Un locataire peut-il sous-louer son logement : que dit la loi en France ?

Florence Carpentier journaliste de la presse écrite
Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Vous avez prévu des vacances prolongées ? Vous devez vous expatrier quelques mois ? Vous êtes étudiant et vos études doivent vous conduire à l’étranger ? Cependant, vous ne souhaitez pas céder votre bail. Le marché de l’immobilier locatif étant saturé depuis des années, pour de multiples raisons, vous n’avez pas envie de repartir à la chasse aux appartements à votre retour.

Vous avez donc eu une idée lumineuse : sous-louer votre logement durant votre absence. Seulement voilà, cette pratique locative est-elle légale en France ? Que dit la loi au sujet de la sous-location ? En fonction du type d’appartement, les règles sont-elles identiques ?

Ce qu’il faut savoir sur la sous-location que vous soyez propriétaire bailleur, locataire ou futur sous-locataire.

La sous-location d’un appartement ou d’une maison, qu’est-ce que c’est ?

Il s’agit d’un logement loué par le locataire et mis entièrement ou partiellement à la disposition d’un sous-locataire sur une durée généralement bien déterminée. Cette pratique locative offre la possibilité aux locataires absents de ne pas perdre de l’argent en sous-louant leurs appartements à des professionnels en déplacement, à des étudiants ou à des touristes venus visiter notre douce France.

Le saviez-vous ? Le terme de sous-location n’est employé que s’il y a en contrepartie le versement d’un loyer. En effet, il ne faut pas confondre la sous-location et l’hébergement à titre gratuit. Ce mode d’hébergement ne requiert pas le versement d’un loyer. Comme son nom l’indique.

Que dit la loi concernant la sous-location en France par un locataire ?

Une initiative très intéressante d’autant que le marché du locatif fait donc grise mine depuis plusieurs mois, voire des années, dans l’Hexagone. Mais que dit la loi ? La sous-location, quand elle n’est pas interdite, est très réglementée en France. Ne nous voilons pas la face. Dans la pratique, beaucoup de régimes particuliers de baux interdisent la sous-location sur le territoire français.

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La sous-location pour quels types d’appartements ?

Si le fait de sous-louer son logement en France n’est pas fréquent, cette pratique locative reste possible, sous certaines conditions. Les règles concernant la sous-location s’appliquent en fonction du type du logement que le locataire envisage de sous-louer. Commençons par les logements appartenant au secteur privé.

Un logement vide

La sous-location d’un logement vide est interdite par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, si le locataire principal ne veut pas enfreindre la loi, il doit en informer le propriétaire bailleur par le biais d’un courrier dans lequel il notifiera :

  • Sa volonté de sous-louer l’appartement ou la maison.
  • Le montant du loyer qu’il compte appliquer pendant cette sous-location. Un loyer qui ne doit pas dépasser celui qu’il verse pour occuper ce logement.

À la réception du courrier, deux solutions s’offrent au propriétaire bailleur. Soit, il refuse purement et simplement que le locataire sous-loue l’appartement ou la maison pendant son absence. Dans ce cas de figure, il n’est pas tenu de justifier son refus. Soit, il accepte la demande du locataire lors d’un accord écrit.

La sous-location n’est possible qu’avec l’accord préalable et écrit du propriétaire bailleur, comme nous le savons maintenant. Cette autorisation, écrite du propriétaire bailleur, devra être transmise au sous-locataire accompagné d’une copie du bail en cours de validité.

Concernant la durée de la sous-location, elle ne pourra pas aller au-delà de celle du bail principal. Quant au sous-locataire, il devra quitter le logement dès que le contrat du locataire « en titre » prendra fin.

Un logement loué meublé

Depuis la loi Alur, la sous-location d’appartements meublés doit se plier aux mêmes modalités que les logements vides. Le propriétaire bailleur de ce type d’appartement doit par conséquent donner son autorisation écrite sur la mise en sous-location ou pas, mais également sur le montant du loyer au m² de surface habitable que le locataire a prévu de réclamer au sous-locataire. Un montant qui ne doit pas dépasser celui demandé par le propriétaire au principal occupant des lieux. Là aussi, le locataire devra faire parvenir au sous-locataire le courrier autorisant cette pratique locative, ainsi que la copie du bail en cours de validité.

En revanche, si le locataire d’un logement meublé a signé un bail avant le 27 mars 2014, il peut se passer de l’accord de son propriétaire. Cependant, il doit lire correctement son contrat, car il se peut qu’il comporte une clause excluant la sous-location.

À retenir : si le locataire principal espère tirer un bénéfice de la sous-location en réclamant un loyer supérieur à celui qu’il verse à son propriétaire bailleur, il va très rapidement déchanter. Car cette pratique est interdite en France.

Les logements conventionnés par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah)

Le locataire, occupant ce type de logement, peut le sous-louer uniquement à une personne adulte, victime d’un handicap. Les conditions qui doivent être respectées sont les suivantes :

  • Le particulier handicapé et le locataire doivent signer un contrat d’accueil familial.
  • Le locataire, qui a l’intention de sous-louer son appartement, doit en référer à son propriétaire bailleur par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Néanmoins, son autorisation n’est pas nécessaire.
  • La durée du bail du sous-locataire doit être inférieure ou égale au contrat principal.
  • Le montant du loyer réclamé à la personne qui sous-loue ne doit pas être plus élevé que celui qui est demandé par le propriétaire bailleur au locataire.

Un logement « Loi de 48 » pour une sous-location totale

Cette option est possible à condition que l’appartement soit sous-loué en totalité, que le propriétaire bailleur ait donné son feu vert par écrit. Si le locataire principal quitte le logement, le particulier qui va sous-louer, bénéficie du droit au maintien dans les lieux, contrairement aux autres types de baux. Pour ce type d’opération locative, le montant du loyer de la sous-location doit être égal à celui du locataire.

Un logement « Loi de 48 » pour une sous-location partielle

Plusieurs règles sont à respecter pour cette opération locative en fonction du nombre de pièces dans l’appartement. Concernant les logements, le locataire peut mettre en sous-location soit :

  • Une pièce.
  • Deux pièces à un ou deux sous-locataires à condition que le locataire vive seul et qu’il soit âgé de plus de 65 ans.

Pour les logements possédant six pièces et plus, le locataire des lieux peut sous-louer une pièce.

Dans ces situations, le propriétaire bailleur de l’appartement doit être informé par son locataire principal de la mise en place de la sous-location et du prix réclamé dans un délai d’un mois et par lettre recommandée avec avis de réception. La durée du bail se décidera entre le locataire et le sous-locataire. Cependant, la sous-location prendra fin en même temps que la location.

Bon à savoir

Le prix du loyer demandé au sous-locataire doit être proportionnel à la surface louée.

Un logement social

Terminons avec les logements dits sociaux. Il est interdit de sous-louer un logement social en entier si le locataire occupe un logement étudiant ou social, comme un appartement dans une HLM. La loi l’interdit. L’article L.442-3-5 du Code de la Construction et de l’habitation stipule que le locataire doit occuper son logement au moins huit mois par an si ce dernier souhaite en conserver le bénéfice. Si la loi n’est pas observée, le propriétaire bailleur peut en référer à un juge autorisé à mettre fin aux baux du locataire et du sous-locataire. Mais il y a toujours des exceptions. Il est donc possible de faire des sous-locations dans ce type de logement s’il s’agit :

  • D’organismes bénéficiant d’un agrément.
  • De centres d’œuvres universitaires et scolaires.
  • D’associations qui rendent possible la sous-location aux personnes âgées, en situation de handicap, de moins de 30 ans.
  • Des actifs en mobilité professionnelle à la recherche d’un appartement.

En revanche, le locataire d’un logement social peut sous-louer une partie de son appartement à des :

  • Particuliers ayant plus de 60 ans.
  • Adultes se trouvant en situation de handicap.
  • Personnes avec lesquelles ils ont conclu un contrat d’accueil familial.

Concernant ce type de logements et les profils, la loi n’oblige pas les parties concernées à établir un contrat de sous-location. Mais il est préférable de fixer par écrit les points de cet arrangement locatif.

Sous-louer son logement sans autorisation : quelles sont les sanctions pour le principal locataire ?

Dans tous ces cas de figure, il ne faut pas prendre les enfants du bon dieu pour des canards sauvages. Le fait de mettre un appartement en sous-location sans l’avoir évoqué préalablement avec son propriétaire peut engendrer des sanctions comme :

  • La résiliation du bail du locataire ainsi que celui du sous-locataire par le propriétaire bailleur.
  • Le versement du montant des sous-loyers perçus.
  • Des sanctions financières entraînant des dommages-intérêts.
  • Des sanctions pénales.

Sous-location d’un appartement ou une maison : quels sont les risques pour le principal locataire ?

Personne n’est à l’abri d’un mauvais payeur, d’un individu irrespectueux qui pourrait dégrader le logement, ne pas respecter les conditions du bail ou refuser de restituer le logement au locataire principal à la fin du contrat. Pour toutes ces raisons, il est fortement conseillé de rédiger un contrat de sous-location entre le locataire et le sous-locataire.

Pour le propriétaire du bien immobilier, le locataire principal reste responsable de son sous-locataire et du versement des loyers. C’est pourquoi un accord écrit est primordial pour vous sécuriser en cas de problèmes. Dans ce contrat, qui fait figure d’assurance, vous devez, en tant que locataire, y inclure entre autres :

  • Le montant du loyer et des charges.
  • La date du paiement du loyer.
  • La durée de la sous-location.
  • Le montant du dépôt de garantie et sa restitution.
  • Les modalités de résiliation.
  • Une copie de l’autorisation de sous-location provenant du propriétaire bailleur.

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