Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Publié le 25 août 2023, mis à jour le 17 octobre 2024 par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web

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Vous souhaitez vous constituer un patrimoine, réduire vos impôts, générer des revenus immédiats, financer votre futur logement, diversifier vos placements. Comme vous pouvez le voir, les raisons pour acter un bien immobilier, notamment d’investir dans l’immobilier locatif sont nombreuses. Nous vous invitons à découvrir avec nos experts Ymanci Crédit immobilier toutes les perspectives liées à l’investissement dans l’immobilier locatif, leurs avantages, mais aussi leurs inconvénients. Découvrez comment optimiser votre investissement locatif.

Se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût

Investir dans l’immobilier locatif peut se révéler être un bon moyen de vous constituer un patrimoine. En effet, les loyers remboursent tout ou partie de votre prêt. S’il s’agit d’un logement, cet investissement peut également servir, à un moment donné, à vous abriter ou à héberger vos enfants. Qu’il s’agisse de parts de SCPI, d’un logement ou d’un bâtiment d’entreprise, grâce aux loyers ou aux dividendes, ce patrimoine peut vous permettre de profiter d’un revenu complémentaire durant votre retraite.

Concernant votre succession, votre patrimoine immobilier peut être transmis à votre entourage dans un cadre fiscal favorable. Il suffit de l’intégrer à une SCI ou une Société civile patrimoniale (une SCI non limitée à l’immobilier). Vous en donnerez des parts en nue-propriété à vos héritiers. S’il s’agit de vos enfants, en 2024, la loi vous autorise à leur léguer 100 000 euros tous les quinze ans exempts de droits de succession. Vous continuez ainsi à compléter vos revenus avec l’usufruit (loyers ou dividendes) tout en leur évitant un “gros coup de bambou” à votre décès.

Investir dans l’immobilier locatif pour diminuer ses impôts

Pourquoi verser de l’argent aux impôts quand il pourrait être investi et vous rapporter à terme un complément de revenus ? L’immobilier peut vous permettre une réduction de votre imposition de deux façons : l’achat d’un bien locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation ; l’achat de parts de SCPI, OPCI ou de SIIC intégrées à votre Plan Épargne Retraite (PER). À ce propos, notre article sur les dispositifs de défiscalisation immobilière devrait vous intéresser.

Les éléments cruciaux à prendre en considération lors d’un investissement dans l’immobilier locatif

Dans tous les cas, la défiscalisation n’est pas le seul critère à prendre en considération pour optimiser votre investissement locatif. Si vous ne prêtez attention qu’à la réduction de vos impôts sur le revenu, vous risquez d’avoir au final une rentabilité négative, voire d’être obligé de vendre en catastrophe un bien dont vous ne pouvez pas assumer les travaux. Or, votre but est que votre investissement immobilier vous rapporte, pas de perdre de l’argent.

Voici quelques éléments cruciaux à prendre en considération pour chaque projet d’investissement immobilier :

• la localisation du bien immobilier (marché locatif de la ville, risques naturels, attractivité du quartier, législation sur les locations saisonnières, etc.)
• le prix d’achat (est-il cohérent avec le prix des biens vendus ces dernières années dans le secteur ?)
• le montant des travaux prévus ou prévisibles dans les années à venir ;
• les charges courantes (frais de gestion, charges de copropriété, assurance, impôt foncier, etc.) ;
• la qualité du bâti ;
• le montage financier ou le régime d’imposition (réel ou micro-BIC) choisi pour les revenus locatifs.

Vous réalisez votre investissement par un intermédiaire financier ou un gestionnaire de fonds, vérifiez qu’il ne figure pas sur la liste noire de l’AMF et consultez le Regafi pour vous assurer qu’il a le droit de commercialiser ces placements. Si vous achetez un logement sur plan (ou VEFA), informez-vous sur le promoteur, ses expériences, sa solidité financière. Vous aimeriez que le projet ne soit pas abandonné parce que le promoteur a fait faillite, non ?

Investir dans un bien destiné à la location et bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation

Faire l’acquisition d’un logement destiné à la location vous permet de vous construire un patrimoine durable tout en réduisant votre imposition. Plusieurs dispositifs peuvent vous permettre de réduire votre charge fiscale comme :

• les dispositifs Pinel et Pinel+ pour la construction de logements neufs de qualité ;
• la location meublée non professionnelle (LMNP) ;
• la loi Malraux pour la rénovation de l’immobilier locatif dans des quartiers anciens ou d’intérêt patrimonial ;
• le dispositif Denormandie pour les travaux de rénovation dans l’ancien.

Les dispositifs Pinel et Denormandie comportent de nombreux points communs : location nue pendant au moins 6 ans, défiscalisation jusqu’à 21 % selon la durée de location, plafonds de revenus du locataire et des loyers au m². Voici les chiffres pour 2024 en France métropolitaine.

Quant au loyer au m², il doit être inférieur à des montants fixés par le BoFip.

Attention : suivant le marché immobilier local, ce n’est pas parce que ce type de logements locatifs est accessible à la classe moyenne et que vous pouvez demander un loyer de 560 euros hors charge pour un appartement de 50 m² que vous trouverez durablement un tel locataire. En effet, dans nombre de régions de France, la classe moyenne déserte la ville. Elle n’est locataire que le temps d’acquérir sa résidence principale. Une baisse du loyer ou une vacance locative plus fréquente diminueront le rendement de votre investissement. Cela affectera le prix de revente du bien et la rentabilité de votre projet.

Acheter des parts de SCPI, SIIC ou d’OPCI dans le cadre de votre PER

Chaque année, si vous êtes en activité professionnelle, vous avez droit à une déduction d’impôt pour les sommes versées dans votre Plan Épargne Retraite. Si vous n’avez pas les moyens d’acheter un appartement, n’avez pas envie de vous occuper de sa gestion ou préférez diversifier vos investissements fonciers, l’achat de parts de SCPI, OPCI ou SIIC est une solution. Certaines comme les SCPI “Pinel” peuvent aussi vous faire bénéficier d’une défiscalisation. Vous bénéficiez ainsi d’une double aide.

Quelle est la différence entre SCPI, SIIC ou OPCI ? Les SCPI sont uniquement des placements immobiliers. Les OPCI mêlent immobilier et actions boursières. Les SIIC sont des Sociétés d’investissement immobilier cotées en bourse.

Quelques conseils de l’AMF pour éviter les escrocs de l’investissement dans l’immobilier papier

Pour mettre toutes les chances de votre côté, l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) donne les conseils suivants aux investisseurs.

Tout d’abord, éviter les sociétés véreuses et les escrocs. Comment ?

• En vérifiant sur Regafi que l’intermédiaire financier qui commercialise les parts est agréé pour vendre cette prestation en France.
• En consultant la liste noire de l’AMF.
• En effectuant des recherches sur le cabinet chargé du montage financier ou de la commercialisation. Est-il bien recensé sur le registre de la préfecture dont il dépend ? Quelle est sa forme juridique, son ancienneté, sa réputation, etc.

S’assurer de la solidité du projet immobilier locatif proposé

Ensuite, il faut s’assurer que le projet est solide. Pour cela, vous chercherez des informations détaillées sur le projet d’investissement, sa localisation, la société exploitante de l’investissement (activité, ancienneté, solidité financière, statut, etc.) ainsi que sur les risques. Que se passera-t-il si la société exploitante fait faillite ou ne reconduit pas le bail ? Pensez à demander les contrats des éventuelles garanties pour en vérifier l’étendue et le fonctionnement. Vérifiez également la nature de l’investissement. S’il est soumis à un agrément fiscal préalable, l’a-t-il obtenu ?

Mesurer la portée de votre engagement dans le projet immobilier locatif

Enfin, vous devez mesurer la portée et l’étendue de la responsabilité juridique et financière des associés. Par exemple, si vous investissez dans une SNC, vous êtes solidaire de tous les investisseurs. Vous pouvez perdre beaucoup plus que votre apport.

N’hésitez pas à demander l’avis d’un conseiller en gestion du patrimoine ou d’un avocat. Vous vous épargnerez de mauvaises surprises.

Dans quel type de biens locatifs réaliser votre placement ?

Comme vous le constatez, il existe des dispositifs de défiscalisation dans le neuf et dans l’ancien, sous le régime de la LMNP ou celui de la location nue, dans des biens détenus en propre ou dans des parts de sociétés. Il existe aussi des biens à fort rendement qui ne font pas l’objet d’une défiscalisation ou seulement s’il s’agit d’investissements pouvant entrer dans votre PER. Il peut s’agir de garages, places de parking, immobilier d’entreprise (entrepôts, bureaux, locaux commerciaux, etc.).

Chaque type d’investissement immobilier locatif a ses avantages et ses inconvénients, que ce soit en termes de rendement, rentabilité à long terme, apport, crédit ou en termes d’imposition sur le revenu.

Votre choix dépendra fortement du marché immobilier local, des prix qui y sont pratiqués et des attentes des locataires potentiels. Si dans une grande ville, la location meublée a du succès, elle en aura beaucoup moins dans une petite ville peu touristique. En effet, le locataire veut y louer plusieurs années sa résidence principale.

Pour comparer les investissements, déterminer leur seuil de rentabilité ou leur rendement, vous trouverez sur Internet différents outils de simulation, tels que ce tableur réalisé par des étudiants d’une école d’ingénieur. Se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine connaissant bien le marché local est également très utile. Il vous aidera également à déterminer s’il vaut mieux choisir une imposition au réel ou non.

Investir dans l’immobilier locatif pour financer sa future résidence

Vous ne souhaitez pas acheter votre résidence principale dans l’immédiat, car vous êtes amené à déménager régulièrement de par votre emploi ou disposez d’un logement de fonction ? Mais vous souhaitez investir dans l’immobilier pour financer votre futur logement. Sachez que faire l’acquisition d’un bien et opter pour la location peut s’avérer intéressant dans ce cas.

Suivant votre situation, vous pouvez choisir d’acquérir une résidence secondaire dont vous profiterez pendant les vacances ou lors de vos séjours en France. Si elle est située dans une ville attractive ou une région touristique, vous pourrez faire de la location saisonnière pour contribuer à son financement. Sinon, il est tout à fait possible de la mettre en location nue ou meublée à l’année.

L’investissement locatif pour diversifier votre patrimoine

Il est recommandé de diversifier vos placements et votre épargne, afin de les protéger et d’améliorer leur performance. L’immobilier étant considéré comme un placement sûr et durable, investir dans le locatif est en ce sens un excellent moyen de varier vos investissements.

Grâce à l’immobilier locatif, vous serez moins exposé aux aléas des marchés financiers, aux fluctuations du cours de la bourse ou des obligations.

Le placement immobilier en vue de donner à vos proches

Transmettre son patrimoine est une opération qui engendre des frais de succession importants. Pour les éviter et optimiser votre charge fiscale, vous avez la possibilité de donner un bien immobilier de votre vivant. Vous pouvez constituer une SCI ou SCP familiale afin d’effectuer un démembrement des parts : vous laissez la nue-propriété à vos héritiers et continuez de percevoir les loyers.

Imaginons le cas de Josiane, une mère célibataire d’un fils unique. Elle possède un bien immobilier estimé 200 000 euros. Si elle ne fait pas de SCI, son fils devrait régler 18 194 euros de droits de succession à son décès. Si elle constitue une SCI et lui cède 100 000 euros de parts en nue-propriété, il n’aura rien à régler, si elle décède plus de 15 ans après ce don. Une belle économie pour son héritier !

Pour éviter des situations délicates (enfants qui ne s’entendent pas sur la gestion de votre patrimoine immobilier, succession complexe avec un héritier introuvable ou décédé en laissant des enfants mineurs, etc.), efforcez-vous dans la mesure du possible de créer une SCI ou une SCP pour chaque héritier. Demandez gratuitement conseil à plusieurs notaires pour trouver la solution la plus adaptée à votre situation.

Les autres avantages de l’investissement dans l’immobilier locatif

Investir dans de l’immobilier locatif comporte un “petit” avantage : bénéficier d’une assurance de prêt inférieure à celle dédiée au crédit d’une résidence principale. Cela permet, néanmoins, d’économiser quelques centaines d’euros.

De plus, en logeant des personnes ou abritant les activités d’une entreprise, vous donnez du sens à votre investissement. Vous répondez à un besoin réel.

Financer à crédit un investissement locatif : quelques conseils

Voici des conseils pour optimiser le financement de votre investissement locatif.

Trouver le bon équilibre entre apport et crédit immobilier

Pour réduire la durée d’un crédit immobilier et donc son taux, il faut augmenter l’apport. Toutefois, attention à ne pas vous démunir totalement de votre épargne. Vous pourriez vous trouver en difficulté en cas de travaux imprévus, d’une baisse de revenus ou du remplacement prématuré de votre voiture. Quel locataire acceptera de rester dans un logement dont la chaudière est en panne ?

Faire jouer la concurrence pour réduire le taux du prêt immobilier et de son assurance

Par ailleurs, on peut penser qu’une minime différence de taux d’intérêt ou d’assurance emprunteur, ce n’est pas grave. Erreur ! Vu la durée et le montant du crédit d’un bien immobilier, une légère baisse de taux vous fait épargner plusieurs milliers d’euros.

Pour vous en convaincre, rien ne vaut une simulation. Imaginons que vous fassiez un crédit de 100 000 euros sur 20 ans. Une banque vous propose un prêt au taux d’intérêt de 3,85 % avec une assurance au taux de 0,34 %. Un tel crédit vous coûterait 43 545 euros et l’assurance 6 800 euros. Si une autre banque vous proposait pour le même montant et la même durée, un crédit au taux d’intérêt de 3,65 % et un contrat d’assurance au taux de 0,3 %, votre prêt immobilier ne vous coûterait plus que 41 047 euros. Quant à votre assurance emprunteur, elle ne s’élèverait plus qu’à 6 000 euros. Vous économiseriez au total 3 298 euros. Cela augmenterait la rentabilité de votre investissement locatif.

Obtenir un crédit immobilier et une assurance emprunteur au meilleur taux

Mais comment dénicher, dans un délai restreint, le crédit et l’assurance emprunteur au meilleur taux pour votre profil ? En recourant à l’expertise d’un courtier, tel qu’Ymanci. Grâce à ses nombreux partenariats, il vous proposera l’offre de prêt et le contrat d’assurance emprunteur les plus avantageux. De plus, grâce à ses précieux conseils, vous allez comprendre les subtilités de chaque contrat et leurs conséquences. Il vous accompagnera dans le montage financier et toutes les démarches nécessaires. Il saura trouver les arguments pour défendre votre dossier auprès de l’organisme de prêt.

Pour compléter vos connaissances sur l’investissement immobilier, voici d’autres articles :

• Investir dans l’immobilier pour défiscaliser
  
• Investir dans l’immobilier pour préparer ma retraite
• Investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine
• Investir dans l’immobilier pour transmettre un patrimoine
• Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ?