoi il ne faut pas prendre les enfants du bon dieu pour des canards sauvages. Mettre un appartement en sous-location sans l’avoir évoqué préalablement avec son propriétaire peut engendrer des sanctions :
- La résiliation du bail par le propriétaire bailleur.
- Le versement des sous-loyers perçus.
- Des sanctions financières entraînant des dommages-intérêts.
- Des sanctions pénales.
Sous-location : quels sont les risques pour le locataire ?
L’assurance de tomber sur un bon payeur n’existe pas ! L’assurance de choisir la personne qui respectera votre logement n’est aucunement garantie. L’assurance de trouver un sous-locataire qui respectera les conditions du contrat et qui restituera le logement à la fin du bail reste incertaine. Pour ces raisons, il est fortement conseillé de rédiger un contrat de sous-location entre le locataire et le sous-locataire.
Pour le propriétaire, le locataire principal reste responsable de son sous-locataire et du versement des loyers. C’est pourquoi un accord écrit est primordial dans le cadre d’une sous-location. Dans ce contrat, qui fait figure d’assurance, vous devrez y inclure entre autres :
- Le prix du loyer et des charges.
- La date du paiement du loyer.
- La période de la sous-location.
- Le montant du dépôt de garantie et sa restitution.
- Les modalités de résiliation.
- Une copie de l’autorisation de sous-location provenant du propriétaire bailleur.
Un courtier Ymanci peut vous accompagner pour analyser les différentes situations et vous conseiller. À chaque étape, nos courtiers, experts en immobilier, seront à votre écoute comme ils l’ont déjà démontré à plusieurs reprises. Découvrez les retours de nos clients ci-dessous.
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Directeur marché Immobilier et Professionnels
Article écrit par Florence Carpentier LinkedIn
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