Louer un bien immobilier à son enfant : ce qu’il faut savoir

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Publié le , mis à jour le par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

L’immobilier est toujours considéré comme un placement sûr par les Français. Quant aux raisons d’investir dans la pierre, elles sont multiples :

  • Se constituer un patrimoine intéressant surtout si le bien a pris de la valeur après la réalisation de travaux de rénovation. 
  • Profiter d’avantages fiscaux liés à ce type d’investissement.   
  • Préparer sa retraite.  
  • Sortir du cycle de la location pour acquérir une certaine stabilité financière.  
  • Transmettre son patrimoine à ses descendants.   
  • Se porter acquéreur d’un logement en vue de le louer à son enfant.  

Arrêtons-nous aujourd’hui sur ce dernier point: louer son appartement ou sa maison à son fillot ou à sa fillotte qui va soit entreprendre des études supérieures, soit faire ses premiers pas dans le monde du travail.

La tension sur le marché locatif dans certaines agglomérations françaises est si importante aujourd’hui que la génération Z peut rencontrer des difficultés pour se loger. Comme la crise du logement est une des principales préoccupations pour les parents, certains ont trouvé le moyen de régler ce problème en investissant dans un bien en vue de le louer à leur enfant. 

Mais une telle démarche est-elle une pratique légale? Sur quoi devez-vous vous baser en tant que futur propriétaire bailleur de votre rejeton pour fixer le loyer?

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Louer son logement à son enfant: possible ou pas possible?

Sur le plan légal, il n’est pas interdit de louer directement ou via une société civile immobilière (SCI) un bien immobilier à la chair de sa chair. Il vous suffira de mettre en place une location classique avec un loyer, voire de l’héberger à titre gracieux. Dans ce cas de figure, le propriétaire garde l’usage du bien immobilier.

Si la loi autorise ce genre de transaction avec un membre de votre famille, il faut savoir qu’un propriétaire d’un bien immobilier ne peut pas faire tout et n’importe quoi. Cette opération est encadrée par la loi.

Les règles à respecter pour louer un bien à sa progéniture

Pour cette pratique locative, la procédure est identique à celle qu’un propriétaire doit remplir avec un locataire étranger à la famille. Il devra établirun contrat de location, conformément au cadre légal, s’il s’agit d’une location à titre onéreux. Il faut que le document contienne les informations suivantes:

  • Les identités des parties concernées.   
  • La durée du bail.   
  • La description, la surface habitable…  
  • Le montant du loyer, des charges locatives, du dépôt de garantie.  
  • Les frais d’agence si la transaction s’effectue par le biais d’une agence immobilière.   

Dans le second cas, il s’agit d’un commodat, aussi appelé le prêt à usage. Ce document indique que l’appartement ou la maison est utilisé par un de ses enfants, sans contrepartie financière et sous réserve de sa restitution à une date bien définie. Outre ces contrats, il faudra souscrire une assurance propriétaire non-occupant.  

Attention à la taxe sur les logements vacants 

Il est préférable que le propriétaire justifie le statut du bien immobilier auprès du fisc dans un acte écrit. Pourquoi une telle démarche? Sinon, il risque d’être soumis aux taxes sur les logements dits vacants. À partir de quand, une habitation est-elle considérée comme vacante? Dès qu’elle a des éléments appelés «de confort» comme l’eau courante ou des sanitaires, mais qu’elle ne possède pas ou peu de meubles pour y héberger un locataire.

Il existe deux types de taxes: 

  • Celle sur les logements vacants (TLV) concerne les habitations inoccupées depuis un certain temps et situées dans les communes de plus de 50000 habitants, touchés par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.   
  • Celle sur la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV): elle s’applique dans les communes où la TLV n’est pas appliquée. 

Cet arrangement permet-il de bénéficier des aidesaux logements?

Votre progéniture ne pourra pas réclamer des aides personnalisées aux logements (APL) s’il habite dans un bien immobilier vous appartenant. Le fait que vous soyez le bailleur lui ferme les portes aux aides à la location et ce, quels que soit le prix du loyer, les revenus éventuels de votre progéniture, et les conditions de location

À noter: ces aides sont destinées à diminuer le montant du loyer ou des mensualités d’un emprunt immobilier.

Votre enfant pourra rester dans le foyer fiscal de ses parents propriétaires d’un bien si la location ne relève pas d’un régime de défiscalisation comme Pinel.

Est-ce une bonne affaire de louer à sa lignée ?

Cette tactique peut se révéler une excellente opération sur la durée. Le placement dans la pierre, qui reste plébiscité par les Français, affiche un ratio rendement/risque fort intéressant. Dans ce type d’investissement, les loyers versés par votre enfant, même s’ils sont fiables, peuvent être utilisés pour rembourser certaines dépenses telles qu’une partie des mensualités de votre emprunt immobilier, s’il est toujours en cours. Une fois que votre chérubin volera de ses propres ailes, vous pourrez remettre votre logement en location pour générer des revenus locatifs en vue de vous constituer un patrimoine ou le revendre afin de réaliser une plus-value. 

Outre la rentabilité provenant des loyers, vous pourrez, en tant qu’investisseur, profiter de réductions d’impôts grâce à certains dispositifs fiscaux comme la loi Pinel valable pour un achat dans le neuf. En plus, cette loi ne vous empêche pas de louer votre habitation à vos enfants et de bénéficier d’une déduction fiscale, à une condition : que le locataire ne soit pas inscrit dans le même foyer fiscal.

Attention, la loi Pinel entre en vigueur en fonction du type de logement, des revenus du locataire et de la situation géographique où se situe le bien. Le bien doit aussi être loué au moins pendant six années pour tirer profit de cette réduction d’impôt. 

Toutes les parties concernées y trouveront leur compte, car les loyers en loi Pinel sont inférieurs aux classiques. 

Il y a aussi le dispositif Denormandie dont les critères d’éligibilité ont été élargis et la durée d’application a été étendue. Cette loi a été créée pour encourager les propriétaires à investir notamment dans les logements anciens, insalubres et vacants en vue de les réhabiliter puis de les mettre en location.

Si vous souhaitez héberger votre progéniture tout en défiscalisant, vous pouvez opter pour la donation d’usufruit temporaire. Vous ne garderez que la nue-propriété de votre appartement ou de votre maison, qui ne sera plus prise en compte dans le calcul des impôts. Avant d’opter pour cette pratique, il faut vous assurer que l’usufruitier peut, de son côté, assumer les charges, les taxes et l’entretien courant.

Louer un bien à son enfant: gare au fisc!

Il est fortement conseillé de respecter les prix du marché immobilier, sous peine d’être sanctionné par l’administration fiscale. Comme nous allons le voir maintenant. Il est compréhensible que des parents fassent une fleur à leur progéniture en fixant un loyer inférieur par rapport à la réalité du marché immobilier. C’est tout à fait humain ! Mais une différence trop importante entre le montant du loyer demandé à votre progéniture et celui du marché peut vous être préjudiciable.

Il faut savoir que les loyers perçus par un propriétaire sont imposables. En tant que revenus fonciers. Quant aux charges, elles sont déductibles. Alors si vous louez à votre enfant à un prix bien inférieur au marché, vos revenus imposables vont diminuer mais vous allez conserver la part déductible. Cette pratique, qui part d’une bonne attention, peut être considérée comme une fraude par le fisc et sanctionnée par l’administration fiscale.

Des courtiers spécialisés par le domaine de l’immobilier

Pour éviter une pénalité, il faut impérativement se renseigner sur les prix des loyers pratiqués dans le même secteur pour des logements identiques: superficie, qualité du bâti, performance énergétique, etc. Si vous voulez gagner du temps dans vos recherches de financement, vous pouvez vous adresser à un de nos courtiers. Ymanci est une société de courtage spécialisée notamment dans l’immobilier, ainsi que dans l’assurance de prêt et le regroupement de crédits.

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